房屋租赁合同无效

1、房屋租赁合同无效房屋租赁合同无效篇一：房屋租赁合同无效的法律依据合同法第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利血；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法第五十八条 合同无效或者被撤销后，因 该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要 返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所 受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。城市房屋租赁管理办法第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司

2、法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以 其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。篇二：什么是房屋租赁合同无效什么是房屋租赁合同无效房屋租赁合同无效的情况有哪些该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否 获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问 题。无效有三种情形：1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规 划许可证的规定建设的房屋 ；2、 未经批准或者未按照批准

3、内容建设的临时建筑；3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 但同时又做了除外的规定， 在一审法庭辩论终结前取得了相 关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。什么是房屋租赁合同房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使 用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好 地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式， 合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。即主要包括房屋地 址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义 务、租约等。承租人的权利在承租期内占有、使

4、用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。 承租人的义务按合同要求正当使用承租 的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返 还出租人。出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金， 在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维 修，保障承租人正常使用。承租人和出租人还应当考虑在合 同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装 修、装饰等添附物的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢 复原貌；或是由出租人折价购买。另外在合同中还要规定双 方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决 办法。篇三：浅谈城镇房屋租赁

5、合同无效的情形及处理浅谈城镇房屋租赁合同无效的情形及处理案情再现：XX年7月，孙某与某经济社签订了一份厂房租赁合 同，租用该经济社的 2850平方米的厂房，租期自 XX年7 月1日至2035年6月30日。约定年租金为 50000元，每年3月31日前一次性付清。合同签订当日，孙某交了10万元保证金，并且，双方在合同中约定，若孙某在租赁期间提出 解除合同或违约，将没收保证金；若孙某遵守合同约定，10万元保证金到期无息归还。在XX年初，孙某经营困难，开始拒交租金，双方多次交涉无果。某经济社诉诸法院，要求 孙某继续履行合同，支付租金，而孙某此时提出了反诉，要 求解除合同，并退还保证金。法院在审理过程中

6、，发现该厂 房无任何报建、规划手续，同时也没有土地使用权证，并且 在一审辩论终结之前，某经济社也未取得相关报建、规划手 续。笔者归纳本案争议焦点：1、本案厂房租赁合同的法律效力？2、若合同无效，保证金该如何处理？3、若合同无效，某经济社要求支付租金是否有法律依据，该如何处理？针对以上争议焦点，笔者有如下看法：1、由于涉案房屋未进行任何报建手续和并未取得建设 规划许可证，并且在一审辩论终结之前，某经济社也未办理 相关报建、规划手续。根据最高人民法院关于审理城镇房 屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二 条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设 工程规划许可证的规定建设的房屋

7、，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，该合同无效。此外，本案双方约定租期 30年，根据中华人民共和 国合同法第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二 十年。”因此，该合同的租期也不符合法律规定的期限。2、 因合同无效，根据合同法第五十八条：“合同无 效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不 能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方 应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错

8、的，应当各 自承担相应的责任。”在本案中，孙某未尽合理的审查义务，而某经济社也未告知厂房是违章建筑的事实，因此，双方均 存在过错，某经济社应酌情返还保证金给孙某。3、因合同无效，“租金”一词便失去了法律基础。但是 依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，孙某在占有使 用该厂房期间，都应参照合同约定的租金支付房屋占有使用 费。（广东合誉律师事务所 陈仲文陈丹 律师）篇四：房屋租赁合同纠纷处理办法房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则

9、及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法（简称房地产管理法 。一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依 据的法律、法规中华人民共和国民法通则 及其司法解释、中华人民共和国合同法及其司法解释、中华人民共和国担保法及其司法解释、中华人民共和国城市房地产管理法（简称房地产管理法。二、房屋租赁合同效力的认定房屋租赁合同有效的条件是：1、民法通则规定的民事法律行为应具备的条件， 但是，根据合同法第 5条及第54条的规定，以欺诈、 胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订 立的合同，属可撤销合同。2、合同约定的租赁期限，住宅不超过

10、八年，其他用房 不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管 机关批准。3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效；承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的， 租赁合同不因此而无效；出租人与承租人未经政府主管部门 审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。三、有效房屋租赁合同纠纷的处理(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算；若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平， 应以中国人民银行规定的金融机构 计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞

