商业管理公司自持物业经营税务筹划专项方案

1、商业管理公司自持物业经营税务筹划专项方案商业管理企业自持物业经营税务计划方案 一、概况： 泰发祥实业集团企业商业地产面积334200平方米： 二、自营物业应交税费种类： 1、营业税及附加：按租金收入5.60%； 2、印花税：按租金收入0.1%； 3、水利基金：按租金收入0.08%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权全部些人就其房屋原值或租金收入征收一个财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体要求以下： 4.1 房产税暂行条例第三条：房产税依据房产原值一次性

2、减除至后余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府要求。没有房产原值作为依据，由房产所在地税务机关参照同类房产核定。房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据。 4.2 房产税暂行条例第四条：房产税税率，依据房产余值计算缴纳，税率为1.2；依据房产租金收入计算缴纳，税率为12。 4.3 房产税施行细则第四条房产税税额计算公式以下： 4.3.1 以房产原值为计税依据，整年应纳税额房产原值1-301.2； 4.3.2 以租金收入为计税依据，整年应纳税额整年租金收入12。 5、所得税：房产是企业全部，按企业利润交纳25%企业所得税，房产属于个人全部按 租金收入交纳1%个人所得税。 国家税

3、务总局相关房地产开发业务征收企业所得税问题通知要求： 5.1开发企业将开发产品先出租再出售，凡将开发产品转作固定资产，其租赁期间取得价款应按租金确定收入实现，出售时再按销售固定资产确定收入实现；凡未将开发产品转作固定资产，其租赁期间取得价款应按租金确定收入实现，出售时再按销售开发产品确定收入实现。 5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职员福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它企机关和个人非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品全部权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确定收入或利润实现。确定收入或利润方法和次序为： 5.2.1按本企业近期或本年度最近月

4、份同类开发产品市场销售价格确定； 5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 5.2.3按开发产品成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于15%,具体百分比由主管税务机关确定。 5.3 开发企业将开发产品转作固定资产，可按税收要求扣除折旧费用；未转作固定资产，不得扣除折旧费用。(国税发31号)房地产开发经营业务企业所得税处理措施要求：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条要求：企业开发产品转为自用,其实际使用时间累计未超出12个月又销售，不得在税前扣除折旧费用。 5.4 从以上税法要求能够看出，视同销售行为有两种情形： 5.4.1 行为发生时即可取得全部利益，包涵：将

5、开发产品用于捐赠、赞助、职员福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它企机关和个人非货币性资产等行为。这类行为特点和实际销售行为是一致，全部能够在很短时间内取得全部经济利益，而且，经济利益大小是确定能够实现。 5.4.2行为发生后长期取得利益，包涵：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为和实际销售行为存在着不一样特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权通常不发生转移；三是持有开发产品阶段收益含有不确定性。这种和实际销售行为有显著不一样特征特征，为企业进行合理税务计划提供了可能。 6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内土地为征税对象，以实际占 用

6、土地面积为计税依据，按要求税额对使用土地单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产土地使用税按租赁房产占用土地使用面积征收。 6.1开发区每平方米土地使用税税额为6.00元。 6.2东沙泰祥家苑每平方米土地使用税为4.00元。 6.3望湖星城每平方米土地使用税为元。 三、纳税计划思绪： 从以上自营物业税费负担状况分析能够看出，自营物业税费负担关键来自房产税和企业所得税，所以我们计划思绪关键从降低这两个税种负担出发合计。 1、改出租为转租计划 1.1、组建商业管理企业可实现房产税纳税人

7、资格优化。 1.2、政策依据：中国房产税暂行条例第二条要求，房产税由产权全部些人缴纳。组建商管企业只是管理机构而不是产权全部些人，所以不存在房产税纳税义务。 1.3、第一道租金占总租金百分比为在67.49%以下才可节税，越小节税越多。该方案多出一道营业税M5%，节省一道房产税H-M12%，只有当H1.47M时，该计划方案才可行假设直接租赁租金为H，转租第一道租金为M。 1.3.1 置业企业-100万-租户 1.3.2 置业企业-67.49万-商业运行企业-100万-租户 假设：直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M 即有：100*5.78%+12%=M*5.78%+12%+100*5.

8、78% 17.78%M=12 经过以上计算可知：转租赁时当第一道租金占总租金百分比达成67.49%时，两种方法税负相等，也就是说转租赁时第一道租金百分比最大不能超出67.49%，不然适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道5.78%税金。 1.4、税务风险： 1.4.1 本例置业企业将房产出租给商业运行企业应该依据正常交易价格收取租金，假如置业企业为了降低税收负担，向商业运行企业收取租金显著偏低且无正当理由，主管税务机关有权依据税收征管法等相关要求进行调整。 1.4.2、商业运行企业经过转租行为取得了最少32万元利润，假如商业运行企业没有足够成本费用冲抵利润，就要按利润缴纳25%企业所得税

9、。 1.4.3、因为出租房和资产管理企业是关联企业，她们之间出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关房屋出租最低租金计税价格制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行对应调整，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大不确定性风险。不过，假如出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租话，出租人能够先将未改造房屋先出租给资产管理企业，然后由资产管理企业对租入房产进行装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理正当，计划风险很低。 2、改变租金收取方法计划 2.1、将租金收取方法变为租金加管理费组合收取方法，实现纳税基数优化。 2.2、政策依据：中国房产税暂行条例要求，房产税是对产权

10、全部些人就其房屋原值或租金收入征收一个税费。 2.3、经营模式对照。租金和管理费百分比应合适，不能一味扩展管理费用百分比。 2.3.1 置业企业-100万-租户 租金60万元 2.3.2 置业企业- -租户 管理费用40万元 2.3.3 假设管理费用为M，则节省税金为12%M。 2.4、税务风险： 行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分显著不合理，造成少缴房产税，适用征管法第六十三条“进行虚假纳税申报处理。 3、消除免租期计划 3.1、分析：免租期只会增加企业房产税税负。按年租金120万，3个月免租期，假设房产原值1.5亿，可降低税金26.40万元。 3.2、政策依据： 3.

11、2.1 房产税是以房屋为征税对象，对产权全部些人就其房屋原值或租金收入征收一个税费。 3.2.2 假设协议中要求了免租期，税务解释即为在“免租期内应依据房产原值纳税，在“非免租期内依据租金收入纳税 3.2.2.1 置业企业-3月免租期9月租金120-租户，房产税为15000*1-20%*1.2%*3/12+120*12%=50.00万元； 3.2.2.2 置业企业-12月租金120万月租金10万-租户，房产税为120*12%=2 4.00万元； 3.2.3 协议中“免租期，并不意味着税法“免税，而要多交房产税26.00万元。 3.3、注意事项：只必须要在协议中不出现免租字眼，以整年租金或整年平均租金出现，无税务风险。 4、租赁房屋交付时间计划 4.1 假设出租协议交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可降低30天从房产原值计税缴纳房产税。按原值15000万，月租金10万元计算，税负降低10.80万元。 4.2 政策依据： 4.2.1 自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。 4.2.2 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。 4.3 模式比较： 4.3.1 置业企业-交付日7月1日-租户1-7月按原值交