房地产融资策略研究-已改[精选]

1、摘要房地产作为一个刚需型产业，在我国的发展过程中始终是国民经济发展的重要支柱。但就房地产企业自身来说，主要呈现资金需求量大、投资周期长、投资收益高的特点。就当前房地产行业的实际发展情况来看，房地产企业的融资势头不断上扬，截至2013年为止，行业开发投资数额突破，而到了2016年，我国房地产开发投资额则达到了10.3万亿元，同比增长6.9%。在持续的投资增长过程中，融资成本也在不断的增加，而在融资过程中，房地产企业无法避免的会遇到来自各个方面的风险。就现阶段房地产发展而言，如何在不断融资过程中保证企业在最大限度上保证企业发展的安全性与稳定性是十分关键的。在我国房地产金融市场体系逐步完善的基础上，

2、再加上市场竞争的进一步加剧，企业在融资层面的竞争力已经成为影响企业发展的关键要素，一方面，企业必须把握融资结构的合理性，另一方面又必须尽量让渠道更加丰富，避免单一的融资来源。保持着在国内房地产企业第一梯队的优良市场地位的保利房地产股份有限公司，在业绩表现各方面始终处于前列，以融资层面来说，也始终处于同行的顶端位置，具有良好的融资效果，并能够借助较低的融资成本实现对自身核心竞争力的提升。房地产市场内各企业之间的竞争愈发激烈，行业对于企业本身的资源整合能力要求也越来越高，对于该企业而言，其关键词：房地产企业 融资问题 融资策略 房地产信托abstractas a just-needed indus

3、try, real estate has always been an important pillar of national economic development in the course of our countrys development. however, as far as the real estate enterprises are concerned, their main features are large demand for funds, long investment cycles and high investment returns. the curre

4、nt real estate industry, the actual development of the situation, the scale of real estate financing has shown a rising trend. in 2013, chinas real estate development amounted to 8.6 trillion yuan. by 2016, chinas real estate development investment reached 10.3 trillion yuan, an increase of 6.9% ove

5、r the same period of last year. in the process of continuous investment growth, financing costs are also constantly increasing, and in the financing process, real estate companies will inevitably encounter from all aspects of investment risk. at the present stage of real estate development, how to e

6、nsure that enterprises can effectively avoid related risks in the process of continuous financing is an urgent problem to be solved. on the basis of the gradual improvement of the real estate financial market system in our country and the further aggravation of the market competition, how to expand

7、its own financing channels, optimize the financing structure and reduce the financing cost have become the major problems that chinas real estate enterprises need to face seriously.as one of the large-scale real estate enterprises in china, poly real estate co., ltd. has always been at the top of it

8、s peers in terms of financing, has good financing results and can enhance its core competitiveness with lower financing costs. however, with the advent of such issues as competition in the industry and intensified resource integration, there are still many problems in the use of traditional financin

9、g methods in poly real estate. in this paper, the concept of real estate trust is introduced to improve the financing of poly real estate co., ltd. , so as to seek the corresponding countermeasures and suggestions, it will play a certain reference role for the financing development of poly real esta

10、te co., ltd.key words: real estate enterprises financing problems financing strategies reits目录第一章 引言1第一节 研究背景和意义1第二节 文献综述2一、国外研究现状2二、国内研究现状3第三节 研究方法及研究内容5一、研究方法5二、研究内容5第二章 融资策略相关理论介绍6第一节 融资规模6第二节 融资结构6第三节 融资渠道7第四节 融资方式7一、自由资金8二、预收账款8三、股权融资9四、债权融资10五、银行借贷10六、资产证券化与房地产信托（reits）10第三章 保利地产现状及分析14第一节 保利地

11、产公司背景简介14第二节 融资风险分析17一、经营能力指标堪忧17二、偿债能力指标不佳19第三节 融资策略分析17一、股权融资24二、银行贷款25三、债权融资26第四章 保利地产开展reits融资的可行性分析27第一节 制度环境分析27第二节 市场环境分析28一、房地产市场29二、金融市场31第五章 完善企业融资策略的建议33第一节 注重融资创新并构建多元化融资渠道33一、注重融资创新33二、增加直接融资以及非信贷占比34三、制定多元化融资策略35第二节 优化融资结构以实现资金供求均衡36第三节 增强企业盈利能力以提升企业融资能力37一、增强企业盈利能力以提升企业自我融资能力38二、增强企业融

12、资议价能力38第四节 完善内部控制制度并优化融资风险管理体系38一、完善内部控制制度39二、优化融资风险管理体系39第六章 结论40第一节 主要成果与结论40第二节 本文的不足及展望40参考文献42致谢44第一章 引言第一节 研究背景和意义房地产是我国重要产业之一，其自产生之日开始到现在经历了较为曲折的发展过程，其发展阶段主要有五个关键时期，分别是起步期、炒作调整期、协调期、调控期、全面调整期。其中，2008年是我国房地产业发展突飞猛进的一年，在该年度，房地产迎来了价格的飞速发展，期间虽然也遇到了一些小插曲，但其总的发展趋势依然没变，时至今日，房地产的价格变化趋势仍然没有发生变化，还是处于上升