11、纳金。(二)合同解除时有关问题的实体处1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：(1) 承租人欠租超过合同约定期限 ；(2) 合同未约定期限的，欠租达三个月以上；(3) 承租人未经出租人同意擅自转租的；(4) 承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： 出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的； 出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的； 出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施， 保证房屋安全的； 租赁物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致

12、同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理；合同未约定的，能拆除的拆除， 拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应 补偿；对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合 同解除的，装修损失由承租人自己承担；因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担；双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：

13、(1) 所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金)；(2) 签约时所交租赁定金由出租人没收；(3) 当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除 合同所受的损失时， 承租人还应向出租人另行支付损失赔偿 金。4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：(1) 向承租人双倍返还租赁定金 ；(2) 赔偿承租人的装修损失；(3) 当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解 除合同所受的损失时， 出租人还应另行向承租人支付损失赔 偿。四、无效房屋租赁合同纠纷的处理(一) 房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租

14、人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较 低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生 前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、 集体或社会公共利益导致合同无效 的，高出部分应判收缴国库；2、其它原因导致合同无效的， 高出部分承租人一般无权要求返还。(二) 承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效 后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估 折旧后由出租人承顶；其余部分经评估折旧后作为无效合同 的损失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理(一)转租

15、合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：1 、征得原出租人的同意；2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约 定的租期，超过部分无效。（二） 出租人将物业出租给承租人， 承租人又将该物业转 租他人（即受转租人）。出租人和承租人在合同履行期间发生 纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。（三） 出租人将物业出租给承租人， 承租人将该物业办成 某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人 的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只 起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际 使用的物业，可不列受转租人为案件的

16、第三人，这样既能顺 利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主 体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除 合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人， 因出租人解除合同、 收回物业的行为势必影响受转租人对该 物业的使用及装修权益等；如无需解除合同，则不列受转租 人为案件第三人。发生房屋租赁纠纷如何处理1、租约到期后房主收回房屋如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就 应将房屋返还出租人。 如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情 延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不 积极找房和按期腾房，出租人有权

17、在合理范围内提高房租。 当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。2、房客外出未归租赁合同届满房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的 明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。 但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理， 房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再 收回房屋。3、续租时房主提升租金标准如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权， 出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出 租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续

18、，出租 人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意 抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除 外。商业地产租赁纠纷如何解决？具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以 采取停水停电的措施呢？这需要在租赁合同中要有明确 的约定。首先，应在租赁合同中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和购电协议，商户和自来水公司、电力公 司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发 企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力 公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于

19、商 户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失， 应该承担赔偿责任。另外， 还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前 提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、 停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以 减小风险。解除合同一一多方见证避免纠纷租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下， 如出现商户拒绝腾退房屋和不偿 还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强 制收回房屋过程中也有风险， 如欠租商户以丢失珍贵物品为 由告出租人，出租人难以逃

20、脱责任。合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄解除租赁合同通知书，在解 除租赁合同通知书上写明商户自动腾退房屋的期限，如超 过期限将强行收回房屋。 其次，如商户超过该期限仍未搬离， 则出租人应做好如下准备：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进 行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委 会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商 铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物 业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确 认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进 行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗

21、留物品妥善 保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。篇五：论无证房屋的租赁合同效力论无证房屋的租赁合同效力郑闻胤(XX-7-6) / 已阅670次内容提要：在日常生活，随着城市化的发展，房屋租 赁、店面租赁合同大量与我们生活紧密相连。司法实践中， 经常碰到无审批的房屋为标的与他人订立租赁合同的情况， 本文就这类合同效力如何认定问题进行初步探讨，希望对处理类似合同纠纷，有所裨益。关键词：租赁合同 无产权 无审批 合同效力 合同无效本文中“无证房屋”是指未取得建设工程规划许可证或 通过主管部门批准建设的房屋。出租方将这类房屋用于房屋出租的时候，供承租方居住或者从事经营活动，双方在平等 自愿的基础

22、上订立了租赁合同，从表面上看这类合同是合法有效的，双方当事人应当按照合同履行义务。本文从无审批 房屋租赁合同案例为切入点，分析在合同无效后导致的法律后果，以及承租人和出租人责任分担的问题。一、无审批房屋租赁合同案例。案例：XX年8月10日，某县人民政府通过文件批准通 过某村新农村建设总体规划。 XX年1月出租人在该规划区内 建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批 准建设。承租人于XX年3月19日向出租支付了押金 2万元。 双方签订了店面租赁合同，承租该村新区 B座B07店面 两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。合同签订后，承租人

