2011年3月东莞寮步西溪地块前期策划报告66p

1、寮步西溪地块寮步西溪地块 前期策划报告前期策划报告 免责声明免责声明 本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承 诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。 投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资 者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。 同致业对本报告享有版权，任何机构或人士

2、未经许可不得随意复制或散发本报告同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告 之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。 寮步经济特色汽车产业 寮步是东莞发展最早的汽车商贸板块。汽 车销售业已成为东莞的龙头，占全市60%以上 的市场份额。2009年，该镇汽车销售总额达亿 元。 寮步拥有整车销售企业超过100家，经营达 60多个品牌，汽修企业达138家，汽车美容企业 达73家，零配件销售企业达630家，特种车装备 制造企业2家，汽配生产企业达50家，相关配套 企业也近200家。 寮步政府将

3、“古代香市、现代车都”作为 汽车产业旗号，极力拓展汽车产业品牌效应， 力求将寮步车市的影响力推广到珠三角，幅射 全省乃至全国。 2008-2020年寮步镇总体规划图 打造东莞城市新区的打造东莞城市新区的 总体布局总体布局 “南拓西承，北优东联，南拓西承，北优东联， 一心四轴，多组团。一心四轴，多组团。” 寮步片区发展历程及发展前景 南拓：大力拓展南部松山湖大道两侧区域，将该区域发展成为寮步未来新的产 业服务中心。 西承：承接主城区东进的态势，打造东莞大市区的新型居住中心。 北优：在华南工业园的基础上，结合市生态园湿地公园的建设，优化北部的产 业和生态环境。 东联：以生态园大道的建设为契机，推动

4、凫山、西溪村区域的发展，实现城市 空间与东部松山湖和生态园对接。 （一）城市空间发展策略：南拓西承，北优东联 “一心一心” 指镇新城中心区，即石大路以西、莞樟路以南、松山湖大道以北、东部快速 路以东、面积约5平方公里的区域，是“中心崛起”的主阵地，主要承担行政、商 务、文化、教育、居住、休闲等城市综合功能。 “四轴四轴” 莞樟路发展轴莞樟路发展轴主要承担寮步传统产业和生活服务业的空间布主要承担寮步传统产业和生活服务业的空间布局局。 香市路发展轴香市路发展轴主要承担寮步镇的行政办公、商业服务、文化娱乐等镇级公共服 务设施的空间布局，并完善居住功能的布局，带动中心区城市 品质的全面提升。 蟠龙路发

5、展轴蟠龙路发展轴主要承担生态休闲旅游、商务办公功能。 松山湖大道发展轴松山湖大道发展轴寮步的新门户，主要承担高新科技产业、高品质房地产业、 酒店业的密集布局区，“世界工厂”产品集散地，寮步也 将从“莞樟路时代”走向“松山湖大道时代”。 （二）城市空间布局结构：一心四轴，多组团 多组团多组团” 商务中心组团商务中心组团位于蟠龙路两侧，靠近松山湖大道附近，是寮步镇将来重要的 商务办公区域。 佛灵湖生态旅游度假组团佛灵湖生态旅游度假组团位于寮步镇南部，通过拓展传统生态旅游空间，发 展具有一定特色的、高档次水平的旅游系列产品，打造寮步的生态休闲度假区。 城市休闲旅游组团城市休闲旅游组团位于东部快速路与

6、松山湖大道交汇处，通过整合东莞篮球 中心、香市海洋公园、香市公园、香市博物馆、农业产业园、十里香堤等大型休 闲娱乐项目，形成香市休闲旅游组团，打造成东莞的城市休闲板块。 香市科技园组团香市科技园组团位于镇域南部，邻近松山湖科技产业园，是集科技研发、企 业生产、产品展示于一体的城市生态科技型园区。 华南工业园发展组团华南工业园发展组团结合周边良好的生态环境和成熟的园区配套，以现代化 制造业和科技创新为主体，吸引高新技术产业的入驻。 环城路发展组团环城路发展组团位于镇域西部，承接主城区东拓，发展高端居住房地产，建 成服务大市区的居住新领地。 生态园大道沿线发展组团生态园大道沿线发展组团位于镇域东侧

