房地产基础知识1

1、 术语、代号术语、代号 1 1、城市居住区、城市居住区 一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活 聚居地和特指被城市干道或自然分界所围合,并与居住 人口规模(30000-50000人)相对，配建有一整套较完善 的、能满足该区居民物质与生活所需地公共服务设施 地居住生活聚居地。 2 2、居住小区、居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界 线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人） 相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质 与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居 地。 3 3、居住组团、居住组团 一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与 居住人口规模（1000-3000人

2、）相对应，配建有居 民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 4 4、居住区用地（、居住区用地（R R） 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地 等四项用地的总称。 5 5、住宅用地（、住宅用地（R01R01） 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用 地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。 6 6、公共服务设施用地（、公共服务设施用地（R02R02） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配 建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包 括建筑基底占地及其所属场院，绿地和配建停车场 等。 7 7、道路用地（、道路用地（R03R03） 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的 居民小汽车、单位通

3、勤车等停放场地。 8 8、居住区（级）道路、居住区（级）道路 一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城 市支路同级。 9 9、小区（级）路、小区（级）路 一般用以划分组团的道路。 1010、组团（级）路、组团（级）路 上接小区路、下连宅间小路的道路。 1111、宅间小路、宅间小路 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路 1212、公共绿地（、公共绿地（R04R04） 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设 施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、 小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 1313、配建设施、配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共 服务设施、道路和公共绿地的总称

4、。 1414、其它用地（、其它用地（E E） 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包 括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、 保留的自然村或不可建设用地等。 1515、公共活动中心、公共活动中心 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组 团中心等。 1616、道路红线、道路红线 城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 1717、建筑线、建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 1818、日照间距系数、日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的 比值。 1919、建筑小品、建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、 从属于某一建筑空间环

5、境的小体量建筑、游憩观赏 设施和指示性标志物等的统称。 2020、住宅平均层数、住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。 2121、高层住宅（大于等于、高层住宅（大于等于1010层）比例层）比例 高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。 2323、人口毛密度、人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳人口数量（人/HA）。 2222、中高层住宅（、中高层住宅（7-97-9层）比例层）比例 中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。 2424、人口净密度、人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。 2525、住宅建筑净密度（毛）、住宅建筑净密度（毛）

6、每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/ha）。 2626、住宅建筑套密度（净）、住宅建筑套密度（净） 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/ha）。 2727、住宅面积毛密度、住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（ /ha）。 2828、住宅面积净密度、住宅面积净密度 也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住 宅建筑面积（ /ha）或以住宅建筑总面积（万）与 住宅用地（万）的比值表示。 2929、建筑面积毛密度、建筑面积毛密度 也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建 筑的建筑面积（ /ha）或以总建筑面积（万）与居 住区用地（万）的比值表示。 3030、住宅建筑净

7、密度、住宅建筑净密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%） 3131、建筑密度、建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住 区用地的比率（%）。 3232、技术层、技术层 建筑物的自然层内用作水电、卫生设备安装的 楼层（可供人使用）。 要与结构层区分 3333、绿化率、绿化率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地 的比率（%）。 绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（即道路械线内的绿 地）。不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 3434、拆建比、拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 3535、土地开发费、土地开发费 每公顷居住区用地开发

8、所需的前期工程的测算投 资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外 部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。 3636、住宅单方综合造价、住宅单方综合造价 每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测 算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地 内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建 设投资及必要的管理费用（元/）。 居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符 合下表规定： 用地构成居住区小区组团 1、住宅用地（R01）45-6055-6560-75 2、公建用地（R02）20-3218-276-18 3、道路用地（R03）8-157-135-12 4、公共绿地（R04）7.5-

9、155-123-8 居住区用地（R）100100100 住宅侧面间距住宅侧面间距, ,应符合下列规定应符合下列规定: : 1)条式住宅,多层之间不宜小于6m;高层与各种层 数住宅之间不宜小于13m; 2)高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面 有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素， 适当加大间距。 建筑小常识建筑小常识 住宅净密度，应符合下列规定：住宅净密度，应符合下列规定： 居住区配套公建的配建水平，必须与居 住人口规模相对就。 无电梯住宅不应超过六层，在地形起伏较大无电梯住宅不应超过六层，在地形起伏较大 的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅

