黑龙江申论模拟16

黑龙江申论模拟16申论二、给定资料1．楼房建好三五载也不销售，就等着房价上涨多收利润；房价越高，增值空间越大，抗风险能力越强；从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋举架高低，新房“缩水”现象明显增多……看看这些各地房市出现的各种奇怪现象，不能不令人生出些许感叹。“真长见识，知道什么叫捂盘了。”在北京某住宅楼盘的售楼现场，一对又没能买到房子的小夫妻直呼“郁闷”。丈夫孟先生向记者讲述了买房的曲折经历：两人想在南城买套房子，从春节后就一直看房，但总是才听说开盘就给告知卖完了，“先是打电话过去问告诉我们还没开盘，再几天打电话过去就说卖完了”，这样的事情已经“好几回了”。让孟先生郁闷的楼盘位于南四环外，开盘当天，170多套房子就销售一空。销售人员对记者说：“一共170多套房子已经有200人排号，今天来根本就没有意义。”据了解，此次销售的是楼盘的3期，均价为每平方米18000元，户型较好的售价已经超过19000元。此前两月，楼盘2期开盘的时候，房价还是每平方米15000元。2．“地王”迭出、房价飙升，许多普通购房者从观望到追涨，最后终于被飞涨的房价“抛弃”。在刚刚过去的2009年，房地产再次演绎了疯狂，多年前的贺岁喜剧片《大腕》所戏谑的每平方米4000美元的房价终于变成了现实，只是这一现实无法再令多数工薪阶层发笑。2010年1月1日，是个人住房转让营业税的征免时限由2年扩至5年的日子，也是位于北京市海淀区双清路和清华东路交汇处的红杉国际公寓开始交纳认筹金排号的日子。年前的大风降温天气延续到了新年元旦这天。上午时分，记者冒着干冷的北风来到了红杉国际公寓。进入售楼处，记者发现，前来看楼的人并不是很多，销售人员带着看房者三三两两围坐在一起，热情地介绍着楼盘详情。记者以购房者的身份咨询房价，销售人员随即滔滔不绝地介绍起来：这个项目的类型为精装公寓，今天开始交纳5万元认筹金排号，1月30日开盘销售。如果到时不想买或者由于未中签而没有买到想要的房子，认筹金将如数退还。项目起价为每平方米30000元，均价为每平方米33000元，总价150万元起。一段狂侃之后，销售人员给记者作了一个大概测算：如果要买一套红杉国际公寓50平方米的一居室，20年期8成按揭，则购房者需要交纳30万元首付款，每个月还款7372.06元。在总共300余套房子中，面积为50～87平方米的一居室只有17套，想买未必买得到。如果看中的是数量最多的1]5平方米的二居室，按照均价每平方米33000元来计算，20年期8成按揭，需要首付款759000元，每月还款18651.31元。这笔账算下来，让旁边的一位看房者发起了感慨：“你们这个楼盘定位的目标销售人群绝对不是普通老百姓。即使是年收入在20万元以上的家庭下决心买下一套二居室，也会迅速沦落为‘房奴’，生活质量将大打折扣。北京富人是多，但年收入超过20万元的人又能占到多大比例呢?”根据这一最新发布的数据，也有有心人算了这样一笔账：以20515元均价为例，买下一套100平方米的房子，20年期8成按揭，将需要首付款410300元，月均还款10082.52元。如果夫妻二人都是北京市的中小学教师的话，依目前每人三四千元的月工资收入，他们即使全家不吃不喝、不生病、不供子女上学，也需要花5年左右时间才能攒够首付款、将近30年日1寸‘间还完银行贷款。等钱还完了，也就到了退休年龄了。在红杉国际公寓售楼处，记者从为数不多的看房者中随机寻找了两家人攀谈起来。经了解，他们每个家庭的年收入的确都不低，均超过了20万元。其中一对夫妻，两人都在位于中关村核心区的一家央企工作，孩子已经1岁，现在和父母住在一起，名下有一套房产，夫妻俩非常希望能够拥有一套自己的住房。月薪都超过1万元的这对小夫妻所倾向选择的是总价较低的50～87平方米的一居室。这对小夫妻已经看了好几家楼盘，最后拿了售楼小姐的楼盘资料表示：“回去和父母再好好商量一下。”另一家当场就交了5万元认筹金的看房者李先生，年龄在40岁上下，2003年由外地来京，持有北京居住证，家住天通苑，孩子正在上初中一年级，夫妻二人现供职于中关村地区的一家民营企业，月薪也都超过1万元。记者见到李先生夫妻二人时，他们正在认真填写一份购买意向调查表，其中包括期望购买的户型、面积、心理承受价格和拟付款方式等。李先生夫妇来此选房的目的很简单，天通苑太远，孩子要在附近上学、参加辅导班，以后还要在此上高中，从天通苑到这里来来回回非常不方便。当记者抱怨3万元的房价太高时，李先生反而好心劝起了记者：“房价有可能降吗?虽然国家最近出台了一系列稳定房地产价格的新政策，但是你仔细想想，房价有可能降下来吗?