房地产项目建设申请报告完整版

1、花园(暂名)住宅区建设工程项目申请报告 建设单位： 地产开发有限公司 编制单位： 编制日期： 项目名称：花园（暂名）建设工程编制类型：项目申请报告编制单位：项目负责： 注册咨询工程师（投资） 编制人员： 注册咨询工程师（投资） 注册咨询工程师（投资） 助理工程师项目审核： 注册咨询工程师（投资）50 / 53文档可自由编辑打印目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 申报项目名称11.2 项目申报单位11.3 编制类型、研究范围及编制依据21.4 项目背景41.5 项目概况71.6 主要经济技术指标14第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析152.1 拟建项目与相关规划的关系152.2 拟建

2、项目与相关产业政策的关系162.3 行业准入分析19第三章 资源开发及综合利用分析233.1 资源节约措施233.2 资源开发利用方案24第四章 节能方案分析254.1 项目能源供应条件254.2 合理用能标准和节能设计规范264.3 项目能源消耗种类和数量274.4 项目能耗指标284.5 节能措施及效果分析284.6 其它需要说明的问题30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析30第六章 环境与生态环境影响分析316.1 环境和生态现状316.2 生态环境影响分析336.3 生态环境保护措施346.4 地质灾害影响分析35第七章 经济影响分析367.1 项目投资估算及资金筹措367.2

3、项目建设成本测算397.3 项目经济效益测算407.4 项目的经济影响分析44第八章 社会影响分析468.1 社会影响效果分析468.2 社会适应性分析478.3 社会风险及对策分析48第一章 申报单位及项目概况1.1 申报项目名称 花园（暂名）建设工程1.2 项目申报单位 本项目由三方投资人组成的 地产开发有限公司申报，申报单位的基本情况介绍如下： 单位名称： 房地产开发有限公司单位住所：法人代表：注册号： 注册资本：陆仟肆佰万人民币企业类型：中外合资企业经营范围：投资人、出资额、出资比例详见下表：股东名称出资额（万元）出资比例备注甲方2560万元人民币40%以现金人民币出资甲方简介单位名称

4、：单位住所：法人代表：职务：总经理国籍：中国乙方1920万元人民币30%以美元现汇出资（外汇按出资日中国人民银行公布的人民币市场牌价中间价折为美元）乙方简介住所：身份证号码：国籍：丙方房地产开发有限公司1920万元人民币30%以现金人民币出资丙方简介单位地址：法人代表：职务：国籍：中国1.3 编制类型、研究范围及编制依据一、编制类型 项目申请报告二、研究范围 本报告研究工作范围主要为花园（暂名）建设工程与发展规划及产业政策的关系、行业准入分析、资源开发利用分析、节能分析及措施、项目建设用地分析、环保分析及措施、项目经济及社会影响分析等。三、编制依据（1）温州市发展计划委员会-温市计划20021

5、65号-关于下达2002年温州市利用外资基建计划的通知；（2）浙江省国土资源厅、浙江省监察厅文件-浙土资函2004149号-关于第一批历史遗留的经营性国有土地使用权继续协议出让项目的处理意见；（3）国有土地出让合同GF-2000-2601；（4）国有土地使用权出让补充合同（七都控规02-T01-03A、02-T02-06A花园地块）；（5）花园（七都控规02-T01-03A、02-T02-06A）地块国有土地使用权证；（6）温州市人民政府专题会议纪要2004132号；（7）浙江省国土资源厅、浙江省监察厅文件-浙土资函2004149号-关于第一批历史遗留的经营性国有土地使用权继续协议出让项目的处

6、理意见；（8）温州市委常委会200914号会议纪要；（9）温州市市政府200966号会议纪要；（10）温州市政府200982号会议纪要；（11）温州市人民政府关于七都花园开发建设有关问题的处理意见；（12）温州市人民政府专题会议纪要2012112号；（13）温州市规划局-温市规函字201031号文件及市领导批示意见；（14）温州市规划局-温市规函字2010129号文件；（15）温州市规划局专题会议纪要201073号；（16）温州市规划局专题会议纪要201118号（17）温州市人民政府文件-温政函2011130号-关于温州市鹿城区七都岛地块控制性详细规划修改的批复；（18）温州市规划局规划条件通

7、知书2011规划条件34号；（19）温州市规划局规划条件通知书2011规划条件35号；（20）温州市七都岛02-T01-03A、02-T02-06A地块花园（暂名）建设工程总平面布置图；（21）中华人民共和国土地管理法；（22）中华人民共和国房地产管理法；（23）国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169号】；（24）浙江省工程建设标准城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB33/T1021-2005号）；（25）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；（26）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（27）民用建筑设计通则（GB

