潍坊项目报告

1、2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 新智盟 since2004 以智结盟以智结盟 以诚相待以诚相待 R 全 案 策 略 操 盘 专 家 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 NO.2 潍坊房地产市场研析 NO.1 城市潍坊城市概况 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市概况城市潍坊城市概况 潍坊潍坊，地处山东半岛中部，位于沿海 和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、 烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城 淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日 照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。属 于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市 之一。

2、潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区， 青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市， 昌乐、临朐2县，全市总面积1.61万平方公里。 至2011年2月，据公安部门统计,全市年末户 籍总人口868万人。据人口变动和劳动力调查 资料推算,全市年末常住人口889.54万人。全 市有汉、满、回等51个民族。中心市区建城 区面积128平方公里，人口108万。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市区位城市潍坊城市概况 潍坊潍坊 潍坊市位于山东省东部，是山东半岛的交通枢纽。位于济 南青岛经济发展带的中轴线上。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市交通城市潍坊城市概况

3、 济青高速济青高速 胶济铁路胶济铁路 潍莱高速潍莱高速 青岛青岛 济南济南 潍坊潍坊 淄博淄博 潍坊交通位于半岛与内陆的连接线上，胶济铁路、济青高 速横贯东西，连接青岛与省会济南，潍坊距离西济南 200km，东距青岛150km。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市定位城市潍坊城市概况 1.根据山东半岛城市群总体规 划，潍坊处于半岛城市群的地 理中心，占据绝对的地理交通地理交通 枢纽要塞之地枢纽要塞之地。 2、半岛城市群中具备铁路、 高速公路、机场和海港的四个 城市之一，能方便地与省内主与省内主 要城市建立直接经济联系要城市建立直接经济联系。 3、潍坊城市定位：以海洋化

4、 工、机械、食品加工为主导的 综合性制造业城市，综合性制造业城市，连接山东 半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。 潍坊交通便利，地理位置优越，将逐步成为鲁北地区经济 中心。 工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物 流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市 场的发展。场的发展。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市格局城市潍坊城市概况 “一圈一圈”，即中心城市圈，即中心城市圈。 以中心城市为核心，初步形成“一主 五副”大城市框架。 “两翼两翼”，指以高

5、密和诸城为主组成，指以高密和诸城为主组成 的东南部经济区，以青州、临朐为主的东南部经济区，以青州、临朐为主 组成的西南部经济区。组成的西南部经济区。 “三带三带”，即中部胶济经济带、北部，即中部胶济经济带、北部 沿海经济带和南部山区经济带。沿海经济带和南部山区经济带。 在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平 迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市规划城市潍坊城市概况

6、东扩东扩 西延西延 重点发展制造业重点发展制造业 高新技术开发区高新技术开发区 发展山区生态旅游经济发展山区生态旅游经济 重点发展物流业，重点发展物流业， 成为华东物流节点成为华东物流节点 重点发展服务重点发展服务 业，满足商贸、业，满足商贸、 文化教育、居文化教育、居 住生活需要住生活需要 大基调东扩西延南控北展“，随着潍坊市政府东移到高新技 术开发区，近五年潍坊的主要的发展方向为向东发展，高新区 的建设已经初见端倪。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市空间城市潍坊城市概况 “一轴一轴”指由北海路向指由北海路向 北延伸连接滨海新城的北延伸连接滨海新城的 经济发展轴经

7、济发展轴 “一廊一廊”是白浪河、虞河两是白浪河、虞河两 岸绿化带及两河之间的绿岸绿化带及两河之间的绿 地构成贯穿地构成贯穿“一心一心”的中的中 央绿色生态通道央绿色生态通道 “一心一心”是由月河路、北是由月河路、北 宫街、北海路、健康街所宫街、北海路、健康街所 围合的城市中心区，是优围合的城市中心区，是优 化、提升中心城市服务功化、提升中心城市服务功 能的主体能的主体 “一环一环”是长松路、是长松路、 玄武街、潍县路、宝玄武街、潍县路、宝 通街组成的城市快速通街组成的城市快速 交通环体交通环体 项目地块位于一心 “以内”，且东临“一轴”，是潍坊目 前配套最完善、生态绿化最好、经济水平最高的区域

