《好房子 保亿造》产品导则(发布版)

1、保亿置业集团有限公司好房子 保亿造产品导则（201301发布版）编制日期审核张俊日期2013/11/11批准莫剑荣日期2013/11/18修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人第 37 页 共 37 页目 录NO1编制的目的和意义- 03NO2【好房子】三大产品体系- 04NO3【好房子 保亿造】产品架构- 06NO4.【好房子 保亿造】之精工品质- 07NO5.【好房子 保亿造】之精细营造- 23NO6.【好房子 保亿造】之精制生活- 25NO7.【好房子 保亿造】之精心服务- 31NO8. 应用要求- 38NO1编制的目的和意义作为中国房地产百强企业，保亿集团一直致力于“和谐空间

2、、品质生活”的开发理念，秉承“让客户赞美、圆员工梦想、让企业永远”的公司愿景，始终把客户和业主的诉求、期望放在首位，为满足每一位业主梦想的居住体验而不懈努力。2013年9月16日，正值保亿集团创建22周年之际，保亿在周年庆活动上正式对外发布了好房子保亿造的全新开发理念，从“精工品质、精细营造、精制生活、精心服务”四个层面全面阐述了保亿“好房子”的全新理念，并将在未来房产品开发中全面推动、执行、落实、完善保亿“好房子”的各项标准。好房子保亿造产品导则编制的目的意义首先是作为保亿未来开发房产品标准的总体要求，其次是作为好房子保亿造产品标准化细则的一个基本纲领，最后是作为好房子保亿造外宣文本编制的一

3、个核心素材。本产品导则中好房子限制为住宅产品。NO2“好房子”三大产品体系 保亿置业历经13年开发经验的积累，以力争成为全国二三线城市最具竞争力的房地产开发集团为目标，以坚持为所在的城市创造良好的城市景观、为未来居住的人们创造舒适的生活空间、为社会树立可持续发展的产品品牌为企业价值观，形成了城市近郊品质住区（风景系）、未来城市中心中高端住宅（丽景系）、城市核心或未来城市中心高端豪宅（御景系）三大住宅产品体系。2.1风景系列产品2.1.1地段位置：城市近郊，距离市中心10-15公里左右；2.1.2购房需求：刚性需求，首次置业；2.1.3建筑形态：高层、小高层；2.1.4客户群体：20-35岁年轻

4、人及年轻家庭为主；2.1.5产品特征：高性价比、赠送面积多、交通配套好；2.1.6开发理念：快速开发、产品复制、强调现金流；2.2丽景系列产品2.2.1地段位置：城市新功能区，城市新兴片区；2.2.2购房需求：改善型需求；2.2.3建筑形态：高层、洋房、排屋；2.2.4客户群体：35-45岁已婚家庭为主；2.2.5产品特征：中高品质、舒适性强、学区生活配套好；2.2.6开发理念：快速开发、适当复制、强调去化速度；2.3御景系列产品2.3.1地段位置：城市老城区中心或规划新城区中心（定位最高的新城区或自然环境优越的近郊区）；2.3.2购房需求：终极改善需求或准终极改善需求；2.3.3建筑形态：高

5、层、排屋、独栋；2.3.4客户群体：45-65岁成功人士家庭；2.3.5产品特征：高端品质、尺度阔绰、各项配套齐备；2.3.6开发理念：精细化、高端化、产品差异化、追求利润率；NO3【好房子 保亿造】产品架构保亿认为，发展到今天的房子不仅仅是一个物理的空间，更是一个生活的载体，而生活是物质生活和精神生活的总称。物质生活是人生活上的基本需要，精神生活则是人们在得到了物质生活后，所追求的另一种精神寄托。生活就是创新，生活就是享受，生活就是追求，生活就是奋斗。保亿的好房子要实现从满足居住到享受生活。 “好房子 保亿造”同保亿“和谐空间 品质生活”的企业愿景一脉相承。 No4【好房子 保亿造】之精工品

6、质保亿三大产品体系，风景系列、丽景系列、御景系列，在精工品质的追求上不会因不同系列而降低对精工的要求。因为保亿要提供的，不只是一个可以让人住的房子，而是要提供给人们一个安全的、舒适的、有品质的“家”。精工品质择地规划景观建筑户型设备好房子六要素择地3个坚持4.1择地4.1.1 坚持拿适宜老百姓居住的地；保亿择取的每一块住宅用地，均是适合老百姓生活居住的地块，要求地块有便捷的交通、合理的区域规划、可预期的配套，土地本身无污染、周边环境无污染，宜居是保亿拿地的首要原则。4.1.2 坚持拿能开发主流住宅产品的地；随着宏观调控的深入，房地产功能向自主和改善靠拢，保亿致力于开发主流住宅产品来满足购房者的

7、需求。保亿三大系列坚持开发主流住宅产品，满足不同购房者在不同阶段的居住需求。4.1.3 坚持拿具有明确价值增长性的地；保亿坚持认为：不但要向购房者提供高品质的住宅产品，更要与购房者分享产品的价值增长。保亿在拿地之前深入探讨区域规划和城市发展规律，力求探寻明确的价值增长点，所选地块必须具备以上2个特征，从而做到价值增长的可预期性。4.2规划规划3项原则4.2.1 生态原则 4.2.1.1规划布局1）良好的居住空间（空间布局）保亿始终在研究人居环境的尺度，研究居民对居住区的需求，研究居住行动和人为心理，从尊敬自然维护生态，从一切为了满足居民的生活需求出发，力争要实现楼盘的均好性。从规划设计上，均衡

