易居中国房地产专业术语培训手册PPT学习教案

1、会计学1 易居中国房地产专业术语培训手册易居中国房地产专业术语培训手册 第1页/共146页 1、均价均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的 和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。 第2页/共146页 2、基价基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 第3

2、页/共146页 3、起价起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即 是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价； 带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低 层的销售价为起步价。层的销售价为起步价。 第4页/共146页 4、预售价预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式 价格，

3、在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 第5页/共146页 5、一次性买断价一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房 产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或 交房的义务，不得随意变更。交房的义务，不得随意变更。 第6页/共146页 6、定金定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额定金是指当事人约定由一方向对方

4、给付的，作为债权担保的一定数额 的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保 障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法担保法八十九条规定，八十九条规定， 定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定 金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出 合同标的额的合同标的额的20%。如果购房

5、者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有 权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者 双倍返还定金。双倍返还定金。 第7页/共146页 7、违约金违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定 数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性， 但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错

6、，无论是否但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否 给对方造成损失，都要支付违约金给对方造成损失，都要支付违约金。 第8页/共146页 第9页/共146页 第10页/共146页 第11页/共146页 第12页/共146页 1、产权证书产权证书 产权证书是指产权证书是指房屋所有权证房屋所有权证和和土地使用权证土地使用权证。房屋产权证书包括：。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面 积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门积、使用面积、

7、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门 的分户房屋平面图。的分户房屋平面图。 第13页/共146页 2、使用权房使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政 府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 第14页/共146页 3、公房公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业 单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（使用权单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅

8、的产权（使用权 、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房， 按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房 。上述两类房均为使用权房。上述两类房均为使用权房。 第15页/共146页 4、不可售公房不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公 有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房

9、、卫生合用 的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。（适用于中国的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。（适用于中国 部分城市）部分城市） 第16页/共146页 5、已购公房已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。 第17页/共146页 6、单位产权房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 第18页/共146页 7、廉租房廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租廉租房是在新出台的国家房改政策中首

10、次提出的一种概念。我国的廉租 房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是以退的旧房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是以退的旧 公房等。公房等。 第19页/共146页 8、私房私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅 。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市 场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 第20页/共146页 9、二手房二手房 二手房即旧房

11、。新建的商品房进行第一次交易时为二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手一手，第二次，第二次 交易则为交易则为二手二手。 第21页/共146页 10、期房期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产 证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应 签预售合同。签预售合同。 第22页/共146页 11、现房现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消

12、费者 在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目 已经竣工可以入住的房屋。已经竣工可以入住的房屋。 第23页/共146页 12、准现房准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致 轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外 墙装修和进行配套施工阶段的房屋。墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 第24页/共146页 13、共同共有房产共同共有房产 共同共有

13、房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地 享有平等的所有权。享有平等的所有权。 第25页/共146页 14、共有房产共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 第26页/共146页 15、尾房尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置 房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进以后，一般就进 入

14、房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发 商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好 、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡 较严重。较严重。 第27页/共146页 16、烂尾房烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求 形势，开发总量供大于求，导致大

15、面积空置，无法回收前期投资，更无力形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力 进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾烂尾的情况一般不会发生在的情况一般不会发生在 房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 第28页/共146页 17、城市居住区城市居住区 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居 地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模地和特指被城市干道或自然分界线所围

16、合，并与居住人口规模30000 50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化 生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 第29页/共146页 18、居住小区居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合， 并与居住人口规模并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民人相对应，配建有一套能满足该区居民 基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地基本的物质与文化生活所需的

17、公共服务设施的居住生活聚居地 第30页/共146页 19、居住组团居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生 活聚居地。活聚居地。 第31页/共146页 20、配建设施配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务 设施、道路和公共绿地的总称。设施、道路和公共绿地的总称。 第32页/共146页 21、公共活动中心公共

18、活动中心 公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 第33页/共146页 22、房屋产权房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就 是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收 益和处分的权利。益和处分的权利。 第34页/共146页 23、建筑小品建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从建筑小品是指既有功能要求，又

19、具有点缀、装饰和美化作用的、从 属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等 的统称。的统称。 第35页/共146页 24. 24. 土地使用金土地使用金 有偿使用国有土地使用的年限有偿使用国有土地使用的年限40407070年年, ,一次性买断国家使一次性买断国家使权的资权的资 金金,只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让 第36页/共146页 25.25.土地使用证土地使用证 合法拥有国有土地的主要证明材料合法拥有国有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的名称土地的性它主要载