8、。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市经济城市潍坊城市概况 GDP排名城市GDP（亿元） 1 青岛5666 2 烟台4358 3 济南3911 4 潍坊3091 5 淄博2867 6东营2543 7 济宁 2400 8 临沂2400 9泰安2052 10 威海1945 11 德州1658 12聊城1622 13滨州1552 14 枣庄1362 15 菏泽1227 16日照1025 17 莱芜 546 从经济总量看，潍坊市2010年GDP排名省内第四，排名居 前，可见潍坊发展总体较好，经济实力较强。 2010年潍坊全市三产业结构为 10.69:55.66:33.65 ，

9、可见总体经济仍 主要靠第二产业拉动。 目前潍坊的主导产业以海洋化工、动海洋化工、动 力机械、农用运输车、服装及装饰面、力机械、农用运输车、服装及装饰面、 电子通讯及信息处理、电子通讯及信息处理、化学纤维、新 型建筑材料、医药及保健品、食品饮 料、造纸包装等十大产业为主体的工 业体系。 代表企业：潍柴集团、海化集团、新 郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利 亚集团、巨力集团。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 目前山东省十七地市房地产市场宏观调控有三种类型： 已经纳入限购、限贷的城市：济南、青岛、泰安济南、青岛、泰安； 计划要纳入限购、限贷的城市：潍坊、淄博、烟台潍坊、淄博、烟

10、台； 目前尚未出台相关政策，只执行国家统一政策规定的城市：济宁、东营济宁、东营等地市。 根据目前房地产市场发展状况和当前山东省十七地市的房地产市场现状，我们可以 把山东十七地市的房地产健康等级分为三个级别： 市场发展成熟、竞争激烈的城市：济南、青岛、烟台、泰安济南、青岛、烟台、泰安等； 市场发展迅速、竞争恶劣、市场发展空间相对窘迫的城市：潍坊、滨州、临沂潍坊、滨州、临沂等； 市场发展稳定、发展空间大的城市：济宁、东营、聊城济宁、东营、聊城等。 目前潍坊房地产市场供需严重失衡、竞争十分激烈、市场发展空间较小，市场处于高速发展、竞争态 势恶劣之中。 从宏观层面来看，潍坊市场近期受限购政策的限制可能

11、性较大，市场发展前景很不乐观很不乐观。 城市潍坊城市概况省内城市房地产市场对比 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 主城商务片区主城商务片区 新城商务片区新城商务片区 根据潍坊城市地形、发展现状和城市规划，可以把潍坊商 务圈分为两个部分：主城商务片区和新城商务片区。 商务格局 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 主城商务片区主城商务片区新城商务片区新城商务片区 商务格局 冠宇国际中心冠宇国际中心 鑫悦首府鑫悦首府 中金国际中金国际 国安商厦国安商厦 广特广特 城城 金源大厦金源大厦 世界世界 城城 鸿泰华府

12、鸿泰华府 潍美国际潍美国际 荣观华府荣观华府 金融街金融街 阳光阳光100 商会大厦商会大厦 力拓国际力拓国际 恒易宝莲金融中心恒易宝莲金融中心 潍洲首府潍洲首府 l主城商务片区主要分布在和平和平 路、青年路、四平路、维州路、路、青年路、四平路、维州路、 胜利大街和东风大街胜利大街和东风大街等城市主要 干道。其中白浪河以西以商住一 体的公寓为主，白浪河以东以商 务写字楼为主。 l主城商务片区位于城市中心， 属于城市CBD，交通便利，各种 配套设施齐全，商务氛围浓厚。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析商务格局 主城商务片区主城商务片区新城商务片区新城