8、布局，使每一栋每一户都享有良好的日照和透风条件，营造既可来往又有私密性的室外空间各不相扰。根据小区内部的路网、组团的布置方式，让中央绿地与各栋住宅有机联系，使环境渗透到每栋住宅楼前，使每户住宅都有良好的居住环境。同时为了创造良好的社区景观，规划运用轴线、对景、代景等设计手法，结合地形借助轴线空间的变化形成人口广场、步道、小品、水系等系列特色景观空间。使保亿的每个楼盘都能最大限度的达到均好性。2）清新的自然空气（通风要求）保亿注重房屋的自然通风设计，有效地排除空气污染，带给人们清洁、清新的自然空气，给住户提供更自然、更健康的住宅。保亿在楼盘通风设计时结合城市整个的规划设计，可以有效地排除空气污染

9、，带给人们清洁、清新的自然空气，保亿楼盘的规划通过以下几种方式尽量做到最好的效果。第一种是道路系统的布局，在道路设计中，不能只为了图形的美观，一般要注意使道路的走向和当地主导风向保持一致，作为城市居住区通风廊道。第二种是利用住宅的组合。住宅错列增加迎风面；住宅的高低错落增大迎风面；增加点式住宅也有很好的通风效果。第三种措施是利用绿地。除了“通风走廊”的作用，利用高大的树木还可以改变风向，住宅区通风。其次，由于树叶的吸热蒸腾机制，大块的绿地可以提供“林源风“起到降温作用。第四种是利用水体。和绿地一样，水体不但有景观和通风走廊的作用，还可以在城市和居住区内起到“冷岛效应”给水体四周的建筑物带来凉风

10、。3）沐浴温暖的阳光（日照要求）以各种软件模拟项目所在地的日照特点，不但让住户在室内能满足国家规范的日照条件，同时通过小区合理的规划布局，适当加大楼间距。很多时候，保亿为了提高房屋的采光，不惜牺牲容积率也要使住户在室外的活动场所得到最充足的阳光。4.2.1.2道路交通1）安全的交通体系（安全性）园区道路是人们休憩、游戏以及交往的空间，对于业主来说安全是第一位。在此基础上，业主才能自在享受园区的绿化与各项公共配套。具体举措如下：对住区交通实行全封闭式管理。有条件的小区设置多重门禁管理：即小区级门禁管理、组团级门禁管理，实现多重的安全管理。合理考虑小区主、次入口的位置并严格控制开口数量。地下车库车

11、行出入口尽量靠近小区出入口布置，与主入口使用同一个岗亭管理。小区内地下车库入口位置禁止正对住宅主要房间，以避免对住户的影响。住区与城市道路接驳处，种植高大密集的树木，便于隔音降噪、挡尘。主出入口岗亭考虑车主刷卡或缴费时的遮阳和避雨/雪设施，同时考虑安保人员在发卡、收费时可能存在的安全隐患（即意外时有躲避车辆撞人的空间）。为把停车问题对居民生活所产生的影响降到最低，也为了使停车位能满足车辆增长的需求。参考国外低密度住区地面停车位的设计特点。地面停车场的设计分别安排在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁，此举既能满足停车位与居住区域距离控制在150m内，又可满足商业核心区域的停车需求。小区级

12、道路尽量单循环车道，线型尽可能顺畅，不出现生硬弯折，以方便消防、救护、搬家等机动车的转弯和出入，但内外联系道路要通而不畅以避免过境车辆穿越小区或组团。2）人车分流 （合理性）合理组织流线，以适宜步行的尺度构筑社区，实现相对的人车分流，减少汽车对居住环境的破坏，为老人、孩子营造安全的生活空间。3）高效出行体系 （便捷性）园区路线规划充分考虑业主“趋近”心理，尽可能将园区内各类绿地、住宅、公共建筑以及机动车交通有机相连，建立高效便捷的出行交通系统。4.2.2 宜居性原则 4.2.2.1适宜步行的尺度我们发现，有些社区居民 “趋近”心理，为了步行方便破坏了绿化环境。保亿规划中分析区域内人群的出行方式

13、和居住模式，合理的组织交通流线，以适宜步行的尺度构筑社区，尽量实现人车分流，合理布置社区步道。充分的考虑：建筑的风格，空间的尺度，绿化的配置，街道的线型，空间的格局，环境的氛围。具体举措如下：1）从人性化角度出发，在组团停车场回家路径上，建议在部分路段的人行道上安装带遮阳（雨）板的连廊，为业主/车主在回家的路径上提供一个挡风遮雨（雪）的地方。2）宅间步行道设计本着行人便利的原则，道路设计时候尽量采用“点对点”方式，一来避免为图便利走“捷径”，破坏小区绿化景观，二来提高住户回家的便捷性。3）为满足信息发布工作的通达性，建议在住区级道路和行人出口处安装电子信息发布屏，以便及时向车主或行人发布、传达

14、有关信息，消除信息死角。为给来访人员提供路径导视，在住区入口安置住区总平面图。4）小区级道路及组团级道路的走向设计尽量做到经纬分明，以利于道路命名及有规律地编排道路名称及楼门牌号（楼栋标识最好能够考虑夜间能够清晰辨认），这样就能有效地减少外部人员在寻亲访友中的往返奔波。4.2.2.2营造有归属感的社区保亿以人为本设计思想，营造生活情趣而个性鲜明的空间环境形象，给人亲切平和的空间感受，增强人们对小区的归属感，引领人们走进高尚生活，提高生活素雅。秉承引导“家园”的空间环境形象设计理念，通过营造亲切平和的空间感受、合适与整体规模的配套与环境规划，创造出人与自然亲密和谐的环境意象，极大的增强了业主对园