8、50353-2005）；（28）国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（29）建设部房地产开发项目经济评价方法；（30）国家和温州市政府相关政策及法律、法规。1.4 项目背景一、项目所在区域简介（一）温州市基本情况温州市是我国十四个沿海开放城市之一，地处东南沿海，北近上海，南接福建，西连赣皖内陆，处长（江）三角（洲）和珠（江）三角（洲）的中间，具依附性和独立性兼容的特点，是浙江省、华东地区重要的工业、商贸、港口城市和对外经济贸易的窗口，是浙南的经济、文化、交通中心。全市辖三区二市六县，陆域面积11784KM2，人口912.21万人。2011年,温州市全市实现生产总值3350.9

9、亿元，同比增长9.5%；财政总收入485.6亿元，其中地方财政收入270.9亿元，分别增长18%、18.5%；城镇居民人均可支配收入31749元，农村居民人均纯收入13243元，分别增长13.5%、16%，在全国地级市和沿海开放城市中处领先水平。（二）七都岛基本情况 七都岛位于温州市鹿城区（滨江商务区）东北侧，北邻永嘉乌牛，东临乐清琯头，南与龙湾区隔江相望，西眺温州杨府山，北濒104国道线、乌牛镇，距永嘉县城18公里，距温州市区13公里。七都总面积12.7平方公里，全岛海岸线长17.78公里，标准堤塘已全线闭合。2001年区划调整后，七都从永嘉划归鹿城，规划、定位为温州未来的城市“后花园”，承

10、担着服务于市区的高级住宅区、生态型休闲度假区、教育科研基地以及杨府山商务中心拓展区等功能。二、项目相关政策背景2010年，中国国务院总理温家宝在政府工作报告中提出继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自主性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序。4月17日，继之前的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）后，国务院又颁布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）（国发201010号），针对部分城市房价过快上涨的情况进行控制，并切实解决城镇居民住房问题。浙江省人民政府为认真贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发20101

11、0号）精神，特别提出浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（浙政发201023号），以促进浙江省房地产市场平稳健康发展。2011年1月26日新国八条出台后，3月8日温州市人民政府发布关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见（温政发201123号），3月24日浙江省人民政府又发布关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产市场调控工作的若干意见（浙政发201121号）。2011年，温家宝总理在政府工作报告中提出进一步扩大保障性住房建设规模、进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头、建立

12、健全考核问责机制。在深化住房制度改革、鼓励住房消费政策的推动下，近几年的温州市房地产业快速发展，房地产投资、开发、供应、销售和价格等各项指标都达到了一个历史新高。但从温州市房地产业增加值对GDP的比例中，可以比较清楚地看到，温州的房地产业和宏观经济的比例仍处在合理区间，并有进一步增长的潜力。温州房地产市场的快速发展有其特定的经济和政策背景，是在宏观经济持续增长，体制改革不断深入，政府宏观调控措施得当的大气候下得以长足发展的。加之近年来，温州市民营经济快速发展、居民生活水平提高、住房观念转变、股市投资风险等综合因素，对温州市房地产市场的快速发展起到了促进作用。三、项目提出理由及过程1.5 项目概

13、况一、项目建设地点二、项目建设内容、规模及目标根据用地现状、规划设计条件以及拟建项目功能配置提出该项目建设规模经济技术指标定位：建设目标：本项目欲建设成为一流的现代化住宅区，为项目适合客户群提供质量上乘、配套齐全、环境良好的高档生活品质。三、外部建设条件项目电力、给排水、通讯、交通条件能够满足建设施工与建成后使用需要。四、项目周期安排（1）项目开发总周期2012年-2017年（2）实施进度计划2012年1月-2012年8月 项目审批、设计阶段、工程招标2012年9月-2016年9月 工程施工阶段2016年10月-12月 工程竣工验收、交付使用（3）（预）销售计划2015年-2017年 （预）销

14、售阶段其中2014年为营销准备阶段(广告投入)，预计2015年可取得预销售许可,2017年底销售完毕。五、工程方案及配套工程（一）总平面布置根据规划设计条件要求，本地块内建筑根据周边道路和周边地块退让道路红线及征地红线。总平面设计根据均好性和共享性的理念来构思，设计原则是尽可能布置多层住宅，单体平面讲究均好性（通风、日照、景观视线等）、实用性、以及明厅明厨、洁污分区、动静分区等基本要求。本方案将两块地整体考虑，西地块设置了幼儿园及社区服务中心，东地块纯住宅和物业管理用房。小区内住宅的建筑布局依据环境景观的脉络关系而设定，并在此基础上形成街巷式布局，庭院式空间，同时满足日照及消防间距要求。建筑成

15、组设置，前后错位，内院的位置也变化多样，相互组合又形成了更多的空间形态。高差的设定以可获取更多的景观效果。两个地块分别设两个机动车出入口，入口处都设置有地下室出入口，方便小区的机动车直接进入地下室，做到尽可能的人车分流。道路交通：1、居住小区内道路结构明晰，线性简捷优美流畅，有利于在保证交通安全快捷的同时创造优美的景观，达到步移景异的效果，每个地块设置2个出入口，满足消防要求。2、最大限度的减少车辆对步行绿化等生活性活动空间的干扰。地下车库的出入口均结合小区入口设置，小区内道路平时主要以步行为主，消防车和紧急救护车在特殊情况下可以进入到内部，到达每一幢单体的入口处。3、居住小区内道路分为两级：

