房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊

1、房地产估价 房地产估价房地产估价 比较法比较法 收益法收益法 成本法成本法 假设开发法假设开发法 目录目录 绪论绪论第第1章章 房地产价格房地产价格 第第2章章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序第第3章章 长期趋势法长期趋势法 土地价格评估和地价分摊土地价格评估和地价分摊 房地产估价报告房地产估价报告 第第4章章 第第5章章 第第6章章 第第7章章 第第8章章 第第9章章 第第10章章 第9章 土地价格评估和地价分摊 9.1 路线价法路线价法 9.2 基准地价修正法基准地价修正法 9.3 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 9.1 路线价法 9.1.1 路线价法的基本原理路线价法的基

2、本原理 1. 路线价法的基本概念路线价法的基本概念 （1）路线价法的概念。 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的城镇街道，划分路线价区段， 设定标准临街深度，求取在该深度上多宗标准临街宗地的平均单价或露面地 价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是特定街道 上的多宗地的平均价格，而不是标准临街深度土地的价格。 路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、 朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的评估方法。 （2）路线价法的适用范围及适用条件。 路线价法适用于城市街地估价，主要用于城市商业繁华区域土地价格的评估 ，对道路系统完整、道路两

3、旁的宗地排列整齐的区域和城市，使用效果更佳 ；路线价法能同时快速评估多宗土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重 划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。 在运用路线价估价法时，必须具备以下条件： 1）要有科学合理的城市规划。 2）要有适当的路线价。 3）要制定合理的深度指数表。 4）规范的修正率。 2. 路线价法的理论依据 路线价法源自于市场比较法，是市场比较法的一种特殊情况。路线价估价法 是在各样本点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因 素的相关关系，确定路线价及其修正系数，进而据此估算其它宗地地价。路 线价法认为城市内各宗地土地（以商业用地为主）价格的高低，

4、随其距离道 路的远近程度即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大， 地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。临接同一街道的 宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内 的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置 等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调 整。因此，路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比价法 中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正 ，因此路线价法的基本原理仍然是替代原理。 9.1.2 路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤 1. 划分路线价区段

5、划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，应将接 近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区 段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。而在某些不 繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。此外，在同一街道 上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。 2. 设定标准临街深度设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，它是街道对地价影响的转折点：由此接近 街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可 视为基本不变。 3. 选取标准临街宗地选取标准临街宗地 路线价是标准宗地的单位

6、价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标 准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形 状标准的宗地。标准深度，是指标准宗地的临街深度。临街深度，是指宗地 离开街道的垂直距离。 选取标准宗地一般要满足如下几个要求：（1）一面临街；（2）土地形状为 矩形；（3）临街深度为标准深度；（4）临街宽度为标准宽度；（5）临街 宽度与临街深度比例适当；（6）用途为所在路线价区段具有代表性的用途 ；（7）容积率为所在路线价区段内具有代表性的容积率；（8）其他方面。 如土地使用年限、土地生熟程度也应具有代表性。 4. 评估路线价评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格

7、，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起

8、相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1a2a3an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。 （2）深度百分率的种类。 1）单独深度百分率。 n aaaa 321 2）累计深度百分率。 n aaaaaaaaa 21321211 3）平均深

9、度百分率。 n aaaaaaaa a n 2132121 1 32 （3）深度百分率表制作的步骤。 1）确定标准深度；2）确定级距；3）制定单独深度百分率； 4）采用累计或平均深度百分率计算并编制深度百分率表。 若有宗地其标准深度为100英尺，如果每25英尺的单独深度百分率为40%、 30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%，那么其累计深度百分率和平均深 度百分率如下表： 深度（英尺）255075100125150175200 单独深度百分率（%）403020109876 累计深度百分率（%）407090100109117124130 平均深度百分率（%）16014012010087.5

10、7870.865.2 表9-1 累计深度百分率和平均深度百分率表 6. 计算临街土地的价值计算临街土地的价值 根据路线价、深度指数表和其它修正率表以及宗地面积就可计算各地块的价格。 当所评估的宗地为单面临街且为规则的矩形宗地时其计算公式为： 宗地总价=路线价深度百分率（指数）宗地面积 当所评估的宗地形状不规则，如三角形、梯形等；或非单面临街，如双面临街、 街角地等；就需要对计算地价进行必要的加价或减价修正。 宗地总价=路线价深度百分率（指数）其他修正率宗地面积修正额 或：宗地总价=路线价深度百分率（指数）其他修正率宗地面积 9.1.3 主要路线价法则及其应用主要路线价法则及其应用 1. 欧美路