7、边缘，是寮步向西发展的重要据点位于镇域东侧边缘，是寮步向西发展的重要据点。 （二）城市空间布局结构：一心四轴，多组团 寮步镇西溪村入选粤首批历史文化名村 西溪古称芦溪，因临西溪水建村而得名，大规模建村始于明朝天启元年。 据尹氏族谱记载，当年尹氏祖先在岭南任官，定居于此繁衍生息。 西溪古村坐东朝西，依自然山势缓坡而建，现存明清古建筑群总面积 27100平方米，有明清时期祠堂14间，书房2间，古民居193间，古井37眼。 由古围墙、民居、祠堂、古井、水塘、古榕等组成了颇具特色的聚族而居的 农业村落文化景观，是广东珠江三角洲地区规模较大、原生态保存较为完整 的古村落之一。 寮步镇西溪村入选粤首批历史

8、文化名村 荣获“广东省教育强镇” 2006年寮步镇获得“广东省教育强镇” 。 寮步镇制定了教育事业发展的“十二五”规划，并提出在2015年将寮步打 造成为东莞的教育高地。要把寮步镇建设成为布局合理、内涵丰富、特色鲜明、 品牌响亮、人民满意的现代教育名镇。 自2004年万科来了以后，发展商的群聚效应令寮步在短短几年间就出现了 十多个地产项目。 万科、惠明盛、正中置业、中熙、花样年等深圳发展商及三正、丰泰、广 源、佳驹、鼎峰、星城国际等本土发展商的先后进驻，让寮步楼市因此成为仅 次于南城与东城的东莞第三大热点开发区域。 合富辉煌东莞市场研究部的监测数据显示：2009年寮步一手住宅签约套数 达312

9、4套，全市排名第三，仅次于南城和东城。 2010年来，寮步楼市的整体推货量仍处于全市前列，竞争非常激烈。位于 镇中心区的品筑、风临花语岸、星城国际、蟠龙、菁英时代、香缤雅苑及横片 区的城东世家、君山、丰泰城、翠云轩等项目都有不少体量。 片区住宅商品房发展历程 早期：2004-2007中期：2007-2009近期：2009-2010 三正世纪豪门三正世纪豪门万科城市高尔夫万科城市高尔夫星城国际、香缤雅苑星城国际、香缤雅苑 历经数年发展与城市化建设，片区居住价值与市场认可度在逐步提高历经数年发展与城市化建设，片区居住价值与市场认可度在逐步提高 片区住宅商品房发展历程 片区重点个盘分析 中后期代表楼

10、盘：万科城市高尔夫中后期代表楼盘：万科城市高尔夫 近期代表楼盘：星城国际、香缤雅苑近期代表楼盘：星城国际、香缤雅苑 为本地块的客群定位和产品规划提供市场依据为本地块的客群定位和产品规划提供市场依据 片区重点个盘分析-万科城市高尔夫 项目地址：项目地址：寮步镇寮步镇五环路中段， 紧临峰景高尔夫 。 开发周期开发周期: :五期 占地面积占地面积: :123400平方米 总建筑面积总建筑面积: :184000平方米 容积率：容积率： 均价均价：约5600元/平米 规划总户数：规划总户数：约1600户 ，分五期开发。 套型套型比例比例面积区间面积区间0707年供应年供应0808年供应年供应合共合共 公

11、寓10%61-906496160 三房33%90-1205408548 四房48% 120-150182624806 四房二厅复式9%150-1908272154 16681668 以中大户型，高价值产品供应为主 片区重点个盘分析-万科城市高尔夫 客户特征：东城客户为主，中青年置业，企业管理层、白领为主，关注开客户特征：东城客户为主，中青年置业，企业管理层、白领为主，关注开 发商品牌，建筑风格，个性化消费取向！发商品牌，建筑风格，个性化消费取向！ 客户区域：东城为主客户区域：东城为主客户年龄：客户年龄：20-35岁为主，占岁为主，占66% 客户职业：依次为私营民营企业、外资企业、事业单位客户职