16、6米小区干道及2.5米的入户路。竖向设计：通过对地块现有地形、地貌的充分研究，结合本地块城市道路标高设计，将基地内的标高按实际情况，进行因地制宜的设计，局部结合地下室做成坡地形变化，创造丰富多变的室外景观。丰富竖向设计，合理地减少土方量，节约大量投资成本。室内正负零标高暂定黄海标高3.400米。室内外高差0.3米，地下室顶板覆土平均1.5米，建筑标准层层高3.500米。（二）建筑设计1、住宅套型设计住宅设计体现合理性，充分体现“以人为本”与考虑地区环境融合性。（1）标准性：本小区户型设计主要有220多平方、280多平方、450平方、700多平方的主流户型。（2）合理与舒适性：住宅设计中考虑日照

17、、通风等基本因素，尽可能多地卧室南向外，还着重考虑以下几方面：分区明确：从居住的功能和私密性考虑，以人的基本生活规律为出发点，充分保证内外、动静、昼夜和洁污分区，符合住户心理和生理要求。尺度适宜：各功能空间都具有适宜的尺度，避免房间形态出现比例失调。辅助空间：辅助空间作为生活中必不可少的空间在设计中得到相应的重视，每户基本都设计有庭院为入户的过渡空间，功能完善。2、地下室西区地下室停车数490辆，设两个机动车双车道，地下室主要安排地下车库以及设备用房。3、立面造型住宅立面的塑造上，法式古典主义的建筑风格，在建筑里面涉及中采用干挂石材，显得稳重而雄伟；窗户及檐口线脚装饰，色彩上以素雅的淡黄色为主

18、色调，创造出精美、庄重、富有历史感的建筑形象。同时注重、整体格调统一。（三）结构设计1、建筑分类等级建筑结构的安全等级为二级。本工程抗震设防类别：住宅为丙类建筑，按六度抗震设防；幼儿园为乙类建筑，按气度抗震设防。钢筋混凝土结构的抗震等级：住宅框架四级，幼儿园框架三级。地基基础的设计等级：乙级。2、上部结构及地下室结构方案考虑沉降因素，在主楼与裙房之间、主楼与地下室之间设后浇带，待主楼结顶后再闭合。对地下室及上部结构单元长度超过规范规定的最大伸缩缝间距要求的部分，设置温度伸缩后浇带，待两侧混凝土达到强度后一个月以上封闭。本工程采用全现浇钢筋混凝土框架结构。楼屋面均采用梁板体系。地下室采用平战结合

19、措施，局部考虑战时封堵，这样既满足人防要求，又方便使用。人防地下室顶板厚250mm，底板厚度400mm，外侧板厚度350mm。5、基础方案结合邻近地块设计经验，拟采用钻孔灌注桩或预应力混凝土管桩，独立承台基础。（四）给排水工程1、水源、水量、水质、水压水源：由地块中部的城市干道市政给水管引入两路DN150管道，在区域内形成环状管网。水量：住宅用水量标准300L/人日，区内日用水量260立方米。水质：符合国家“生活饮用水卫生标准”水压：满足用水点水压要求。并符合规范要求。2、给水系统本建筑生活给水由市政管网直接供水3、排水住宅排水采用生活污、废水合流制，污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网。（

20、五）电气工程1、负荷等级一级负荷包括：消防用电设备、应急照明、主要通道照明、航空障碍标志、保安监控系统电源、客梯电力、排污泵、生活泵、人防二等人员掩蔽所得应急照明、通信、报警设备。二级负荷：商业等照明。三级负荷：其它用电设备。2、负荷估算按变压器装机容量地上多层80VA/M2计、地下部分15VA/M2计、幼儿园100VA/M2计，住宅需装机8950KVA，地下室需1012KVA，幼儿园345KVA，故设置6座2*800KVA变配电站作为住宅及地下室配电，幼儿园设1*300KVA变配电站，实际装机负荷为10530KVA。3、防雷接地本工程按二类防雷建筑设计。屋面采用12镀锌圆钢沿女儿墙明敷作为避

21、雷带。引下线利用建筑物柱内钢筋，间距不大于18米。在屋面装设不大于10米*10米的避雷网格。接地装置与防雷接地共用基础接地体。保护接地采用TN-S系统，Rd1欧。在各单体均设总等电位连接，卫生间做局部等电位连接，弱电系统单独接地并采取防电磁脉冲措施。建筑物45米以上采取防侧击雷措施，钢构架和混凝土的钢筋应互相连接，利用柱子钢筋作为防雷装置引下线，将45米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接，竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和顶端与防雷装置连接。六、投资规模本项目总投资为196891万元（详见第七章），建设单位自筹资金68912万元（项目资本金占总投资比例已达到35%以上），其余

