重置成本法课件

1、重置成本法课件 第第5章章 重置成本法重置成本法 重置成本法课件 5.1 重置成本法的基本原理重置成本法的基本原理 5.1.1 重置成本法的概念和理论依据重置成本法的概念和理论依据 5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制重置成本法的适用范围及应用限制 5.1.3 重置成本法的操作步骤重置成本法的操作步骤 5.1.4 重置成本法的计算公式重置成本法的计算公式 重置成本法课件 5.1.1 重置成本法的概念和理论依据重置成本法的概念和理论依据 概概 念念 理论依据理论依据 重置成本法是求取标的建筑物在估重置成本法是求取标的建筑物在估 价时点时的重新建造价格，然后扣价时点时的重新建造价格，然后扣

2、除折旧，加上土地的价格，以此估除折旧，加上土地的价格，以此估 算标的不动产的客观合理价格或价算标的不动产的客观合理价格或价 值的方法。重置成本法也可以说是值的方法。重置成本法也可以说是 以不动产价格各构成部分的累加为以不动产价格各构成部分的累加为 基础来估算不动产价格的方法。基础来估算不动产价格的方法。 从卖方的角度看，重置成本法的理从卖方的角度看，重置成本法的理 论依据是生产费用价值论，从买方论依据是生产费用价值论，从买方 的角度看，重置成本法的理论依据的角度看，重置成本法的理论依据 是替代原理。是替代原理。 重置成本法课件 5.1.2 重置成本法的适用范围及应用限制重置成本法的适用范围及应

3、用限制 重置成本法的适用范围重置成本法的适用范围 当有充分资料可以衡量其折旧时，也当有充分资料可以衡量其折旧时，也 可用于旧建筑物的价值评估可用于旧建筑物的价值评估 拟建建筑物、特殊目的或特制不动产拟建建筑物、特殊目的或特制不动产 以及其他在市场上很少交易的不动产以及其他在市场上很少交易的不动产 的价值评估的价值评估 新开发土地的价值评估新开发土地的价值评估 特殊评估目的下的不动产价值评估，特殊评估目的下的不动产价值评估， 如抵押价格、征用价格、保险价格等如抵押价格、征用价格、保险价格等 新的或相对较新的建筑物的价值评估新的或相对较新的建筑物的价值评估 重置成本法课件 5.1.2 重置成本法的

4、适用范围及应用限制重置成本法的适用范围及应用限制 重置成本法的应用限制重置成本法的应用限制 对于使用期过长或特别旧的房产，很对于使用期过长或特别旧的房产，很 难准确计量其价值损耗，即折旧；另难准确计量其价值损耗，即折旧；另 一方面，这一方法很难估计由于设计、一方面，这一方法很难估计由于设计、 式样等的规格与质量，以及施工人员式样等的规格与质量，以及施工人员 的素质所造成的建筑物质量上的差异。的素质所造成的建筑物质量上的差异。 一般不赞成单独对土地运用重置成本一般不赞成单独对土地运用重置成本 法估价，使用这种测算方法不仅有困法估价，使用这种测算方法不仅有困 难而且不规范，在理论上也缺乏依据难而且

5、不规范，在理论上也缺乏依据 （新开发土地除外）。（新开发土地除外）。 重置成本法课件 5.1.3 重置成本法的操作步骤重置成本法的操作步骤 u估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基估算土地价格；（通过市场比较法或其他方法估算基 地或空地的价格）地或空地的价格） v估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同估算建筑物重新建造价格；（估算重新建造同样或同 效用新建筑物的成本）效用新建筑物的成本） w估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价估算建筑物折旧；（考虑建筑物因各种原因造成的价 值损耗）值损耗） x估算建筑物净值；（重新建造价值建筑物折旧）估算建筑物净值；（重新建造价值建筑

