房地产企业财务工作流程

1、房地产企业财务工作流程一、会计核算流程A、基本流程（一）填制会计凭证1、审核原始凭证原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭 证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应具备如下基本要素：凭 证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单 位名称、经济业务内容、金额等。从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）； 从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。支付款项原始凭证，必须有收款单位或收

2、款人的收款（签收）证明。发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交 付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门 的相互衔接工作。职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时， 应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。2、编制记帐凭证会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现 收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，乂要全 面、清楚，以说明问题为主。写

3、事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、 去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转， 应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。 要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊 不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证 时要分别按实际内容填列摘要。记帐凭证要有审核人（财务经理）签章（签字）。3、会计凭证整理、保管应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订 成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名 称、凭证种类、所属年月和

4、起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装 订线封签处签名或盖章，然后存档保管。会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。 会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理 批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。（二）打印帐簿每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。（三）编制会计报表1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有 关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐 目进行相应调整后，编制整套会计报表。2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行

5、。3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责 人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。B、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制适用范围工程款的审批、支付。预付款、进度款、结算款（保修金）2材料、设备款的审批、支付。3设计费的审批、支付。2、借款报销流程A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、 借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据表 面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款 缘由，确认用途妥当后方可签字审批。C、借款人将

6、部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确 认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不 全，出纳员不予支付。E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款（出差人员则在回公司后一周 内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司， 但必须注明：原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同 借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或 报销单抵扣。3、日常费用报销流程A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单（办公用品将由行政

7、部（办公室）统 一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划），经财务经理和总经理审核 同意后方可采购；B、购买物品后需先填写报销单（确保提供正规发票等），经部门经理确认、财务 会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。一周内必须完成报销工作。 报销内容：按出差管理制度执行。有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后 由总经理签字方能实施。报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理签字确认。D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单 上需写明报销人、报销日期、报箱人所属部门、报销事由、

8、后附单据数量及报销 金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项 费用为应该发生，方可签字。另外对于营销人员费用报销参照营销人员薪酬管 理办法及费用管理执行。F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并 由财务经理签字确认。财务部审核应本着以下原则： (1)、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹；(2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符：(3)、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；(参照费用报销标准) (4)、审核签批手续是否齐全。若以上三条有一项不符合规定，财

9、务部有权将该报销单退还报销人，要求其 重新填写。G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总 经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人 并给予付款。出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时， 报销人在领款凭证上签字。如有一项手续不全，出纳员不予支付。土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如 果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开 发成本一土地开发一土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算

10、对 象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本-有关成本核算对象-土地拆迁 及补偿费，有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各 小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用 场所的占地面积进行直接分配：然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地 面枳的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面枳进行间接分配，计 入房屋等成本核算对象的的开发成本：房屋等成本核算对象的直接分配数加间接 分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊

11、到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋 等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价 及拆迁补偿费来分配基础设施费般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费” 成本项目中；如果在开发的建设场地卜.有多个开发项目，不能区分成本核算对象 时，其基础设施费应先在“开发成本一土地开发一基础设施费”科目进行归集，待 基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入 有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。建筑安装工程费一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量 提出，经甲方审定、双方确认的“已完工

12、程月报表”、“工程价款结算单”所确定的 工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。预付给承包单位的匚程款和备料.款，不能直接作为建筑安装.1：程费支出，计入“开 发成本”科目，应先在“预付帐款一预付承包单位款科目核算,待工程价款结算时, 再从实际应付工程款中扣回。对几个工程并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每 个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自 的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房 屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”

13、，主要包括：土地征用及拆迁补偿费 （土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目 可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）基础设施费（小区道路建设、供 水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支 付给承包单位的建筑安装工程费）：公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、 消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发” 与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科 目。税率差异法：就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税 率，通过筹划可以寻求最佳税负点。营

14、业税策划方法1:营业税暂行条例,合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资 金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产 投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。方法2：精装修房屋纳税筹划税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、 转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额：未分别核算的，将从高适 用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营 业税率，而如果分别核算储售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签 订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准

15、确划分，区别了两种不同的生产行 为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，乂降低了公司的税负 方法3：改变收费主体的纳税筹划税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立 核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去 代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款 后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营 业税，同时还有助于提升物业服务水平。方法4：确定利息扣除方式按照土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，允许据实 扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开 发费用则按