22、不足部分商请银行贷款及销售回投解决。七、项目预计收益本项目产出预计收入可达390241万元，经测算，项目利润总额约159399万元，税后净利润约119549万元。1.6 主要经济技术指标第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 拟建项目与相关规划的关系 “十二五”时期，温州市经济社会发展的总体要求是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观和省委“两创”总战略，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以推进新型城市化为龙头，以深化改革开放为动力，统筹陆海、城乡、区域发展，全面推进经济转型、社会转型和政府转型，着力加快经济结

23、构调整和三大产业融合发展，着力推进大都市功能区、中心镇和新农村建设，着力加强生态建设和环境治理，着力推动文化大发展大繁荣，着力加强民生保障和社会建设，切实维护社会和谐稳定，努力把温州建设成为生产、生活、生态相融合的现代化国际性大都市，全面建成惠及全民的小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，带动了住宅需求持续增加，城镇居民改善居住条件的需求将持续增长，随着住房短缺问题基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。在社会主义市场体制引导下，温州市经济飞速发展，居民收入增加，广大群众在满足衣、食、行的基础上，开始转向享受消费、文化教育、保健医疗等方面

24、的需求，特别是消费重点已转向居住方面，因而对住宅的需求十分强烈，对居住条件和环境质量有更高的要求。 由 房地产开发有限公司开发建设的花园（暂名）建设工程项目，将以其精心设计，精心施工，尽善尽美的建筑形态和物有所值的高性价比的商品住宅奉献给广大消费者，决心建设成一流的住宅区，为居住者提供环境优良、居住舒适、交通方便、配套齐全的居住环境，提高环境质量，满足住房的需求，改善人们居住条件。在城市总体规划的指导下，在当地政府工作的配合指导下，本项目的开发将严格按照房地产开发管理条例进行，项目本身便是经济发展的结果，生产力的表现，社会可持续发展的组成部分。2.2 拟建项目与相关产业政策的关系中国房地产业走

25、入了它历史上从未有过的黄金发展时期,它对GDP的贡献和对其他产业的拉动有目共睹。很多城市房地产业已成为事实上的支柱产业。在国务院的一系列的重要文件中，也都将对房地产业作为我国经济发展的支柱产业。房地产产业作为支柱产业，在国民经济中可以发挥重要的作用。房地产产业链长，关联度大，直接或间接地引导和影响着很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于重要地位，使相关产业的产值增加1.52个百分点。据世行统计，每投入100元房屋建设资金，可创造相关产业170220元的需求，每销售100元商品房，可带动130元150元社会其他产品销售，被带动的直接相关或间接相关达60多个

26、。房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长。此外，房地产还推动建筑业、装潢业、服务业等等，进而促进整个国民经济的发展和市场繁荣。随着全国房地产价格特别是住宅价格的持续上涨，房地产投资循序渐进扩张。为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展，国家和各地方政府从金融信贷和土地储备、结构规模控制等方面对房地产市场采取了一系列的宏观调控措施。中国房地产业发展的既有道路正在受到严格审视，房地产发展的产业市场进行宏观调控。但房地产发展政策不变。

27、为了国民经济的持续发展，推动房地产业又好又快的发展，进一步改善人民群众的居住条件，政策目标是投资适当增长，购用市场优化，消费环境改善。首先要保持房地产开发投资的持续，适度增长。目前我国正在经历工业化、城镇化、市场化、国际化并行快速发展的阶段，房地产既是重要的生产资料，也是重要的生活资料。经济的繁荣发展和生活水平的持续提高，都必然导致房地产业的发展。房地产业链很长，与上下游的关联众多，由此决定了房地产业在国民经济中具有重要的地位。所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。同时加强完善房地产市场的监管，继续规范市场秩序。中央先后出台“国八条”，“国十五条”、“国四条”、“国十一条”、“新国十条”

28、等，从房地产开发企业的土地储备、金融信贷、销售体制上采取措施，加强监管，加强房地产市场风险的评估，促使房地产业平稳有序地发展。进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系，切实保护消费者的权益，让房地产业发展步上健康轨道。经济、金融调控政策的不断增强，房地产市场税收调控等措施陆续出台，宏观调控对经济增长各方面的影响逐步体现出来，温州房地产发展正经历着对这种大环境的不断适应过程。国办发2008131号文件-“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”中提到要进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产卡法企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责并加强

29、房地产市场监测。浙政办发200920号文件-“关于加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实施意见”中提出要引导房地产企业积极应对市场、规范和完善房地产市场并进一步优化房地产发展环境，努力保障房地产开发企业正常的资金需求、推动房地产业转型升级、提高政府对房地产业发展的引导和服务水平并进一步强化政府的保障、调控和监管职责。温政发20096号文件-“温州市人民政府关于促进房地产市场健康稳定发展的意见”中提出要营造良好的住房消费环境、优化房地产业投资发展环境、促进房地产市场健康稳定发展。2010年，中国国务院总理温家宝在政府工作报告中提出继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自主性住房消费，

