购物中心的规划与招商策略 PPT学习教案

1、会计学1 购物中心的规划与招商策略购物中心的规划与招商策略 商业业态规划方案 各楼层业种分布小 结 服务展示/珠宝精品/美容美发（个人护理）等业种主要分布在较低楼层； 服装鞋帽等业种主要分布在中低楼层； 餐饮美食/休闲娱乐/生活家居/影音数码等业种主要分布在较高楼层。 第1页/共45页 楼层两端业种分析 商业业态规划方案 选取案例：万象城、金光华广场、中信城市广场、怡景中心城、COCO PARK 业种业种个数个数比例比例 超市10.9% 百货43.6% 餐饮美食4742.0% 服装鞋帽2522.3% 美容美发54.5% 个人护理10.9% 服务配套76.3% 休闲娱乐1513.4% 运动用品2

2、1.8% 生活家居43.6% 影音数码10.9% 合计112100% 从统计的结果看，楼层两端业种主要以餐饮美食/服装鞋帽为主，其中，餐饮美食所占比例较大。 第2页/共45页 楼层 业种超市百货 餐饮 美食 服装 鞋帽 美容 美发 个人 护理 服务 配套 休闲 娱乐 运动 用品 生活 家居 影音 数码 负一层5.3%5.3%42.1%42.1%26.3%26.3%10.5%0.0%5.3%5.3%0.0%0.0%0.0% 夹层0.0%0.0%81.8%81.8%0.0%0.0%0.0%9.1%0.0%0.0%9.1%0.0% 一层0.0%4.2%29.2%29.2%45.8%45.8%0.0%

3、4.2%8.3%8.3%0.0%0.0%0.0% 二层0.0%6.3%25.0%25.0%18.8%18.8%0.0%0.0%6.3%25.0%12.5%6.3%0.0% 三层0.0%7.1%42.9%42.9%21.4%21.4%7.1%0.0%0.0%21.4%21.4%0.0%0.0%0.0% 四层0.0%0.0%27.3%27.3%27.3%27.3%9.1%0.0%0.0%27.3%27.3%0.0%9.1%0.0% 五层0.0%0.0%50.0%50.0%0.0%10.0%0.0%10.0%10.0%0.0%10.0%10.0% 六层0.0%0.0%33.4%33.4%0.0%0.

4、0%0.0%33.3%33.3%33.3%33.3%0.0%0.0%0.0% 七层0.0%0.0%100.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 各楼层两端业种个数比例 商业业态规划方案 各层两端业种中的服装鞋帽主要规划在中低楼层； 各层商业两端都规划有餐饮； 休闲娱乐主要规划在相对较高的楼层。 第3页/共45页 商业业态规划方案 面积区间面积区间个数个数比例比例 60及以下65.4% 61-1502522.3% 151-3002825.0% 301-5001917.0% 501-1000108.9% 1001及以上2421.4% 合计112100%

5、两端业种面积区间比例 各面积区间中，占比较高的为151-300的区间，比例为25%； 301以上的较大面积区间占比为47.3%，比例较大。 第4页/共45页 商业业态规划方案 楼层 面积区间 负二层负一层一层二层三层四层五层六层七层 60及以下18.2%5.3%4.2%6.3%7.1%0.0%0.0%0.0%0.0% 61-15018.2%31.6%31.6%37.5%37.5%12.5%14.3%18.2%10.0%33.3%33.3%0.0% 151-30018.2%36.8%36.8%29.2%29.2%43.8%43.8%7.1%9.1%30.0%0.0%0.0% 301-50045.

6、5%45.5%5.3%16.7%18.8%14.3%18.2%20.0%0.0%0.0% 501-10000.0%0.0%8.3%6.3%14.3%27.3%27.3%0.0%33.3%33.3%25.0%25.0% 1001及以上0.0%21.1%4.2%12.5%42.9%42.9%27.3%27.3%40.0%40.0%33.3%33.3%75.0%75.0% 各楼层两端业种面积区间比例 500以下的面积区间商家主要分布在二层及以下； 501以上的面积区间商家主要分布在三层及以上。 从以上数据看出，相对较高楼层的两端主要分布面积区间相对较大的主力店/次主力店商家 。 第5页/共45页 商

7、业业态规划方案 业态规划基本原则 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西 式快餐厅等 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、 大型餐饮等 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等 第6页/共45页 太古城 中心 1 1 1 1 4 德福 广场 1 1 1 1 4 屯门市 广场 1 1 3 1 太古 广场 1 荷里活 广场 1 2 1 3 1 合计 1 1 3 8 2 1 1 3 2 9 5 2 38 海港城 1 1 1 6 1 1 1

8、 又一城 1 1 1 1 5 1 新城市 广场 1 1 1 3 时代 广场 1 1 1 1 4 新都会 1 1 青衣城 1 1 名录 LC X 吉之岛 生活创库 香港西武 永安百货 LO G -ON 连卡佛 玛莎 百佳超级市场 CI TY SUPER 惠康 合计 先施百货公司 总分类 BC1 BC1 BC1 BC1 BC1 BC BC1 BC1 BC2 BC2 BC2 BC1 旺角新 世纪 1 2 1 1 第7页/共45页 名录 LCX 连卡佛 玛马莎 生活创库 香港西武 永安百货 CITY SUPER 百佳超级 市场 惠康 LOG -O N 合计 总分类 BC1 BC1 BC1 BC1 BC