15、区的归属感，并营造出引领人们走进高尚生活形象的礼仪空间。保亿关注建筑形象的鲜明度，以令人愉悦的建筑形象，结合明快温和的园区总体色调，创造出保亿社区居住空间环境形象的标志特征；同时在建筑形体及细部处理上，更着重突出简洁、清新的基调进而以此为基础，形成富有生活情趣而个性鲜明的空间环境形象。4.2.3 社区共享与城市共生原则 充分考虑全体居民对住宅区公共资源的公平共享，做到共享设施 、共享服务 、共享景象 、公平参与 。 保亿的规划设计通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，形成特有的居住氛围，建立起和谐的邻里关系，丰富的社区文化、充满正能量的精神文明。4.2.3.1解读地缘，

16、融入城市每个城市都是都有其独特的历史和个性，保亿每进入一个城市，首先就要研读这个城市的人文历史与地缘特性。这样才能保证城市历史不被截断，才能有助建设一个更美丽的城市。使产品在城市长久的存在，被城市和环境所接受，融入到城市的人文和历史中去。4.2.3.2和谐环境，舒适尺度在规划设计上首先会考虑房子放在哪里会不会破坏环境，整个尺度和场地结合是不是协调。在设计中希望看到任何一个场景永远是一个完美的画面。让人生活在这里有一个最舒适的尺度，与城市环境的融合就从这些细节中体现。把环境放在第一位去规划，才能做得更好。家园是生活的歇息地。保亿坚持“和谐空间，品质生活”的居住设计思想，并不断改进、规划出独特的建

17、筑环境景观文化，贴近业主的生活。4.3景观景观4全体系4.3.1全龄化参与性 设置不同年龄人群的活动场所4.3.1.10-5岁婴儿 ：婴幼儿在室外均由成年人抱扶或者放置童车内，以沐浴晨光、呼吸清新空气及感受自然为目的，活动场地可设置在架空层（软质地板）及室外小草坪。1）此年龄段的场地适用于风景系列和丽景系列：架空层活动场，柔性地垫，面积一般控制在50-80平方内；学步墙，墙面设扶手，管径以5CM左右为宜，高度控制在30-50CM，墙面长度在10M左右为宜。2）御景系列产品为高端项目，定位人群以40-50岁居多，新生儿稀少，不考虑此场地设置。4.3.1.25-10岁儿童 ：儿童活动场地需有成人扶

18、持或者监护，因此场地设置一般在100-200平方米，且视线通透，场地内的器材以趣味安全型为主，如秋千、摇椅、沙滩等，并考虑成人陪伴，可供休息的构筑物，来增加户外的活动时间及安全感。1）此年龄段场所适合在风景、丽景及御景系列产品里使用：休息廊架与儿童活动场地的结合，此年龄段儿童活动频繁但自控能力差，场地面积控制在200平方内，廊架的设置考虑休息座凳和大乔的遮荫效果。2）风景系列产品廊架材质以南方松或者防腐木成品等，丽景系列产品廊架材质以柳桉、芬兰木等为主，御景系列产品可考虑菠萝格等材质，儿童活动场地以塑胶为主。4.3.1.312-18岁青少年 ：此年龄段的人群户外活动时间长，活动量也较大，无需成

19、人陪同，有较强的独立意识，尽可能甩脱监护感，一般设置篮球场、羽毛球场、网球场等，并在该场地应建成有一定围合感，以保证安全缓冲地带空间。1）此年龄段场所风景系列考虑篮球场；2）丽景系列产品考虑1个篮球场和2个羽毛球场；3）御景系列产品考虑网球场和室外游泳池，网球场隔离采用金属网，室外泳池结合会所的功能，泳池（分儿童与成人区域）面积控制在400-800平方。4.3.1.4居家老人 ：户外活动时间相对较长，活动量小，活动场地距离步行以10-15分钟以内为宜，场地内器材以安全、活动幅度小、频率低为宜，也需结合休息功能的构筑物。提纲：风景、丽景、御景系列产品均需考虑此年龄段场所的设置。1）室外活动场及健

20、身设施活动场结合健身设施可呈集中式布置或者带状布置，风景系列面积100-150平方左右，地面材质塑胶等，丽景系列面积150-200平方左右，地面材质塑胶等，御景系列面积200平方左右，地面材质塑胶或木地板等。2）小区内健康步道御景系列可设置此项，结合小区消防环道，考虑安全性可将步道与车道间设绿植隔离，或者面层与侧石顶平，提高安全性。步道面层以现浇塑胶为主。4.3.2全季节观赏性 让四季花卉开满社区4.3.2.1四季搭配：结合区域地理特征，园区不同花期植物搭配种植，四季满庭芬芳。春季繁花似锦，夏季绿树成荫，秋季硕果累累，冬季生机盎然，充满趣味。给人不同的景观感受，体会时令的变化。1）典型常绿、落