12、业：依次为私营民营企业、外资企业、事业单位客户关注：开发商品牌、建筑风格客户关注：开发商品牌、建筑风格 片区重点个盘分析-万科城市高尔夫 片区重点个盘分析-星城国际花园二期星城香洲 项目地址：项目地址：处于新城中心区香市路旁 开发周期开发周期: :三期 总占地面积总占地面积: :110000平方米 总建筑面积总建筑面积: :360000平方米 容积率：容积率： 车位比：车位比：1： 规划总户数：规划总户数：总户数2977户 当期户数639户 待售中的二期星城香洲共639户，首批面世79-140二房至四房，待售中，预计3 月中旬开盘，现场销售人员预计开盘价格约5500元/平米。 片区重点个盘分析

13、-星城国际花园二期星城香洲 主力户型： 约80平米二房 约120平米大三房 约100平米三房 通过销售现场等途径所了解到的看房诚意客户特征：通过销售现场等途径所了解到的看房诚意客户特征： 片区重点个盘分析-星城国际花园二期星城香洲 片区重点个盘分析-香缤雅苑 项目地址：项目地址：寮步镇政府旁 开发周期开发周期: :共一期 总占地面积总占地面积: :33355平方米 总建筑面积总建筑面积: :107121平方米 容积率：容积率： 车位比车位比：1： 规划总户数：规划总户数：975户 待售中的香缤雅苑共975户，主力户型为85-167平米的2-4房 ，预计3月底开 盘，销售人员预测开盘价格约550

14、0-6000元/平米。 12月18日，香缤雅苑VIP申请活动中当日到访的客户达1000多批，成功进行 VIP会员的客户约五百批。（凡成功申请香缤雅苑VIP的客户，开盘时可享受额外 98折购房优惠。 ） 片区重点个盘分析-香缤雅苑 VIP认筹客户特征：东城及本地客户为主，自住及改善性置业为主。认筹客户特征：东城及本地客户为主，自住及改善性置业为主。 综合万科高尔夫和星城国际等代表楼盘，片区目标客户构成如下：综合万科高尔夫和星城国际等代表楼盘，片区目标客户构成如下： u 区域来源：东城为主，其次是寮步、莞城及其他镇区； u 置业目的：首次置业的自住客为主； u 职业特征：公司中高层职员、个体工商户

15、、公务员及事业单位员工； u 年龄特征：较为年轻，25-45岁之间 片区重点个盘分析总结片区重点个盘分析总结 寮步片区作为市中心扩容计划的重点区域，寮步片区作为市中心扩容计划的重点区域，在莞城在莞城楼市中扮演第二梯度角色，楼市中扮演第二梯度角色， 也必将吸引了大量的来自城区特别是东城的中低端置业客户。也必将吸引了大量的来自城区特别是东城的中低端置业客户。 价值洼地价值洼地：寮步片区以其高性价比吸引大量城区客户置业，是寮步楼市供需两 旺的重要支撑。 片区竞争片区竞争：同一片区项目实为竞合关系，主要的竞争来源于东城楼盘； 产品组合产品组合：片区以高层住宅为主，主要为刚性需求的三房和两房户型为主；

16、客户群体客户群体：东城客户对本片区认可度较高，已成为本片区成交主力军； 项目突破项目突破：通过产品规划和营销推广提升项目价值。 片区重点个盘分析总结片区重点个盘分析总结 片区片区2011年部分潜在新项目情况年部分潜在新项目情况 区域区域项目名称项目名称主力户型主力户型位置位置占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积进度进度预计上市预计上市 寮步镇君山花园大户型环城路旁52764取得建设用地规划许可证2011年 寮步镇怡丰华府大户型横坑村31243102489.27施工图报建2011年 寮步镇新天地华庭三期大户型横坑村48884.7建设工程规划许可证2011年 小小 结：结：20112011年片区内

