房地产市场调查与研究PPT学习教案

1、会计学1 房地产市场调查与研究房地产市场调查与研究 第1页/共110页 第2页/共110页 第3页/共110页 第4页/共110页 第5页/共110页 第6页/共110页 第7页/共110页 房地产市场调研流程房地产市场调研流程 城市调研流程城市调研流程 专项调研流程专项调研流程 第8页/共110页 实地调研阶段实地调研阶段调研准备阶段调研准备阶段报告写作阶段报告写作阶段 城市调研流程城市调研流程 城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观 经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析 房地产现状及预测发展趋势，

2、直观了解该城市的房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的 发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为 后期专项调研提供基础数据。后期专项调研提供基础数据。 第9页/共110页 成立市场成立市场 调研小组调研小组 根据工作量，设立根据工作量，设立 市场调研小组并确市场调研小组并确 定小组人数，选出定小组人数，选出 调研组长。调研组长。 调研准备阶段调研准备阶段 第10页/共110页 -为本次调研定向为本次调研定向 了解本次调研的目的、需取了解本次调研的目的、需取 得的成果，确定调研方法及得的成果，确定调研方法及 明确分工。并拟定调研计划明确分工。并拟定

3、调研计划 。 注：注： u计划应包括计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专预计调研时间、个人职责（区域、专 项）项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。等明确划分、调研方法、调研预期效果等。 调研准备阶段调研准备阶段 第11页/共110页 -相关物料准备相关物料准备 准备市调所需的地图、调查表格（包准备市调所需的地图、调查表格（包 括项目简介表、问卷等）、照相机等括项目简介表、问卷等）、照相机等 。 调研准备阶段调研准备阶段 第12页/共110页 -基础信息收集基础信息收集 在售房地产项目在售房地产项目 大型已成社区大型已成社区 城市基础信息城市基础信息 调研准备阶段调研准备阶段 （包括

4、（包括人口结构、产业结构、城市人口结构、产业结构、城市 规划、经济水平、房地产发展规划、经济水平、房地产发展等）等） 。 第13页/共110页 -按计划开展工作按计划开展工作 需着重调查的方向有：需着重调查的方向有：政府机关政府机关 （包括统计局、规划局、建设局（包括统计局、规划局、建设局 等）、等）、在售楼盘在售楼盘、已成小区已成小区、商商 业中心业中心等。等。 实地调研阶段实地调研阶段 第14页/共110页 在售楼盘调在售楼盘调 查查 大型厂矿企业调查大型厂矿企业调查 商业中心调商业中心调 查查 行政机关调行政机关调 查查 已成社区调已成社区调 查查 具具 体体 工工 作作 包包 括括 实

5、地调研阶段实地调研阶段 第15页/共110页 -及时、详尽记录信息及时、详尽记录信息 调研人员在进行调研时尽可能详细纪调研人员在进行调研时尽可能详细纪 录楼盘或相关信息，与被调研者建立录楼盘或相关信息，与被调研者建立 良好的人际关系，为今后数据、信息良好的人际关系，为今后数据、信息 支持作铺垫。支持作铺垫。 实地调研阶段实地调研阶段 第16页/共110页 -初步确定报告框架初步确定报告框架 当天工作结束后小组全体成员应立当天工作结束后小组全体成员应立 即整理各自掌握的调研信息，总结即整理各自掌握的调研信息，总结 调研中存在的问题并找到解决方法调研中存在的问题并找到解决方法 ，并初步讨论报告写作

6、思路。，并初步讨论报告写作思路。 实地调研阶段实地调研阶段 第17页/共110页 -周期性工作周期性工作 对于普查调研，应进行周期性工作。具对于普查调研，应进行周期性工作。具 体周期根据城市不同而定（如半个月、体周期根据城市不同而定（如半个月、 一个月、一个季度等），调研所获得信一个月、一个季度等），调研所获得信 息应及时输入数据库，予以信息更新。息应及时输入数据库，予以信息更新。 实地调研阶段实地调研阶段 第18页/共110页 1 1、确立报告写作思、确立报告写作思 路、模式及框架路、模式及框架。 3 3、初稿完成后进行、初稿完成后进行 审阅，并提出修改建审阅，并提出修改建 议。议。 2 2