13、商务片区 潍坊中心潍坊中心 新华国际新华国际 丹桂里丹桂里 世纪环球中心世纪环球中心 世纪名城世纪名城-领峰领峰 宝鼎花园宝鼎花园 盛世华廷盛世华廷潍坊国际潍坊国际 财富国际财富国际 商务大厦商务大厦 天润大厦天润大厦 辰隆理想国际辰隆理想国际 东方国际中心东方国际中心 世界之窗世界之窗 商务大厦商务大厦 世贸中心世贸中心 东晨杰座东晨杰座 l新城商务片区主要分布在新华新华 路、东方路、金马路、东风东街、路、东方路、金马路、东风东街、 胜利东街胜利东街等城市主干道。其中新 华路沿线新项目较多。 l新城商务片区处于潍坊市政府 周围，随着周边配套设施的逐步 完善，该商务片区商务氛围日益 浓厚，成为

14、潍坊又一商务聚集地。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 在售项目一览表在售项目一览表 楼盘名称楼盘名称位置位置均价均价交房标准交房标准面积区间面积区间 阳光阳光100100城市广场城市广场 胜利街乐购以东，老市府旧址胜利街乐购以东，老市府旧址1150011500精装修精装修loft35-62loft35-62 潍美国际中心潍美国际中心潍坊东风东街潍坊东风东街85658565号号80008000精装修精装修27-9227-92 金融街金融街 胜利东街与潍州路交汇处东北胜利东街与潍州路交汇处东北 角角 50005000毛坯毛坯45-1204

15、5-120 力拓国际力拓国际民生街与白浪河交汇处民生街与白浪河交汇处未开盘未开盘精装修精装修35-7835-78 恒易宝莲金融中心恒易宝莲金融中心 四平路与民生街交叉路口西南四平路与民生街交叉路口西南 角角 未开盘未开盘精装修精装修40-8040-80 广丰文化特艺城广丰文化特艺城和平路与胜利街交叉口和平路与胜利街交叉口未开盘未开盘毛坯毛坯40-6040-60 中金国际中金国际健康街健康街166166号（火车站东北角）号（火车站东北角）/ /精装修精装修/ / 金源大厦金源大厦民生街与青年路交汇处西北民生街与青年路交汇处西北50005000毛坯毛坯42-4942-49 世界城世界城健康西街与爱

16、国路交汇处东健康西街与爱国路交汇处东未开盘未开盘精装修精装修30-4530-45 圣基金色领域圣基金色领域丰产路中段丰产路中段45004500精装修精装修40-8040-80 宝鼎花园宝鼎花园 胜利街与文化路交叉口往西胜利街与文化路交叉口往西 100100米路北米路北 45004500毛坯毛坯36-5136-51 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 楼盘名称楼盘名称位置位置均价均价交房标准交房标准面积区间面积区间 冠宇国际中心冠宇国际中心青年路青年路12991299号号/ / / / 国安商厦国安商厦胜利西街胜利西街8888号号55005

17、500精装修精装修31.78-7531.78-75 丹桂里丹桂里新华路与东风东街交汇处新华路与东风东街交汇处75007500精装修精装修lloft47-103lloft47-103 潍州首府潍州首府 胜利东街与鸢飞路交叉路口西胜利东街与鸢飞路交叉路口西 南南 未开盘未开盘精装修精装修/ / 盛鑫大厦盛鑫大厦文化路民生街西南角文化路民生街西南角56505650精装修精装修50-7050-70 宝利尚都宝利尚都北宫街与潍洲路交汇处北宫街与潍洲路交汇处48004800毛坯毛坯38-9038-90 东晨杰座东晨杰座 胜利街与虞河路交汇处南胜利街与虞河路交汇处南300300 米米 56005600精装修