20、明所有者的名称土地的性 质质,使用年限使用年限,面积面积 第37页/共146页 26.26.契税契税 房屋所有权变更时房屋所有权变更时,就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征 收一次性税收收一次性税收,它是对房地产产权变动征收的一种专门税种它是对房地产产权变动征收的一种专门税种 第38页/共146页 27. 27. 房产证房产证 房屋竣工验收后房屋竣工验收后, ,在开发计划土地证在开发计划土地证, ,开工许可证开工许可证, ,竣工报告竣工报告, ,竣工竣工 图等资料齐全的情况下图等资料齐全的情况下, ,由房屋所有者的名称由房屋所有者的名称,

21、 ,房屋的面积房屋的面积, ,层数层数, ,间数间数, ,幢幢 数以及邻里的姓名及所交纳的契税情况组成数以及邻里的姓名及所交纳的契税情况组成 第39页/共146页 28.28.五证两书五证两书 国有土地使用证国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程用地规划许可建设工程用地规划许可 证证建设工程施工许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房使用说明书商品房使用说明书 商品房质量保证书商品房质量保证书 第40页/共146页 第41页/共146页 第42页/共146页 第43页/共146页 第44页/共146页 第45页/共146页 第46页/共146页 第47

22、页/共146页 第48页/共146页 第49页/共146页 第50页/共146页 1、建筑面积建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多 、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住 的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 第51页/共146页 2、使用面积使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积住宅的使

23、用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积 之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住 宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然 层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管 道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都道井均计入使用面积；内墙面装

24、修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都 是按使用面积计算。是按使用面积计算。 第52页/共146页 3、公用面积公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生 活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商 在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 第53页/共146页 4、居住面积居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室住宅的居住面积是指住宅

25、建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室 净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积 （即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 第54页/共146页 5、容积率容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土万平方米的土 地上，有地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 第55页/共146页 6、得房率得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑

26、队面积之比。得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台建筑面积。阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑队面积套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。分摊得公用建筑队面积。 第56页/共146页 7、开间开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间 的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般在的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般在 3.0米米4.2米之

27、间，砖混结构住宅开间一般不超过米之间，砖混结构住宅开间一般不超过4.5米。米。 规定较小的开间规定较小的开间 尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间开间5米以上，进深米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平平 方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少 一半使用面积增加一半使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。，便于灵活隔断、装修改造。 第57页/共14

28、6页 8、进深进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之 间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住 宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求 ，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不米左右，不 能任意扩大。能任意扩大。 第58页/共146页 9、公摊面积公摊面

29、积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等 功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙 体水平投影面积的体水平投影面积的50。 第59页/共146页 10、竣工面积竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按竣工面积是指竣工的

30、各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按 照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。 第60页/共146页 11、辅助面积辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过 道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 第61页/共146页 12、销售面积销售面积 销售面积是指商品房按销售面积是指商品房按套套或或单元单元出售，其销售面积为购房者所购出售，其销售面积为购房者所购 买的套内或单元内建筑面积（买的套内或单元内建筑面积（ 以下简

31、称套内建筑面积）与应分摊的共有建以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建 筑面积之和。筑面积之和。 第62页/共146页 13、公用建筑面积公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面 积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以 下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积 之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚

32、及人防工程等之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等 建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。 第63页/共146页 14、建筑密度建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地 的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 第64页/共146页 15、绿化率绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地

33、面 积之比。对购房者而言，绿化率高为好。积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 第65页/共146页 16、绿地率绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的 比率（比率（% ）。绿地率所指的）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地居住区用地范围内各类绿地主要包括公共主要包括公共 绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团 绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 第66页/共146页 17、层高

34、层高 层高是指住宅高度以层高是指住宅高度以“层层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上为单位计量，每一层的高度国家在设计上 有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板 面之间的距离。面之间的距离。 第67页/共146页 18、净高净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 第68页/共146页 19、公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得 到建筑物的公用建

35、筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建 筑面积套内建筑面积之和。筑面积套内建筑面积之和。 第69页/共146页 20、标准层标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 第70页/共146页 21、阳台阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 第71页/共146页 22、平台平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室 外的部分。外的部分。 第72页/共1

36、46页 23、走廊走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 第73页/共146页 24、地下室地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12 者。者。 第74页/共146页 25、半地下室半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3，且不超过，且不超过12者。者。 第75页/共146页 25、半地下室半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的半地下室是指房间地面低于室外地平面的

37、高度超过该房间净高的1 3，且不超过，且不超过12者。者。 第76页/共146页 27、住宅用地住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅含宅 间绿地和宅间小路等的总称间绿地和宅间小路等的总称 第77页/共146页 28、其他用地其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直 接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设 用地等。用地等。 第78页/共1

38、46页 29、公共服务设施用地公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的 、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场 院、绿地和配建停车场等。院、绿地和配建停车场等。 第79页/共146页 30、道路用地道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽 车、单位通勤车等停放场地。车、单位通勤车等停放场地。 第80页/共146页 31、

