资产支持贷款品种及操作介绍(史剑)教学课件

1、 一、品种介绍一、品种介绍定义定义 我行向商业用房产权所有人或商业用房经营方（须 为产权所有人的关联企业）发放的，以其所拥有或 经营的商业用房作为贷款抵押物，第一还款来源主 要依赖该抵押物经营收入的贷款。 一、品种介绍一、品种介绍商业用房范围商业用房范围 招商工作已大部分完成招商工作已大部分完成 或已经投入商业运营或已经投入商业运营 经营管理比较规范经营管理比较规范 经营利润较为稳定经营利润较为稳定 现金流量较为充裕现金流量较为充裕 商业营业用房商业营业用房 办公用房办公用房 综合收益较好综合收益较好 服务公寓服务公寓 连锁超市用房连锁超市用房 综合商业设施综合商业设施 酒店酒店 商场商场 写

2、字楼写字楼 已竣工验收已竣工验收 商品交易市场商品交易市场 一、品种介绍一、品种介绍借款主体借款主体 1、商业用房产权所有人 2、商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业） 一、品种介绍一、品种介绍与抵押贷款的区别与抵押贷款的区别 用途相对确定 准入条件相对严格 授信方案设置及评判标准相对规范 所抵押的商业用房是第一还款来源 分行审批权限更大（8亿、12亿、18亿） 二、准入条件二、准入条件 v 1. 1.位置准入位置准入 v 2. 2.客户准入客户准入 v 3. 3.项目准入项目准入 v 4. 4.例外处理例外处理 1.位置准入位置准入城市准入城市准入 v共共53个城市自动准入：个城市自动准

3、入： v直辖市、省会（首府）城市、青岛、直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳深圳、苏州、苏州 、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山 、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台 州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江 v异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地 行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限 1.位置准入位置准入区位准入区位准入 自动准入城市中的商业用房项目还需进行区位准入自动准入城市

4、中的商业用房项目还需进行区位准入 每个城市的准入区位不超过五个每个城市的准入区位不超过五个 由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准 深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区 2.客户准入客户准入 必要条必要条 件件 信用等级信用等级B B级级( (含含) )以上以上 所有者权益所有者权益50005000万元（含）以上万元（含）以上 持有合法、有效的房地产权证持有合法、有效的房地产权证 授授 信信 客客 户户 自行开发并自行开发并 持有商业用持有商业用 房的房地产房的房地产 开发企业开发企业 购置并持有购置并持有 商业用房的商

5、业用房的 企业法人企业法人 经营商业用经营商业用 房的产权人房的产权人 的关联企业的关联企业 经营方经营方 必须满必须满 足足 产权所有人书面同意借款人申请贷产权所有人书面同意借款人申请贷 款和以本商业用房抵押；款和以本商业用房抵押； 本商业用房必须抵押给我行（不得本商业用房必须抵押给我行（不得 例外处理）例外处理） 产权所有人与我行签订三方协议（产权所有人与我行签订三方协议（ 需具备法律效力），明确贷款期内物需具备法律效力），明确贷款期内物 业所有经营收入优先用于偿还我行贷业所有经营收入优先用于偿还我行贷 款，不得挪用；款，不得挪用； 产权所有人应追加我行认可的担保产权所有人应追加我行认可的

6、担保 3.项目准入项目准入(一一) 写字楼写字楼 酒店酒店 u 甲级写字楼甲级写字楼 u 面积在面积在1.5万平方米以上万平方米以上 u 60%以上的面积已经或意向签约出租以上的面积已经或意向签约出租 u 主力租户的租约应达到一定比例（未明确）主力租户的租约应达到一定比例（未明确） u 四星级及以上四星级及以上(由中国国家旅游局颁发由中国国家旅游局颁发) u 或在正式获得评级前具备四星级以上条件并或在正式获得评级前具备四星级以上条件并 由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取 其一即可）其一即可） 公寓公寓 u 房间数量不少于房间数量不少于100间间 u 半

7、年以上的长期租约应达到半年以上的长期租约应达到50%以上以上 商场商场 连锁超市用房连锁超市用房 u 面积在面积在1万平方米以上万平方米以上 u 60%以上的面积已经签约或意向签以上的面积已经签约或意向签 约出租约出租 u 著名超市连锁企业管理，超市剩余著名超市连锁企业管理，超市剩余 租赁期不低于租赁期不低于5年年 u 面积在面积在6000平方米以上平方米以上 u 统一经营、收银比例达统一经营、收银比例达80%以上以上 综合商业用房综合商业用房 u 建筑面积在建筑面积在2万平方米以上万平方米以上 u 60%以上的面积已经或意向签约出租以上的面积已经或意向签约出租 3.项目准入项目准入(二二)