6、物折旧） y估算不动产价格；（基地价格建筑物净值）估算不动产价格；（基地价格建筑物净值） 重置成本法课件 5.1.4 重置成本法的计算公式重置成本法的计算公式 新建不动产新建不动产 新开发土地新开发土地 旧有不动产旧有不动产 新建不动产价格新建不动产价格=土地取得费用土土地取得费用土 地开发成本建筑物建造费用管理地开发成本建筑物建造费用管理 费用销售费用费用销售费用+销售税费投资利销售税费投资利 息开发利润息开发利润 土地价格土地价格 = 土地取得费用土地开发土地取得费用土地开发 成本管理费用投资利息开发利成本管理费用投资利息开发利 润润 旧有不动产价格旧有不动产价格 = 新建不动产价格新建不

7、动产价格 建筑物折旧建筑物折旧 重置成本法课件 5.2 建筑物重新建造价格的估计建筑物重新建造价格的估计 5.2.1 建筑物重置成本与重建成本的概建筑物重置成本与重建成本的概 念及比较念及比较 5.2.2 建筑物重置成本的构成建筑物重置成本的构成 5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法 重置成本法课件 5.2.1建筑物重置成本与重建成本的概念及比较建筑物重置成本与重建成本的概念及比较 建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或 重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需

8、的一 切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 重新建重新建 造价格造价格 重置重置 成本成本 重建重建 成本成本 以估价时点的价格，使用现代建材和现行以估价时点的价格，使用现代建材和现行 的标准、设计和布局，建造与标的不动产的标准、设计和布局，建造与标的不动产 具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。具有相同效用的新建筑物所需的建造成本。 以估价时点的价格，使用原建筑物相同的以估价时点的价格，使用原建筑物相同的 建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，建材、建筑标准、设计、规划、施工质量， 并包含有与标的不动产相同的功能不足、并包含有与标的不动产相同的

9、功能不足、 功能过当和过时的情况下，复制与标的不功能过当和过时的情况下，复制与标的不 动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。 重置成本法课件 5.2.1建筑物重置成本与重建成本的概念及比较建筑物重置成本与重建成本的概念及比较 重置成本重置成本 重建成本重建成本 适用于一般建筑物和因年代久适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的远、已缺乏与旧建筑物相同的 建筑材料、建筑构配件和设备，建筑材料、建筑构配件和设备， 或因建筑技术和建筑标准改变或因建筑技术和建筑标准改变 等，使旧建筑物复原建造有困等，使旧建筑物复原建造有困 难的建筑物的估价。难的建筑

10、物的估价。 适用于有特殊保护价值的建筑适用于有特殊保护价值的建筑 物的估价，如古代帝王的皇宫、物的估价，如古代帝王的皇宫、 陵墓等建筑物。陵墓等建筑物。 建筑物的重建筑物的重 新建造价格新建造价格 重置成本法课件 5.2.2 建筑物重置成本的构成建筑物重置成本的构成 重置重置 成本成本 直接成本直接成本 间接成本间接成本 企业家利润企业家利润 与实体建筑物的建造直接相关的与实体建筑物的建造直接相关的 资本性支出（如合同成本）资本性支出（如合同成本） 与实体建筑物的建造间接相关的与实体建筑物的建造间接相关的 资金成本（如融资）资金成本（如融资） 企业家提供与整个开发项目相关企业家提供与整个开发项

11、目相关 的灵感、驱动和协调所需的回报的灵感、驱动和协调所需的回报 包括建造建筑物过程中所用的人工与建材支出，包括建造建筑物过程中所用的人工与建材支出， 以及总承包商和分包建造商的利润与人工成本。以及总承包商和分包建造商的利润与人工成本。 总间接成本通常以直接成本的某一百分比来估计。总间接成本通常以直接成本的某一百分比来估计。 在不动产建造完工并达到稳定出租或出售时，不动产在不动产建造完工并达到稳定出租或出售时，不动产 市场总价值与开发和营销总成本之间的差额。市场总价值与开发和营销总成本之间的差额。 重置成本法课件 5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法 利用相似建