7、、报告写作，进行资、报告写作，进行资 料整理、录入。料整理、录入。 4 4、完成报告。、完成报告。 报告写作阶段报告写作阶段 第19页/共110页 专项调研专项调研是通过对项目及周边信息的收是通过对项目及周边信息的收 集、统计并进行分析，提供真实市场情集、统计并进行分析，提供真实市场情 况、项目可操作性、风险性，使项目能况、项目可操作性、风险性，使项目能 更准确的定位、操作。更准确的定位、操作。 实地调研阶段实地调研阶段调研准备阶段调研准备阶段报告写作阶段报告写作阶段 专项调研流程专项调研流程 第20页/共110页 根据工作量及紧迫性，设立市场调研根据工作量及紧迫性，设立市场调研 小组，选出调

8、研组长，并确定小组人小组，选出调研组长，并确定小组人 数。数。 -成立市场调研小组成立市场调研小组 调研准备阶段调研准备阶段 第21页/共110页 认识本次调研的目的、需取得认识本次调研的目的、需取得 的成果，确定调研方法及明确的成果，确定调研方法及明确 分工。并拟定调研计划。分工。并拟定调研计划。 -为本次调研定向为本次调研定向 调研准备阶段调研准备阶段 第22页/共110页 u 进行经费预算进行经费预算 -相关物料准备相关物料准备 u 准备市调所需的地图、调查表准备市调所需的地图、调查表 格、照相机等。格、照相机等。 调研准备阶段调研准备阶段 第23页/共110页 项目发展商基础信息（包括

9、公司规模、实力项目发展商基础信息（包括公司规模、实力 、曾运作过的项目等）。、曾运作过的项目等）。 -基础信息收集基础信息收集 有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位 ） 项目所在城市基础信息（包括人口结构、产项目所在城市基础信息（包括人口结构、产 业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发 展水平等）。展水平等）。 调研准备阶段调研准备阶段 第24页/共110页 -项目地块调研项目地块调研 抵达目的城市后，前往项目所在地进行实地抵达目的城市后，前往项目所在地进行实地 调研。调研。 （途中需观察沿路交通、经

10、济、在售楼盘、（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、 地块等情况，为开展调研提供准备）地块等情况，为开展调研提供准备） 对地块的调研包括对地块的调研包括地块形状、土质地块形状、土质、目前地、目前地 上上建筑物、坡度建筑物、坡度等。等。 实地调研阶段实地调研阶段 第25页/共110页 -按计划开展工作按计划开展工作 需着重调查的方向有：政府机关（包括需着重调查的方向有：政府机关（包括 统计局、规划局、建设局等）、在售楼统计局、规划局、建设局等）、在售楼 盘、已成小区、商业中心等。盘、已成小区、商业中心等。 具体工作包括具体工作包括： 实地调研阶段实地调研阶段 1 1地块附近调查地块附近调查 2

11、2地块所在区域调查地块所在区域调查 3 3整体城市调查整体城市调查 第26页/共110页 此区域的调查为项目调查重点，主要包括此区域的调查为项目调查重点，主要包括 地块周边道路交通、商业氛围、常住人口地块周边道路交通、商业氛围、常住人口 结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业 状况、在售项目、已成小区等，生活配套状况、在售项目、已成小区等，生活配套 包括医院、学校、超市、商场等。包括医院、学校、超市、商场等。 -地块附近调查地块附近调查 注： u地块附近是专项调研的重点地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、，通过对周边信息的收集、 分析，更有助于认识

12、项目，做产品建议时更有针对性。分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。 实地调研阶段实地调研阶段 第27页/共110页 -地块所在区域调查地块所在区域调查 u区域政府部门（主要是所在区区域政府部门（主要是所在区 域居委会、村域居委会、村 委会等），了解委会等），了解 区域人口、收入、从业、经济发区域人口、收入、从业、经济发 展等基础情况。展等基础情况。 u区域商业中心，大型生活配套区域商业中心，大型生活配套 。 u在售楼盘，大型已成社区。在售楼盘，大型已成社区。 此区域一般按经济此区域一般按经济 发展状况或区级行发展状况或区级行 政划分，需要调查政划分，需要调查 方向包括：方向包括：