10、后的 单位上或下的层数计算。单位上或下的层数计算。 居住区配套公建的配建水平，必须与居住居住区配套公建的配建水平，必须与居住 人口规模相对应。并应与住宅同步规划、同步人口规模相对应。并应与住宅同步规划、同步 建设和同时投入使用。建设和同时投入使用。 绿地小常识绿地小常识 1 1、居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、居住、居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、居住 用地、配套公建所属绿地和道路绿地等。用地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 2 2、居住区内绿地应符合下列规定：、居住区内绿地应符合下列规定： 1）一切可绿化的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化 2）宅间绿地应精心规划与设计，宅间绿地

11、面积的计 算办法应符合本规范有关规定。 3）绿地率：新区建设不应低于30%；旧区改造不宜 低于25 %。 4 4、居住区的公共绿地，应根据居住不同的规划组织结、居住区的公共绿地，应根据居住不同的规划组织结 构类型，设置相应的中心公共绿地，包括居住区公构类型，设置相应的中心公共绿地，包括居住区公 轩（居住区级），小游园（小区级）和组团绿地轩（居住区级），小游园（小区级）和组团绿地 （组团级），以及儿童游戏场和其它的块状、带状（组团级），以及儿童游戏场和其它的块状、带状 公共绿地等。公共绿地等。 3 3、居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划组织结、居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划组织结 构

12、类型、不同的布局方式、环境特点及用地的具体构类型、不同的布局方式、环境特点及用地的具体 条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合 的绿地系统。并宜保留和利用规划或改造范围内的的绿地系统。并宜保留和利用规划或改造范围内的 已有树木和绿地。已有树木和绿地。 1 1、居住区道路：红线宽度不宜小于、居住区道路：红线宽度不宜小于2020m m。 2 2、小区路：路面宽、小区路：路面宽5-85-8m m，建筑控制线之间的宽度，采建筑控制线之间的宽度，采 暖区不宜小于暖区不宜小于1414m m；非采暖区不宜小于非采暖区不宜小于1010m m。 3 3、组团路：

13、路面宽、组团路：路面宽3-53-5m m；建筑控制线之间的宽度，采建筑控制线之间的宽度，采 暖区不宜小于暖区不宜小于1010m m；非采暖区不宜小于非采暖区不宜小于8 8m m。 4 4、宅间小路；路面宽不宜小于、宅间小路；路面宽不宜小于2.52.5m m。 道路小常识道路小常识 5 5、居住区内主要道路设置，应符合下列规定：、居住区内主要道路设置，应符合下列规定： 小区内主要道路至少应有两个出入口（也不宜太 多2-4个）居住区内主要道路至少应有两个方面与外 围道路相连；机动车道对外出入口数应控制，其出 入口间距不应小于150m。沿街建筑物长度超过160m 时，人行出口间距不宜超过80m。当超

14、过80m时，应 在底层加设人行通道。 常用参数常用参数 1 1、砖混结构住宅建筑的进深应采用下列常参数：、砖混结构住宅建筑的进深应采用下列常参数： 3000、3300、3600、3900、4200、4500、4800、 5100、5400、5700、6000mm。 2 2、砖混结构住宅建筑的层高采用下列常用参数：、砖混结构住宅建筑的层高采用下列常用参数： 2600、2700、2800mm 第一章第一章 总则总则 1 1、住宅的层数划分应符合下列规定、住宅的层数划分应符合下列规定 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层至三十层。

15、（小高层：泛指12层高以上的住宅建筑） 住宅设计规范住宅设计规范 2 2、公共建筑综合性建筑总高度超过、公共建筑综合性建筑总高度超过2424M M者为高层者为高层 （不包括高度超过（不包括高度超过2424M M的单层主体建筑）的单层主体建筑） 3 3、建筑物高度超过、建筑物高度超过100100M M时，不论住宅或公共时，不论住宅或公共 建筑为超高层。超高层的建筑设计，结构、建筑为超高层。超高层的建筑设计，结构、 防火，等工序须经省级设计单位的专案小组防火，等工序须经省级设计单位的专案小组 审核审核 第二章第二章 户内设计户内设计 1 1、住宅应按套型设计、住宅应按套型设计 每套必须是独门独户，

16、并应设有卧室、厨房、卫生 间及贮藏空间。 2 2、住宅套型应分为小套、中套、其使用不应小于下列、住宅套型应分为小套、中套、其使用不应小于下列 规定：规定： 小套18、中套30、大套45。 2 2、卧室之间不宜相互串通，其面积不宜小于下列规定：、卧室之间不宜相互串通，其面积不宜小于下列规定： 双人卧室9、单人卧室5、兼起居的卧室12 3 3、厨房面积应符合下列规定：、厨房面积应符合下列规定： 一、采用管道煤气、液化石汕气为燃料的厨房不应小 于3.50。 二、以加工煤为燃料的厨方不应小于4。 三、以原煤为燃料的厨房不应小于4.50。 四、以薪柴为燃料的厨房不应小于5.50。 4 4、单面布置设备的