21、叶乔木，典型春花、夏花和秋叶植物分类及强调乡土树种的应用；2）南方地区常绿阔叶乔木占总乔木量，风景系列大于50%，丽景系列及御景系列6070%；北方地区提高常绿针叶乔木的用量，提高下层常绿灌木的用量；3） 南方地区突出春叶、秋叶乔木的用量，强化季相变化；4） 北方地区突出观赏果树的应用；5） 御景系列可考虑特色乔木成林的组团景观效果。4.3.2.2层次种植：通过不同高度、不同色彩、不同质感、常绿与落叶对比的品种进行合理组织搭配，种植疏密有致，色彩关系和谐，呈现丰富的景观空间层次感。1）三种系列产品中，植物均需表现出丰富的层次、品种和有韵律感的天际线；2）丽景、御景系列，植物层次间除有良好的过度

22、外，应有五重效果。4.3.2.3花境运用：花境被越来越多的应用园区景观中，使之成为景观观赏的点睛之笔，体现整个园区的自然美与生活美。1）常用地被花卉名称，不少于10种；2）示范区运用花境，丽景系列产品可应用于敏感点，面积占示范区景观面积的46%，御景系列产品用于视线组织重点处，面积占示范区景观面积的10%左右为宜；3） 视示范区开放时间，要求一年换花若干次。4.3.2.4草坪空间：开敞且开放的阳光草坪，拓展视野，舒适宜人。三种系列产品对草坪要求相同。1）根据不同场地的功能分为观赏草坪和耐践踏草坪，并说明草坪的品种及不同部位的品种要求；草坪面积要求控制在绿化面积的4050%,且视风格的不同调整范

23、围5%；2）草坪的种植要求；3）成形后的观感要求，草坪适宜坡度1.510%。4.3.3全绿地生态性 更多的绿色带给生活4.3.3.1保亿小区绿地率满足且大于30%要求；4.3.3.2人均公共绿地面积不小于2-3平方米；4.3.3.3小区胸径10CM上的乔木每百平方不少于4株；4.3.3.4长三角、中西部地区小区常绿乔木占总乔木量的70%；环渤海地区小区常绿乔木占总乔木量的50%4.3.4全空间互动性 营造大家庭式社区氛围4.3.4.1庭院及庭院外部空间的营造项目规划之初，保亿深入了解当地居民心里喜好及生活习惯。在庭院及庭院外部空间营造中，根据地域季节气候特征，全方位考虑庭院设计，满足客户真正需

24、求。1）南、北居民对庭院的不同理解，说明不同的使用功能、观赏功能及需求习惯，庭院面积以90平方适宜，御景系列独栋可考虑2001000平方；2）庭院内的植物配置不同特点要求；3）庭院外部空间与邻里与公共绿地相关，说明各方位的植物配置特点。4.3.4.2大空间与自然和谐小区内的空间，从视线上尽可能是与自然景观的交替延续。区内的大空间是一个复合空间，围合处林荫舒适，开敞处阳光无限，远接自然生态景观。1）功能性空间的规模、特色定位，结合主次组团景区进行相应的景点设置；2）小区内绿化用地占总景观用地的比例宜大于50%，软硬景比则控制在7：3为好；3）说明园路等级划分、纵横坡度适宜、材料的应用，丽景、御景

25、系列铺装材料成本应控制在120元/平方；4）小区内人工湖面积严格控制，充分利用自然水系，御景系列水系面积不大于用地面积的2%；5）景观小品的设计要求。4.3.4.3小空间便于邻里交流时代的不同，住宅形式的改变，人情的淡漠，更需要促进邻里间交流。我们从小区、组团、单元空间中思考，适当增加简单的休息座椅、高大的遮荫乔木，即可让邻里人家停留驻足，从而达到增进情感交流。三种系列产品均可考虑此空间的利用，从客户的角度出发考虑问题，充分体现人性化小空间。1）室外入户空间的形式，考虑信报箱的投、取便捷及不同人群的停留时间；2）座凳、桌椅等布置、做法及周边植物配置意向，风景系列产品需有简洁的座凳和桌椅；丽景、

26、御景系列产品可设置不少于20平方的空间，考虑停留人群以老人、儿童为主，并结合景观小品，丰富空间内容。4.3.4.4果树应用与邻里关系的交融4.3.4.4.1充分考虑绿化景观的可使用可亲近原则，为邻里间的交流提供一个互动场所；4.3.4.4.2树种上选择4-5种常见果树，利于种植与养护。4.4建筑建筑5优内涵4.4.1建筑优美：经典作品，美学建筑基于不同城市、不同自然环境、不同使用功能的理解，保亿通过合适比例、尺度、韵律、质感、虚实等手法，建造出优美的建筑，并与与城市和谐相融，使之成为一个城市经典。保亿住宅考虑外立面的协调美观，将雨水管、落水管、空调冷凝管等功能管线合理隐蔽。4.4.1.1阳台：

27、立面阳台及公共走道栏杆采用水平及竖向露明铝合金栏杆，采用 6+6 夹胶玻璃嵌入栏 杆里，不留缝隙，竖向露明铝合金栏杆间距小于 1000，丽景系列为铁艺栏杆。 阳台做法分为室内为地暖和非地暖两种，室内为地暖时，室内及阳台结构统一降板 100， 门洞下素混凝土翻边 100，室内为非地暖时，室内结构降板 50，门洞下素混凝土翻边 30，阳台结构降板 80，另外，阳台统一周边翻边 100，阳台栏杆从翻边面算起做 1100 高。4.4.1.2雨水管： 不得遮挡门或窗，上层雨水管严禁直接排在下层阳露台上；要做有组织排水。设置在门或窗边的立管，门或窗应设垛，垛宽150200mm。严禁屋面的管道落入住户内，如