13、注： u此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档 次，为项目定位提供依据。 实地调研阶段实地调研阶段 第28页/共110页 l城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费 人群、地理位置等情况。人群、地理位置等情况。 l城区大型在售项目及大型已成熟社区。城区大型在售项目及大型已成熟社区。 -整体城市调查整体城市调查 主要方主要方 向包括向包括 ： l政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解 整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。 l城

14、市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构 （人口、性别、教育、收入水平等）。（人口、性别、教育、收入水平等）。 注： u对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、 经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。 实地调研阶段实地调研阶段 第29页/共110页 在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关 信息，与被调研者建立良好的人际关系，信息，与被调研者建立良好的人际关系， 方便为后期数据、信息取得支持。方便为后期数据、信息取得支持。 注：注： u通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过通常在调研

15、中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过 建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。 -及时、详尽记录信息及时、详尽记录信息 实地调研阶段实地调研阶段 第30页/共110页 2 2、根据职责分工、根据职责分工 ，报告写作，进行，报告写作，进行 资料整理、录入，资料整理、录入， 并辅助写作。并辅助写作。 3 3、初稿完成后进行审、初稿完成后进行审 阅，并提出修改建议。阅，并提出修改建议。 4 4、完成报告。、完成报告。 1 1、确立报告写作思路、模、确立报告写作思路、模 式及框架。式及框架。 报告写作阶段报告写作阶段 第31页/共110页 市场调研的结果一

16、般都是通过报告形式表现出来，市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来， 报告应由整个小组共同完成。报告应由整个小组共同完成。 信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途 径。径。 已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通 过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能 真实反映当地房地产市场现状。真实反映当地房地产市场现状。 小小 结结 在市场调研阶段，需注意：在市场调研阶段，需注意： 第32页/共110页 房地产调研报告撰写房地产调研报告撰写 一切经济行为

17、都是建立在市场之上，房地产也不例一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例 外。房地产开发的流程为：地块的招排挂外。房地产开发的流程为：地块的招排挂开发商拿开发商拿 地地产品规划设计产品规划设计项目开工建设项目开工建设项目销（预项目销（预 ）售）售房屋交付房屋交付物业管理。物业管理。 任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我 们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关 系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判 断市场走向。断市场走向

18、。 第33页/共110页 由此可以看出市场由此可以看出市场 信息的重要性，可信息的重要性，可 以说以说市场调研是房市场调研是房 地产业的先行兵地产业的先行兵。 目前，我们的目前，我们的市场市场 调研报告主要为以调研报告主要为以 下几个环节服务下几个环节服务 服务环节服务环节 公司通过调研报告所提供的信息，判断公司通过调研报告所提供的信息，判断 该城市的成熟程度，决定是否进驻。该城市的成熟程度，决定是否进驻。 开发公司往往拥有政府部门提供的宏观开发公司往往拥有政府部门提供的宏观 信息，但对于微观方面则需要策划公司进行信息，但对于微观方面则需要策划公司进行 市场调研。此外，策划公司有比较系统的评市

19、场调研。此外，策划公司有比较系统的评 估系统，可对甲方项目进行风险评估。估系统，可对甲方项目进行风险评估。 房地产的销售环节同样需要市场调研报房地产的销售环节同样需要市场调研报 告的支持，通过对市场信息的分析判断，制告的支持，通过对市场信息的分析判断，制 定出更加准确的营销策略。定出更加准确的营销策略。 xxxx公公 司司 开发企业开发企业 策划部门策划部门 第34页/共110页 市场调研报告并非是简单的数据罗市场调研报告并非是简单的数据罗 列，应在报告写作前甚至调研开始列，应在报告写作前甚至调研开始 前明确本次报告的写作目的，对方前明确本次报告的写作目的，对方 对信息的要求是什么，有针对性的