13、阶段，鉴于房地产业价格出现的过渡上涨现象，国家也对此引起重视，并颁布相关的文件对该现象进行限制。不管是房地产业的快速发展还是房价的攀升，这些现象都深深吸引着相关的投资人士，刺激更多的房地产业纷纷投入到开发房地产的潮流之中，融资规模不断刷新历史记录，房地产行业已经是我国经济体系中的关键组成部分之一。对资金的高度依赖以及在投资层面映射出来的“双高一长“”特点，也就是高投入、高回报、长周期，这些都是这个行业所具备的一些突出特点。之所以说其高风险高收益并存，是因为利润丰厚往往只是房地产业的好处之一，与此对应的是房地产业往往还要面临较高的风险，此处涉及到的风险主要来自于企业的融资活动。从过去很长时间开始

14、，我国房地产企业融资的规模就处于不断的扩大当中，一直到现在仍是如此。2013年，我国在开发房地产方面的资金总量达到8. 6万亿元，这已经是该行业连续五年增长率为23%。在2013年以后，这一增速有所放缓，不过仍旧是处于不断地上升当中。不断加大的资金投入对于企业来说是一个非常大的考研，仅仅依赖自身的现金流是难以支撑这样的投资要求的，比如依靠额外的融资渠道来获得更多的必要的资金职场，对于房地产企业来说，现阶段的主要问题是寻找合适的方法在融资过程中确保企业风险可以被控制在较低水平，同时限制成本的过度上涨。 1岳廉. 养老地产pfir融资模式及风险分析d.西安建筑科技大学,2015.，该项计划获上海证

15、券交易所审议批准。该计划的实施规模拟定数据高达五十亿元，保利地产租赁住房在重庆、北京、广州等区域均有所覆盖，它旗下的诺雅服务式公寓、n+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓是行业内知名的租赁物业，而此项保利租赁住房reits为底部的物业项挑选了保利地产的租赁方式 2范森. g房地产公司项目融资方式案例研究d.辽宁科技大学,2016.。此项产品优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级为aaa，获得优先级评定的市场份额作为股份在上海证券交易中心均可进行交易和转让。保利地产租赁方式被用在底级物业层，将实行住房的各类产品从储存、发行都实行分期制度，放大了“用reits打破租、住之间的屏障，将租、住结合一体

16、形成缜密的环绕形式”的可行性，实现了国内reits产品的大胆创新和重大突破，为租赁住房资产证券化提供了借鉴的范本。 第二，针对保利地产的融资问题和问题成因提出相应的改进措施，主要措施有：更加注重非信贷和直接融资；以资金供求平衡为指导思想来进一步优化融资结构；提高企业收益水平以及企业运营管理水平；规范企业财务管理与风险防控相关执行与操作流程。为该公司解决融资方面的问题提供可行的意见，对于增强该公司核心竞争力而言意义深远。除此之外，保利地产是我国房地产行业领域的佼佼者，对其存在的负面问题进行分析研究可以为有关企业的改进提供参考依据。第二节 文献综述一、 国外研究现状对于房地产企业融资策略的深入研究

17、可以助力相关企业解决目前融资在层面遇到的问题，进而帮助企业更好地发展，提升自身的竞争力。房地产投资信托(realestateinvestmenttrusts，简称reits)通过全球来看，最早在美国兴起，发展，成熟，后覆盖到全球，所以相对来说国外的融资策略研究较至于国内的融资研究更为成熟。资本结构是国外对房地产领域研究的重点。莫迪利亚尼和米十九世纪五十年代提出的mm理论是该领域研究的基础，净收益理论是其核心观点 范森. g房地产公司项目融资方式案例研究d.辽宁科技大学,2016.。此后，结构性的理论相关理论相继出现，许多研究从不同的层面对融资结构进行了模型的构建与解读 范森. g房地产公司项目

18、融资方式案例研究d.辽宁科技大学,2016.。70 年代中期出现的“平衡理论”强调最佳融资策略，该理论强调企业应当根据自身发展情况，找寻最适合企业的资金来源与渠道。债务对于企业来说有着双刃剑的作用，需要企业平衡债务的最优比例。一方面，债务可以扩大企业的可用资金规模，另一方面，过重的债务负担又会极大增加企业经营风险。一些学者表示，融资这一行为与世界整体的经济发展走向有着密切的关联，例如damien研究了1985-1991年期间法国，德国和英国房地产股权债务融资的主要来源 范森. g房地产公司项目融资方式案例研究d.辽宁科技大学,2016.。发现三个国家各自流行和受到推崇的融资方式各不相同，存在着