39、公共绿地公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供 居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状 带状绿地等。带状绿地等。 第81页/共146页 32、道路红线道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。用地的规划控制线。 第82页/共146页 33、建筑线建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 第83页

40、/共146页 34、玄关玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的居室是家庭的领地领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外 人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度 装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋 、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所、搁包的地方。平时，玄关也

41、是接受邮件、简单会客的场所 第84页/共146页 35、隔断隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 第85页/共146页 36、过道过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 第86页/共146页 37.37.配套配套 主要指为方便生活而提供的各种设施。如主要指为方便生活而提供的各种设施。如:供水供水,电电,暖气暖气,煤气煤气,通讯通讯,入网入网, 有线电视有线电视,交通车站及学校交通车站及学校,幼托幼托,医院医院,广场广场,超市超市,邮电邮电,公园等公园等 第87页/共146页 38.38.楼

42、花楼花 指土地附着政策批准的有效规划内容指土地附着政策批准的有效规划内容,主要指法定许可的建筑面积主要指法定许可的建筑面积 第88页/共146页 39.39.实用率实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 第89页/共146页 40.40.用地红线用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般 用红线标示，故称之为用地红线。用红线标示，

43、故称之为用地红线。 第90页/共146页 40.40.日照间距系数日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 第91页/共146页 41.41.建筑间距建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离两栋建筑物外墙之间的水平距离 第92页/共146页 42.42.日照标准日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳 的房间子规定的日照标准日获得的日照量。的房间子规定的日照标准日获得的日照量。 19941994年年2 2月月1 1号执行的号执行的城市居住

44、区规划设计规范城市居住区规划设计规范中规定，住宅建中规定，住宅建 筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1 1小时或大寒日住宅底层日照小时或大寒日住宅底层日照 时间不少于时间不少于2 2小时。小时。 第93页/共146页 43. 43.居住区用地居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。 a).a).住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间 绿地和宅间小路。绿地和宅间小路。 b).b).公建用地：与居住人口规模相对应配建

45、的，为居民服务和使用的各公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各 类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。 c).c).道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽 车、单位通勤车等车辆的停放场地。车、单位通勤车等车辆的停放场地。 d).d).公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供 居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其

46、他块状、带居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带 状绿地。状绿地。 第94页/共146页 44. 44.命名规定命名规定 a).a).花园：占地花园：占地1500015000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面 积的积的45%45%，休闲场地面积不少于总面积的，休闲场地面积不少于总面积的15%15%。 b).b).小区：建筑面积在小区：建筑面积在3000030000平米以上，居住户数平米以上，居住户数30003000户以上或人口在户以上或人口在 70007000人以上，设有居委会。人以上，设有居委会。 c).c).组团

47、：被小区道路分隔，并与居住人口规模（组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000100030003000人）相人）相 对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。 第95页/共146页 45.45.生地与熟地生地与熟地 a).a).熟地是指已经拆迁完毕，达到熟地是指已经拆迁完毕，达到“七通一平七通一平”施工条件的土地。施工条件的土地。 b).b).生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地 。 c).c).七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通

48、、供七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供 热通，场地平整。热通，场地平整。 第96页/共146页 46.46.错层式住宅错层式住宅 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于 几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计 算。算。 第97页/共146页 47.47.跃层式住宅跃层式住宅 是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独 用小楼梯

49、连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之 和。（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特和。（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特 点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两 层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布 置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层置，上下层之间的交通不通

50、过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层 式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可 通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局 紧凑，功能明确，相互干扰较小。紧凑，功能明确，相互干扰较小。 第98页/共146页 48.48.复式住宅复式住宅 是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下， 其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住

51、宅其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅 的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。（复式的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。（复式 住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造 上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.21.2米的米的 夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.33.3米，而一般跃米，而一般跃 层为

52、层为5.65.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供 休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的 地板。因此复式住宅具备了省地、省工地板。因此复式住宅具备了省地、省工 第99页/共146页 49.49.地基地基 定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 第100页/共146页 50.50.墙体和柱墙体和柱 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这

53、些荷载和自重传给基础。竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。 第101页/共146页 51.51.钢筋混泥土墙体的构造钢筋混泥土墙体的构造 由墙筋、暗柱筋、暗梁筋为骨架，用混凝土浇筑而成的承重墙体。墙体由墙筋、暗柱筋、暗梁筋为骨架，用混凝土浇筑而成的承重墙体。墙体 厚度可分为厚度可分为1616、1818、2020等规格，房屋主体结构的墙体全部是现浇混等规格，房屋主体结构的墙体全部是现浇混 凝土。凝土。 第102页/共146页 52.52.变形缝变形缝 变形缝包括：伸缩