30、抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序。4月17日，继之前的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）后，国务院又颁布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）（国发201010号），针对部分城市房价过快上涨的情况进行控制，并切实解决城镇居民住房问题。浙江省人民政府为认真贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）精神，特别提出浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（浙政发201023号），以促进浙江省房地产市场平稳健康发展。2011年1月26日新国八条出台后，3月8日温州市人民政

31、府发布关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见（温政发201123号），3月24日浙江省人民政府又发布关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产市场调控工作的若干意见（浙政发201121号）。2011年，温家宝总理在政府工作报告中提出进一步扩大保障性住房建设规模、进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头、建立健全考核问责机制。7月12日举行的国务院常务会议释放楼市调控继续从严信号，再次明确楼市调控方向不动摇，力度不放松。从政策背景看，国家实施一系列宏观调控政策已有数年之久，其目的和任务是要熨平经济波动，防止经济起伏过大，使稳

32、定增长的态势尽量维持更长时间。目前经济基本向着宏观调控的预期方向发展。从去年以来我市经济运行情况看，总体保持稳健发展的态势，经济增长的基础得到巩固，预示着今年经济运行将继续向好的方向发展。投资态势与消费市场平稳增长，财政收入继续快速增长，城镇居民收入增幅有所上升。本项目已进行相关的准备工作,并已取得了相关手续，可作为后期开发的依据。本项目开发建设符合由全国人民代表大会常务委员会通过的中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法以及国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例的具体措施等产业政策要求。2.3 行业准入分析房地产开发成功与否建立在对国家房地产发展信息

33、，当地经济社会状况和区域房地产市场走势正确分析的基础之上，即项目的市场准入条件。一、全国房地产市场的现状与发展住房分配制度的改革和货币化分房办法的推行，使房地产市场出现了持续升温，土地交易价格提高，房屋销售价格上升，火爆的房地产市场使某些地区出现过热，于是国务院在各项政策颁布后又新颁布了“国十一条”。从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。规范房地产市场秩序，并不是限制房地产业的发展，而是为了健康有序上轨道。随着经济发展，人民的生活迅速富裕，

34、生活和居住的质量要求越来越高。世界各国经验表明，在人均住房面积达到35M2之前，会保持较旺盛的市场需求。居民住房状况也是我们衡量全面小康社会的建设标志。因此说，住房建设依然是未来一个时期我国经济建设的重要方面，商品房的开发仍然大有文章可做。业内人士估计，随着经济发展与住房刚性需求增长，房价仍可能趋于高位运行，但因政府产业政策调控及部分潜在购房者持观望态度，使得增幅迟缓或小幅下调，最终房价会与我国社会经济发展水平成正比。二、温州房地产市场发展现状 一级市场：2011年2月全市拟出让14宗地块，拟出让土地面积362.98亩；成功出让土地8宗地块，总占地面积152.22亩，总建筑面积28.77万方。

35、（14宗地块中，只成功出让8宗地块，市区1宗地块流标，平阳县3宗地块流标，乐清市1宗地块流标，1宗地块因故中止挂牌）中标率只有42%。 继1月市区瓯海区仙岩板块，南湖板块等10宗地块遭遇流标后，2月市区再次出现流标现象，2月23日龙湾瑶溪南片居住区一地块因无人报价而流标（该地块上次流拍为2010年12月23日）。土地流标的连锁反应同样出现在郊县土地市场，平阳县3宗地块流标：之前热门的原昆鳌大道4，5号地块也逃不过流标的命运，另外水头镇2宗地块因竞买人少于3人而流标。乐清市象阳镇一地块流标。去年三、四季度，土地交易市场又逐渐复苏。瓯海区南湖地段D-5-04a地块以18.65亿元被苏州新中梁置业有

36、限公司竞得，每平方米楼面价约为14662元。另外，一直为其他省市媒体和房产业界关注的南湖地段D-6-02、D-3-03、D-4-01、D-4-04、D-3-06等地块曾于今年一季度集体流拍，根据温州市区2011年商品房用地出让计划表，这些地块定于今年二季度再次招拍挂。其中D-3-03#地块在9月份，以16.66亿元被浙江中梁置业有限公司牵头的联合体竞得，楼面价约为17346元/平方米。同时，温州市鹿城区七都岛02-04-01地块也由浙江新中梁房地产开发有限公司牵头的竞投联合体以9.92亿元竞得，楼面价约为10159元/平方米。另外，2011年9月份，位于永嘉县火车站北侧的黄田街道东联村HT-T