12、筑物的安装工程费，通过对其利用相似建筑物的安装工程费，通过对其 进行适当的修正和调整（包括销售条件、进行适当的修正和调整（包括销售条件、 估价时点、实体差异的修正和调整），再估价时点、实体差异的修正和调整），再 加上管理费用、销售费用、投资利息、销加上管理费用、销售费用、投资利息、销 售税费、开发利润，来估算标的建筑物重售税费、开发利润，来估算标的建筑物重 新建造价格的方法。新建造价格的方法。 比较单位法比较单位法 注意：注意：单位成本随建筑物规模变化而变化。在单位成本随建筑物规模变化而变化。在 其他条件不变情况下，建筑物面积越大，单位其他条件不变情况下，建筑物面积越大，单位 成本越小。这种现

13、象反映了在建筑物由小变大成本越小。这种现象反映了在建筑物由小变大 时，管线、暖气、电梯、门窗及其他类似建筑时，管线、暖气、电梯、门窗及其他类似建筑 物部件并不是成比例增加的事实。物部件并不是成比例增加的事实。 部件单位法部件单位法 数量调查法数量调查法 重置成本法课件 注意：注意：应结合各构件或工程的特点使用计量单位。例应结合各构件或工程的特点使用计量单位。例 如，土方成本通常以每立方米金额来表示，基础结构如，土方成本通常以每立方米金额来表示，基础结构 成本以每米金额或混凝土的每平方米金额来表示。地成本以每米金额或混凝土的每平方米金额来表示。地 板结构可能以每平方米金额来表示，屋顶以见方作为板

14、结构可能以每平方米金额来表示，屋顶以见方作为 基本单位等。基本单位等。 又称分部分项法。是将估价对象建筑物分又称分部分项法。是将估价对象建筑物分 解为各个独立的构件或分部分项工程，利解为各个独立的构件或分部分项工程，利 用已经建造完成的相似建造物估算标的建用已经建造完成的相似建造物估算标的建 筑物的构件数量并测算其单位价格，或者筑物的构件数量并测算其单位价格，或者 估算各分部分项的单位价格，以此求取建估算各分部分项的单位价格，以此求取建 筑物的建造费用，在此基础上加上管理费筑物的建造费用，在此基础上加上管理费 用、销售费用、投资利息、销售税费、开用、销售费用、投资利息、销售税费、开 发利润，来

15、估算标的建筑物重新建造价格发利润，来估算标的建筑物重新建造价格 的方法。的方法。 比较单位法比较单位法 部件单位法部件单位法 数量调查法数量调查法 5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法 重置成本法课件 详细列出建筑物在建造中所需要的建材数详细列出建筑物在建造中所需要的建材数 量、质量及单价，将所有项目的成本加总量、质量及单价，将所有项目的成本加总 即可获得标的建筑物的成本估价值。即可获得标的建筑物的成本估价值。 适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格 评估。评估。 注意：注意：此方法可产生待估不动产的完整成本此方法可产生待估不动

16、产的完整成本 分析，但它耗时费力、成本高，而且常需有经分析，但它耗时费力、成本高，而且常需有经 验的成本估计员的服务。因此很少用在日常一验的成本估计员的服务。因此很少用在日常一 般估价工作中。般估价工作中。 比较单位法比较单位法 部件单位法部件单位法 数量调查法数量调查法 5.2.3 建筑物重新建造价格的求取方法建筑物重新建造价格的求取方法 重置成本法课件 应用举例应用举例 例例1. 有一地块，拟开发一幢建筑面积为有一地块，拟开发一幢建筑面积为20000m2的商品的商品 房写字楼出售。按有关政策应还建居民住房面积房写字楼出售。按有关政策应还建居民住房面积 5000m2，拆迁安置费用支出与旧房残