肯定还得涨……”售楼小姐在一旁相机附和：“这次我们拿出来卖的并不是全部的房子，也就是特惠楼层的七八十套而已，等客户积累到一百多个的时候，我们就摇号开盘，被摇号中签者才有资格购买这些特惠房，没有中签的再等下一批吧。”“什么是特惠楼层?”记者问。“第一期拿出来搞特惠活动的楼层是三层、四层、七层和十三层。等我们1月30日开盘摇号销售时，这些楼层会给一个9.5折和9.6折的优惠价。”“其他楼层为什么不卖?”“也卖，但是没有优惠。即使没有优惠，你现在买其他楼层也不亏，房价在不停地涨，我们第二阶段、第三阶段销售时的价格肯定还得往上调。”记者就此咨询了一位供职于某房地产公司的业内人士，他向记者透露，此种行为是开发商和房地产中介公司惯用的一种房产营销方式，差的先卖，卖一批涨一批，其实就是捂盘惜售。“晚领预售许可证分批销售、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租和谎称进入尾盘期等，是最为常见的捂盘惜售形式。通过认筹金的形式统计需求，根据人数决定房屋分期投放比例，人为造成需求旺盛的表现，以加剧购房者恐慌心理，房子更容易高价卖出去。现在大家都这么干，实际上形成了一种价格同盟。”二十一世纪不动产首席分析师孟奇告诉记者。但是，在上述两位业内人士看来，捂盘惜售其实只是房地产市场主体在市场经济条件下的一种自发的逐利行为，是否违法不好判断。他们认为，这种行为不过是和众多的炒房行为一样，构成了房价节节攀升的助推因素，而真正决定房价涨跌的基础性因素则是国家的货币政策和地方财政对于房地产市场的过分依赖。房地产业和其上下游产业对于GDP的拉动一般能达到百分之十几，地方政府频频高价出售土地、以不合理价格征用土地并忙于拆迁也就不难理解了。虽然都是业内人士，但两人都认为，就北京而言，每平方米两三万元、三四万元的房屋单价，肯定不是众多刚性需求者所能够承受得了的。现在买一套房子，往往是倾一家之力，有的甚至是三家之力，将若干年的积蓄拿来才刚刚能够付得起首付款，接下来便是漫长的十几年甚至二三十年的“房奴”生活。3．2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，被称为“国十一条”。《通知》的核心内容，其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。和以前的政策相比，《通知》在调控当前房地产市场的举措上，有诸多的亮点和新意。其一，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。其二，《通知》明确要“适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围”。2009年经适房一度遭遇被取消的尴尬，但目前房地产市场的现实表明，单靠廉租房一方面根本解决不了低收入家庭的住房问题，另一方面单靠廉租房政府根本没有财力建设，而房价的高企又增加了大量的“夹心层”，这使得经济适用房仍然具有现实意义。其三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，在信贷和税收政策上，不搞一刀切的调控，而是保消费，抑投机。并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策，这点对房价会直接产生明显的遏制效应。同时，对普通住房和非普通住房，首次购房和非首次购房采取不同的税收政策。其四，在人民币升值等预期下，重视“热钱”等境外资金对房地产市场的紊乱效应，重申以前的房地产购买的“限外政策”有效。其五，鉴于目前的土地“招拍挂”制度存在重大缺陷，首次提出要探索“土地出让综合评标方法”，这意味着，土地出让将不再一边倒地实施“价高者得”的拍卖原则。其六，进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。4．2009年的疯狂房价，让普通工薪阶层甚至高收入群体几近绝望。临近2009年年底，社会期盼已久的楼市调控信号终于发出。“遏制部分城市房价过快上涨”、“打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法犯罪行为”等表态，似乎让人们窥见了一线希望。“国际上安全的房屋租售比是不低于1:300，而目前北京市的房屋租售比已经达到了1:600，这说明房地产泡沫已经吹得很大了。遏制房价，国家除了要有明确的态度，还要拿出一些切实可行的有效的政策措施、制定相应的法律法规和规章，包括物业税、遗产税在内的增加房地产投资者和投机者房屋持有成本的法律法规，恐怕都需要提到议事日程上来。”业内人士认为。对此，二十一世纪不动产首席分析师孟奇并不乐观。