11、线价法欧美路线价法 欧美国家的城市规划体系相当完善，所形成的城市街道整齐规范有序，非常 适合使用路线价法，因此很早就形成了几种非常著名的路线价法则；并且将 其应用于课税之，下面主要介绍欧美国家著名的几种路线价法则。 欧美一般宗地地价的计算公式为：V = udvf 式中： V地价（元）； u路线价（元/m2）； dv 深度百分率（%）； f临街宽度（m）。 （1）四三二一法则。 四三二一（4-3-2-1Rule）法则又称慎格尔法则，是将标准深度100英尺（30.48 米）的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个25 英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的3

12、0%，第三个25 英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为10%。如果超过100英尺 的第一个25英尺的价值为路线价的9%，第二个25英尺的价值为路线价的8%， 第三个25英尺的价值为路线价的7%，第四个25英尺的价值为路线价的6%。 【例9-1】路线价为20000元，A、B两个宗地的临街宽度和深度分别为：25英 尺、75英尺，50英尺、125英尺，那么，A、B两宗地的价格为： VA=20000(40%+30%+20%)25=450000（元） VB=20000（40%+30%+20%+10%+9%）50=1090000（元） （2）苏慕斯（Somers Rule）法则。 苏慕斯（S

13、omers Rule）法则由由苏慕斯（Willam A.Somers）根据其多年实践 经验，并经过众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明， 100英尺（30.48米）深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价的 72.5%，后半临街50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值 仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定。由于苏慕斯法则 在美国俄亥俄州克利夫兰市应用而著名，因此一般将其称为克利夫兰法则。 【例9-2】某地块临街深度为150英尺，宽为20英尺，路线价为20000元，那 么：该地块的价格=20000（72.5%+27.5%+15%）20=

14、460000（元） （3）霍夫曼法则。 霍夫曼法则（Hoffman Rule），是1866年由纽约市法官霍夫曼（Hoffman） 所创造的，是最先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法则 认为：深度为100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的价值应占全 宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的25英尺等 于37.5%；最初的一半，即50英尺等于67%；75英尺等于87.7%；全体的 100英尺等于100%。 （4）哈柏法则。 哈柏法则（Harper Rule）创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其 深度的平方根成正比，当标准深度为100英尺时，即深度百分率为

15、其深 度的平方根的10倍。 )%10(深度深度百分率 【例9-3】路线价为20000元，一宗地深度为64英尺，标准深度为100英尺， 宽度为25英尺那么： （元）（其价格40000025%641020000 如果标准深度不是100英尺，则应进行修正，即： %100 标准深度 所给深度 深度百分率 2. 台湾地区路线价法台湾地区路线价法 繁荣街道区段以里地线将土地分为临街地与里地，里地线的标准深度 为以距离临界线18米为准。路角地的范围以纵横里地线与临界线中间的 范围为准。路角地中的第一宗土地正旁街以路线价高者为正街，路线价 低者为旁街；如遇两路路线价相等时，则以使用宽者为正街，宽度较小 者为旁

16、街。各宗地地价视其位置与临街深度分别依下列方法计算： （1）临街地。 1）临街深度未达里地线者，其每平方米单价(以下简称单价)依其深度， 按深度指数计算。 表9-2 临街深度指数表 临街深度h（m）未满4m 满4m 未满8m 满8m 未满12m 满12m 未满16m 满16m 至18m 超过18m 深度指数（%）13012512011010040 2）平行四边形宗地，以其高为临街深度，按深度指数计算单价。 3）平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深 度指数求得其单价后，再视其上下两边长短比例，利用价值进行加价 或减价修正，其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。 4）正三

17、角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街

18、角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算 （4）应用实例。）应用实例。 【例9-5】有A、B、C、D、E五宗土地，其基本情况如图9-1，试分别评估其价格。 里地线 203015105 10 8 1010 20 9 E DC B A 路价2000元 【解】从临街深度指数表上查的A地块的深度指数为120%，则： VA=2000120%59=10.8(万元) B地块临街地18米，里地2米

19、，查表里地深度指数为40%，则： VB=2000100%1018+200040%102=37.6(万元) C地块为正三角形，临街深度为102=5米，查表其深度指数为125%，则： VC=2000125%10152=11.25(万元) D地块为平行四边形地块，以其高10米为临街深度，查表其深度指数为125%，则： VD=2000120%1030=72(万元) E地块为平行边与临街线垂直的情况，以（8+10）2=9为临街深度，查表其深度指数为 120%，则： VE=2000120%20(8+10)2=43.2(万元) 图9-1 A、B、C、D、E宗地情况 【例9-6】有A、B两宗地，基本情况如图9