28、雨水管进入私家露台、阳台等处。各种立管不得与空调洞，厨房、卫生间排气洞冲突。4.4.1.3空调位：充分考虑到空调机位的悬挂位置，设置了造型漂亮的空调小阳台，使得空调的安装、维护更为便捷。从而使建筑立面更协调美观，提升整个楼盘的品。室外机位（为净尺寸 ），普通单机（宽深高）：1000600800mm。如有雨水管穿空调板时，以及顶层复式起居厅空调机位，或者，当为双机上下叠放且前面按装百叶时，空调机位1200600x800mm。冷凝水、冷媒管不宜跨门、窗、通道，室外机应便于安装，室内、外机距离不宜大于10米。空调进入空调位的预留洞口（或门）净尺寸保证空调的顺利进入，空调进入空调位的通道应保证安装及今

29、后检修人员的安全。阳台设有空调时，在空调机背面做铁艺栏杆，栏杆下翻边 100，铁艺栏杆从翻边面算起 做 800 高。 空调位百叶采用 80(w)*25(h)铝合金横档，百叶间距 100cm。4.4.1.4洗衣机位：一般洗衣机位为650X650。，大户型宽度可增至750。洗衣机、热水器及晾衣，洗衣机位置应恰当。设在生活阳台上的洗衣机位，应注意旁边是否有雨水管等设备管线，充分考虑阳台栏板处阳台返边的宽度 三大产品体系均需遵循以上原则。4.4.2 材质优秀：选材考究，品质为先考虑到外墙材料的安全性，保亿不提倡大面积的干挂石材，建筑以安全第一。保亿在立面材料的选取上以安全、品质为前提。4.4.2.1

30、风景系列立面以现代简欧风格为主，适当在局部增加装饰线，简约中不乏细腻。外墙材料普通质感涂料。4.4.2.2 丽景系列立面以新古典风格为主，外墙为干挂石材加仿石材涂料，阳台采用铁艺栏杆，基座为石材，上部为质感涂料。4.4.2.3 御景系列立面以新古典风格为主，高贵典雅，外墙为干挂石材，阳台采用玻璃栏杆。4.4.3门窗优景：窗景渗透，内外相融保亿强调窗与景的设计渗透，将独特的环境观引入住宅建筑群落，打开全新视野，收纳了自然山水，使内外景观得以便捷交流，并让居室延伸到户外。可以使室内外空间融为一体，借用室外景观改善室内环境。4.4.3.1 门窗高度风景系列 ：小高层、高层：层高 3M， 窗台高 90

31、0MM，窗户高 1500MM，南面梁高 500MM，窗台高 600MM，窗户高 1800MM；北面梁高 500MM。丽景系列：小高层、高层：层高 3M，南面梁高 600MM，窗台高300MM，窗户高2100MM；北面梁高600MM，窗台高900MM，窗户高1500MM。御景系列：高层：层高3-3.15M，南面梁高600，窗台高300MM，窗户高2100MM；北面梁高600MM，窗台高900MM、300MM，窗户高1500MM、2100MM。4.4.3.2 开窗位置及大小卧室、客厅、厨房的采光系数均不低于1%；窗地比面积均不低于1/7。合理提高窗的上沿高度以增加进深方向的照度。1）注意开窗的位置

32、与室内开口位置的关系，争取做到当人位于内部房间时，视线能够通过开口部穿越多个空间延伸至窗外，以增加通透感，无论身处窗前还是远窗处，保持坐姿或是站姿均有良好的视野范围；2）确定窗的位置时要照顾室内家具的布置，同时兼顾多种摆放的自由度；3）确保居室的私密性，充分考虑与邻近窗户的平行对视，特别是斜上方俯视等视线干扰；4）妥善处理窗与空调外机的位置关系，既要考虑外立面的美观，对外机及其连线进行遮挡，同时还要考虑空调室外机的设置高度避免在室内能够直接看到，产生视觉堵塞感，此外应避免室外机换气风扇正对开启扇设置，将热风吹入室内的情况。4.4.4 节能优异：绿色环保，降低能耗保亿住宅在保证建筑舒适性的条件下

33、，外墙外保温采用防火保温隔热材料，合理使用能源，减少室内能耗，降低碳排放，不断提高能源利用效率。4.4.4.1 建筑外窗具有良好的密闭性能。玻璃或非透明面板四周采用弹性好、耐久的密封胶密封。4.4.4.2 外窗、玻璃幕墙面积不宜过大。空调房间尽量避免在东、西朝向大面积采用外窗、玻璃幕墙。4.4.4.3 根据节能需要，为提高保温性能，易采用中空玻璃，当需进一步提高保温性能时，可采用Low-E中空玻璃。当采用中空玻璃时，窗用中空玻璃气体间层厚度可为9mm或12mm。4.4.4.4 为提高保温性能，门窗型材可采用塑钢型材、隔热铝合金型材等。4.4.4.5 屋面保温可采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（B1级

34、）。4.4.4.6外墙保温采用保温砂浆或加气混凝土砌块自保温，涂料饰面等。4.4.5公共部位优越：高规格精装，用心筑家4.4.5.1 首层大堂1）保亿全系列首层大堂均为挑高精装大堂，采用新古典风格，整体感觉应突出优美典雅。2）丽景或御景系列大堂空间需设置二门厅功能，摆设家具，作为业主入户，接待访客、接收包裹等多重功能。3）风景系列墙地面饰面材料采用米黄色抛光砖，地面走边及踢脚采用大理石。4）丽景或御景系列墙地面饰面材料采用米黄色大理，局部墙面采用茶镜造型墙，走边及踢脚线采用大理石。4.4.5.2 标准层1）标准层设计风格大方典雅，与首层大堂形式相同。2）风景系列标准层吊顶应简洁大方，电梯门套采