19、一定的差异性，这与各个国家的具体国情以及经济发展水平不同有关。此外，国外的房地产信托融资(reits) 的理论发展也非常成熟。其中代表性的是美国的威拉德.麦金托什(willard macintosh )，该学者充分肯定了发展信托对中小企业的积极意义。美国学者尹帕利尔衡量房地产投资信托的价值提出了三种不同的标准，不同的标准作用于不同的价值个体，这三种不同的衡量标准可以在不同的情况下根据具体实际的情况进行选择与组合运用。相较于国外比较领先的研究水平而言，我国国内不论实在理论研究层面还是实践层面都还存在非常大的进步空间和创新空间，因此，在充分借鉴国外优秀先进理论的前提下，我国在该领域的研究也必须充分

20、结合我国国情，具体情况具体分析，因地制宜 范森. g房地产公司项目融资方式案例研究d.辽宁科技大学,2016.。二、 国内研究现状随着改革开放，房地产业逐渐在国内兴起。与国外发达国家相比，我国的房地产业起步较晚，对房地产业的融资研究也与国外研究存在较大的差距。但是房地产企业作为支撑国民生产总值的关键行业，我国的学术界对其的研究也在逐渐发展和完善。综合国内研究房地产融资策略的文献可知国内的学者的研究侧重点有以下几个方面：融资现有情况的阐述，融资策略的探讨，融资多元化的创新和实践，融资成本控制的实证研究。融资策略是目前我国学者研究的重点。石亚东（2005）对资金来源进行了结构性分析，其论述了我国房

21、地产企业从哪些渠道筹集所需资金，郭亚力（2006）与吴曦（2007）均从较为实际的对策建议角度展开了探讨，后者还在文章当中强调并分析了国外的最先融资经验，通过对比研究的方式来找寻国内行业发展的缺陷与漏洞，同时扬长避短，促进我国房地产企业的发展。王巍（2009）立足于当下，力求对房地产融资模式进行深入分析探讨，从填补缺陷和漏洞的角度提出了相应的对策建议。马艳萍（2010）和王爱国（2013）则侧重于对未来的市场走向进行合理的探讨。刘大志（2011）则以时间为线索，进行了模式变化的动态研究。在关注融资成本和效率的研究方面，熊方军（2008）通过建构模型对不同的房企个体进行差异性对比分析。刘建国和杨

22、卫东（2009）关注的是成本与业绩二者之间的联系，通过一些具体的数据和工具来系统客观的找寻二者之间的联系，进而寻找出一些发展规律。林宇（2013）运用效率测算工具，通过面板数据以及各个公司的投入产出具体表现，选取相应的指标来对我国上市房地产企业进行了融资效率分析。曾凡昌（2010）的关注点侧重于司法层面，研究的重点在于融资可能会触及到的一些风险性的问题所相关的一些司法规定。陈诗一和王祥（2016）从宏观大环境的角度来观察整体的货币环境与行业价格之间存在的关联性，通过具体的数据分析，从定性和定量的角度来进行分析探讨。总结来看，房地产行业的融资问题不仅是学界更是业界关注的焦点所在。其研究重点不仅在

23、理论层面取得了成就，在实践层面也有很大的创新。关注房地产领域的发展进步，不仅要解决现有问题，更要注重企业未来发展策略。但是如何针对企业自身情况选择融资策略仍然是需要思考的问题。本文在诸多研究的基础上，通过对于保利地产的融资现状的分析，对融资提出了一些改进建议，以促进企业融资结构的优化和多元化。第三节 研究方法及研究内容一、 研究方法二、 研究内容全文由六大部分构成 17苗鹏飞. 我国公共租赁住房投资信托基金（reits）融资模式研究d.重庆大学,2013.。第一部分， 引言：主要介绍了本文选题的背景依据、研究方式、各项相关内容的基础理论等，综合国内外文献来总结分析出本文所需要的内容。第二部分，

24、 从策略，规模，渠道等方面介绍了融资的相关理论。第三部分， 本文紧扣房地产行业“资金”这个棘手的主题，以保利地产融资方式为例，探讨当前保利地产在经营和偿债等方面存在的问题。第四部分，保利地产融资可行性分析。在此部分分析过程中主要通过分析保利地产金融和市场两个方面，创新性以新型融资工具reits为主要研究对象，通过保利地产reits融资的可行性分析，综合分析该融资工具在保利地产实际运用中的利弊来为保利地产的未来发展出谋划策。第五部分， 承接前面的解析，对此提出对于不足之处的修缮建议，主要从融资结构的层次化建设、企业盈利能力提升等方面着手。最后，结论，对房地产未来的发展提出一定的期望，给我国房地产

25、企业在融资渠道做出抉择时出谋划策同时也提出了本文存在的不足之处。第二章 融资策略相关理论介绍一个企业想要正常运营下去就离不开资金的支持，那么如何高效快速的筹集资金呢？因此，企业有了融资策略这个概念，它的产生就是为了帮助企业能够按照一定的行业规范、一定的行为原则快速高效的筹集到企业现下发展所需要的资金，并且这些资金能够承担企业的日常经营、能够随时应变可能发生的各种需求，例如企业的扩张等。融资策略，还有一个很重要的作用就是平衡风险、控制成本、提高效率。而融资策略的主要研究可以从以下四个角度来分析，那就是融资规模、融资结构、融资渠道与融资方式。第一节 融资规模融资规模是根据融资的情况来合算的，融资规