17、值收入加上换建，拆迁安置费用支出与旧房残值收入加上换建 房与原有房屋差价收入相抵剩下的为写字楼，售价为房与原有房屋差价收入相抵剩下的为写字楼，售价为 3000元元/m2，应纳税费为售楼收入，应纳税费为售楼收入4%，土建水电费为，土建水电费为 2000万元，电梯万元，电梯75万元，前期工程费万元，前期工程费20万元，政策性附万元，政策性附 加费加费380万元，银行贷款利息按万元，银行贷款利息按1%以月计息，建设周期以月计息，建设周期 24个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息期为个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息期为 24个月，电梯费用计息期个月，电梯费用计息期6个月，此地段商品房开发的

18、个月，此地段商品房开发的 投资利润率为投资利润率为25%，试求土地价格。，试求土地价格。 重置成本法课件 应用举例应用举例 解：设土地价格为解：设土地价格为V 可出售面积：可出售面积：20000-5000=15000 m2 不动产价格：不动产价格：15000 m23000元元/ m2=4500万元万元 销售税费销售税费=不动产价格不动产价格4%=4500万元万元4%=180万元万元 建筑物建造费用：建筑物建造费用：2000+75+20+380=2475万元万元 投资利息：投资利息： (V+20+380)(1+1%)241+2000(1+1%)121 +75(1+1%)610.26V+362.2

19、6 开发利润：开发利润：(V+2475)25%=0.25V+618.75 根据公式：不动产价格根据公式：不动产价格=地价地价+建造费用建造费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+ 开开 发利润，则变形可得：发利润，则变形可得： 地价地价=不动产价格建造费用投资利息销售税费开发利润，不动产价格建造费用投资利息销售税费开发利润， V= 45002475362.260.26V618.750.25V 180 ，得：，得： V572.18万元万元 重置成本法课件 5.3 建筑物折旧的估算建筑物折旧的估算 5.3.1 建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因 5.3.2 估价

20、学中的折旧与会计上的折旧的区别估价学中的折旧与会计上的折旧的区别 5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法 重置成本法课件 5.3.1 建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因 建筑建筑 物产物产 生折生折 旧的旧的 原因原因 物质折旧物质折旧 功能折旧功能折旧 经济折旧经济折旧 概念概念 建筑物市场价值与重建成本或建筑物市场价值与重建成本或 重置成本之间的差额。重置成本之间的差额。 由于经常使用及其影响而发生的老化和由于经常使用及其影响而发生的老化和 损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧损坏，市场的看法一般是新建筑物比旧 建筑物要好。建筑物要好。 由于在

21、结构、材料、设计上的瑕疵所引由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引 起的建筑物的功能、效用与价值的减少。起的建筑物的功能、效用与价值的减少。 市场认为适当的平衡比任何过量的或不市场认为适当的平衡比任何过量的或不 足的情况都好。足的情况都好。 由于不动产外部因素的负面影响所引起由于不动产外部因素的负面影响所引起 的不动产效用或可售性的减损。的不动产效用或可售性的减损。 重置成本法课件 5.3.2 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别估价学中的折旧与会计上的折旧的区别 会计上会计上 的折旧的折旧 估价中估价中 的折旧的折旧 一般是指一项不动产在其预期的使用年限一般是指一项不动产在其预期的使用年限 内，有

22、系统地将其成本分摊到各使用年度内，有系统地将其成本分摊到各使用年度 的费用之中。的费用之中。 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、 补偿或回收，补偿或回收，C指的是资产原值，不随时指的是资产原值，不随时 间的变化而变化。间的变化而变化。 不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分 摊到各个年度中去，而是在估价之日，对摊到各个年度中去，而是在估价之日，对 由于各种原因所造成的不动产贬值做一个由于各种原因所造成的不动产贬值做一个 总的估计，以表明其贬值的程度。总的估计，以表明其贬值的程度。 估价上的估价上的C指的是估价时点时的重新建

23、造指的是估价时点时的重新建造 价格，因估价时点的不同而不同。价格，因估价时点的不同而不同。 重置成本法课件 5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法 市场提取法市场提取法 市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧市场提取法是通过研究与标的建筑物具有相似折旧 程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑 物折旧的方法。物折旧的方法。 搜寻与标的不动产有相似折旧额的比较实例；搜寻与标的不动产有相似折旧额的比较实例； 对比较实例的销售条件进行适当的修正；对比较实例的销售条件进行适当的修正； 从每一比较不动产的售价中，扣减出售当时的土从每一比