20、对信息的要求是什么，有针对性的 进行写作进行写作 明确调研报告写作目的后，我们明确调研报告写作目的后，我们 将对市场调研所采样的信息进行将对市场调研所采样的信息进行 整理、加工，进行报告写作。整理、加工，进行报告写作。 需要重点说明的是：需要重点说明的是： 写作须知写作须知 第35页/共110页 第一章第一章 * * *城市概况城市概况 第二章第二章 * * *城市经济城市经济 第三章第三章 * * *城市规划城市规划 第四章第四章 房地产发展房地产发展 第五章第五章 区域住宅市场基本特点区域住宅市场基本特点 第六章第六章 区域市场专向分析区域市场专向分析 （有针对性选择本章）（有针对性选择本

21、章） 第七章第七章 客户问卷调查分析客户问卷调查分析 第八章第八章 本项目分析本项目分析 第九章第九章 项目建议项目建议 序言序言 基本框架基本框架 第36页/共110页 主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴 趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般 都要与房产、与本项目有直接关系。如果没都要与房产、与本项目有直接关系。如果没 有找到此类话题，不能够很好的切入报告，有找到此类话题，不能够很好的切入报告， 则此序言部分可以省略。则此序言部分可以省略。 内容包括：内容包括： 调查的调查的目的目的，调查的，调查的组织组织及具

22、体及具体实施方案实施方案。 序言序言 第37页/共110页 主主 要要 内内 容容 人文人文 一、一、* * *城市概况城市概况 小结小结 交通架构（附主要路线图）交通架构（附主要路线图） 教育教育 行政划分（附区划图行政划分（附区划图） 概况概述概况概述 第38页/共110页 人口数量、外来人口数量、人口密度人口数量、外来人口数量、人口密度 位置位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。 尽可能要包括各行政区域的基本情况。尽可能要包括各行政区域的基本情况。 教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或教

23、育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或 人均教育水平等。人均教育水平等。 1 1、概况概述、概况概述 一、一、* * *城市概况城市概况 2 2、行政划分（附区划图）、行政划分（附区划图） 3 3、人文、人文 4 4、教育、教育 第39页/共110页 5 5、交通架构（附主要交通线路图）、交通架构（附主要交通线路图） 公交系统公交系统 （线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明）（线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明） 铁路系统铁路系统 （线路、年运旅客数量、（线路、年运旅客数量、 城市交通作用等方面）城市交通作用等方面） 高速公路高速公路 （公路构架

24、、公路通车里程、（公路构架、公路通车里程、 公路密度、城市交通作用等）公路密度、城市交通作用等） 港口港口 （航线、吞吐量（航线、吞吐量） 机场机场 （机场建设标准、承载量（机场建设标准、承载量） 一、一、* * *城市概况城市概况 第40页/共110页 要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的 话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的 显著特点，最好能引出第二章的经济状况。显著特点，最好能引出第二章的经济状况。 6 6、小结、小结 一、一、* * *城市概况城市概况 第41页/共110页 二、二、* *

25、*城市经济城市经济 企业名企业名 称称 公司主公司主 营项目营项目 名称名称公司主公司主 营项目营项目 综述城市经济发展情况，包括综述城市经济发展情况，包括GDPGDP总值，突出总值，突出 产业等。产业等。 附图附图近几年城市近几年城市GDPGDP的图的图 例举例举重点创收企业重点创收企业 第42页/共110页 2 2、特色产业描述、特色产业描述 主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写 项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产 开发性质以及定位等方面的分析。开发性质以及定位等方面的分析。 二、二、* * *城市经

26、济城市经济 3 3、人均生活水、人均生活水 平平 区域市场购买力区域市场购买力 的主要支撑点。的主要支撑点。 1 1、产业结构、产业结构 附图附图近几年近几年 产业结构的变化图产业结构的变化图 ，就图给予分析，就图给予分析 第43页/共110页 某市的恩格尔系数为某市的恩格尔系数为 % %，属于，属于 富裕富裕/ /贫困贫困 地区，其房地产方面地区，其房地产方面 4 4、城市居民的消费结构、城市居民的消费结构 附图附图如：如： 二、二、* * *城市经济城市经济 第44页/共110页 主要分析该城市的经济发展水平、经济主要分析该城市的经济发展水平、经济 结构、购买力水平等，根据城市经济判结构、