23、进 行装修开店营业，也取得经营许可。后因经营不当，双方发 生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。为此，承租人起诉法院 要求支付拖欠租金 3万元，押金不予返还。二、无审批房屋合同效力问题。本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批， 根据最 高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释 第二条“出租人就未取得建设工程 规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的 房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签 订的店面租赁合同应为合同无效。三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的 权利问题。（一）出租人能否

24、要求承租人支付租金问题。承租人拖 欠的房屋租金再给付了， 而是按照合同约定的租金标准支付 房屋使用费。法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。该诉求的依据是最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释第五条规定“房屋租赁合同 无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使 用费的，人民法院一般应予支持。”（二）关于承租押金是否返还问题，中华人民共和国合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合 同取得的财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案 件房屋租赁押金 2万元应当返还给承租人。（三）关于合同违约金能否

25、要求承租人承担，无效合同 自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租 人不再承担违约责任。四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投 入。因房屋装修的赔偿事宜，应当按照最高人民法院关于 审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释第九条处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁 合同无效时，未形成附合的装饰装修物， 出租人同意利用的， 可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因 拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的 装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不 同意利用的，由双方各自按照导致

26、合同无效的过错分担现值 损失。”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权 利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承 租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩 余价值的进行评估。五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。根据中华 人民共和国合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后， 因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必 要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此 所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责 任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产

27、权的， 出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同 无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。承租方未经审核该房屋产权情 况，也存在一定过错。这种赔偿责任分担应当以出租方承担， 承租方承担20%宜。（二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责 任如何分担。笔者认为处理这类案件， 双方均存在明显过错， 应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%勺责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记， 在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的 责任以各自承担50%勺损失为宜。六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。如果诉争房屋

28、虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。 这里房屋订立的合同出租人有房屋的出 租人可以进行补救措施， 出租人可以向相关机构申请补办建 房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认 定该合同有效。结语目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承 租这类没有审批建设的房屋，存在合同无效而导致的经济损 失的巨大风险。承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店 面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产 权手续，以最大程度保护自己的合法权益。篇六：最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的详细 解读详读最高院关于

29、房屋租赁合同纠纷的司法解释（周方勇律师）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件， 依法保护当 事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则 、中华 人民共和国物权法、中华人民共和国合同法 等法律规定， 结合民事审判实践，制定本解释。第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内 的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可 以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经 济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租

30、赁纠纷，可以 参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规 划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释， 实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的 民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存 在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按 照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前

31、取得建设工程规划 许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有 效。【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租 赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许 可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭 辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准 建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论 终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。第三条 出租人就未经批准或者未按照

32、批准内容建设的 临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩 论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但 在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客 观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建 设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的 供临时使用的建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过 临时建筑的使用期限

33、，超过部分无效，合同其他内容的效力 不受影响。第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规 规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法 院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁 合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义 务，对方接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，城市房地产管理法对此有明确规定，但属于管理性规定，并非 效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故（未登记房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。不影响合同效力）若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生 效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无 效

34、。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为 当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备 案手续，合同仍为有效。第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定 的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支 持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四 条的规定处理。【解读】按照合同法第五十八条的规定，合同无效 的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋 租赁合同无效的场合。 参照合同约定的租金标准支付房屋占 有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损

35、失赔偿在性 质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双 方为缔约进行合理的接触， 当事人一方因对方的行为产生信 赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的 合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确 规定。第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同 均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照 下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案

36、手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失 的，依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：占有比登记具有优先权。合适么？）【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份 合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租 人：（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗 等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但 可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间 在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间“一房数租”时，未得到履

37、行的有效合同的承租人，可 以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者 扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人 请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。【解读】综合合同法关于房屋租赁合同的相关规定， 出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承 重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原 状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾

38、期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重篇七：租赁合同无效出租人实际使用了房屋怎么办？租赁合同无效出租人实际使用了房屋怎么办？律法友“柴扉”问：我和柴某的租赁合同因某些原因 无效了，但柴某已经占有使用我房子半年，请问我是否有权要求柴某支付这半年的合同租金?李华阳律师：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第五条规定，房屋租 赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋 占有使用费的，人民法院一般应予支持。中国法律