35、用黑钢，墙地面采用米色抛光砖。3）丽景或御景系列吊顶可做适当造型，电梯门套采用米黄大理石，墙面采用米黄色玻化砖，地面采用米黄色玻化砖搭配深色大理石波打线。4.4.5.3单元门1）风景系列单元门采用6mm+6mm夹胶安全玻璃门，门扇高度不低于2.4m， 宽度不小于1.5m。2）丽景或御景系列单元门采用6mm+6mm夹胶安全无框玻璃门，门扇高度不低于 2.4m，宽度不小于1.8m。3）丽景或御景系列单元门套采用米色大理石，需做二层通高。4）单元门采用不锈钢拉手，长度控制在1.8m。5）门禁系统设备应靠近单元门安装，电磁锁应采用挂式安装方式 4.4.5.4 信报箱1）单体信报箱的尺寸应控制在340m

36、m240mm150mm, 信报箱箱门和箱内格口单元上应编有醒目、整齐并与楼室门号相对应的编号数。信报箱外观和颜色可与楼房设计的总体要求相协调。2）信报箱应设置在入户门廊处，结合建筑立面采用嵌墙式或附墙式。丽景或御景系列信报箱可选用智能型，需用智能型信报箱时，应根据智能信报箱的需求，预留电源等相应接口。3）信报箱子底部距地不应小于0.4m，顶部距地不大于1.7m。4）室外信报箱设置防雨设施。4.4.5.5 公告栏1）风景系列公告栏应不小于500*400，需进行专业设计与楼盘形象相符合。2）丽景或御景系列公告栏采用32寸左右超薄LED液晶屏，SD储存卡式；可发布小区信息、天气预报、广告等资讯。3）

37、公告栏应挂墙安装，安装高度宜中心点距地1.6m，位置应设在首层入口附近或电梯厅处，方便住户回家前阅读。4.4.5.6电梯轿厢1）风景系列电梯轿厢设计风格应时尚典雅，与门厅装修设计风格相呼应现代简洁，地面采用地砖，轿壁、轿门均采用拉丝不锈钢或喷涂钢板。2）丽景或御景系列电梯轿厢地面可采用大理石或花岗岩铺贴；轿壁可采用蚀刻不锈钢、木纹美耐板、镜面不锈钢等材料。4.4.5.7非机动车库非机动车库设置电瓶车充电设计，让住户电瓶车等方便充电。4.5户型户型7精空间法则4.5.1精功能4.5.1.1将珍贵的建筑面积留给套内。公共核心筒紧凑绝不浪费，在满足规范的情况下做到最经济、最小化，减少公摊，提高得房率

38、，将户内的尺度做到最人性化、舒适化。4.5.1.2分离式卫生间，延长家庭生命周期。分离式卫生间颠覆传统的卫生间格局，将使用率提升一倍，尤其错开卫生间的早上使用高峰期，避免家庭成员之间的使用冲突。4.5.1.3独立玄关，解决使用最基本的问题。一个家庭的玄关作为室外区“脏区”与室内“净区”的过渡“灰”空间区域，保亿玄关要满足人更换鞋子、可供便捷的放置随身物品、解决收纳问题等。4.5.1.4儿童房，关注成长和健康。一般在做设计的时候，如果是90方的户型，往往只有两个面宽朝南（主卧和客厅），但是考虑到儿童生长的关键因素“光”，保亿致力于朝南三开间套型设计，将儿童房设置于南面，并尽可能的最大化采光设计。

39、4.5.2精性能全明户型，消灭黑暗厨卫。最符合普通老百姓低成本、健康、可感知的性能就是自然通风和自然采光。保亿户型南北通透，利用开槽增加采光和通风路径。4.5.2.1规划上，建立风的廊道，调整楼栋朝向角度。4.5.2.2楼型上，公共空间要穿透。4.5.2.3户型上，南北通透，通风无阻碍；减少户型自身遮挡，保证各户型采光均等。4.5.2.4洞口上，双侧开窗多通风，多种组合保通风。4.5.3精尺度：有关尺度的人性思考保亿坚持符合人体工学的尺度标准，坚持以人的舒适尺度、家具的尺度为标准打造建筑空间。4.5.3.1保亿客厅：90方户型开间不小于3.8米；110-130方户型开间不小于4.0米；140以

40、上不小于4.5米；作为家庭公共活动区域，满足家庭成员在客厅的空间需要。4.5.3.2保亿主卧：90方户型开间不小于3.6米；110-130方户型开间不小于3.9米；140以上不小于3.9米；这种居住空间尺度，拥有更高的舒适度及性价比。4.5.3.3保亿卫生间可以容纳两人给小孩洗澡，有足够的收纳空间，有镜柜、台盆底柜。4.5.3.4保亿厨房采用U型、L型格局，增加操作空间。4.5.4精布局：用一条生活动线贯穿居室在住宅室内布局中，保亿要求客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间、阳台等，这些功能区必须要由一条有效的动线连接而成，从而实现动静分区、干湿分离，提高住户的舒适性和便利性。4.5.4.1户型设计时