他认为，对于中国这样的初级房地产市场而言，一些购房者不大关心房子租金的投资回报率，他们更关心房价上涨的心理预期，只要房价不断上涨，房价越高越有人买。现在北京、上海、广州、深圳等一线城市这么高的房价都有人买，大部分是投资而非自住。因此，政府得对症下药。物业税算是较为有效的房价调控手段之一，但由于其涉及的利益攸关方太多，短期内恐怕难以出台。“大部分房地产投资者往往只看到眼前房价在涨，他的房子在升值，总想在房价达到顶峰时把房子甩出去变现，就像击鼓传花一样，只要不砸在自己手里就行了，谁在意房地产泡沫和国家经济?”北京大学法学院教授王锡锌在接受记者采访时不无忧虑地表示。中国商业联合会专家委员、中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆则认为，直接让商品房降价很难，遏制高房价最主要的还是要增加保障房建设。“土地面积是有限的，保障房多了，商品房占的比例必然就小了。”黄玺庆说，比如，可以拿整个土地面积的70%去建保障房，用保障房解决大部分人的住房需求，剩下30%的商品房就留给有钱人去买。但是，孟奇指出，由于保障性住房对于房地产商而言利润太小，对于地方财政的GDP而言贡献也不大，甚至是“赔本买卖”，地方政府往往难以产生建设积极性，可能就不会认真对待这些有利于民生和平抑房地产价格的限价房、经济适用房和廉租房。有些地方的廉租房建好了甚至还要拿去卖掉，理由就是财政资金短缺。所以，要想真正形成中国房地产市场的双轨制，除了中央的决心外，还需要改变地方政府对房地产行业的过分依赖，不能盲目地一味追求GDP数字，要将经济社会发展的出发点和落脚点放在民生上。“所以，就目前而言讲房地产新政效果显现还为时过早。相对温和的房地产调控政策、开发商囤地和房地产较长的开发周期等因素，都不可能让房价有所回落。”孟奇向记者进一步分析道，由于新房供应量不大、新开施工面积也比往年同一时期低，2010年上半年房价可能还会上涨，下半年也许会有一些缓和。要想让房价回落，关键是二套房房贷、利率等金融政策要跟上。“囤地、炒地变相推高了房价，面粉贵了面包哪有不涨钱的道理?囤地行为必须严厉打击，现在国家有相应的法律法规，但是得不到很好的执行和监督。”王锡锌对记者说。按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。但在现实中，仍有不少地块闲置了数年时间，最终不仅没有被罚款和没收，而且还以高价转让出去。SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾向媒体公开表示，中国三分之一的房地产开发公司是从来不盖房子的，就是倒土地。“一方面需要控制土地供应，打击开发商囤地现象，地方政府不能把土地变成自己的银行，财政没钱了就去卖地；另一方面要制定合理、有效的金融政策，控制现金流、重新审视期房销售和按揭制度。前者涉及地方政府利益，后者涉及众多银行包括国有银行的利益，改革起来比较难。”王锡锌说。而对于打击捂盘惜售等哄抬房价行为，王锡锌认为，打击捂盘惜售既难以从法律上加以界定，目前也欠缺相关的法律规定，很难付诸实施。如果要落实下去，首先要解决的就是找到或者制定相应的法律法规和规章方面的依据。5．住房建设是民生大事，关系人民群众安居乐业。党的十七大提出了“住有所居”的目标，保障性住房是落实这一目标的具体举措，事关群众特别是低收入住房困难群众的切身利益。而政府的职责就是要保障人民群众的基本需要，住房则是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要。所以，能否解决好保障性住房问题，是对我们执政能力的重要考验，如果解决不好将会影响改革发展稳定的大局，也违背我们党执政为民的执政宗旨。正因如此，报道称，甘肃省始终把加快保障性安居工程建设作为推动民生改善、转变发展方式、调整经济结构、稳定住房价格的重要举措。2010年，省政府14件实事之一确定廉租住房保障任务是：发放租赁补贴10万户，建设廉租住房100万平方米。截至2010年11月，全省实施廉租住房保障家庭14.08万户、40.57万人。其中，租赁补贴发放12.84万户、36.81万人，实物配租8566户、2.6万人，租金核减2463户、8160人，其他方式保障1427户、3349人。累计发放租赁补贴资金4.74亿元。新开工建设廉租住房4.69万套、234.32万平方米，完成投资19.5亿元。超额完成省政府确定的租赁补贴发放和廉租住房建设目标任务。报道说，2010年计划建设经济适用住房198.14万平方米、3.3万套。截至年底，已开工建设经济适用房项目3.4万套、254.63万平方米，完成投资29.06亿元。