27、购买力水平等，根据城市经济判 断房地产业的发展环境及前景。断房地产业的发展环境及前景。 5 5、小结、小结 二、二、* * *城市经济城市经济 第45页/共110页 以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，以下是分析未来城市发展方向的宏观参考， 更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍 然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关 的规划。的规划。 1 1、城市总体规划、城市总体规划 2 2、经济规划、经济规划 3 3、市政规划、市政规划 4 4、市政规划房产规划、市政规划房产规划 5 5、本项目所在区域的规划、本项目所在区域的

28、规划 6 6、小结、小结 三、三、* * *城市规划城市规划 城城 市市 规规 划划 包包 括括 第46页/共110页 通过上述规划了解本城市的定位、发展方向通过上述规划了解本城市的定位、发展方向 ，结合城市整体规划及项目所在区域规划，结合城市整体规划及项目所在区域规划， 判断项目预期发展潜力判断项目预期发展潜力。 6 6、小结、小结 三、三、* * *城市规划城市规划 第47页/共110页 3 3、本年度以来市场分析、本年度以来市场分析 2 2、上年度市场分、上年度市场分 析析 1 1、发展历程、发展历程 主要描写本项目所在主要描写本项目所在 城市的房地产发展史城市的房地产发展史 ，以及未来

29、的房地产，以及未来的房地产 发展预期。发展预期。 四、房产市场发展四、房产市场发展 第48页/共110页 包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。 包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等包括城市

30、和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等 2 2、上年度市场分析、上年度市场分析 2.1 2.1 价价 格格 2.2 2.2 房地产投房地产投 资情况资情况 2.3 2.3 新开工结新开工结 构构 2.4 2.4 房产供房产供 求求 2.5 2.5 安居工程安居工程 2.6 2.6 二二 手房市手房市 场场 四、房产市场发展四、房产市场发展 第49页/共110页 1 1、城区总述、城区总述 总述城区地产开发状况总述城区地产开发状况 3 3、在售楼盘情况、在售楼盘情况 3.1 3.1 项目简介项目简介 3.2 3.2 楼盘户型价格分析楼盘户型价格分析 3.3 3.3 楼盘配套分析楼盘

31、配套分析 3.4 3.4 楼盘定位分析楼盘定位分析 3.5 3.5 楼盘营销策略分析楼盘营销策略分析 3.6 3.6 楼盘广告投放分析楼盘广告投放分析 4 4、小结、小结 2 2、成熟小区情况统计分析、成熟小区情况统计分析 2.1 2.1 部分成熟小区建筑形式及入住情况采样部分成熟小区建筑形式及入住情况采样 2.2 2.2 部分成熟小区价格及户型采样部分成熟小区价格及户型采样 五、住宅市场基本特点五、住宅市场基本特点 第50页/共110页 五、住宅市场基本特点五、住宅市场基本特点 名称名称规模规模建筑形式建筑形式建成年代建成年代居住群体居住群体入住率入住率 2.1 2.1 部分成熟小区建筑形式

32、及入住情况采样部分成熟小区建筑形式及入住情况采样 2 2、成熟小区情况统计分析、成熟小区情况统计分析 名称名称面积面积主力户型主力户型售价售价租金租金 2.2 2.2 部分成熟小区价格及户型采样部分成熟小区价格及户型采样 第51页/共110页 名称名称开发商开发商占地面积占地面积规划面积规划面积 容积率容积率绿化率绿化率建筑形式建筑形式 3.1 3.1 项目简介项目简介 3.2 3.2 楼盘户型价格分析楼盘户型价格分析 3 3、在售楼盘情况、在售楼盘情况 五、住宅市场基本特点五、住宅市场基本特点 名称名称面积范围面积范围主力户型主力户型装修装修单价范围单价范围总价范围总价范围 3.3 3.3