9、1 BC1 BC2 BC2 BC2 BC 时代广场 1 1 1 1 4 又一城 1 1 1 1 5 太古城中心 1 1 1 1 5 海港城 1 1 1 1 1 6 太古广场 1 1 1 3 合计 1 3 5 2 1 2 4 1 2 23 1 1 21 第8页/共45页 名录 马莎 吉之岛 永安百货 先施百 货公司 惠康 百佳超 级市场 合计 总分类 BC1 BC1 BC1 BC1 BC 2 新城市 广场 1 1 1 3 新都会 广场 1 1 青衣城 1 1 旺角新世 纪 广 场 1 1 2 合计 3 1 1 1 4 6 16 荷里活 广场 1 1 2 德福广场 1 1 1 1 4 屯门市 广场

10、 1 1 1 3 BC 2 第9页/共45页 第10页/共45页 第11页/共45页 第12页/共45页 表10 12个典型购物中心重复数量及比例商户 12次0.06% 1次69.9% 11次0.06% 10次0.19% 9次0.45% 8次1.2% 7次0.6% 6次1.5% 5次1.7% 4次3% 3次6% 2次15.3% 12次 11次 10次 9次 8次 7次 6次 5次 4次 3次 2次 1次 合计 重复次数数量 1 1 3 7 20 9 23 26 47 94 240 1093 1564 重复次数个数表 第13页/共45页 重复次数 5次 4次 3次 2次 1次 商户数 8 27

11、51 126 571 表11 5个区域型购物中心商户重复数量及比例 1次72.92% 5次1.02% 4次3.45% 3次6.51% 2次16.09% 第14页/共45页 重复次数 1次 2次 3次 4次 5次 6次 7次 数量 731 143 48 35 22 15 1 表12 7个社区型购物中心商户重复数量及比例 1次73% 2次14.4% 4次3.5% 5次3.2% 6次2.2% 7次0.1% 3次4.8% 第15页/共45页 第16页/共45页 玛贝尔钻饰店 JU ST G O LD JU ST D IA M O N D 镇金店/ 钻饰店 BAU H A U S M IRA BELL

12、FO LLI FO LLI EC H EV IG NO N H A A GEN -DA Z S 哈根达斯 无添加 D R . K O NG 健康鞋专门店 重复次数 7次 服装/ 配饰/ 鞋帽美食珠宝精品 美容美发 个人护理 重复次数 品类 9次 影音器材玩具/童装 服装/配饰 / 鞋帽 美食 各类服务 百货/ 超市 Ci t y Chai n 时间廊 丰泽电器小河马 G i ordano 佐丹奴 K FC 肯德基 O SI M 傲胜 Bank of C hi na( H ong K ong )LTD. 中国银行 （香港） 玛莎 大家乐百佳超级市场 珠宝精品 美容美发 个人护理 M oisell

13、 e V eeko 珠宝精品 服装/配饰 / 鞋帽 美食 美容美发 个人护理 重复次数 品类 8次 娱乐/ 休闲运动及用品 J S Opt i cal 88 眼镜88 The O pti cal Shop 高登眼镜 Jum pi n Gym U. S.A 美国冒险乐园 M arathonSport s 马拉松 Cr abt r ee & Evl eyn Esprit 马狮龙 W al ker Shop 奥卡索 SaintS Alp Teahouse 仙迹岩 Pi zze H ut 必胜客 St ar bucks Cof f ee 星巴克 奇华饼家 M annings 万宁 The Body S

14、hop 12次 美容美发 个人护理 W ATSON S 屈 臣 氏 重复次数 品类 重复次数 品类 玩具/童装 11次 重复次数 品类 美食各类服务 麦当劳 MCDONALD S Fotomax 快图美 汇丰日夜理财 汇丰银行 10次 第17页/共45页 M Y JEW E LRY 爱饰 珠宝 周生生珠 宝金行有 限公司 TH E O PTIC AL CE NTR E 艺视眼镜 推广中心 大洋天 然水晶 T i ny Com puters/ 泰 来电脑 CH I CCO （ITALY） Ki ds W onderland 童装天地 Bossini CALVIN KLEI N UN DER W

15、E AR Cat al og DO R A FA SH IO N G 2000 H O SO PLA CE b+ab W anko N IN E W E S T D eli fr ance A j i Lchiban 优之良品 R ed E arth 余仁生 H ang Seng Sank 恒生银行 Standard Chart ered Bank 渣 打银行 H O N G THAI TRA VEL SER VIC ES LTD 康泰旅行社 重复次数 品类 6次 影音器材玩具/ 童装 服装/配饰 / 鞋帽 美食各类服务珠宝精品 美容美发 个人护理 第18页/共45页 5次 运动及 用品 书籍