20、-2，试分别求取其价格。 路 线 价10000 元 路 线 价20000 元 A 20米 30米 15米 16米 路 线 价 300 0 0 元 B 图9-2 A、B宗地情况图 【解】A地块为街角地，正街路线价为30000元/m2，旁街价为20000元/m2，则 其临街深度为15米，查表其深度指数为110%，另加旁街价20%，则： VA=（30000110%+2000020%）1516=888(万元) B地块双面临街，正街路线价为20000元/平方米，旁街价为10000元/平方米，以 中间线将宗地分成两部分，分别计算其地价。查表得其深度指数为110%，则： VB=20000110%1520+1

21、0000110%1520=990(万元) 3. 日本路线价法日本路线价法 日本是在1923年，参照美国的苏慕斯法则制定了独特的路线价法则，后 来经过东京都加以改善，形成了现在独具特色的日本路线价法则。 日本路线价用点数来表示，以点数表示路线价则便于测算，可以避免由 于币值不稳定而引起的麻烦。东京都法则规定：在评估对象区域内的土 地当中，将最高价格的地段以1000点表示，其他部分的点数依次计算。 （1）一般宗地地价计算。 一般临街矩形宗地地价按下式计算： 宗地地价=路线价深度百分率临街宽度临街深度 （2）街角地地价计算。 街角地价的计算，是以其正街路线价求单价，再依据旁街其影响点数， 两者加总之

22、和为街角地价点数。计算公式如下： 宗地地价=（正街路线价正街深度百分率+旁街路线价旁街路线价 旁街加算率）临街宽度临街深度 （3）前后临街地地价的计算。 双面临街地其价格因受两条街道的影响，其价格要比一般临街地要高， 需要对其加算点数。其计算公式为： 宗地地价=（正街路线价正街深度百分率+旁街路线价旁街路线价 两面临街加算率）临街宽度临街深度 （4）三面临街、四面临街底价的计算。 临接三面或四面街道的宗地，在估价时因共同使用旁街影响加算法及双面临街 加算法，求的该宗地的评点数。 宗地地价=（正街路线价正街深度百分率+旁街路线价旁街路线价两面临 街加算率+侧街路线价侧街路线价侧街加算率）临街宽度

23、临街深度 （5）三角形地地价的计算。 三角形地价利用价值低于矩形宗地的利用价值，故其地价也较低。在评估三角 形宗地时，应依据矩形宗地评点并作相应的减点计算。 三角形宗地的不利程度，一般是根据最小角的度数来确定。由于受最小角、位 置及面积的影响，三角形宗地的价格应适当进行适当补正。补正方法是：将根 据深度进行百分率计算的每平方米地价乘以三角形地的修正率求得。三角形地 的修正率包括两种：一种是角度修正率，另一种是面积修正率。在具体评估中， 应以从两种修正率中选较大者作为三角形地的修正率。 逆三角形宗地及盲地修正，经常采用最小角为对角时的修正率。 9.2 基准地价修正法基准地价修正法 基准地价修正法

24、是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇 已公布的基同类用途同级基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代 原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取 待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 其基本公式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中：V土地价格 V1b某一用途土地在某一土地级上的基准地价 Ki宗地地价修正系数 Kj估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 9.2.1 基准地价基准地价 1. 基准地价的概念基准地价的概念 基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体

25、水平和变化 趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价， 是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的 土地，如地在完成拆迁、平整等一级开发后，由市、县以上人民政府确定 的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均 价格。 2. 基准地价表现形式基准地价表现形式 级别基准地价。 级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反 映同一级别区域的宏观平均地价。 区片基准地价。 区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划 分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。 路线价。 路线价是通过对面

26、临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度， 求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街 道的路线价。 3. 基准地价的作用 城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体 现为以下几个作用： （1）显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也 按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。 （2）为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权 在土地使用者之间转让时提供参考依据。 （3）各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、 实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创 造

27、了条件。 （4）为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收 提供主要依据也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。 （5）国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的 差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和 产业政策。 （6）基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进 一步完善中国的国民经济统计和核算体系。 4. 目前基准地价评估的技术途径目前基准地价评估的技术途径 （1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市 场交易价格等资料评估基准地价； （2）以土地定级为基础，土地收益为