8、商品交易市场商品交易市场 u 具有全国或跨省辐射力具有全国或跨省辐射力 u 运营年限超过运营年限超过2年年 u 签约面积达到签约面积达到80%以上以上 v不符合城市准入、区位准入条件：报分行公司业 务部资产支持贷款小组预审后，由公司业务部总 经理终审准入； v不符合客户准入、项目准入条件：发起报告中详 细分析，由“三位一体”程序决策是否叙做，并 在报送核批时附加文件说明不符内容、叙做理由 和相应风险防范措施； v不能提供产权证或拥有产权证但不能落实抵押： 报总行准入及审批，并需满足较为严格的条件。 4.例外处理例外处理 三、授信方案要点三、授信方案要点 v1.贷款用途贷款用途 v2.贷款金额计

9、算贷款金额计算 v3.贷款期限贷款期限 v4. 授信方案其他要点授信方案其他要点 v用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需 求求 置换商业用房开发总投资的负债性资金置换商业用房开发总投资的负债性资金 （如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业（如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业 用房本身所产生的）用房本身所产生的） 商业用房其他资金需求商业用房其他资金需求 v不得用于国家明令禁止的投资领域和用途不得用于国家明令禁止的投资领域和用途 1.贷款用途贷款用途 2.贷款金额贷款金额(计算基数计算基数孰低原则孰低原则) 自建物业自建

10、物业 以购买方式持有且以购买方式持有且 交易时间超过一年交易时间超过一年 以购买方式持有且交以购买方式持有且交 易时间未超过一年易时间未超过一年 物业剩余经营期限内预计现金物业剩余经营期限内预计现金 流的净现值流的净现值 评估价值评估价值 物业剩余经营期限内预计现金物业剩余经营期限内预计现金 流的净现值流的净现值 评估价值评估价值 购置成本价格购置成本价格(应是市场的公平应是市场的公平 交易价交易价) 2.贷款金额贷款金额(金额确定金额确定) 总行级重点客户总行级重点客户 ( (授信授信A A类和类和B B类类) ) 经总行公司金融总部认可经总行公司金融总部认可 的城市地标性优质项目的城市地标

11、性优质项目 不超过计算基数的不超过计算基数的65%65% 不超过计算基数的不超过计算基数的 65%65% 其他客户和项目其他客户和项目 不超过计算基数的不超过计算基数的55%55% 原则上最长不得超过原则上最长不得超过12年，且同时应小于商年，且同时应小于商 业用房产权证剩余使用年限至少业用房产权证剩余使用年限至少5年。年。 3. 贷款期限贷款期限 确定贷确定贷 款期限款期限 应考虑应考虑 的因素的因素 u 投资回收期投资回收期 u 借款人实际资金安排借款人实际资金安排 u 商业用房经营年限商业用房经营年限 u 借款人的再融资能力借款人的再融资能力 v须由对应商业用房抵押担保 v贷款利率原则上

12、应不低于同期限档次的基 准利率； v应根据商业用房经营前景、经营收入现金 流的实际情况制定切实可行的还款计划； v授信方案可在综合评价其可行性的基础上授信方案可在综合评价其可行性的基础上 考虑接受再融资作为还款来源，考虑接受再融资作为还款来源，但我行须 拥有贷款到期后的第一贷款选择权。 4.授信方案的其他要点授信方案的其他要点 四、报批注意事项四、报批注意事项 v1.审批权限审批权限 v2.资料合规性资料合规性 v3.审查重点审查重点 v4.其他其他 1.审批权限审批权限 v按单笔中长期权限执行按单笔中长期权限执行 v深圳分行：扩大为深圳分行：扩大为CCOCCO和专业审批人权限的和专业审批人权

13、限的200%200% v优质客户及大型项目：我行优质客户及大型项目：我行CCOCCO权限可达权限可达1212亿或亿或1818 亿元亿元 v上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授 信不需加总计算信不需加总计算 v 贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）：贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）： 借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）；借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）； 借款人对外出租的有关协议、合同等：借款人对外出租的有关协议、合同等： 租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）；租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）； 建设部一级

14、或二级资质评估公司的正式评估报告；建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告； 购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款 人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之 内的贷款）；内的贷款）； 商业用房管理合同商业用房管理合同； 对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明；对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明； 借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的 决议；决议； 商业用房

15、产权证书等。商业用房产权证书等。 2.报批资料清单报批资料清单 3.项目可行性评估重点项目可行性评估重点 v 第一还款来源是否充足、租金测算是否合理第一还款来源是否充足、租金测算是否合理 v 项目地理位置优越性项目地理位置优越性 v 项目定位是否准确项目定位是否准确 v 物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳 定性定性 v 抵押物估值是否准确抵押物估值是否准确(评估公司资质、评估方法评估公司资质、评估方法) v 片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力 v 抵押是否有效、无瑕疵抵押是否有效、无瑕疵 v 是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求，并签署相关是否能够