37、3-15和HT-T3-16号地块由中瓯地产集团有限公司以11.52亿元竞得，楼面价约为10159元/平方米。 禁（限）购令，房产税，加息等叠加效应下，购房者开始观望，房产项目风险加大；另一方面土地市场放量，选择余地加大，在这种背景下，开发商静观其变，不再着急拿地。二级市场：2011年市区楼市前9个月仅供应仰义云鼎庄园、丽岙名侨佳苑和精英公寓等三个小盘，新房供应面积近4万平方米，甚至出现连续多月零供应的现象。10月份，中梁橡树湾以2.99万元/平方米起价、均价3.8万元/平方米(优惠折扣后)的价格推出2幢，共170余套住宅，预售总面积2.7222万平方米，套型面积为100-240平方米。10月份

38、市区中瑞星河湾、汇金锦园二期和京都城三期等楼盘上市销售。2012年2月末、3月初中梁旗下的“国宾1号”开盘，当日现场看房者爆满，但销售情况暂无统计数据。受新政影响，开发商开盘进程明显放缓，待市场形势明朗后再适时推盘，市区短时间内新盘供应依然偏紧。购房者又再持观望情绪，市区住宅成交量继续低量盘整。三级市场：近期楼市调控力度持续加码，2011年1月26日新国八条出台后，2月23日温州市也出台了楼市新政，本市户籍家庭暂停购买第三套房，个人购买住房不足五年转手交易全额征税，今年建设保障性和政策性住房9960套等。新政调控的效果已然初显成效，二手房的成交量较之前有所下滑，部分区域房价因各种因素略有下降。

39、目前市场来看，不管是购房者还是开发商，在新政出台后都有些举棋不定，市场上观望气息再次蔓延。挂牌量暴增由于对限购政策转禁购的担心，部分购房者开始出售手上持有的多套住房，致使市区部分房产中介挂牌房源暴增。房价仍较平稳尽管近期房源挂牌量出现大幅度的变化，但市区房价仍然较为平稳，部分高档公寓价格仍然高高在上，而房价抗跌性能较差的高房龄房屋价格有所下降。 三、行业开发资质准入温州 房地产开发有限公司具备了相应的开发资质，同时根据国务院关于固定资产投资试行资本金制度的通知精神及建设部等六部委发布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号）自筹项目资本金68912万元（其中甲方2756

40、5万元，乙方20673.5万元，丙方20673.5万元），达到总投资金额的35%，具备承担本项目建设的能力。第三章 资源开发及综合利用分析3.1 资源节约措施本项目所谓的资源即土地资源。土地是稀缺资源，在中国这块土地上，相对于我们的人口可居住的土地更是稀缺资源。因此从长远来看，一定有一个土地供给紧张的问题。在这样一个有限的稀缺的土地上，合理开发、利用土地显的至关重要。土地的稀缺性在我国表现得尤为突出，人多地少，耕地资源严重稀缺是我国的基本国情。960万平方公里的陆地国土，70%是山地，人均耕地资源只及世界人均水平的三分之一。截止2004年，全国有13亿多人口，耕地只有18.51亿亩，其中，基本

41、农田16亿亩。人均耕地面积仅有1.43亩，不及世界平均水平的一半。我们利用不到世界10%的耕地，养活了占世界22%的人口。这既是中国创造的一个奇迹，同时也是中国经济发展道路上一个关键的制约因素。这样的国情决定了我们在土地利用上必须实行节约和集约用地原则。依据我国国情，土地集约化是以较少生产要素投入创造更多社会财富的重要途径。我国城市建设摊大饼、拉架子的时代将成为过去，对土地的精细使用势在必行，“节约集约是国情的必然选择”。目前，国土资源部正在研究制定相关政策，以期通过调整土地收益分配关系和严格收益管理，探索激励节约集约用地的利益机制，从而充分调动各地各行业节约集约用地的积极性。从土地的开源节流

42、来看，国家进一步提出了循环经济是以节约、集约利用土地的核心思想为指导来具体贯彻实施的。在土地利用规划和用途管制的实施中，很多是以土地整理、复垦和污染土地防止与修复的手段来达到循环经济中物质循环的“减量化、再利用、资源化”的。就是说，要从源头上减少土地开发使用的供应量，充分保持土地资源特别是耕地资源的数量。而再利用就是系指资源的反复利用，这里有三个方面的含义：一是提高指数，利用科学的套作措施来提高土地的利用率；二是采取有效措施，严禁破坏与损毁土地并注重用地与养地相结合、保持土地生态环境，使土地资源能够多次利用；三是通过土地整理使合理利用的土地得以高效利用，实现土地的增量和生产力的提高。3.2 资