26、模具体指的就是企业进行筹集资金的总体数量。融资规模的大小是需要根据企业的经营情况以及经营规模预估的，因此合理的融资规模显得格外重要。加入一个房地产企业违背了自身发展的规律和现有的经营状况而选择了不适合自己的融资方案，出现融资规模过大的情况时，就会出现大量的资金闲置和浪费，同时企业还需要承担更多的贷款利息，增加企业的经营风险和财务风险；但是如果企业的融资规模过小同样会影响企业的正常经营，融资资金不足，企业就会出现资金无法周转的情况，很有可能会面临资金断裂的风险，更严重的情况是会导致企业经营出现困难甚至倒闭。第二节 融资结构融资结构是指企业融资规模中的资金各项来源，表示的是企业在融资过程中企业自有

27、的资金和融资资金之间的比例关系。通过企业的融资结构能够清晰地看到企业在经营中的资金结构、资金来源，同时也能合理的管理企业融资的各项资金成本。因此，我们能够得出，如果企业在自有资金规模一定的情况下，企业的负债规模越大，那么企业的融资结构也就越大。中国现代企业的负债结构主要表现为两个方面：一种是需要付相应利息的负债，一种是不需要付利息的负债，我们通常称之为带息负债和不带息负债。带息负债的种类有很多，银行借款、民间集资等都属于带息负债，不带息债券包括了企业员工工资和福利、预收款项以及预提费用等等。带息负债与企业的融资规模有直接的关系，它属于房地产企业的成本范畴，在企业进行资金流转结算的过程中，会被囊

28、括在融资成本范畴内。这种负债形式包括两种类型，一种是货币性负债、另一种是非货币性负债。其中，货币性负债表示企业需要通过资金偿还来解决相应的债务问题，可以通过短期借款、应付票据来偿还。另外，企业的货币性负债一般在企业进行融资时就已经确定下来的，同时负债的利息也是能够计算的;那么本文指的非货币性负债就与之相反，通常包括了预收账款和预计负债等，这些因素存在着风险性。第三节 融资渠道融资渠道可以反映出一个企业是通过何种方式来拓展自身的资金来源。对于企业而言，融资渠道是多样性的。其主要有两种来源：内部融资渠道和外部融资渠道。简而言之，内部融资渠道的资金来源于内部，包括企业经营的自有资金、企业的专项基金等

29、等。一般而言，企业的内部融资渠道比外部融资渠道来源的资金风险要降低很多，同时也无需支付更多的利息，因此，很多企业在融资时会首先考虑内部融资渠道进行融资。内部融资渠道的资金来源受到的限制条件比较多，比如说企业的经营范围、企业的运营能力以及企业的发展前景等等。一般情况下，很多企业在选择融资时首先会考虑到内部融资，而企业的内部融资资金是非常有限的，为了实现企业的整体运营，他们还需要借助外部融资渠道来实现企业规模扩张的需求，但是同时也增加了企业的经营风险。第四节 融资方式房地产公司一方面应当从公司内部融资，另一方面要从公司外部融资。一个公司支持本身的经营状况的途径就是通过公司本身的资金内部筹集。房地产

30、企业内部融资主要包含以下方面：实收资本、销售回款、权益出让等。内部融资有成本低的优点，原因在于内部融资不需要成本，更没有外部的相关费用，如股息或者支付利息等。所以在融资方式的选择方面，会优先考虑内部融资。然而房地产公司的需求很大，内部融资并不能满足其需要刘冬雪. 我国养老地产融资与创新研究d.天津财经大学,2016.。在当今社会，从公司外部进行融资是融资的主要手段，所占比重要比内部融资大得多。企业以外融资可以按照不同标准进行分类，主要有以下两种：直接从资本市场融资、通过中介机构融资。另外也可以依据债券融资与股权融资来划分类别 李远. rh房地产公司融资的问题及对策研究d.天津财经大学,2016

31、.。还有一种情况就是不但以股权的方式融资，也可以以债权的方式融资，而具体使用股权或是债权是由企业以及市场的相关情况来决定，也就是所谓的夹层融资。随着融资方式的日新月异，许多融资方式已不再仅仅是股权和债权，售后回租、收益权转让、资产证券化等也越来越受到市场的关注。以下将重点阐述几种重要的融资方式：一、 企业自有资金很多房地产企业偏好使用自有资金作为直接融资手段，但是在市场中该种融资方式比较少。目前自有资金的筹集方式主要通过吸收投资、股票发行、盈余公积等形式进行。自有资金在保证企业永续经营的情况下，国家对房地产企业的自有资本所占企业开发总成本的具体占比有着明确的界定，企业不能低于这个标准线以外进行