17、大户型项目集中上市，中小户型项目奇货可居；年片区内大户型项目集中上市，中小户型项目奇货可居； 20112011年的潜在供应状况也将成为本项目的规划依据。年的潜在供应状况也将成为本项目的规划依据。 地块基本经济数据-中小型住宅盘 项目名称项目名称经济技术指标经济技术指标 占地面积占地面积约约2700027000 建筑面积建筑面积约约6750067500 容容 积积 率率2.52.5 商业面积商业面积1000010000 住宅面积住宅面积5750057500 地块周边现状属于工业园区，城市氛围有待发展 卫生院 恒兴毛织厂地块现状 西溪小学 凫山小学 村委 地块周边配套 教育资源多 文化氛围浓厚 寮

18、步中寮步中 心区心区 约10分钟车程内生活配套 幼儿园4所 小学8所 西溪小学 凫山小学 河滨小学 香市小学 明珠小学 德才小学 蓝博小学 松山湖南方外语小学 中学1所 香市中学 社康中心4所 另有邮局，影剧院，商业城，菜市 场，文化中心，文化广场，图书馆， 酒店及百货等。 地块周边配套 与名校为邻 寮步镇西溪小学寮步镇西溪小学 先后被评为： “镇教育系统文明学校” “镇德育工作先进单位” “市文明学校” “市一级学校” “市绿色学校” 地块的优势地块的优势 位于岭南名村西溪古村，可将此做为亮点，营造有一定岭南文化的特色楼盘； 周边名校众多，有良好教育配套资源； 临近莞深高速、莞樟路、松山湖大

19、道、东部快速路，交通方便。 SWOT分析 地块的劣势地块的劣势 外部无景观资源； 地块区域属于商品房待开发空白区，区域认知了解度缺乏？； 地块的机会点地块的机会点 目前西溪村尚无相类似的商品房楼盘项目，具唯一性，独霸一方； 地块面积较小，适宜做紧凑居家户型，实用低价，有利于速销速回。 地块的威胁点地块的威胁点 周边相近片区的竞争楼盘较多且盘大品质较高，会截留掉本项目部分客户； 应在设计等方面强化项目自身优势及特点，做差异化产品，取长补短。 SWOT分析 结论 地块地块所处区域独有岭南名村地理文化特色，片区教育资源丰富，建议以上两点做所处区域独有岭南名村地理文化特色，片区教育资源丰富，建议以上两

20、点做 为本项目推广定位的主打方向；为本项目推广定位的主打方向； 地块规模及周边环境，建议地块规模及周边环境，建议项目的产品项目的产品档次不宜过高、户型不宜过大、定价档次不宜过高、户型不宜过大、定价 不宜过高，建议以小而精致为主要户型的定位方向；不宜过高，建议以小而精致为主要户型的定位方向； 商业沿街面是商业沿街面是提升提升地块地块总体收益总体收益和回报和回报的关键点的关键点； 弱化劣势，放大优势，建议使用亲民式营销策略，迅速打开弱化劣势，放大优势，建议使用亲民式营销策略，迅速打开突破口突破口提高市场占位。提高市场占位。 客户定位客户定位 项目指标再审视项目指标再审视 项项 目目占地面积占地面积

21、总建面积总建面积容积率容积率总户数总户数层层 高高商业商业 星城国际星城国际11万万36万万2.732977户户18-28层层社区商业社区商业 香缤雅苑香缤雅苑3.3万万10万万2.5975户户10栋栋16层层5000平米平米 本案本案2.7万万6.7万万2.5？不限不限10000平米平米 地块及建面地块及建面 小（但可以做到小而精，小而有特色）小（但可以做到小而精，小而有特色） 与它们相比，我们有什么，我们还将有什么与它们相比，我们有什么，我们还将有什么 地域人文特色地域人文特色+优质的教育资源优质的教育资源+本区域的唯一性本区域的唯一性 +超高性价比实用超高性价比实用+总价相对较低总价相对