43、源开发利用方案随着城市建设的发展，可用于规模开发的土地供应量也日益趋紧。本项目位于温州市 地块，地块中间有规划道路-纬四路，北侧有经四路，南侧为七都水库和规划道路，西侧为环山南路，环境适宜，交通方便，十分适合于住宅区的建设。本项目既充分体现土地合理利用,又体现了“以人为本”的理念，从经济学与民生角度来讲价值效果是最有效的。项目占用土地符合温州土地利用规划，严格执行有关土地管理的法律、法规，切实做到了依法、科学、合理用地。本地块所在区域周边交通便利,是建设住宅区的理想地段。整个项目的土地的容积率达到1.0，密度为23.7%，该块土地经本项目实施后，在相当程度上使原有土地资源获得了较为充分的利用。

44、第四章 节能方案分析4.1 项目能源供应条件一、项目使用能源品种的选用原则能源问题关系我国经济发展、社会稳定和国家安全，必须坚持开发与节约并重、把节约放在首位的方针，采取更加有力的措施全面推动能源节约。为确保能源安全，构筑稳定、经济、清洁的能源供给体系，以能源的可持续发展支持经济社会的可持续发展，是我国现代化建设中一项长期的重大战略任务。本项目的开发和建设方案本着从节能性、环保性、生态性和文化性四个方面打造全方位生态社区，实现社区可持续性发展目标，创造城市宜居典范。为此，在能源种类的选用上本着“降低能耗、合理利用、循环利用”的原则，同时实现高效率的利用资源，既节能，节地，节水节材，最低限度的影

45、响环境。为此尽量减少能源转换，及其带来的能源消耗；同时还需考虑项目周边能源提供条件。本项目在能源品种的选择方面主要遵循了以下原则：-符合政府能源规划要求，与当地能源供应条件相适应；-因地制宜，就地取能，尽量使用清洁能源。二、项目用能品种及使用分布情况根据本项目的耗能特点，可知项目所需要的能源主要有水、电和燃气，同时考虑项目用地周边的条件，本项目利用市政供水、市政电力解决水和电能的需求；可利用市政燃气管网解决对燃气的需求。其使用分布情况如下：电力主要用于区内照明、住宅内各类电器以及公共建筑空调和通风、工作泵等耗电设备。水主要为区内住宅及其他公共建筑等的生活用水、区内绿化灌溉、浇洒道路等用水以及消

46、防用水。燃气主要为区内住宅及其他公共建筑等的燃气灶和燃气热水器等生活燃气消耗。三、能源供应条件（1）供电电源由城市高压电网采用环网引来。为保障新建住宅小区内的供电设施安全可靠运行，新建住宅小区的供电配套设施，是指上级电源出线直住宅楼和公建设施进户点区间的所有供配电设施（不包括计量箱、小区内路灯建设），均由温州市电力局统一设计、统一建设、统一管理。故本项目在供电配套设施方面，只进行用电负荷计算，其他方面不再涉及。由开闭所（待定）引来一路10KV电源到变、配电房供电，10KV电源采用电缆埋地引入。（2）供水本项目给水由周边道路的市政给水管网直接引入给水管，（3）燃气气源考虑由周边道路市政管引入。4

47、.2 合理用能标准和节能设计规范（1） 中华人民共和国节约能源法（2） 关于印发温州市固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知（温发改交能2008142号）（3） 民用建筑节能管理条例（4）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（2007）（5）建筑气候区划标准GB50178-93（6）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2010（7）民用建筑热工设计规范GB50176-93（8）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92（9）建筑照明设计标准GB50034-2004（10）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（11）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（

48、12）外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004（13）综合能耗计算通则GB/T2589-2008（14）浙江省居住建筑节能设计标准DB33/1015-2003（15）浙江省公共建筑节能设计标准DB33/1036-20074.3 项目能源消耗种类和数量本项目能源消耗的种类主要为电能、水和燃气。能源的来源主要为项目用地周边的大市政，大市政源头由温州市市政管理部门统一考虑安排。经计算，本项目每年电能消耗433.91万千瓦时，水消耗26.70万立方米。项目能源消耗量：4.4 项目能耗指标本项目总建筑面积为188283.68平方米，总投资196891万元。项目年消耗电力433.97万千瓦时，折合标准

49、煤为533.28吨标准煤；项目年消耗水26.70万立方米，折合标准煤为68.61吨标准煤，因此本项目总能耗折合601.89吨标准煤。项目各项能耗指标如下：4.5 节能措施及效果分析4.5.1 建筑节能设计本设计依据浙江省居住建筑节能设计标准，对体型系数、外墙、屋面、外窗等进行节能设计计算。单体形体避免过多的凹凸变化，墙体材料拟采用加气混凝土砌块墙体自保温，外墙无机保温砂浆粉刷，外窗采用断热铝合金中空门窗，门窗空气渗透采用三级标准，屋面采用挤塑聚苯板保温材料，以达到保温节能的目的。住宅均保证有良好的日照、通风条件，日照根据温州市城市规划管理技术审批规定的要求住宅主要居室满足大寒日日照时间不小于3