33、楼盘配套分析楼盘配套分析 名称名称内部配套内部配套外部配套外部配套 第52页/共110页 3 3、在售楼盘情况、在售楼盘情况 名称名称定位定位客源客源 3.4 3.4 楼盘定位分析楼盘定位分析 五、住宅市场基本特点五、住宅市场基本特点 名称名称项目分期项目分期阶段性策略阶段性策略 3.5 3.5 楼盘营销策略分析楼盘营销策略分析 名称名称广告投放途径广告投放途径策略及效果分析策略及效果分析 3.6 3.6 楼盘广告投放分析楼盘广告投放分析 第53页/共110页 1 1、城市商业市场专向分析、城市商业市场专向分析 1.2 1.2 上年度商业地上年度商业地 产市场年度供应量及市产市场年度供应量及市

34、 场状况盘点场状况盘点 商业供给量状况分商业供给量状况分 析析 各城区城销售比较各城区城销售比较 六、住宅市场专项分析六、住宅市场专项分析 1.1 1.1 总体商业市场总体商业市场 动量变化以及需求趋势动量变化以及需求趋势 商业消费及需求市商业消费及需求市 场特点分析场特点分析 1.3 1.3 城区整体商业环境分城区整体商业环境分 析析 城区域商业环境分析城区域商业环境分析 商业氛围商业氛围 商业设施的规模和档次商业设施的规模和档次 商业设施的规划设计商业设施的规划设计 商品的种类和档次商品的种类和档次 消费群的构成消费群的构成 第54页/共110页 位置位置 路路 建筑面积建筑面积 开业时间

35、开业时间 售价售价 主力户型主力户型 商业经营规划商业经营规划 物业管理相关收费物业管理相关收费 卖点卖点 优惠政策优惠政策 其它其它 备注备注 个案分析个案分析 六、住宅市场专项分析六、住宅市场专项分析 第55页/共110页 名称名称规模规模容积率容积率绿化率绿化率 建筑形式建筑形式 面积范围面积范围 价格价格 2.12.1现有在售别墅项目汇总统计现有在售别墅项目汇总统计 2 2、别墅专项分析、别墅专项分析 六、住宅市场专项分析六、住宅市场专项分析 2.2 2.2 区域别墅项目特点分析区域别墅项目特点分析 建筑形式建筑形式 户型面积户型面积 小区建筑参数小区建筑参数 价格价格 小区景观分析小

36、区景观分析 小区内部配套小区内部配套 别墅建筑特点别墅建筑特点 户型特点户型特点 别墅定位别墅定位 第56页/共110页 会根据项目不同情况设计问卷调查内容，会根据项目不同情况设计问卷调查内容， 访问完成后对各项进行统计，并根据统计结果访问完成后对各项进行统计，并根据统计结果 说明问题。分析时要根据问卷的内容对提出问说明问题。分析时要根据问卷的内容对提出问 题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。 七、客户问卷调查分析七、客户问卷调查分析 第57页/共110页 1 1、项目地理位置及物理环境分析、项目地理位置及物理环境分析 位置位置 区位区位 总用地面积

37、总用地面积总建筑面积总建筑面积 规划性质规划性质容积率容积率 建筑覆盖率建筑覆盖率绿地率绿地率 室外停车位室外停车位别墅总栋数别墅总栋数 1.3 1.3 地块环境总体特点的描述地块环境总体特点的描述 1.21.2地块物理条件地块物理条件 地块形状地块形状 地块角度地块角度 地块高度地块高度 地基状况地基状况 “ 地块地块” 地理位置及经济指标地理位置及经济指标 八、本项目分析八、本项目分析 第58页/共110页 距距 离离 衡量内容衡量内容理想状态理想状态 现现 状状 评评 分分 权权 重重 得得 分分 1515 分分 钟钟 步步 行行 活活 动动 范范 围围 公交车公交车7 7辆，可达市内主