18、精装修45-7045-70 星巴克公寓星巴克公寓 潍洲路与健康街交汇处南潍洲路与健康街交汇处南300300 米路东米路东 42004200毛坯毛坯25-5925-59 盛世华廷盛世华廷胜利街与新华路交汇口胜利街与新华路交汇口48004800毛坯毛坯/ / 鑫悦首府鑫悦首府青年路与东新街交叉口青年路与东新街交叉口47004700精装修精装修46-7746-77 东方国际中心东方国际中心东方路中段东方路中段51005100毛坯毛坯88-16088-160 中央生活城中央生活城胜利街与文化路交汇处东南角胜利街与文化路交汇处东南角56005600/ /40-5040-50 在售项目一览表在售项目一览表

19、 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 项目概况：项目概况：潍美国际中心地处潍坊市白浪河通济门段滨水地区，位于潍坊城市中心区，项目 总建筑面积221939，潍美国际中心一期摩尔公寓位于河东岸靠近亚星桥，整个外观以独特 的“L”型设计。摩尔公寓高30层，约100米，其中地下2层为车库，地上1-3为商业部分，4- 30为公寓部分。公寓户型在27平米-92平米之间，标准层高3.2米，采用了五星级酒店的设计标 准。 项目优势：项目优势：配套比较完善，引入了喜来登五星级酒店等；景观资源丰厚，毗邻白浪河； 项目劣势：项目劣势：价格较高，影响了销售速度；

20、周边人流量、车流量大，噪声污染，交通拥挤。 城区主要公寓分析之潍美国际中心城区主要公寓分析之潍美国际中心 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 项目概况：项目概况：潍美国际中心地处潍坊市白浪 河通济门段滨水地区，位于潍坊城市中心 区，项目总建筑面积221939，潍美国际 中心一期摩尔公寓位于河东岸靠近亚星桥， 整个外观以独特的“L”型设计。摩尔公寓 高30层，约100米，其中地下2层为车库， 地上1-3为商业部分，4-30为公寓部分。公 寓户型在27平米-92平米之间，标准层高3.2 米，采用了五星级酒店的设计标准。 项目优势：项目优势：配

21、套比较完善，引入了喜来登 五星级酒店等；景观资源丰厚，毗邻白浪 河； 项目劣势：项目劣势：价格较高，影响了销售速度； 周边人流量、车流量大，噪声污染，交通 拥挤。 城区主要公寓分析之潍美国际中心城区主要公寓分析之潍美国际中心 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 项目概况：项目概况：潍坊阳光100城市广场，坐落 于奎文区原区政府所在地，地上总建筑 面积120万平方米，其中一期总建筑面积 165558平方米。定位国际金融中心、国际 创业中心、国际文化创意策源基地、国际 shopping mall、国际IT资讯基地、国际五 星级酒店、国际时尚体

22、验中心、国际5A级 写字楼 。 项目优势：项目优势：120万平米建筑体量，规模大； 开发商为阳光100实力雄厚，知名度高；项 目定位高端，业态丰富，地理位置优越。 项目劣势：项目劣势：价格过高，影响其销售速度； 周边项目众多，竞争比较激烈。 城区主要公寓分析之阳光城区主要公寓分析之阳光100城市广场城市广场 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 潍坊小户型公寓主要包括：住宅单身公寓、商住公寓和酒店式公寓三种 类型，目前潍坊市场在售的小户型公寓以商住型公寓为主。这三类小户型 公寓户型面积区间在30-70平方米，整个市场的主力户型面积为40-5

23、0平方 米； 目前整个潍坊市场的小户型公寓面积区间可分为：40平方米以下、40-60 平方米、60-80平方米三个主要区间，个别楼盘有80平方米以上的户型在 售。从现有的在售楼盘的户型配比来看，40-60平方米的户型占比最高， 40平方米以下及80平方米以上的户型面积在小户型公寓市场占比较少； 小户型公寓市场户型面积相对集中在40-60平方米，这部分市场主力户型 的情况十分良好 。 城区主要公寓分析之户型面积城区主要公寓分析之户型面积 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 潍坊小户型公寓主力价格区间维持在4000-7000元/之间，个别位置