41、考虑户型方正，减少户内交通面积，增加房间实际使用率和经济性；4.5.4.2增加收纳储物空间，丰富生活功能配置；4.5.4.3厨房尽可能设置工作阳台，更利于实际生活需求和居家使用；4.5.4.4户型与立面冲突时，以户型为优先，更好的满足居住需求。4.5.5精拓展：尽量提高室内实用面积保亿的住宅产品在追求高得房率同时，通过多阳台、多露台、设备平台的设计手法，在户型可扩展空间上得到进一步突破，使住宅的有效使用面积大大增加，以提升整个空间利用率和空间舒适度。4.5.6精细节：4.5.6.1增加层高尺度：标准层高一般不低于3.0M，高于常规层高2.8米，增加室内空间的舒适感。4.5.6.2下沉式卫生间处

42、理：卫生间地面低于其他房间地面350cm，以便业主在装修时可以任意按自己的需要设计洁具位置，排水管道亦可在本层内敷设，覆盖后大大减小排水噪音。4.5.6.3阳台雨水排放通畅：阳台是室内空间的户外延伸，处于室内外空间的交界处，在设计上充分考虑雨水、污水的及时排放，对于阳台的排水坡度、排水方向、排水管道大小严格把关。4.5.7精装修战略：精装让住户省时省心旗下刚需小户型随着住宅工业化浪潮的来临，精装修已成为时代所趋，保亿置业集团计划2015年旗下项目精装修达到50%。在精装修的理念上，保亿所追求的不仅仅是精装修成品房输出，更是营造“舒适、开放、自由 ”的居家精装生活体系。4.5.7.1 设计定位1

43、）以“舒适、开放、自由”为主题。2）风格上映符合项目整体定位又适当超前，突破一般的家装思路，引导新的生活状态及方式。3）将集团的产品理念和企业文化融入到精装修产品的细部设计中。4.5.7.2 玄关1）营造良好氛围，突出第一观感，给人留下深刻影响。2）需考虑一定功能，如鞋柜、置物台、穿衣镜、钥匙挂钩等。4.5.7.3 客厅1）尽可能为客厅设置过渡空间，避免直接进入。2）客厅作为主要亮点，设计上应重点突出内部空间的塑造，在保证功能前提下，着力进行内部空间和舒适性方面的塑造和挖掘。3）客厅应具有向心性，应成为整套样板房的中心。4）客厅形状应规整，尺度合理，避免大而不当。在条件许可的情况下，可营造出多

44、个使用空间如会客、交谈、阅读等区域，以提供不同形态的生活用途。5）如有与客厅相邻的书房可设计成开敞式，使空间得到延伸。6）对着客厅的门不宜过多，不影响家具布置。7）内空间不高的情况下，不宜设计过于复杂的吊顶。45.7.4 餐厅1）宜临近厨房及客厅布置；2）无独立餐厅套型的精装修产品应按功能分区的原则运用家具、吊顶及灯具等元素营造出就餐区。3）餐厅陈设品应体现出主人的生活品位。45.7.5 卧室1）卧室应极力营造舒适、温馨、浪漫的气氛。2）主卧面积宜稍大，并具有舒适感，且尽可能结合走入式衣帽间、主卫及书房布置。3）主卧面积许可的情况下，可营造出多个辅助休息空间。如结合书桌的阅读书写区域、放置梳妆

45、台的梳妆区域、半躺的休息区域和有咖啡桌、圈椅的闲谈区域。4）卧室床背应有稳定的依靠，且不应靠窗，自然光不宜从床背面射入。5）卧室空间不高的情况下，尽量避免吊顶，最大限度的保持层高。4.5.7.6 小孩房1）根据定位中的孩子年龄特点，营造一个充满童趣和想象力的空间，布置一些使孩子看了就心动的场景。2）小孩房色彩宜反映儿童性格特点，设计元素中应减少锐角。4.5.7.7 家庭工作室依据定位要求，为套内人物设定职业和特殊习性，表达出虚拟主任公鲜明的个性特征，从而使整套房鲜活起来。4.5.7.8 厨房1）根据设计风格，部分户型可设计开敞式厨房，与餐厅连接处可设计吧台，形成厨房与就餐区之间完美的过度。2）

46、厨房面积足够时，可考虑在厨房内设小型就餐区。3）厨房面宽足够的情况下，可考虑设计岛式台面。4）洗涤池应尽量靠窗布置。4.5.7.9 卫生间1）有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响，尽量避开卧室墙面布置。2）卫生间开门可正对台盆或浴缸，避免正对坐便器；洁具和龙头应结合样板房风格选择设计感较强的款式。3）主卫设计： 在条件许可的情况下，可利用衣帽间作为过度。 主卫配置应尽量保证双浴、双洗、坐便器等功能齐全。 主卫空间足够大时可赋予更多功能，如SPA、阅读或品酒的休闲空间。 主卫也可以更大胆的透明浴室设计手法，使得卫浴空间得到更好的展示效果。4）次卫及公卫 次卫应尽量保证淋浴房、洗手盆、坐便器功能的

47、齐全。 对着客厅的卫生间宜设置前室。 考虑适当的洗衣机位置，避免放置在潮湿环境中。4.5.7.10 阳台、露台1）阳台、露台可设计成具有一定实用功能的特色空中花园。4.6 设备设计设备4大系统4.6.1智能安防系统保亿物业采用门禁、周界报警系统，实现电子化全封闭管理，确保智能安防无死角，其智能安防系统配置标准如下：4.6.1.1 风景系列：周界报警系统（红外报警）、视频安防监控系统（周界、小区出入口、单元门口、集中停车区域及地下车库）、楼寓可视对讲系统（室内设可视对讲电话）、门禁控制系统（小区出入口、单元门口、地下室楼梯口）、电子巡查系统。4.6.1.2丽景系列：周界报警系统（红外报警）、视频