28、依据，市场交易资料为参考评估基准地价。 5. 基准地价的评估程序基准地价的评估程序 （1）准备工作。 （2）资料调查与整理。 （3）基准地价评估。 （4）基准地价确定。 （5）编制基准地价修正系数表。 （6）成果验收。 9.2.2 基准地价修正法的技术路线基准地价修正法的技术路线 根据城镇土地估价规程（GB/T 185082001）规定，运用基准地价进行宗地价格 评估，有三两条技术路线：一是利用效益资料确定宗地地价修正系数，编制修正系数 表，然后以级别或区域基准地价评估宗地地价，二是利用市场交易地价资料测定地价 修正系数，然后修正得到宗地地价；用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表， 然后修

29、正得到宗地地价。 1. 利用级土地利用收益资料确定宗地地价修正系数进行宗地地价评估 （1）确定级别或区域基准地价。 （2）选择宗地地价影响因素。 （3）各因素影响地价修正幅度的计算。 （4）编制基准地价修正系数表。 （5）计算宗地价。 2. 利用市场地价资料测定地价修正系数，然后修正得到宗地地价 （1）确定级别或区域基准地价。 （2）计算修正幅度值。 （3）影响地价各因素修正值的确定。 （4）确定宗地地价修正系数对应的因素条件。 （5）计算宗地地价。 3. 用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表，然后修正得到宗地地价 （1）利用土地定级成果，确定各类用地的宗地地价影响因素、各影响因素权重、各

30、土 地级别（区域）、宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值。 （2）用宗地各定级因素分值与级别（区域）平均综合分值和宗地综合分值比较，得修 正系数。 （3）将区域因素修正和个别因素修正编制成修正系数表。 9.2.3 基准地价修正法的特点与适用范围基准地价修正法的特点与适用范围 1. 基准地价修正系数法的特点和适用条件基准地价修正系数法的特点和适用条件 （1）基准地价修正系数法的特点。 1）基准地价修正系数法能快速评估多宗土地价格； 2）基准地价修正系数法精度与基准地价及其修正体系密切相关。 （2）基准地价修正系数法的适用条件。 1）具备城镇地区有效完整的基准地价表、基准地价图，以及基准地价修正

31、 体系成果资料及适时更新成果资料。这是有效运用基准地价修正系数法的 前提和基础。 2）该城镇地区房地产市场价格水平相当稳定，在时间和空间和区域结构上、 用途结构上没有出现可能导致地价失准的重大变化，这是有效运用基准地 价修正系数法的主要市场条件。 3）能够取得齐全、可靠、准确、及时的信息资料及指标参数，具备对估价 对象和基准地价进行分析修正的能力与条件，这是有效运用基准地价修正 系数法的重要技术条件。 2. 基准地价修正系数法的适应范围基准地价修正系数法的适应范围 1）适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。 2）特别适用于大宗土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等 行为中的土

32、地资产评估。 3）适用于作为宗地估价或房地产估价的辅助、验证手段。 4）适用于在确实缺乏市场成交案例，也无法运用收益法、假设开发法等估价方 法的宗地地价评估。 9.2.4 基准地价修正法的操作步骤基准地价修正法的操作步骤 1. 待估宗地地价影响因素调查 2. 地价影响因素的修正系数计算 3. 基准地价的其它修正 （1）期日修正。（2）容积率修正。（3）年期修正。（4）土地开发程度修正。 4. 计算宗地价 目前高层建筑地价分摊主要有：按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地 价值分摊三种方式。 9.3.1 按建筑面积分摊按建筑面积分摊 按建筑面积分摊地价，是指根据各楼层的建筑面积占总建筑面积的比例

33、来确 定各楼层的地价份额。公式： 某部分应分摊的地价（该部的建筑面积 / 总建筑面积）总地价 这种分摊方法优点：直观、简便、可操作性强； 缺点：（1）仅适用于建筑物各楼层的用途完全相同的房地产地价分摊；（2 ）即使是各层用途相同的房地产，并且每一层布局设计等都相同，也存在楼 层不同，售价不同的情况，这种分摊方法就有不合理之处。 【例9-9】某幢住宅楼共六层，每层建筑面积均为80m2，总占地面积为120m2 。经市场调查测算，确定该幢住宅楼总价为144万元，建筑物建造完全成本为 1800元/m2，鉴定标的位于该幢住宅楼的第四层。试算鉴定标的房地产应分摊 的地价? 【解】本例房地产各层用途均为住宅，用途相同。因此，可用第一种方法， 即按建筑面积来分摊地价。 第四层分应分摊的地价（该部的建筑面积 / 总建筑面积）总地价=（80 /480）（1440000-1800480）=96000(元) 9.3 高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 9.3.2 按房地价值分摊按房地价值分摊 按价格分摊地价，是指根据各楼层的价格占房地产总价的比例来确定各楼层 的地价份额。 公式： 某部分占