24、好 或者是loft公寓均价达到8000元/以上； 整体上看，主城区比东城区价格要高一些，受地理位置影响较大； 从目前整个潍坊小户型公寓的朝向差价基本维持在300-400元/左右， 东西向差价相对较小 。 城区主要公寓分析之销售价格城区主要公寓分析之销售价格 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 潍坊三类小户型公寓，酒店式公寓、商住公寓、住宅小公寓以精装修标 准交付居多，部分普通住宅小公寓选择以毛坯标准交付。目前潍坊在售小 户型公寓的装修标准较低，普遍在300-800元/平方米之间，平均装修标准 为400元/平方米左右； 目前市场上小户型公寓

25、交付标准基本相同，部分楼盘处于营销策略需要 会承诺附送空调等家电； 小户型公寓在内部配套及装修标准重视度相对较低，除个别楼盘配备大 堂及会所功能外，大部分楼盘采取常规装修标准，地面、墙面、吊顶方面 品质较为普通。 城区主要公寓分析之交房标准城区主要公寓分析之交房标准 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 地段价值是目前大部分小户型公寓楼盘都在强调的产品卖点，相同卖点 差异化说法诉求，是目前潍坊小户型公寓推广形式之一，产品诉求、配套 诉求、项目价值诉求等形式在目前潍坊小户型公寓推广中都有代表性楼盘； 售楼处开放售VIP认购开盘，是目前潍坊市小

26、户型公寓营销 的主要模式，销售VIP卡，给与相关优惠是目前整个潍坊房地产市场最常用 的客户积累手段，只在VIP卡金额大小、凭卡优惠幅度上做些区别 。 城区主要公寓分析之营销推广城区主要公寓分析之营销推广 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 潍坊目前小户型公寓具有地段优越、总价低以及部分住宅、商住性质的 公寓首付低等优点，吸引了大量投资客群及首次置业的年轻人群； 投资客群是目前潍坊小户型公寓的主力客群，这部分人群大部分以二次 或以上置业，购买小户型公寓的主要目的为房产增值及通过租金等形式获 得投资回报； 客户来源方面，潍坊购买客群以本地客群

27、为主，这部分客群主也是投资 客群的主要组成部分，目前外来投资客群相对较少。外来客群中购买住客 群一定的市场占比，这些客群以周边县市在潍工作的年轻人群为主。 城区主要公寓分析之客户构成城区主要公寓分析之客户构成 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 目前潍坊公寓市场供大于求，后期将有大量项目供应 市场，竞争将更加激烈； 目前潍坊公寓主要分布在火车站、中百、泰华商圈以 及胜利街等城市主干道； 目前潍坊公寓市场价格较低，升值空间较大； 目前潍坊公寓市场以精装小户型公寓为主； 目前潍坊公寓市场以投资为主，本地客群为主力客群， 升值潜力较大； 本项目

28、所在位置商业发达，流动人口较多，租金水平本项目所在位置商业发达，流动人口较多，租金水平 较高，适合建设宜商宜住的公寓产品。较高，适合建设宜商宜住的公寓产品。 小结小结 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 楼盘名称楼盘名称位置位置均价均价面积区间面积区间备注说明备注说明 中天下潍坊国际中天下潍坊国际胜利东街与新华路交叉口胜利东街与新华路交叉口65006500/ /认筹中，价格已出，即将开盘认筹中，价格已出，即将开盘 世纪环球中心世纪环球中心新华路佳乐家北邻新华路佳乐家北邻72007200/ /项目刚刚开盘项目刚刚开盘 财富国际商务大厦财富国际商务大厦人