38、要功能区辆，可达市内主要功能区 便民购物场所便民购物场所超市、市场距离千米以上超市、市场距离千米以上 银行、邮局银行、邮局必要的银行、邮政设施必要的银行、邮政设施 医疗机构医疗机构小区周围，中等规模值得信赖小区周围，中等规模值得信赖 学校学校中、小学齐备。中、小学齐备。 幼儿园幼儿园正规、大型双语幼儿园正规、大型双语幼儿园 餐厅餐厅一定规模的中高档餐饮群一定规模的中高档餐饮群 广场广场休闲场所距离适中休闲场所距离适中 1515 分分 钟钟 车车 程程 活活 动动 范范 围围 大型购物、休闲大型购物、休闲 区区 大型休闲、购物中心场所大型休闲、购物中心场所 功能服务区功能服务区 高档酒店（高档酒

39、店（4 4星）、美食街、电星）、美食街、电 信大厅信大厅 银行、邮政银行、邮政多家银行业务办公厅、邮局多家银行业务办公厅、邮局 大型医院大型医院大型医院，值得信赖大型医院，值得信赖 学校学校有重点中小学校有重点中小学校 书城书城大型书城、图书馆大型书城、图书馆 体育活动中心体育活动中心大型体育活动中心大型体育活动中心 主要市政职能部主要市政职能部 门门 主要市政职能部门基本齐全主要市政职能部门基本齐全 2 2、项目配套分析、项目配套分析 注：注： 权重及评分标准根据常规的消权重及评分标准根据常规的消 费者抽样调查统计所得；需要费者抽样调查统计所得；需要 时会根据项目不同情况，确定时会根据项目不

40、同情况，确定 目标消费群后，做针对性调查目标消费群后，做针对性调查 。 结合表格和打分情况进行分析结合表格和打分情况进行分析 评分标准：评分标准： 5 5达到理想状态达到理想状态; ; 4 4高于正常水平；高于正常水平； 3 3正常水平正常水平; ; 2 2低于正常水平；低于正常水平； 1 1远低于正常水平远低于正常水平 八、本项目分析八、本项目分析 第59页/共110页 3 3、项目、项目SWOTSWOT分析分析 S S、优势、优势W W、劣势、劣势 O O、机会、机会T T、威胁、威胁 八、本项目分析八、本项目分析 第60页/共110页 定位定位 目标客户人群目标客户人群 小区规划小区规划

41、 景观规划景观规划 产品设计产品设计 配套设施配套设施 销售策略销售策略 广告投放广告投放 1 1、整体建议、整体建议 内容包括：根据机会点内容包括：根据机会点 ，总述小区整体规划、，总述小区整体规划、 产品、总价款、目标客产品、总价款、目标客 户群体等的综述。户群体等的综述。 2 2、具体建议、具体建议 九、本项目建议九、本项目建议 第61页/共110页 经济环境经济环境 政策环境政策环境 人口环境人口环境 第62页/共110页 第63页/共110页 第64页/共110页 它们从某种功能或建筑特征它们从某种功能或建筑特征 的集聚、浓缩中获取重要性。的集聚、浓缩中获取重要性。 商业地段常以休闲

42、广场、餐商业地段常以休闲广场、餐 饮美食城、电影院、交通广饮美食城、电影院、交通广 场、著名地标式建筑作为节场、著名地标式建筑作为节 点。点。 第65页/共110页 第66页/共110页 第67页/共110页 第68页/共110页 第69页/共110页 第70页/共110页 场调研场调研 3. 3.房地产消费行为市房地产消费行为市 场调研场调研 第71页/共110页 第72页/共110页 第73页/共110页 第74页/共110页 竞争性楼盘分为两种情形：一类是与所在项竞争性楼盘分为两种情形：一类是与所在项 目处在目处在同一区域同一区域的楼盘；另一类是的楼盘；另一类是不同区域不同区域 但定位相

43、似但定位相似的楼盘。的楼盘。 竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销 策略组合的调查与分析，包括：产品、价格策略组合的调查与分析，包括：产品、价格 、广告、销售推广和物业管理等方面。、广告、销售推广和物业管理等方面。 第75页/共110页 （一）产（一）产 品品 1.1.区位区位 地点位置、交通条件、区域特征、发展规地点位置、交通条件、区域特征、发展规 划、周边环境划、周边环境 2.2.产品特征产品特征 建筑参数、面积户型、装修标准、配套设建筑参数、面积户型、装修标准、配套设 施、绿化率施、绿化率 3.3.公司组成公司组成 一个楼盘主要的营运公司是开发商、设计一个