今年甘肃省政府确定全省城市和国有工矿棚户区改造目标任务是6.37万户、574.5万平方米，总投资126.39亿元。截至11月底，已开工建设8.47万套、685万平方米，完成投资65.03亿元。保障性住房反映着一个国家和地区的文明程度，也反映政府的能力和宗旨，是事关民生改善、经济发展和社会和谐的大事。而全方位解决低收入住房困难群众基本住房既是一项政府职责，更是一项政治任务。所以，甘肃全面完成保障性住房建设任务的实践充分表明，推进保障性住房建设，地方政府是责任主体。各级政府必须本着对百姓负责、对经济发展负责、对城市发展负责的态度，把这项工作抓好。特别是各级干部要从“官脑”中删除那些脱离民生的虚幻政绩思维，以“食不甘味、寝不安席”的责任感去抓好这项工作。只有把这项工作放在心上，抓在手上，我们才能够把保障性住房这份最大的民生公务办好。2011年兰州市住房保障和房地产工作会议指出，在2010年保障性住房建设惠及人群进一步扩大的基础上，2011年兰州市将进一步推进该项工作。据悉，2011年将配租廉租住房5000套；配售经济适用住房3000套；实施棚户改造200万平方米；在新建商品房开发项目中配建公共租赁住房2000套的“5322”工程。6．为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，加快保障性安居工程建设，2010年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010—2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。《通知》明确了规划编制的重点。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2013年年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，加快推进信息化建设。三、申论要求第1题、概括“给定资料”所反映的主要问题。要求：概述全面，观点明确，条理清楚，语言流畅，不超过250字。______我的答案：我的答案：参考答案：该材料主要反映了房地产市场居高不下的房价给人们解决居住问题带来的巨大压力，即住房保障问题日益凸显已成为人们普遍关注的焦点问题。房地产市场存在的具体问题包括：(1)房地产市场机制的不健全，政府监管力度不够，存在房地产商通过囤地升值现象，对已建楼房实行捂盘惜售、虚假宣传、抬高房价以及投机商的非居住性需求缺乏相应的法律法规的制约。(2)政府提供的保障性住房供应量不足，特别是部分地方政府唯GDP论，导致对建设保障性住房的积极性不高，不能用保障性住房来解决购房困难居民的住房问题。答案解析：第2题、“捂盘惜售”是房地产市场常见的现象，请对这一现象进行点评。要求：准确、简明。不超过200字。______我的答案：我的答案：参考答案：捂盘惜售是房地产开发商为了获得较高利润，根据时机哄抬房价的行为。这是广大开发商普遍采取的一种销售策略。这也成为助推房价攀升的重要因素，政府已经出台相关政策加大对此现象的整治力度，但是仍然没有相应的法律、法规对此行为进行明确规范，这使政府对房地产商的这一行为的监管缺乏法律依据，不能从该角度有效遏制房价上涨。因此，应加快对该方面及相关不合理现象的立法步伐，让政府的监管有法可依，获得实效。答案解析：第3题、针对目前房地产市场的发展现状，提出规范房地产市场良性发展的相关建议。要求：观点明确，对策可行，表述准确。不少于500字。______我的答案：我的答案：参考答案：(1)应加强对房地产市场的监督管理。一是加强对建房用地的供应管理。不仅要合理增加各类建房用地供应，同时严格监督已经在开发商手里的土地，使其加快开发，避免土地闲置现象的产生。二是要加大对建成之后的捂盘惜售问题的解决力度，加快相关法律法规等制度建设，使对该问题的解决有法可依。三是通过制定相关政策，对房地产市场的投机行为进行遏制。通过提高第二套房首付款、征收物业税等税费制度的完善遏制推进房价上涨的投机行为。(2)大力推进保障性住房建设。借鉴国外解决住房问题的经验，政府在解决城镇居民住房上承担重要的责任，政府出资修建和维护廉租房，出租给低收入和贫困群体；采取补贴、优惠贷款等方式帮助中低收入群体解决住房问题。我国各级政府也应该充分认识到保障性住房建设对改善民生、促进经济稳定发展的重要意义，特别是部分地方政府应将卖地的钱大部分用来建保障性住房，少搞一些政绩工程、形象工程。答案解析：第4题、参考“给定资料”，围绕“住房保障”，自选角度，自拟题目，写一篇文章。要求：①观点明确，论证充分；②内容充实，结构完整，语言畅达；③800～1000字。____