39、APP （扫描安装） 中国法律微信公共平台：（扫描关注）扫一扫，随时随地解决您的法律问题！扫一扫，关注中国法律，免费法律咨询！来源：/Lawyer/UserlD=lihuayang&i d=XX01042376李华阳律师专栏：/ZhuanTi/lihuayang/List_律法官：HTTP:/律法提供（HTTP:/ ）篇八：这份租房合同为何无效？这份租房合同为何无效？这份租房合同为何无效？日前，安徽省宿州市中级法院终审判决一起房屋租赁合同纠纷案件，双方当事人恶意串通签定的房屋租赁合同，因为损害了合同外其他人的合法利益，在一审判决无效后，又被终审判决无效。（一）朱宗禄、徐芹、李娅玲、周美霞等四人

40、是安徽省灵璧县木材公司的职工，在上个世纪九十年代，木材公司向他们借款 用于生产经营，看到木材公司经营状况每况愈下，财产已所剩无几，而借款却一直不还，无奈之下，朱宗禄等四人于 XX年3月20日分别向安徽省 灵璧县法院提起民事诉讼。为了确保判决的顺利执行， 他们共同向法院提出财产保全的请 求。灵璧县法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在灵璧县灵城西南角宿泗路南侧门面房自东向西第 3、4、5、6、7间，也就是本案争议的五间门面房。在查明借款事实后，灵璧县法院分别以（XX）灵民一初字第570号、第571号、第572号、第573号民事判决书作 出木材公司应当偿还欠款的判决。木材公司没有上诉，四份判决书

41、都发生了法律效力。朱宗 禄等四人申请执行后，灵璧县法院XX年12月20日委托灵璧县价格认定中心对上述五间门面 房进行鉴定，鉴定价值为 32万元。XX年3月21日，法院裁定将五间门面房予以变卖，同时 发出变卖公告。由于公告期内无人购买，经协商，四原告同意接受该房产抵偿债务。XX年6月19日，朱宗禄等四原告达成债权转让协议，朱宗禄、李娅玲、周美霞三人同意将其在本案的所有债权转让给四原告之一徐芹，由徐芹负责另行偿还朱宗禄等二人在本案的债权，徐芹独自享有本案所查封房屋的债权利益。这样的债权转让协议是符合法律归规定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五间门面房抵偿欠四原告债务，并交付原告之一徐芹所

42、有。7月22日，灵璧县法院发出公告，责令五间门面房的使用者即本案第三人西某等五人于 XX年7月30日前迁出。7月31日，第三人西某等五人持 XX年3月1日与木材公司签定的五间门面房租赁合同，向法院提出异议，要求保护其合法租赁权，拒不迁出房屋。XX年9月9日，具有改革意识的灵璧县法院的三名执行人员组成合议庭，召开了执行听证会，听取了双方的意见。经过合议，认为该案涉及实体问题，并不是在执行程序中能够解决得了的，所以，建议朱宗禄等四原告向法院提起民事诉讼。XX年12月22日，朱宗禄等四原告以灵璧县木材公司为被告、西某等五人为第三人向灵璧县法院提起诉讼，要求确认木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同无

43、效。（二）朱宗禄等四原告在诉讼中明确、具体提出了四个观点：一是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同是虚假的。 理由有三点，第一、从时间上看， 租赁合同签定时间是 XX年3月1日，当时木材公司一无公章，二无法定代表人；第二、从西某等五人提供的木材公司财务资料看，也不能明确反映木材公司与西某等五人之间的债 权债务是否全部结清，自制凭证与记帐凭证内容日期颠倒，相互矛盾，且当时西某既为木材公司法定代表人，又是房屋租赁人，其记帐凭证显然是虚假的；第三、从木材公司与家具厂鲁全根签定的房屋租赁合同看，既然木材公司于3月1日将房屋租赁给西某等五人， 又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢？!-二是木材公司与西