22、较低 什么人需要这样的房子什么人需要这样的房子本地中等收入自住客本地中等收入自住客+东城莞城等地投资客东城莞城等地投资客 客户定位客户定位 客户特征客户特征 区区 域：主要分布在寮步西溪片区，其它片区及东城为辅域：主要分布在寮步西溪片区，其它片区及东城为辅 职职 业：企业中层职员、个体工商户业：企业中层职员、个体工商户 年年 龄：龄：25岁岁45岁岁 / 70后后80后为主后为主 家庭结构：一家三口或年轻的未婚及待婚人士家庭结构：一家三口或年轻的未婚及待婚人士 关注户型：两房（关注户型：两房（80平米左右）、三房（平米左右）、三房（100平方左右）平方左右） 置业目的：孩子上学方便、自住、投资

23、置业目的：孩子上学方便、自住、投资 关键词：本地片区、自住、关键词：本地片区、自住、70后后80后后 客户定位客户定位 整体构成比例整体构成比例 本地新生代本地新生代 公务员、教师、医生等群体公务员、教师、医生等群体 公司职员和个体工商户公司职员和个体工商户 投资客 占5% 占5% 占10% 占占20% 占占60% 25-45岁 25-45岁 30-50岁 20-30岁 30-50岁 港台人士 客户定位客户定位 项目目标客户锁定项目目标客户锁定 特征区分特征区分第一目标客户第二目标客户 所占比例所占比例70%30% 年龄年龄25-4525-50 户籍构成户籍构成本地户籍人士、省外户籍为主省内户

24、籍为主 区域来源区域来源西溪及相近片区为主寮步、东城、莞城及石碣、深圳 职业构成职业构成 公司企业管理人员及技术人员 周边个体工商户/学校老师/政府公务员 其它职业本地常住人口 小型私营企业主 其它投资客 本地新生代 收入状况收入状况家庭月收入：5000-10000元家庭月收入：8000 -15000元 购买动机购买动机 满足在本地工作及生活居住需要 中止租房计划，改善居住环境 “跳跃式”购房，实现购房一步到位 改善居住环境，提高生活品质 投资，注重投资回报预期及未来升值空间 婚后与家人分开独立 购买特征购买特征 户型：二房、三房 面积区间：70-100 总价：30-50万 户型：小二房、三房

25、，较少四房 面积区间：100-120 总价：40-50万 个人感觉：有30%以上的购买客户是为了孩子上学方便！ 产品定位产品定位 整体风格建议整体风格建议 中式人文风格元素 产品定位产品定位整体风格建议整体风格建议 清远清远云山诗意云山诗意: : 首期首期8 8万为万为1111栋栋6 6层情景房，层情景房，4 4栋栋1111层小高层，层小高层，2 2栋栋2424层高层，配套有会所及商业街。层高层，配套有会所及商业街。 在建筑风格风面，将传统的徽派古建筑经过提炼和升华，通过现代技术手段和装饰材料，运用徽在建筑风格风面，将传统的徽派古建筑经过提炼和升华，通过现代技术手段和装饰材料，运用徽 派建筑的

26、色彩技巧将徽派传统的民居建筑的特点用一种现代而且简约的方式表现出来，将现代的技术派建筑的色彩技巧将徽派传统的民居建筑的特点用一种现代而且简约的方式表现出来，将现代的技术 和传统的建筑风格有机地结合，创造了现代、建筑、文化三位一体的和谐人居新理念。和传统的建筑风格有机地结合，创造了现代、建筑、文化三位一体的和谐人居新理念。 产品定位产品定位 整体风格建议整体风格建议 在园林设计方面，云山诗意整体以在园林设计方面，云山诗意整体以“水水”为主题，叠级流水、涓涓小涧、人工湖泊，为主题，叠级流水、涓涓小涧、人工湖泊， 通过不同形态、不同类别的水体，结合精心雕凿的中式园林形成核心的园林景观。通过不同形态、