32、项目开发。解读相关法律政策，规定主要明确了房企自持资金需要高于前期开发投入成本的百分之三十，但一般情况下房地产开发商会将自有资金留存于企业中并不愿意使用过多的企业自有资金，只有当确定有足够的盈利时候才会使用自有资金去开发扩大项目。二、 预收账款这种资金筹集方式为我国大部分房地产企业所采用，它是一种非常普遍的融资方式。通常情况下，相关企业在于购房者达成正式合法的购房协议之后，购房人员需要向企业支付一定数额的资金，包括其为了房产而向银行申请的贷款，而另一部分则是企业照合同规定预收一部分委托开发单位的建设资金。通过这种方式，房地产就可以提前筹集一定的开发资金从而保证企业的前期发展。总之，内部融资虽然

33、在一定程度上满足房地产开发商的资金需求，但是考虑到企业的永续发展以及企业规模扩大的需要，单纯依靠内部的融资方式显然已经很难满足房地产企业的未来发展需求，因此我们要积极寻求内部融资以外的其他融资方式，进行多元化融资。三、 股权融资什么是股权融资呢？通俗地讲，其实就是一种股权更替。企业的原有股东自愿的拿出一部分的股权来进行融资，以此便有了新的股东的产生；这一系列的过程就称之为股权融资。通过这种方式所筹集得到的资金，企业本身是不需要承担任何的利息并进行本金偿还的；唯一变化的就是新产生的股东将与企业原有的股东共同享受企业的分红。当然，相较企业的其他融资方式来说，这一融资方式所作用的范围是宽广的。既有所

34、有融资方式都有的充实企业资本的作用，也有投资的作用。了解过股权融资，债权融资又是另一种方式，是企业向银行或者向其他的金融机构进行借款的一种融资方式。相比较于股权融资，这种融资方式需要承担利息，并且按照借款声明，企业还要在规定的时间内向借款机构偿还本金。这种融资方式，一般只会发生在企业的资金紧及短缺的时候，在企业的日常各项开支项目中一般不会有这种融资方式的发生。伴随着社会的发展，房地产行业也处于一个蓬勃发展的高峰期。向银行申请贷款的时候，所需要的条件也越来越苛刻。所以一些急需发展的行业就开始向其他的市场寻求帮助，例如房地产行业可以向资本市场进行求助。为了能够缩减代理成本，企业的所有者与经营者开始

35、尝试发行股票这一策略。这种策略的优点和缺点是显而易见的，优点便是解决了代理成本的问题，缺点便是有一定程度上的目标错位。与西方的资本市场相比，我国的资本市场现阶段存在不发达、不完善等各种各样的问题。有许多的投机者希望能够在股票市场上一本万利，这种投机取巧的风气已俨然成形。在我国现有的房地产行业，可以将直接融资的主要方式便是上市。但是相比于其他的行业，房地产这一行业因为具有高风险、长周期这一特性；国家为了金融市场的安全与稳定性不得不为房地产行业的上市设置许多的限制。在关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知中有规定，除了个别国有企业与有限责任公司有国务院批准的赦免之外，其他的股份公司想要首发上

36、市的话，必须要满足的一个条件是该公司必须设立满三年；同时，要求发行人的业务、管理层、实际控制人在最近三年内都并未发生重大变化。从这里我们可以看出，如果一个企业在首发的上市行业内的话，这将是一个理想的状态。但与之相对的就是高要求，时间周期长、程序复杂繁琐等问题。如果对房地产行业有所了解的话，便会发现我国近些年来房地产行业只有极少数的企业能够成功上市。当然也有一些公司为了能够实现股权融资采取借壳上市的方式。到2002年的时候，我国房地产行业能够实现再融资的占比不超过10%，造成这一现象的原因主要是由于该行业的不稳定性，或者说是波动性比较高。而且对我国房地产行业的各个企业来说他们首选的融资方式并不是

37、直接上市，这一原因是显而易见的，因为并不是所有的企业都希望将财务状况公开化，透明化；并且也没有较高的业务水平去操作上市流程。还有一点便是相对银行、债券等融资方式的低成本，股权融资所需要的高成本也让各个企业止步。四、 债权融资什么是债权融资呢？通俗来讲就是一个企业，将其债券用来融资的一种方式。但是由于社会背景与历史条件的种种原因，这种融资方式只会加剧企业的负担。简单的归类可以分为银行信托、债券融资、信托融资等。什么是银行信托呢？它是债权融资的一种主要形式，主要适用于大型企业融资。我们用一个发展比较好的城市深圳来分析的话，在这个城市里真正使用银行信托的企业寥寥无几，仅有的33%对于银行信托这种融资

38、方式来说，这些企业所能够融到的资金也不超过200万。 当然，我国现阶段也有大力提倡的融资方式，那就是债券发行，这种融资方式符合特色的中国社会主义道路。尽管现状仍然有许多的限制条件，如：1、不充足的社会信用背景，不完善的信用体系使得社会大众的接受度不高。2、不发达的债券市场。不良的债券流动性等也是制约因素之一。如果不能将上述这些资本市场中所存在的问题一一解决，那么想要通过资本市场来进行融资，依然问题重重。不过资本市场的完善和发展本来就是一个浩大的工程，不可一蹴而就，以我国现有的资本市场的现状来看，想要通过资本市场来为企业进行融资的话，依然任重道远。一、五、 银行借贷银行在我国房地产行业发展的过程