17、厨房净宽不应小于、单面布置设备的厨房净宽不应小于1.401.40m m，双面布双面布 置设备的厨房净宽不应小于置设备的厨房净宽不应小于1.701.70m.m. 5 5、每套住宅应设卫生间。卫生间、厕所面积不应小于、每套住宅应设卫生间。卫生间、厕所面积不应小于 下列规定：下列规定： 一、外于间的卫生间 1.80； 二、内开门的卫生间 2.00； 三、外开门的厕所 1.10； 四、内开门的厕所 1.30。 6 6、住宅建筑设计应计算平均每套建筑面积和使用面积、住宅建筑设计应计算平均每套建筑面积和使用面积 系数，其计算应符合下列规定：系数，其计算应符合下列规定： 一、平均每套建筑面积（/套），等于总

18、建筑面积 （）被总套数（套）除； 二、使用面积系数（%）等于总套内使用面积（）被 总建筑面积（）除。 7 7、住宅层高不应高于、住宅层高不应高于2.802.80m m 8 8、每套住宅宜设阳台或平台，严寒地区宜设封闭阳台。、每套住宅宜设阳台或平台，严寒地区宜设封闭阳台。 低层、多层住宅的底层每套宜设小院。低层、多层住宅的底层每套宜设小院。 9 9、通往卧室、起居室的过道净宽不宜小于、通往卧室、起居室的过道净宽不宜小于1 1m m。通往辅通往辅 助用房的过道净宽不应小于助用房的过道净宽不应小于0.800.80m m。过道在拐弯处的过道在拐弯处的 尺度应便于搬运家俱。尺度应便于搬运家俱。 1010

19、、外窗窗台面距楼面的高度低于、外窗窗台面距楼面的高度低于0.800.80m m时，应有防护时，应有防护 措施，窗外有阳台的不受此限。措施，窗外有阳台的不受此限。 第三章第三章 公用部分公用部分 1 1、楼梯间有应有天然采光和自然通风。当受平、楼梯间有应有天然采光和自然通风。当受平 面布置限制而不能满足时，应采用人工照明和面布置限制而不能满足时，应采用人工照明和 通风排烟措施。通风排烟措施。 2 2、梯段净宽不应小于、梯段净宽不应小于1.101.10M M。六层及六层以下六层及六层以下 单元住宅中，一边设有栏杆的梯段净宽可不小单元住宅中，一边设有栏杆的梯段净宽可不小 于于1 1M M。 3 3、

20、楼梯踏步宽度不应小于、楼梯踏步宽度不应小于0.250.25M M。踏步高度不应踏步高度不应 大于大于0.180.18M M。扶手高度不宜小于扶手高度不宜小于0.900.90M M。 4 4、七层及七层以上的住宅，或最高住户入口层、七层及七层以上的住宅，或最高住户入口层 楼面距底层室内地面的高度在楼面距底层室内地面的高度在1616M M以上的住宅，以上的住宅， 应设置电梯。应设置电梯。 5 5、十二层及十二层以上的高层住宅，每栋楼设、十二层及十二层以上的高层住宅，每栋楼设 置电梯不应少于两台。置电梯不应少于两台。 6 6、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆

21、高度 不应低于不应低于1.051.05m m，中高层、高层住宅不应低于中高层、高层住宅不应低于 1.101.10m m；栏杆设计应防儿童攀登，垂直杆件间净栏杆设计应防儿童攀登，垂直杆件间净 空不应大于空不应大于0.110.11m m。 7 7、住宅不应布置在地下室；当布置在半地下室、住宅不应布置在地下室；当布置在半地下室 时，必须采取采光、通风、防潮和排水措施。时，必须采取采光、通风、防潮和排水措施。 8 8、地下室、半地下室作储藏间、自行车库和设、地下室、半地下室作储藏间、自行车库和设 备用房使用时，其净高不宜低于备用房使用时，其净高不宜低于2 2M M。 第四章第四章 室内环境室内环境 1 1、每套住宅至少应用一间卧室或起居室能获、每套住宅至少应用一间卧室或起居室能获 得日照，个别受条件限制者除外。得日照，个别受条件限制者除外。 2 2、直