44、某等五人签定的房屋租赁合同 存在着违法和违约行为。该合同主要违反了合同法第五十二条第二款、安徽省城市房地产交易管理条例第三十四条第四款、最高人民法院关于适用中华人 民共和国担保法若干问题的解释第六十六条、第七一条等有关规定，还违反了木材公 司与灵璧县工商银行签定的最高额贷款抵押合同第十条、第十三条的约定。三是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同侵犯了四原告的合法权益。四原告在起诉木材公司借款案件中，历时一年多，在法院查封、拍卖无人购买后，经法院、灵璧县工商银行和四原告协商， 在原告向灵璧县工商银行偿还贷款后，才得以用木材公司房屋抵偿债务，从而实现了债权，而 西某等五人出示的房屋租赁合同直接对

45、四原告的合法权益构成侵害，故四原告具状起诉是完全符合法律规定的。四是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同对四原告没有法律约束力。所以，朱宗禄等四原告请求法院依法确认木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同无效。（三）被告木材公司由于已经停止经营，其法定代表人不愿签收法院送达的法律文书，也不愿出庭应诉，故未作任何答辩。第三人西某等共同认为，四原告诉请撤销木材公司与第 三人西某等人签定的房屋租赁合同不符合法律规定。XX年3月1日，因木材公司无法清偿第 三人西某等人的欠款，在双方平等协商后，决定以五间门面房冲抵欠款，双方签定了书面 合同，木材公司将财务账目冲平，双方债权债务已经结清。此外，最高额

46、贷款抵押合同期限13日，第三人与木材公司签定的房屋租赁合同在13日以后，应为有效。虽然房屋租赁合同落款日期与用印日期不一致，但并不影响合同的效力。西某等人还认为，根据合同法第五十四条规定，朱宗禄等四原告只是木材公司的债权人，而不是租赁合同当事人，根据合同法第五十四条规定，当然不应当享有租赁合同的撤 销权，无权提出撤销租赁合同，所以，四原告的主张违反了法律规定，西某等人请求法院依法驳回四原告的诉讼请求。这里需要说明的是，西某等人混淆了撤销合同与宣布合同无效的概念。四原告是要求宣布合同无效，而不是要求撤销合同，二者虽然都是由合同法明确规 定的，但它们之间有着很大的区别。行使撤销权的主体必须是合同当

47、事人，本案四原告当然不具有这样的资格。而本案四原告是依据合同法第五十二条第二款主张合同无效，其主体既可以是合同当事人，也可以是合同外的利害关系人，只要能够证明合同当事人具有主观上的恶意，就可以宣告合同无效。（四）事情还得往前说一说。早在 XX年2月14日，被告木材公司与灵璧县工商银行签定了最高额贷款抵押合同，将上述五间门面房设定抵押，同时办理了抵押登记，后来实际贷款10万元。房地产抵押申请监证书和房屋他项权证中都规定抵押期限自XX年2月14日至XX年2月13日。也许正是这个规定，使五位第三人萌生了签定房屋租赁合同、用房租抵付欠款的念头。但他们没有对合同进行仔细研究，对有关法律规定还不太熟悉。因

48、为抵押合同第十条第一款规定：“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给第三人。”该合同第十三条第一款又规定：“本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效，需办理抵押登记的，自到抵押登记机关办理抵押登记手续之日起生效，至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日起终止”。!-贷款到期后，木材公司未能及时偿还贷款，当然也没有能力偿还贷款。XX年5月12日，灵璧县工商银行向木材公司发出催收逾期贷款本息通这五间门面房已经先行抵押给银行，所以变卖时，灵璧县工商银行优先受偿贷

49、款本息近12万元。此款由原告徐芹于 XX年6月19日代替木材公司支付给灵璧县工商银行。（五）这里还有一个问题必须说明， 那就是本案第三人之一西某的任职问题。这个问题关联着房屋租赁合同的真实与虚假，也决定着本案的最终处理结果。XX年1月30日，灵璧县林业局以灵林人字XX9号文件任命西某为灵璧县大森林贸有限公司经理。同年3月8日，林业局党组研究决定，并于 3月15日以灵林人字XX12号文件免去西某大森林贸有限公司经理职务，任命西某为木材公司的经理，也是该公司的法定代表人。任命宣布以后，西某将木材公司的公章从灵璧县林业局领回，并以法定代表人的身份，分别与包括西某本人在内的五位第三人签定了房屋租赁合同