39、中扮演着不可或缺的角色。没有银行的大力支持，就没有房地产行业的蓬勃发展。据统计，现有房地产行业的开发所需资金银行贷款占比20%到30%；更甚之，建筑公司垫付的项目启动资金30%到40也来源于银行。只将上述这两项累加起来，便有超过50%到60%的资金来源于银行。我国现有的房地产行业对银行的依赖程度过高，甚至上述这些还不足以完全描述。在房地产行业蓬勃发展的今天，房地产行业的销售业绩也会随之上涨，与此相对的便是房价的急速上涨，这些条件使得房地产开发商们都加大投资力度，开发房地产。造成的结果就是房地产行业对银行依赖性越来越强，只有依靠银行才能取得足够的资金来维持这个行业的高速发展；当然，与之相对的还有

40、房地产开发商们与银行之间的矛盾的加强。1、房地产开发商通过抵押贷款向商业银行求得资金是房地产这个行业资金来源的主要方式。由于房地产行业的高风险性、长周期性；银行等金融机构为了制约这种风险不得不向房地产开发商们扩大限制。2、由于房地产开发商们对银行的高强度的依赖性，房地产行业的资金大多源自于银行。因此，也可以将银行看作房地产行业的一个投资商。银行为了应对房地产行业的高风险性，不得不对贷款期限、贷款金额等进行严格限制。3、由于房地产开发商们通过抵押贷款的方式向银行进行借贷，因此，银行与房地产开发商之间形成了债权关系，银行是债权人而房地产开发商则作为债务人；显然在这一债务过程中有了成本问题的出现。通

41、俗一点来说，就是由于房地产开发商向银行进行了抵押贷款。故此，房地产开发商们的利益与银行的利益将挂钩，如果开发的工程获得较高的利润的话，那么相应的房地产开发商可以获得充足的利益，银行却只能获得本金加利息，但反之，银行就要遭受巨大的利益损失；这一切都来源于房地产行业的高风险性。由于这种不对称性，现在房地产商们向银行申请贷款只能申请抵押贷款，银行希望能够借助这种方式来降低风险，减少损失。但不能够消除的便是风险，房地产行业也存在着内外勾结等欺诈现象，更何况我国现有的信用评价体系不够完善，这种现象相当严重。六、 资产证券化与房地产信托（reits）什么是资产证券化（securitization）？通俗的

42、说就是发起者将不良流通的、却又可预测的资金交给特定的机构，通过这种方式来实现融资，实现最大化的资金流动性。这是一种结构性融资手段(structure financing)。这种融资方式相比于传统的融资方式来说，它依托的是资产而非发起人。在现有的房地产行业，只有这种融资方式能够满足房地产行业发展所需要的大量资金，这是房地产开发商们遇到问题之后的首选解决方案。而reits可以说是这种融资方式的代表性模式，显然也受到广泛的关注。而reits作为其中最具代表性的房地产资产证券化模式也收到了企业和投资者的越来越多的关注。房地产投资信托基金（real estate investment trusts，即

43、reits）主要是依赖于企业以及信托的组成形式，对收益凭证进行发放，它是一种对分散资金集中化的过程，通过更加专业高效的资金管理方式将不同资金持有人的资金进行专门性集约化地运作与管理，而资金的投入面向的主要就是房地产行业。通过集中管理资金，借此来获取一定的收益，并按照相应的约定分配给投资者。reits早在上个世纪便已经在美国等资本主义国家推广来看，并逐步形成美国reits地产市场的一种重要金融模式。综合来看，reits融资突出呈现出量大特点：第一，reits融资能够有效的保障投资者的安全性，并且最大程度的实现资金的增值和保值。第二，reits融资能够使得受益人的利益得到最大程度的保障。下文将从r

44、eits的分类，特征，和与传统融资方式比较方面重点阐述reits这一新型融资工具。（一） reits的分类（1）权益类（equity reits）权益型的投资对象百分之七十五都是商业房地产，并且能够完全占有其所有权。通过出售或者租赁的方式进行融资，再将这一些收益用于别的投资行为。这种权益型的投资方式涉猎范围在办公室房地产、娱乐房地产和各类休闲房地产都有所涉及，好处就是能够将收入灵活进行配比、银行的利率干扰并不大。（2）抵押类（mortgage-backed securities，mbs）抵押类的投资对象一般将房地产或证券的百分之七十五进行实际抵押，不直接与房地产相接，而抵押型的房地产投资信托的