50、小时要求。4.5.2 给排水节能设计水道节能：水泵采用变频控制。4.5.3电气节能设计变配电所深入负荷中心，用电负荷宫殿半径控制在200米以内，以减少电缆负荷损耗。合理确定变压器容量，变压器均采用D,Yn11型结线、低损耗、低噪音节能干式变压器，采用大干线配电的方式，减少线损，同时合理徐娜用配电形式减少配电环节。无功功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压处设置集中补偿，补偿后的功率因数不能小于0.9。荧光灯、金卤灯等采用就地补偿，选择电子镇流器或节能性高功率因数电感镇流器。根据照明场所功能的要求确定照明功率照度密度值，且必须符合建筑照明设计标准GB50034-2004

51、的要求设计。采用高光效光源、高效灯具。一般工作场所采用细管径直管荧光灯和紧凑型荧光灯。采用建筑设备监控管理系统对给排水系统、采暖通风系统等机电设备进行测量、监控，达到最优运行方式，取得节约电能的效果。选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。商业部分根据情况分层或分户计量；公共建筑对单位内部的照明、空调、信息等系统根据用电性质分类计量。4.5.4 结论本工程通过采用增强围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与采取节能措施前相比，可实现建筑节

52、能50%的目标。4.6 其它需要说明的问题建筑年能耗总量与建筑的面积总量、建筑用途、建筑形态都有直接的关系。住宅建筑的能耗量更是与居民的生活水平、生活习惯等方面高度相关，具有很不稳定性。由于本方案还在逐步完善设计中，各项建设指标还会发生一定的变化，建筑采暖全年消耗热量在建设方案确定后，才可能有最详细的计算指标。上述电力、自来水、燃气全年消耗量的不确定性较大，因此计算误差相对较大，最终以施工图节能计算为准。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析本项目位于温州市，总用地面积200000平方米（含代征绿化及道路用地），其中建设用地面积137002.3平方米（02-T02-06A地块71941.6平

53、方米、02-T01-03A地块65060.7平方米）。北侧为规划文娱、体育及安置房建设用地，南侧和东侧为七都水库，地块中间和北侧均有规划道路, 西侧为环山南路，距离东南侧温州大桥（上桥入口）和西北侧拟建的七都二桥均为1.5公里左右，另北侧七都大桥预计今年内可通车，项目所在区域环境适宜，交通方便，十分适合于住宅区的建设。 本项目建设用地由国土资源局以协议出让方式与温州市房地产开发有限公司签订土地使用权出让合同，项目征地范围内含10户居（农）民，涉及拆迁建筑面积约2302平方米，拟在本项目02-T02-06A地块西北侧安置房建设地块内妥善安置，安置费用由温州市房地产开发有限公司承担。第六章 环境与

54、生态环境影响分析6.1 环境和生态现状温州市北、西、南三面群山起伏，中部雁荡山脉南北纵贯，东部为向海开放的平原，总体上构成了北、西、南三面高、东面低，逐级递降向海围合的陆域地形，陆域外侧为海岸曲折、岛屿港湾众多的海域地形。全市地貌类型可分为山地、丘陵盆谷、平原三个陆地地貌大类和海岸、海域两个海洋地貌大类。山地是全市最主要的地貌类型，面积7067.6平方公里，占土地总面积的62%，主要由市域西部的洞宫山脉和北部的括苍山脉组成，其分支南雁荡山、北雁荡山南北纵贯，并形成以雄奇著称的雁荡地貌。丘陵盆地是市域又一重要地貌类型，总面积223847平方公里，占土地总面积的19.7%，主要分布在温州市中部及沿

55、海岛屿地区。较大的有矾山盆地、泰顺盆地、岩头盆地、上塘盆地、湖屿桥盆地、大岙盆地、玉壶盆地、珊溪盆地、孔龙盆地等。在温州市的东部及中部的河谷中从内向外分布有河谷平原、河网平原和滨海平原三种平原类型，总面积2084.13平方公里，占土地总面积的18.3%。较大的平原主要有乐清的虹桥黄华平原、温瑞平原、仙降万全平原、鳌江下游两岸平原、马站沿浦平原。温州市海域广阔，海岸线长达1015.6公里，其中陆岸线339公里，岛屿岸线676.5公里。有5个列岛、6个海湾、76个港湾，面积大于500平方米的岛屿有439个，岛屿陆域总面积为171.69平方公里，比较著名的有大门岛、洞头岛、北麂岛、南麂岛等四个海岛和温州港、鳌江港、瑞安港、乐清湾、大渔湾、沿浦湾等三港三湾。温州市海岸地貌较为发育，分为海积平原岸和海蚀山地港湾二种。前者分布在瓯江以南到苍南琵琶山以北以及瓯江以北的海积平原的岸段上，潮滩宽度平均约5公里，岸线平直。海蚀山地港湾中强海蚀山地港湾岸主要分布在琵琶山以南，港湾内凹，岸线曲折，沿岸基岩多断裂和节理，海蚀地貌十分典型。弱海蚀山地港湾