万科项目开发工作指导书

1、万科项目开发工作指导书项目开发工作指导书XX项目（X-X期）拟稿日期审核日 期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核 人批准人目录n重要说明21.项目范围与管理目标：32.进度管理43. 成本管理64.质量管理85.项目风险管理96.下级计划编制时间表 10 n重要说明1. 本计划属于公司二级计划；与计划体系其它计划的关系及 起始点如下：各项目开发工作指导书深圳公司三年经营计划各 部门年度工作目标项目开发进度计划 各项目目标成本管理指引 书各项目营销费用控制计划公司费用控制计划各项目前期开发 工作计划部门年度工作执行计划2.本计划的格式由总经理办公 室维护；3.本计划文本的拟稿部门为x

2、xx项目经理部；4.本计 划的责任人为xxx项目经理部第一负责人xxx； 5.本计划的变更 程序如下：“提出变更申请-总办审议通过-公司总经理签 署。”6. xxx项目经理部可根据本计划起草本部门更具操作性的 详细工作计划。1. 项目范围与管理目标:1.1产品范围说明：占地面积： 268483 m2容积率：0.8建筑面积：214800m2 （不含地下室及架 空层面积36276m2）大梅沙项目住宅商业会所公建架空层 地下室 一期 二期 638285004000 三期说明性文字：1.2管理范围说明：1.3项 目的经营管理目标:利润分期实现表：进度.成本. 质量管理目标见2-4各章。风险管理目标：提

3、前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发 生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。2. 进度管理 重要说明：公司层面项目开发进度控制性里程 碑的制订及调整流程为：项目经理部召集各专业部门制订公司 领导审批。2. 1 一期进度控制目标（xxxxxx审批生效）2. 1. 1制定一期 进度控制目标的前提条件例：n桩基提前开工n主体采用费率 招标n外墙涂料采用吊篮施工n绿化一期进度控制 性里程碑序号工作内容开始时间结束时间执行责任部门 备注（需要着重说明的其它过程节点时间）1. 市场定位确定销售经营部2.设计总体方案确定万创3. 完成正式施工图设计万创

4、例如基础施工图4.基础施工项 目经理部5.建设局公开定标工程管理部6.工程进度达到预 售条件项目经理部例如内部认购7.正式开盘销售销售经 营部8.竣工验收项目经理部9.入伙销售经营部10.办理 首批小业主房地产证项目发展部计划内容说明：应至少包 括如下方面：1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。2. 项目开发关键路径的描述。3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。2.2二期进度控制性里程碑3.成本管理3.1总体管理目标 项目三期合计XXI期XX2期XX3期总成本（万元）可售面积 （m2）单位成本（项目成本单位：元/M2）其中：地价成本（万 元

5、）建安成本项目管理费营销费用单位物业基金利息表格 说明：关于表格屮所列成本数据统计口径的说明。3.2建安成本分项管理目标序号项目名称 三期合计1期2 期3期建筑面积（M2）1.（单位：万元）开发前期准备费2.主体建筑工程费3.主体安装工程费4.社区管网工程费5.园林环境工程费6.配套 设施费7.建安成本合计3. 3成本管理措施3. 3. 1设计阶段： 土方与基础工程3. 3.3主体工程：装修工程给排水.燃气3. 3. 64.质量管理4. 1产品质 量要求项目单位XXI期XX2期XX3期工程质量裂缝次/ 户土建渗漏给排水土建.装修工程部品质量（橱柜.洁具等） 电器工程其他（煤气.公共部分等）4.

6、2质量管理措施4. 2.1事 前控制：4.2. 1. 1图纸会审：4. 2. 1.2施工前对易裂易漏部位的 材料控制：4.2. 1.3材料做法：4. 2. 1.4节点做法：4. 2.2事中 控制：4. 2. 2. 14. 2. 3事后控制：5.项目风险管理序号 风险内 容可能后果风险系数预防/应对方案1.因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善影响工程 质量及客户的使用提前抓紧全面的图纸审核2. 期图纸推后40 天，销售时间不变，工程较紧。赶工造成的质量问题合理安排，全力以赴确保工期及质量。3. 因设计问题出现设计与施工配合问题延长工期加大沟 通，较快解决现场设计问题，提高设计服务质量4.外立面及室内 装修材料选样慢影响采购质量和施工工期调整采购计划，加快 材料定板5.招投标方面风险较大。项目公开招标，只要有资格的 施工单位都可以参加投标 要想选中好的及想要的施工队伍，困难 很大 会同工程部做好应急方案。6. 7.8. 9. 10.11. 6.下级计划编制时间表 具体专业计划及管 理部门.责任人序号专业计划管理部门要求完成时间现状1.1 期Project进度计划 项目经理部 已完成2. 2期Project进度计 划项目经理部xx/3/15未完成3. 3期Projec