45、收入来源主要靠利息，容易受到银行利率调控的影响，也存在更多未知的风险，但是相对的李远. rh房地产公司融资的问题及对策研究d.天津财经大学,2016.，利润也比较大。（3）混合类（hybrid）以上两种投资方法相结合，同时将两种方法取其精华，去其糟粕，既能在抵押贷款服务中获得利润，也能将部分物业产权拿在手中。虽然在抵押型中难免会有利率对其造成影响，但是因其在资产型投资有所占比，在一定程度上功过相消。 各种类型reits类型比较分析权益类抵押类混合类投资形态直接参与不动产投资，经营以利息固定收益为主二者混合投资标的不动产本身抵押债券及相关证券二者混合影响收益之主因不动产景气及经营绩效货币市场利率

46、水平二者混合收益之稳定性较低较高中投资风险较高较低中类似的投资标的股票债券二者混合资料来源：搜狐财经（二）与传统融资形式的比较由表1.2可以看出，每种融资方面都有自身的特色，例如：在融资规模上，债券融资和股权融资等方式在融资的规模化方面占有一定的优势，其它的融资方面无法与其抗衡；但是，在融资成本方面，融资成本较高的股权融资就并没有占优势，其他成本低的融资方式则优势地位显著。reits融资方式相较于传统融资方式来看，虽然其融资规模一般，但是由于融资门槛较低，发展空间较大，且操作难度和成本较小，适用企业类型较为广泛，因此，对于房地产融资发展来说，reits融资不失为一个良好的融资方式选择 15刘爱

47、玲. 我国商业地产投资信托基金融资模式研究d.重庆大学,2012.。表1.2 融资方式比较特点股权融资债券融资reits融资融资规模较大较大一般融资门槛高较高一般发展空间一般较大较大操作难度难较难一般操作成本大一般一般操作时间长较长较短适应企业类型大中型大型各种类型资料来源：国信房地产信息网 第三章 保利地产现状及分析第一节 保利地产公司背景简介 18田丹. 房地产企业融资问题分析d.西安科技大学,2013.。截至2016年为止，商品房销售面积和销售额均呈现了近年来的峰值状态，其中面积表现为15.7亿平方千米，较之前两年的销售面积有了大幅度增长，同时较行业发展较好的2013年，也高出2.6亿平

48、方米。2016年，全国商品房销售金额首次突破10万亿元，创造了历史新高，整体销售金额高达11.8亿元，同比增长35% 19杨泓谕. 基于reits模式的廉租住房融资问题研究d.西南财经大学,2013.。具体如下图3.1所示：图3.1 2011-2016年10月商品房销售面积与销售额根据保利地产2016年年报数据指出，保利公司将房地产开发业务作为主营业务，将“社区”和“金融”作为辅助项目构建“一主两翼”的全新业务格局，将逐步构建多元化的利润增长模式。当然，房地产开发经营仍是公司现阶段最需要关注的业务板块。房地产的迅速崛起在众人眼中有目共睹，在社会各界的反响都非常的强烈。这一行业于其他行业差异显著

49、，尤其是资本运作方面，由于前期投入成本高昂，并且在未来很长一段时间很难收回成本，扭亏为盈，这就导致房地产行业不得不依赖融资去发展，而现阶段直接融资主要依靠银行贷款，在某些方面也给银行带来了未知的风险。除此以外，消费者在选择购买房源时也主要考虑银行放贷，显然，这一系列的原因加剧了银行的风险。在不利市场调节的情形下，我国相关机构在2003年出台了关于加强房地产信贷业务管理的相关法律法规，并为其贷款资金的渠道另谋他行。2017年，房地产行业的角逐是历年来最为激烈的一年，经历种种沉浮，碧万恒仍能保持在前三行列，而行业第四则为融创，最后绿地以27.57亿元的微弱差值让位于保利集团。2018年1月14日，

50、保利地产在2017年的年报数据显示，该年签约金额超过三千零九十亿元，同比增长率为百分之四十七，。保利地产的董事长宋光菊在发布会上也提出，期望改革后的保利地产能够重新回到行业前三的位置。可以说2017年是成绩骄人的一年，然而较快的增长速度也将资本结构不合理等相关问题日益凸显。对于房地产产业而言，其主要的特征是资金集中、运营规模更大，同时也会受到很多风险因素的影响。通常情况下，房地产企业在选择外部融资渠道时，依托的是银行贷款，能够获得贷款的条件是企业的信贷支持。但是信贷与企业本身的规模和运营情况有着非常直接的关系。利用信贷在银行获取的融资资金是有限的，单纯依赖于银行贷款，具有很大的制约性。另外，在

51、中央对房地产行业调控力度加大的情况下，很多房地产无法获得正规渠道的融资需求，为了实现正常运营，只能依靠不正规的民间借贷，风险大大增加，很多房地产企业甚至因为融资问题纷纷倒闭。由此，我们可以看出，在合理使用直接融资的基础上扩大信托融资，将对房地产企业的良性发展产生积极而有效的促进作用。鉴于房地产市场瞬息万变的市场情况，保利地产早在2006年就尝试想以reits形式将旗下商用物业上市，但是最终由于政策导向和市场的不成熟该项尝试搁置。近期上交所领导公开表示：保利租赁住房能够在这次大潮改革中成功转型，推出reits，在国家倡导加快推进租赁市场发展有了带头的作用，其他致力于房屋租赁市场的住房开发企业也可