27、不同类别的水体，结合精心雕凿的中式园林形成核心的园林景观。 产品定位产品定位 整体风格建议整体风格建议 云山诗意的园林和整体规划配合，让业主充分的体会到，有时拾阶而山，有时顺云山诗意的园林和整体规划配合，让业主充分的体会到，有时拾阶而山，有时顺 势而下，细细品味，从游赏区到静思区再移步到主题公园，从活动区到交流区再辗转到势而下，细细品味，从游赏区到静思区再移步到主题公园，从活动区到交流区再辗转到 商业街，千转迂回中，小桥流水，曲径通幽，鸟语花香，犹如处身于一幅优美的画卷当商业街，千转迂回中，小桥流水，曲径通幽，鸟语花香，犹如处身于一幅优美的画卷当 中。中。 产品定位产品定位 组合建议组合建议

28、产品定位产品定位 户型面积建议户型面积建议 户型面积比例 二房一厅一卫 （经济型）（经济型） 约65-70 约30% 两房两厅一卫 （2+1增值户型） 约89 约35% 三房两厅一卫 （实用型） 约100-110 约30% 顶楼复式 （空中别院） 约150-180 约5% 通过对项目客户群体的解析，得出以下户型配比及面积区间建议：通过对项目客户群体的解析，得出以下户型配比及面积区间建议： 产品定位产品定位 户型设计参考户型设计参考 户型亮点：以高赠送率提高项目附加值，增强产品竞争力。户型亮点：以高赠送率提高项目附加值，增强产品竞争力。 产品定位产品定位 户型设计参考户型设计参考 三房二厅二卫三

29、房二厅二卫-90-90平米平米 产品定位产品定位园林景观建议园林景观建议 产品定位产品定位沿街面绿化建议沿街面绿化建议 单调划一的行道树容易掩盖了商业街的个性风韵，淡化了沿街的建筑风格 和商业气氛，行道树应服从商业功能，突出时尚文化、经典文化和理念文化。 产品定位产品定位住宅入口建议住宅入口建议 住宅入口设置叠水景墙及社区形象小品，以消除人在行走过程中的视觉 疲劳，提高整个社区的形象档次。 产品定位产品定位阳光车库建议阳光车库建议 建议本项目采用半地下室形式，减少土方开挖，并且可与园林结合，达到 自然通风采光的效果，从而降低平时的运营成本，该设计也能成为整个项目的亮 点设计。 半地下室与下沉花

30、园的结合半地下室与下沉花园的结合 生态停车场示意图生态停车场示意图 产品定位产品定位架空层建议架空层建议 住宅的高档与否，很多时候取决于入口的处理，以及一些步径、绿化景墙以 及整体气氛的渲染。 架空层地下花园设计架空层地下花园设计 产品定位产品定位架空层建议架空层建议 亲子活动中心设计亲子活动中心设计 产品定位产品定位物管建议物管建议 智能智能e时代生活居家时代生活居家 建议小区智能化系统采用先进的 综合布线联网系统，全方位规划设计， 确保住宅安全需要，保持与市场同步。 基本内容： 局域宽带网；有线电视网； 闭路电视监控系统；可视对讲系统； 周界防范系统；门禁系统；室内防盗、 防泄露、防火报警

31、系统；户外三表抄 送系统；停车场管理系统。 智能化设施应充分考虑业主安全、生活 便利、小区生态以及节能等因素，以便突 出项目精品楼盘的定位，增加价格支撑力。 产品定位产品定位项目商业布局建议项目商业布局建议 本项目商业规划方案建议方案目标：本项目商业规划方案建议方案目标： 商业业态规划：商业业态规划： 涉及的业态餐饮、糕点、生活超市、烟酒、化妆品、礼品店、药店、美发、 足浴按摩、银行、服饰、房产中介等。 主题定位：主题定位：1000010000社区配套商业社区配套商业 商铺销售：商铺销售： 建议项目所有商铺采用三年返租形式全数销售，既能快速回笼资金又能保障商 铺招商统一性，开业率保障性，管理一