16、/ 光碟 Pi nk Box Swarovski 乐一町 点睛品 百老汇 Pro C am -Fis O ut fi tt er A LE X A N D R AZ P A R S ONS M U S I C 柏琴行 M O R GA N Suzuya Ti m ber l and V ertical Cl ub K O O K AI M A N GO M ASTINA M ELANI H ttp: / / W W W . IZZU E . CO M Joyce & Peace LE SA U N D A 莱尔斯丹 A rom e Bakery / 东海堂 D ouble rai nbow S

17、ource Pure Pari s Ingrid M ill et Pari s/ Bi oscr een Pari s H 2O + 莎莎化 妆品 Pacifi c Cof fee 太平洋咖啡 W ing O n Travel 永安旅游 惠康 重复次数 品类影音 器材 玩具/ 童装 服装/ 配饰 / 鞋帽 美食 各类 服务 百货/ 超市 珠宝 精品 美容美 发个人 护理 第19页/共45页 各类服务玩具/童装个人护理 百货/超市 M ANGO NINE W EST 重复次数 品类 Chickeeducd Crabtree &Evleyn KOOKAI Fotomax/快图美玛莎W ATSON

18、S屈臣氏 5次 服装/配饰/鞋帽 第20页/共45页 重复次数 品类 4次 各类服务个人护理 服装/配饰 /鞋帽 珠宝精品类影音器材运动及用品美食 CALVIN K LEI N U ND ERW EA R Cat al og JESSICA Ti mber l and AG NES B. ASH W O R Th 雅狮威 b+ab BALLY 汇丰日夜理财 汇丰银行 OSI M 傲 胜 J s Just gol dj ust Di am ond 镇金店/ 钻饰店 丰泽电器 M arat hon Spor t s 马拉松 NA UTICA 诺帝卡 K FC 肯德基 大家乐 DO RA FA SH

19、 ION The Opt i cal Shop 高登眼镜 Pro Cam -Fi s Out f i t t er 麦当劳 M CD O NALD S Espri t Ci t y Chain 时间廊 H aagen-Dazs 哈根达斯 G2000FOLLI F O L L I E 小河马 玩具 童装/ 第21页/共45页 美容美发个人护理 W A TSO N S屈臣氏7次 重复次数 品类 美容美发 个人护理 珠宝精品类美食 Chickee D ucd V eeko G iordano/ 佐丹奴 Bank of Ch ina( H ong K ong) LTD . 中国银行 （香港） H an

20、g Seng Sank 恒生银行 汇丰日夜理财 汇丰银行 百佳超 级市场 D r. K ong 健康鞋专 门店 M anni ngs 万宁 O pt ical 88 眼镜88 The O pti cal C entre 艺视眼镜推 广中心 奇华饼家 麦当劳 M CDONALD S 各类服务玩具/ 童装百货/ 超市 重复次数 品类 6次 服装/配饰 / 鞋帽 第22页/共45页 美容美发 个人护理 珠宝精品类各类服务玩具/童装 重复次数 品类 5次 服装/配饰 / 鞋帽 影音器材美食 小河马M A STIN A W anko W al ker Shop 奥卡索 bauhaus Suzuya H

21、ong Thai Travel Ser vices LTD 康泰旅行社 Fotom ax 快图美 O SIM 傲胜 The Body Shop 莎莎化妆品 大洋天 然水晶 Cit y Chai n 时间廊 玛贝尔 钻饰店 周生生珠 宝金行有 限公司 丰泽电器 Starbucks Cof fee 星巴克 A j i Lchiban 优之良品 Pi zze H ut 必胜客 K FC / 肯德基 大家乐 Saint S A l p Teah ouse 仙迹岩 第23页/共45页 第24页/共45页 第25页/共45页 1、目标商户主次分明 2、租金、租期差异大 3、招商时间长 4、招商难度大 5、

22、招商技术要求高 购物中心招商的特点 第26页/共45页 招商运作中存在的问题 第27页/共45页 第28页/共45页 商家心态分类商家典型表述项目本体原因 不具备投资价值或 经营风险过高 没人会去那里买东 西 谁干谁陪，那里死 定了 地段通路闭塞，集 客力弱 建筑规划设计方面 无优势 开发商信誉形象差， 实力弱 综合竞争力远差于 眦邻同行 上述因素的综合 或其他 第29页/共45页 商家心态分类商家典型表述项目本体原因 项目前景吃不准犹 豫观望 谁知道他们描绘的 美好蓝图将来能不能 兑现 等一等，看看再说 找个内部知情人问 问，这个项目到底咋 样 地段优势不明显， 集客力有限。 整体定位模糊不清， 感召力不强。 建筑规划设计无特 色。 开发商信誉不高， 管理水平不明差。 业态业种单调。 信息不对称产生不信 任心理 上述因素的综合 或其他 第30页/共45页 商家心态分类商家典型表述项目本体原因 认可该项目但不合 脾胃 那项目很可能会旺， 但我进去不好 它只对妇女孩子老 人有吸引