24、较不动产的售价中，扣减出售当时的土 地价值，以求得建筑物的折旧后成本；地价值，以求得建筑物的折旧后成本； 估计每一比较实例在出售时的建筑物重新建造价估计每一比较实例在出售时的建筑物重新建造价 格；格； 从每个建筑物的重新建造价格中扣减折旧后成本，从每个建筑物的重新建造价格中扣减折旧后成本， 即求得总折旧额；即求得总折旧额； 将折旧额转换为总折旧率；将折旧额转换为总折旧率； 利用总折旧率求取年折旧率；利用总折旧率求取年折旧率； 将年折旧率的范围修正为与标的建筑物最适当的将年折旧率的范围修正为与标的建筑物最适当的 年折旧率。用这一比率求取标的建筑物的总折旧估年折旧率。用这一比率求取标的建筑物的总折

25、旧估 计值。计值。 年龄寿命法年龄寿命法 分解法分解法 （1 1）当销售资料充足，且比较不动产与标的不动）当销售资料充足，且比较不动产与标的不动 产相似、折旧数额和类型也相似时，该方法对于产相似、折旧数额和类型也相似时，该方法对于 折旧的估计是可靠的。折旧的估计是可靠的。 （2 2）市场提取法是以折旧按直线模式发生为假设）市场提取法是以折旧按直线模式发生为假设 前提。前提。 （3 3）当比较不动产的设计、质量或建造不同时，）当比较不动产的设计、质量或建造不同时， 很难确定价值的差异是归于这些因素的差异或折很难确定价值的差异是归于这些因素的差异或折 旧差异。当各比较不动产的折旧数额和类型差异旧差

26、异。当各比较不动产的折旧数额和类型差异 很大时，很难使用这种方法。很大时，很难使用这种方法。 （4 4）如果比较实例所在地的地区或相邻地区与标）如果比较实例所在地的地区或相邻地区与标 的不动产市场无可比较性，则这种方法不适用。的不动产市场无可比较性，则这种方法不适用。 重置成本法课件 5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法 根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余 经济寿命来求取建筑物折旧的方法。经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有区分自然寿命与经济寿命、实际年龄与有 效年龄。效年龄。 市场提取法市场提取法 年龄寿

27、命法年龄寿命法 分解法分解法 （1 1）年龄寿命法假设建筑物在经济寿命期间依直）年龄寿命法假设建筑物在经济寿命期间依直 线折旧，而现实中并非所有建筑物都以直线折旧，线折旧，而现实中并非所有建筑物都以直线折旧， 因此这样估计出的折旧具有一定的偏离。因此这样估计出的折旧具有一定的偏离。 （2 2）年龄寿命法无法将折旧分配成细项，即无法）年龄寿命法无法将折旧分配成细项，即无法 区分出造成各种价值损失的原由。区分出造成各种价值损失的原由。 （3 3）年龄寿命法无法区别长寿命与短寿命项目的）年龄寿命法无法区别长寿命与短寿命项目的 实体性损坏。实体性损坏。 （4 4）年龄寿命法公式的分母，源自相似建筑物的

28、）年龄寿命法公式的分母，源自相似建筑物的 经济寿命，参照的是未来的期间。预测未来的事都经济寿命，参照的是未来的期间。预测未来的事都 需要判断，所以总经济寿命很难确定。需要判断，所以总经济寿命很难确定。 重置成本法课件 5.3.3 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法 先把建筑物折旧分成物质折旧、功能先把建筑物折旧分成物质折旧、功能 折旧和经济折旧三大类，然后分别测折旧和经济折旧三大类，然后分别测 算各类折旧额，再把测算出的各类折算各类折旧额，再把测算出的各类折 旧额相加来求取建筑物折旧的方法。旧额相加来求取建筑物折旧的方法。 市场提取法市场提取法 年龄寿命法年龄寿命法 分解法分解法 一般情