32、致性，同时带旺住宅销售量及价格上升。 产品定位产品定位项目商业布局建议项目商业布局建议 商业布局规划示意图商业布局规划示意图 项目名称建议项目名称建议 西溪花地西溪花地 花花 象征着生机，景象鲜艳、色彩缤纷象征着生机，景象鲜艳、色彩缤纷 地地 象征着宝地、天时地利、人杰地灵象征着宝地、天时地利、人杰地灵 西溪花地西溪花地 在读法上在读法上 朗朗上口朗朗上口 容易让人印象深刻容易让人印象深刻 而在推广阶段而在推广阶段 让客户过目不忘才是推广的第一步让客户过目不忘才是推广的第一步 已花为媒，在项目后期可以把小区的单元分为已花为媒，在项目后期可以把小区的单元分为“兰花阁、桂花苑。兰花阁、桂花苑。”

33、西溪花地西溪花地 在推广语上可以采用在推广语上可以采用“我爱西溪，我爱花地我爱西溪，我爱花地 。” 简单易记简单易记 容易传播容易传播 其它可参考名：其它可参考名：西溪西溪*学府世家学府世家 西溪西溪*美地花苑美地花苑 名仕尚品名仕尚品 名仕春天名仕春天 推广策略推广策略产品及宣传推广产品及宣传推广 1 1、线上为辅：网络（新莞人网、搜房网），、线上为辅：网络（新莞人网、搜房网）， 短信、户外、灯杆旗、围墙短信、户外、灯杆旗、围墙 亮点亮点1 1：针对目标客户群特点，进行大规模的系列网络炒作：发起征名、 征广告语、系列软文炒作等，低成本地炒作本片区和本项目。 亮点亮点2 2：提出“同城半价同城

34、半价”的超性价比概念，强烈触动东城客户。 2 2、亲民为主：、亲民为主： 1 1）城区定点外展、扫街，扩大覆盖面：可选址家乐福、海雅、东泰嘉）城区定点外展、扫街，扩大覆盖面：可选址家乐福、海雅、东泰嘉 荣店等处外展，并在东城各专业市场进行扫街。荣店等处外展，并在东城各专业市场进行扫街。 2 2）社区活动，强化氛围。）社区活动，强化氛围。 亮点：亮点：举办大型双城派对举办大型双城派对如老乡会，白领派对，亲子活动等。如老乡会，白领派对，亲子活动等。 推广策略推广策略产品及宣传推广产品及宣传推广 3 3、部分楼栋带装修入市，装修标准控制在、部分楼栋带装修入市，装修标准控制在400-600400-60

35、0元元/ / 针对周边的殊多楼盘都是毛坯发售，以及针对刚性需求客户，本项目带装 修发售存在一定市场机会和溢价机会。 4 4、对特定人群团购优惠、对特定人群团购优惠 针对周边学校老师，政府机关单位等特定人群团购优惠。 推广策略推广策略产品及宣传推广产品及宣传推广 5 5、体验营销、体验营销-分区开发，样板先行分区开发，样板先行 项目样板区建设（项目入口道路、大门主景观、营销中心及展示样板房） 在销售前精心打造完成，展现未来生活场景，给客户产生置业、投资置业冲动。 6 6、二三级联动营销、二三级联动营销-重点覆盖，多点打击重点覆盖，多点打击 提前多方储客、少量入市抢购；阶段集中加推，低开跳跃高走。

36、提前多方储客、少量入市抢购；阶段集中加推，低开跳跃高走。 通过这种方式利于项目形成市场口碑传播，带动更大范围客户 的关注。更加有利于项目销售价格以“阶梯式”小幅逐步走高，从而达 到并突破目标均价。 推货策略推货策略 目价售价目价售价 权重权重定价因素定价因素星城国际星城国际香缤雅苑香缤雅苑本案本案 13.0%13.0%地段交通地段交通8 88 86.56.5 15.0%15.0%社区规模社区规模8 85 54 4 7.0%7.0%周边配套周边配套8 88 85 5 10.0%10.0%开发产品类型开发产品类型9 98.58.56 6 12.0%12.0%建筑风格及立面建筑风格及立面8 88 8