44、楼盘主要的营运公司是开发商、设计 单位、承建商和物业管理公司。单位、承建商和物业管理公司。 4.4.交房时间交房时间 第76页/共110页 北-4东原香山 A A、整体规划及面积配比、整体规划及面积配比 产品形态 面 积 数 量 比率 院落别墅1743216% 联 排 临主干 道 端头17463% 中间16094% 临院落 别墅 端头2105528% 中间2232010% 临别墅 区 端头216179% 中间2314623% 独 栋 临水景30184% 临内部景观29353% 第77页/共110页 1.1.单价：反映楼盘品质的高低单价：反映楼盘品质的高低 起价：一个楼盘最差房屋的销售价格。起价

45、：一个楼盘最差房屋的销售价格。 平均价：指总销售金额除以总销售面积得平均价：指总销售金额除以总销售面积得 出的单价。出的单价。 主力单价：指总销售面积比例最高的房屋主力单价：指总销售面积比例最高的房屋 的标定单价。的标定单价。 2.2.总价：反映目标客户群的选择总价：反映目标客户群的选择 3.3.付款方式付款方式 一次性付款一次性付款 按照工程进度付款的建设期付款按照工程进度付款的建设期付款 按照约定时间的付款按照约定时间的付款 利用商业贷款或公积金贷款的付款利用商业贷款或公积金贷款的付款 第78页/共110页 1.1.售楼部售楼部 2.2.广告媒体广告媒体 一个楼盘选择的主要报刊和户外一个楼

46、盘选择的主要报刊和户外 媒体媒体 3.3.广告投入强度广告投入强度 报纸广告的刊登次数和篇幅，户报纸广告的刊登次数和篇幅，户 外媒体的块数和大小外媒体的块数和大小 4.4.诉求点诉求点 广告的诉求点，就是物业的卖点广告的诉求点，就是物业的卖点 第79页/共110页 第80页/共110页 第81页/共110页 第82页/共110页 提供准确依据提供准确依据 第83页/共110页 第84页/共110页 第85页/共110页 第86页/共110页 第87页/共110页 人员通过访问、实验或观察人员通过访问、实验或观察 方法来获取资料。方法来获取资料。 第88页/共110页 第89页/共110页 一个

47、成功的问卷设计应该具备一个成功的问卷设计应该具备 两个功能：一是能将所要调查的问两个功能：一是能将所要调查的问 题明确地传达给被调查者；二是设题明确地传达给被调查者；二是设 法取得对方合作，最终取得真实、法取得对方合作，最终取得真实、 准确的答案。准确的答案。 第90页/共110页 二、问卷设计的原则二、问卷设计的原则 1.1.目的性原则目的性原则 2.2.可接受性原则可接受性原则 3.3.顺序性原则顺序性原则 4.4.简明性原则简明性原则 5.5.匹配性原则匹配性原则 第91页/共110页 三、调查问卷的一般结构三、调查问卷的一般结构 1.1.问卷的标题问卷的标题 2.2.问卷说明问卷说明

48、3.3.被访者基本情况被访者基本情况 4.4.调查主题内容调查主题内容 5.5.编码编码 6.6.作业证明的记载作业证明的记载 第92页/共110页 四、调查问卷的提问形式四、调查问卷的提问形式 封闭式提问封闭式提问 开放式提问开放式提问 第93页/共110页 （一）封闭式提问（一）封闭式提问 指事先已设计出了问题指事先已设计出了问题 的各种可能的答案，被调的各种可能的答案，被调 查对象只要或只能从中选查对象只要或只能从中选 择一个或几个现成答案的择一个或几个现成答案的 提问方式。这种提问方式提问方式。这种提问方式 便于便于 统计，但回答的伸统计，但回答的伸 缩性较小。缩性较小。 第94页/共110页 封闭式提问封闭式提问 二项选择法二项选择法 多项选择法多项选择法 程度评定法程度评定法 语意差别法语意差别法 第95页/共110页 二项选择法二项选择法 请问您是