29、况下，很少单独用分解法求取建筑物的一般情况下，很少单独用分解法求取建筑物的 折旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命法结折旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命法结 合使用，用于对其他方法计算出的总折旧额在合使用，用于对其他方法计算出的总折旧额在 各折旧类型中所占的比重进行分解。各折旧类型中所占的比重进行分解。 重置成本法课件 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法 可修复项目可修复项目：修复费用即为折旧额：修复费用即为折旧额 短寿命项目短寿命项目 不可修复项目不可修复项目 长寿命项目长寿命项目 短寿命项目短寿命项目： 折旧额折旧额= =重置成本重置成本使用年龄使用年龄/ /寿命寿命 长

30、寿命项目长寿命项目： 折旧额折旧额= =（建筑物重置成本可修复（建筑物重置成本可修复 项目修复费用短寿命项目重置成本）项目修复费用短寿命项目重置成本） 有效年龄有效年龄/ /经济寿命经济寿命 物质折旧物质折旧 功能折旧功能折旧 经济折旧经济折旧 重置成本法课件 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法 功能缺乏折旧功能缺乏折旧：可修复的折旧，若：可修复的折旧，若 采用重建价格，折旧额为估价时点在采用重建价格，折旧额为估价时点在 估价对象建筑物上单独增加该功能的估价对象建筑物上单独增加该功能的 必要费用减去该功能假设在估价时点必要费用减去该功能假设在估价时点 重新建造建筑物时的必要费

31、用；若采重新建造建筑物时的必要费用；若采 用重置价格，折旧额为估价时点在估用重置价格，折旧额为估价时点在估 价对象建筑物上单独增加该功能的必价对象建筑物上单独增加该功能的必 要费用。不可修复的折旧，折旧额要费用。不可修复的折旧，折旧额 为用未来每年损失租金的现值之和减为用未来每年损失租金的现值之和减 去该功能假设在估价时点重置建造建去该功能假设在估价时点重置建造建 筑物的必要费用。筑物的必要费用。 物质折旧物质折旧 功能折旧功能折旧 经济折旧经济折旧 重置成本法课件 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法 功能落后折旧功能落后折旧：可修复的折旧，折：可修复的折旧，折 旧额等于功能

32、落后设备尚未折旧的价旧额等于功能落后设备尚未折旧的价 值减去功能落后设备拆除后的净残值，值减去功能落后设备拆除后的净残值， 加上在估价对象建筑物上单独增加该加上在估价对象建筑物上单独增加该 功能的必要费用，减去该功能假设在功能的必要费用，减去该功能假设在 估价时点重置建造建筑物时的必要费估价时点重置建造建筑物时的必要费 用。不可修复的折旧，将上述在估用。不可修复的折旧，将上述在估 价对象建筑物上单独增加该功能的必价对象建筑物上单独增加该功能的必 要费用，替换为功能落后设备导致的要费用，替换为功能落后设备导致的 未来每年损失租金的现值之和。未来每年损失租金的现值之和。 物质折旧物质折旧 功能折旧功能折旧 经济折旧经济折旧 重置成本法课件 建筑物折旧的求取方法建筑物折旧的求取方法分解法分解法 功能过剩折旧功能过剩折旧：一般是不可修复的。：一般是不可修复的。 若以重置价格计算，则功能过剩引起若以重置价格计算，则功能过剩引起 的折旧额为超额持有成本，即功能过的折旧额为超额持有成本，即功能过 剩导致的未来每年超额运营费用的现剩导致的未来每年超额运营费用的现 值之和。若以重建价格计算，则功能值之和。若以重建价格计算，则功能 过剩引起的折旧额为超额持有成本加过剩引起的折旧额为超额持有成本加 上无效成本。上无效成本。 物质折旧物质折旧 功能折旧功能折旧 经济折旧经济折旧 重置成本