37、8 8 4.0%4.0%户型户型8 88.58.58.58.5 10.0%10.0%建筑布局和环艺建筑布局和环艺8.58.58 87 7 8.0%8.0%社区配套和物业管理社区配套和物业管理9 98 88 8 8.0%8.0%形象包装和营销策划形象包装和营销策划8 88 88 8 8.0%8.0%发展商品牌和实力发展商品牌和实力8 88 85 5 5.0%5.0%经济、政策因素经济、政策因素8 88 88 8 预估开盘价预估开盘价550055005500-60005500-600045004500 定价方向：参照周边重点在售项目价格定价 目标测算目标测算预计售价及总货值预计售价及总货值 预计项

38、目将在预计项目将在20112011年年5 5月份推出，月份推出， 均价约在均价约在45004500元元/ / 住宅总金额：约个亿；住宅总金额：约个亿； 商铺总金额：约商铺总金额：约1 1个亿个亿（参考菁英时代商铺均价（参考菁英时代商铺均价1000010000元元/ /平米计）。平米计）。 项目总货值：约个亿。项目总货值：约个亿。 （静态预估，未计入静态预估，未计入20112011年可能出台的新政策影响）年可能出台的新政策影响） THANK YOU 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕

39、粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m )?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔峜摤蚗平绂?B ?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%锂?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?峥抙e?4 囪W壶%俒 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?

40、烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?yF邴?詑1攗檢锟袥匏=憌?.z刧绗鰀 畬拃Szl4-榌m Y朗k1? 儤v?+犢Hmu鏸1tn褛 埈蕛癤當? m%犔?QVP-?0蜈_?绹?爔豴t纴餚 ?鉙?ht e候R?D檘堑?乒h齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍橼Z

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42、貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔峜摤蚗平绂?B ?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%锂?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?峥抙e?4 囪W壶%俒 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R

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44、兼譫烴H树畲 门1V?深奨劇 ,臕!?鮥?!荳|呜?b踱4b羾 -?右檉骽 曜RbY?梯魏%鳊;?D?蘞V咉M?.?U噎丂fZJY竖莈;6q蝚 q?f谵僉聒涒鏼(3?輋uUEmScc俚F?哘拒頤僛?捚?薲爐e箍x 滟|嶦?绯 ?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%锂?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?峥抙e?4 囪W壶%俒 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?

45、誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔峜摤蚗平绂?B ?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%锂?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?峥抙e?4 囪W壶%俒 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#

46、4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?yF邴?詑1攗檢锟袥匏=憌?.z刧绗鰀 畬拃Szl4-榌m Y朗k1? 儤v?+犢Hmu鏸1tn褛 埈蕛癤當? m%犔?QVP-?

47、0蜈_?绹?爔豴t纴餚 ?鉙?ht e候R?D檘堑?乒h齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍橼Z? G贒?IJw谆揚?+u醸?羛-?;H?豋H(r8v?崂)y|?铰=吮野 m擪楋?岠?8.呫諜S啿jgy圕蜽褘 0s 燅-?晳r?羀矤 ?厎?v?;騴捃?鶁R?脅一痯譊噼?阜z?;O? 婗妸_兼譫烴H树畲 门1V?深奨劇 ,臕!?鮥?!荳|呜?b踱4b羾 -?右檉骽 曜RbY?梯魏%鳊;?D?蘞V咉M?.?U噎丂fZJY竖莈;6q蝚 q?f谵僉聒涒鏼(3?輋uUEmScc俚F?哘拒頤僛?捚?薲爐e箍x 滟|嶦?绯 ?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%锂?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?峥抙e?4 囪W壶%俒

48、資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙

49、S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?J鍔峜摤蚗平绂?B ?+担擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%锂?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?峥抙e?4 囪W壶%俒 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1

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53、 s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 資? Y胘Wje樽碜 3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆 ?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸

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55、:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m)?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵-挜FQ?yF邴?詑1攗檢锟袥匏=憌?.z刧绗鰀 畬拃Szl4-榌m Y朗k1? 儤v?+犢Hmu鏸1tn褛 埈蕛癤當? m%犔?QVP-?0蜈_?绹?爔豴t纴餚 ?鉙?ht e候R?D檘堑?乒h齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍橼Z?

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