48、安防监控系统（周界、小区出入口、单元门口、集中停车区域及地下车库）、楼寓可视对讲系统（室内设4寸高清液晶屏）、门禁控制系统（小区出入口、单元门口、地下室楼梯口）、电子巡查系统，视频安防与周界报警需能联动控制。4.6.1.3 御景系列：周界报警系统（围墙设电子栅栏）、视频安防监控系统（周界、小区出入口、单元门口、集中停车区域及地下车库、道路叉口及拐弯处）、楼寓可视对讲系统（室内设7寸高清液晶屏）、门禁控制系统（小区出入口、单元门口、地下室楼梯口）、室内报警系统、电子巡查系统，视频安防与周界报警需能联动控制。4.6.2 地下除湿系统风景系列需设置风机除湿，丽景御景系列地下室需设置自动除湿设备。4.

49、6.2.1 采用换气扇时应预留电源，换气扇应不影响使用，换气扇排风口应不影响人员通行及其它用户。4.6.2.2 当采用除湿机时应预留电源，预留凝水排放口。4.6.3 生活水与环境系统4.6.3.1 生活给水支管采用国内名牌聚丙烯管PPR给水管，具有卫生好、无二次污染、使用寿命长等优点；排水管材采用国内名牌UPVC管、UPVC螺旋管。UPVC管具有美观、光滑、不易堵塞、降噪声等优点；PPR给水管质量及施工时管道支撑等要求应满足建筑给水聚丙烯（PP-R）工程技术规程 DBJ/CT501-99，管材压力等级应满足工程需要。 明露在室外的PPR管应根据工程所在地的气象条件做保温处理。4.6.3.2 排

50、水管材采用国内名牌UPVC管、UPVC螺旋管。UPVC管具有美观、光滑、不易堵塞、降噪声等优点；UPVC排水管质量及施工时管道支撑等要求应满足建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程 CJJ/T29-98。 4.6.4 电梯隔音降噪系统针对电梯噪音，在电梯四周进行隔音减振处理，电梯远离卧室，在布局上尽量用走道、储藏间、管井等非主要功能用房来隔离。电梯隔音墙采用1.5mm隔音棉加10mm纤维石膏板固定。NO5. 【好房子 保亿造】之精细营造“和谐空间、品质生活”是保亿的使命，从房产品角度，追求的是人与自然、人与建筑、建筑与环境、企业与社会以及小区规划、园林景观、功能布局等的和谐统一。肩负保亿使命，做精

51、品产品，精细营造的理念是指引产品营造的方针，一切以客户需求为中心，以优质产品、优质服务赢得客户赞美，获得客户认同。精细营造通过完善的质量管理体系、严格的营造标准、严密的质量保证措施来实现，用优质的产品来诠释“好房子、保亿造”的企业承诺。5.1营造标准：5.1.1无空鼓：户内墙面粉刷层确保不出现空鼓，户内天棚、墙面饰面层，确保不出现裂缝。5.1.2不渗漏：屋面、阳台、露台、卫生间、空调隔板、外墙、门窗等部位确保不出现渗漏点。5.1.3观感好：公共部位、入户大堂、毛坯交付户内、园林景观，观感协调、整洁明亮、造型优美，给人品质感。5.1.4尺寸合格：采用激光测距仪、激光垂测仪、激光墨线仪、GPRS定

52、位系统等精密仪器做好工程建设全过程的实测实量检测，精准控制建筑空间、构件尺寸。确保房间的开间、进深、净高、墙面的平整度等尺寸符合设计及国家规范、地方标准验收要求。5.2“2+2+1”保证措施： 产品营造过程中，为不断提高产品质量，采取了特有 的“2+2+1”质量管理措施：5.2.1集团总部月度定期巡检+委托国内知名工程管理咨询公司季度质量评估：1）集团总部资深设计师、工程师对各项目实行月度巡检，为提高效率乘坐飞机前往，又称“飞行巡检”。2）集团委托国内知名的第三方工程管理咨询公司，对在建项目进行季度质量评估，通过高标准的工程实体实测实量、工程细部做法检查、工程现场观感、安全文明施工检查，并对各

53、项目进行季度质量评估排名，奖优惩劣，促进工程质量的稳步提升。5.2.2工程开工前实行图纸等相关方面的技术交底与反交底制度+批量施工前关键工序样板先行制度： 1）关键工序施工前，集团资深设计师、工程师组织对施工单位工程师、作业班组进行图纸、标准节点、工艺工法的技术交底，并要求施工单位工程师及作业班组做反交底，以达到一线人员图纸、节点、工艺工法标准的熟练、精细化掌握。2）集团年初制定在建项目的样板实施计划，各项目施工过程中的全部工序、材料采购均做样板和定样，评审合格并满足规范和集团产品技术标准后，再进行批量施工和采购。5.2.3狠抓建筑工程质量通病防治措施的落实：集团根据防水渗漏、开裂空鼓等质量通病的防治特点，并结合企业近30年产品营造所积累的经验、企业案例等，根据现行国家规范、技术标准、图集、地方标准等，制定了一系列的质量通病防治企业“标准节点做法”、“施工工艺工法”、“质量