52、以从其资产证券化的模式中取经 20王熊. 基于reits的养老地产融资模式研究d.重庆大学,2014.。2017年10月24日保利地产先前的租赁住房1号资产计划得到上海证券交易所的批准，该协议允许上市转让，这是我国在引入reits后首家允许挂牌经营的租赁住房企业，当然这项举措的有利进行，为保利租赁物业争取其他融资途径发挥了非常大的作用。保利地产这部分底层物业包括了位于重庆、北京、广州等区域的诺雅服务式公寓、n+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓这四大著名租赁物业 21郝卿. 我国房地产业融资渠道研究d.长安大学,2014.。保利集团的首单reits作为中央企业房地产企业批准房屋租赁政策支持的先行

53、者，将成为房屋租赁的概念的范本。上半年，公司还需要开发面积7054万平方米，足以满足未来2-3年的发展需求。同时该项目还首次引入了“一次审批、分期发行”的储架发行 资料来源：金融界方式的领先模式。reits是现在房地产的衍生创新产物。它的推出不仅仅满足了日益增多的住房需求，也满足了国家加快租赁市场建设改革的步伐需求。考虑该项产品的结构和设计是好的，其他致力于房屋租赁市场的住房开发企业也可以借鉴保利地产的模式，在资产证券化领域中不断开拓出新的业务范围，不再与资本市场形成恶意竞争，给市场提供租房便利 23高俊芳. 新“国五条”背景下房地产企业融资风险控制问题探讨d.江西财经大学,2014.。因此下

54、文将重点阐述reits这一新型的融资工具以及对于保利地产的影响。第二节 融资风险分析通过第二章中对房地产企业主要融资策略的分析，下面将以保利地产为例，通过对其近年来财务报表中资产负债表相关负债项目的数据分析，剖析其负债成分以及资本结构，对保利地产相关的融资风险进行分析，并据此提出相应的观点与建议。对于保利地产的融资风险，将从保利地产的经营能力指标和偿债能力指标两方面来重点分析企业。一、 经营能力指标堪忧（一）存货周转率存货周转率是企业在一段时间中销货成本与平均存货余额的百分比。主要反映存货的周转速度快慢。企业一般利用该比例来观察存货的流动性，保持理想状态的存货周转率，能够帮助企业更好地提高资金

55、周转效率，增强企业在还债方面上的正向变现水平，同时保证企业发展的稳定性与长远性。存货周转率一般分为两种不同的计价算法。第一种是以成本作为存货周转率的基础，也就是指在相应时间内，企业营销成本和存货余额之间的比值，这主要提现的是企业的资金流动性，可用于作资金流动分析调查。第二种是以收入作为存货周转率的基础，也就是指在相应时间内企业经营收入和存货余额之间的比值，可用于企业调查盈利状况 30刘雄. 房地产融资渠道多元化研究d.河北工业大学,2015.。表3.4 保利地产2014年2017年存货周转率 单位：万元年份2017201620152014存货周转天数总资产周转天数存货周转率行业平均值数据来源：

56、保利地产年度报告 由表3.4可以看出，纵观整个房地产行业，虽然各企业的存货周转率也普遍不高，但是保利的抵偿的存货周转率还是偏低于行业平均值，甚至在2015年左右和平均值差异较大，存货周转率应当适当的有所升高，当然，存货周转率也并不能一味的提高没有限制，当存货在流动资产中占比太高，就会对公司的偿债能力影响极大。（二）营业利润率企业融资的类别，根据不同的标准，会有许多种分类形式。从内外部来划分，可以把融资方式分成内部和外部。在前文所提到的保利地产最为依赖的股权融资、债券融资和银行贷款均属于外部融资。与外部融资性质相反的是内部融资，该种融资方式的资金来源基本上分为两种，一类是企业的自持资金，一类是企

57、业在项目前期收到的预收款项。然而，这并不是说公司的全部自有资金以及预收款项都能够变成企业的融资资金的。企业进行自我融资有许多优点和优势，比如成本低、灵活性强等。一般来讲，企业可不可以进行自我融资，取决于它的盈利能力及本身具有多少的资金，只有当企业盈利能力足够和拥有足够多的现金流通时，才能够让自身的资金变成融资资金，进而变为企业进行投资的资金的一部分。而盈利能力中最具代表性的指标就是营业利润率。通过分析企业的营业利润率可以直观分析企业盈利能力强弱。营业利润率指的是企业利润与营业总收入的百分比，是衡量企业经营效率的标准之一。企业的利润率反映的就是公司利润和盈利情况，只要利润率提高了，那么也就能说明利润的增大和盈利情况的增加，反之，利润率降低了也就说明盈利情况的减少。 图3.2保利地产2011