50、，用租赁费97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租赁合同期限为20年，其中三个人为 XX年3月1日至2020年3月1日，两个人为XX年3月1日批准报销的日期为XX年3月1日，而由第三人自己提供的会计凭证和账簿上的入帐日期 却是XX年4月30日。西某认为，在XX年1月30日灵璧县林业局任命她为灵璧县大森林贸 公司经理的同一文件上，免去了原木材公司张某的经理职务，虽然没有正式任命，但她实 际上从此时起就主持了木材公司的工作，原灵璧县林业局局长也为此出具了证明。但是，四 原告则有另外一种说法。免去原木材公司张某的经理职务，并不必然就是西某主持工作。如 果是西某主持工作，应当有局长办公会议记录，应

51、当召开木材公司的职工大会予以宣布。这 些问题，五位第三人没有提供证据证明。原林业局局长出具的证明，由于第三人没有申请出 庭作证，不符合最高法院关于民事诉讼证据的有关规定，不具有证据效力。四原告还向法院 提供了一份房屋租赁合同。这份合同是XX年5月1日木材公司与开家具厂的老板鲁全根签 定的。合同期限为XX年5月1日至XX年5月1日。合同上盖有木材公司的公章，代表 木材公司在合同上签字的正是本案的第三人、上任不久的公司法定代表人西某。四原告同时向法院提供了木材公司收取鲁全根房租的收据，收款日期是XX年8月12日，金额是463元， 收款项目为家具厂纯利润。收据由木材公司一位姓李的会计出具，并加盖了木

52、材公司财务专用章。既然木材公司于 3月1日将房屋租赁给五位第三人，又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢？四原告提供的这份证据，又一次证明了木材公司与西某等第三人签定的房屋 租赁合同是虚假的。（六）XX年3月15日，安徽省灵璧县法院在第三审判庭公开开庭审 理了这一案件。四名原告、五位第三人以及他们各自的律师出了庭。 被告灵璧县木材公司没有 到庭应诉。经过慎重合议，灵璧县法院于XX年4月2日判决被告木材公司与第三人西某等 五人签定的房屋租赁合同无效。判决的理由是：第一、我国担保法第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问 题的解释第七十一条规定，抵

53、押期限为主债务履行之日起至主债务全部清偿完毕之日止。被告木材公司与灵璧县工商银行签定的最高额贷款抵押合同第十三条第一款对抵押期限再次进行了明确约定。在贷款本息未清偿之前，被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租 赁合同，既违反了!-担保法规定，又违反了被告木材公司与灵璧县工 商银行贷款抵押合同的约定。另外，任命西某为被告木材公司经理为 3月15日，而合同签定日期为3月1日，西某既为木材公司法定代表人，又是房屋租赁人，其租赁合同显然是串通行为，该行为足以损害朱宗禄等四原告的合法权益，阻碍四原告债权的顺利实现，故四原告要求确认被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租赁合同无效的诉讼请求，法院予

54、以支持。第二、西某等五人关于抵押合同期限为XX年2月14日至XX年2月13日，其与被告木材公司签定的房屋租赁合同在 2月13日以后，应为有效的主张，因抵押期限约定违反了担保 法规定，又与最高额抵押合同第十三条第一款的约定相矛盾，且从平衡抵押合同双方当事人的利益和民法公平原则角度看，抵押合同中当事人约定的抵押期间都应认定为无效，故第三人与被告木材公司签定的房屋租赁合同也应无效。第三、西某等五人关于四原告不是租赁合同当事人，不能享有租赁合同的撤销权，无权提出撤销租赁合同的主张，法院认为，四原告 虽然不是合同当事人，但根据合同法第五十二条第二项规定， 合同以外的第三人认为合同当 事人恶意串通损害其合法利益的，有权请求法院确认无效，且四原告并不是要求撤销租赁合 同，故四原告起诉符合民事诉讼法的规定。（七）宣判后，西某等五位第三人不服，明确 表示要上诉。但在法定期限内没有提起上诉。而一直没有应诉的木材公司却向法院递交了上诉状。木材公司在上诉状中主张，一审原告主体不适格，无权请求确认租赁合同无效；一审判决将灵璧县工商银行与灵璧县木材公司的借贷抵押合同拉进本案，违反了“不告不理”的民 事诉讼原则；一审原告在诉状中并未提到“恶意串通”一词，只是认为合同虚假，但一审法院在判词中帮助一方当事人寻找“恶意串通”的理由