54、缝、沉降缝、抗震缝。变形缝包括：伸缩缝、沉降缝、抗震缝。 a a、伸缩缝：防止和减少由于自然界冬、夏季温度变化的影响，建筑构、伸缩缝：防止和减少由于自然界冬、夏季温度变化的影响，建筑构 件热胀冷缩，出现的裂缝和破坏。其做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距件热胀冷缩，出现的裂缝和破坏。其做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距 离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础 因受温度变化影响较小，不必断开。因受温度变化影响较小，不必断开。 b b、沉降缝：当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基、沉降缝：当房

55、屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基 又较弱时，房屋有可能产生不均匀沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，在又较弱时，房屋有可能产生不均匀沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，在 适当位置复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地适当位置复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地 基处理的方法明显不同处设置沉降缝。基处理的方法明显不同处设置沉降缝。 第103页/共146页 c c、抗震缝：当房屋建筑立面高差在、抗震缝：当房屋建筑立面高差在6 6米以上，或承重结构的材质不同以及米以上，或承重结构的材质不同以及 建筑平面尺寸不一致时，在地震作用下，产生不同的振幅，

56、摆动方向也不同建筑平面尺寸不一致时，在地震作用下，产生不同的振幅，摆动方向也不同 ，会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生，在不同状况的两部分之间，会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生，在不同状况的两部分之间 ，事先留设自基础到房顶的通缝，即抗震缝。抗震缝应沿房屋全高设置，其，事先留设自基础到房顶的通缝，即抗震缝。抗震缝应沿房屋全高设置，其 两侧应布置墙。两侧应布置墙。 第104页/共146页 53.53.门窗门窗 a).a).门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢 门、铝合金门等。门、铝合金门等。 b).b)

57、.窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢 窗、铝合金窗等。窗、铝合金窗等。 第105页/共146页 54.54.楼梯楼梯 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。 a).a).楼梯的宽度一般在楼梯的宽度一般在1.21.2米左右。米左右。 b).b).住宅楼梯的倾斜度一般在住宅楼梯的倾斜度一般在15152020o o c).c).台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在202025cm25cm、踢步在、踢步在15cm15cm时人时人 们的感

58、觉最舒适。们的感觉最舒适。 2.802.80米层高的住宅每跑米层高的住宅每跑9 9个台阶。个台阶。 第106页/共146页 55.55.砖混结构砖混结构 构造：屋盖（屋顶）、砖墙、钢筋混泥土楼盖板、楼梯、砖基础、门构造：屋盖（屋顶）、砖墙、钢筋混泥土楼盖板、楼梯、砖基础、门 窗及其他。传力路线：板墙基础，或板梁墙基础。窗及其他。传力路线：板墙基础，或板梁墙基础。 主要结构特征：砖混结构是墙承重结构，是由屋盖、墙体、楼板、过梁主要结构特征：砖混结构是墙承重结构，是由屋盖、墙体、楼板、过梁 、砖基础构成的结构体系。结构荷载通过屋盖、楼板传到承重墙上，再由、砖基础构成的结构体系。结构荷载通过屋盖、楼

59、板传到承重墙上，再由 承重墙传到基础承重墙传到基础 第107页/共146页 56.56.框架结构框架结构 构造：屋盖与楼板、框架梁、框架柱、柱基础、框架墙。传力路线：构造：屋盖与楼板、框架梁、框架柱、柱基础、框架墙。传力路线： 墙只起围护作用，砖墙的重量通过梁、板传给柱。墙只起围护作用，砖墙的重量通过梁、板传给柱。 结构特征：框架结构是由钢筋混泥土主梁、次梁和柱形成的框架作为结构特征：框架结构是由钢筋混泥土主梁、次梁和柱形成的框架作为 建筑物的骨架，梁和柱之间的连接为刚性结点。屋盖、楼板上的荷载通建筑物的骨架，梁和柱之间的连接为刚性结点。屋盖、楼板上的荷载通 过梁柱传到基础。框架结构的墙体全部

60、为自承重墙，只起分隔和围护作过梁柱传到基础。框架结构的墙体全部为自承重墙，只起分隔和围护作 用。框架结构和房间布置灵活，不受楼板跨度的限制。用。框架结构和房间布置灵活，不受楼板跨度的限制。 第108页/共146页 57.57.钢筋混泥土剪力墙结构钢筋混泥土剪力墙结构 构造：屋盖和楼板、钢筋混泥土承重墙、基础、楼梯、阳台、雨篷及台阶构造：屋盖和楼板、钢筋混泥土承重墙、基础、楼梯、阳台、雨篷及台阶 、散水等。传力路线：楼板、散水等。传力路线：楼板剪力墙剪力墙基础。基础。 结构特征：剪力墙结构的楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混泥土结构，具结构特征：剪力墙结构的楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混泥土结构，具