29、民广场西临人民广场西临60006000左右左右/ /属于尾盘，现房发售属于尾盘，现房发售 世纪名城领峰世纪名城领峰新华路佳乐家对面新华路佳乐家对面未开盘未开盘/ /刚刚动工刚刚动工 潍坊中心潍坊中心北宫东街与新华路交汇处北宫东街与新华路交汇处未开盘未开盘/ /刚刚动工刚刚动工 新华国际新华国际北宫东街与新华路交汇处北宫东街与新华路交汇处未开盘未开盘/ /刚刚动工刚刚动工 阳光阳光100100城市广场城市广场 胜利街乐购以东，老市府旧址胜利街乐购以东，老市府旧址未开盘未开盘/ /刚刚动工刚刚动工 潍州首府潍州首府 胜利东街与鸢飞路交叉路口西胜利东街与鸢飞路交叉路口西 南南 未开盘未开盘/ /刚刚

30、动工刚刚动工 恒易宝莲金融中心恒易宝莲金融中心 四平路与民生街交叉路口西南四平路与民生街交叉路口西南 角角 未开盘未开盘/ /未开盘未开盘 在售项目一览表在售项目一览表 写字楼公寓 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 楼盘名称楼盘名称位置位置均价均价面积区间面积区间备注说明备注说明 中金国际中金国际火车站东北角火车站东北角未开盘未开盘/ /写字楼未销售写字楼未销售 冠宇国际中心冠宇国际中心青年路青年路12991299号号4500450030-100030-1000属于尾盘，现房发售属于尾盘，现房发售 金融街金融街 胜利东街与潍州路交汇处东

31、北胜利东街与潍州路交汇处东北 角角 5500550080-12080-120属于尾盘，现房发售属于尾盘，现房发售 国安商厦国安商厦胜利西街胜利西街8888号号51505150/ /属于尾盘，现房发售属于尾盘，现房发售 荣观华府荣观华府东风东街东风东街360360号号未开盘未开盘不定不定未动工未动工 天润大厦天润大厦东风街与金马路交汇处东风街与金马路交汇处未开盘未开盘不定不定刚放动工刚放动工 中央生活城中央生活城胜利街与文化路交汇处东南角胜利街与文化路交汇处东南角未开盘未开盘/ /未开盘未开盘 宝鼎花园宝鼎花园 胜利街与文化路交叉口往西胜利街与文化路交叉口往西100100 米路北米路北 5800

32、5800左右左右/ /准现房发售准现房发售 潍坊商会大厦潍坊商会大厦潍洲路与行政路交汇处潍洲路与行政路交汇处未开盘未开盘/ /刚刚动工刚刚动工 辰隆理想国际辰隆理想国际东风街与东方路交汇处东东风街与东方路交汇处东188188米米9000900057-75057-750尾盘，现房发售尾盘，现房发售 在售项目一览表在售项目一览表 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 项目概况：项目概况：世纪环球中心地处潍坊商务、 商业最为繁华之一的新华路与东风街交汇 处，168米的新高度、豪华精装修纯正写字 间、12部豪华智能品牌电梯、潍坊首个带 有直升机停机

33、坪写字楼、600个以上停车位。 项目优势：项目优势：题量大，潍坊目前单体体量最 大的纯正商务写字楼 ；168米，潍坊最高建 筑；拥有航空商会和商务会所配套等。 项目劣势：项目劣势：价格较高，影响了销售速度和 客户群体；周边虽毗邻城市主干道，但交 通拥挤。 城区主要写字楼分析之世纪环球中心城区主要写字楼分析之世纪环球中心 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 项目概况：项目概况：中天下潍坊国际地处胜利街与 新华路交叉路口，总建筑面积5.2万，其 中商业面积1.1万，写字楼面积2.6万， 地下面积约1.5万，中天下潍坊国际靠近 潍坊市政府，为潍

34、坊政府旧城改造重点工 程之一。 项目优势：项目优势：地理位置比较优越；档次较高。 项目劣势：项目劣势：周边写字楼项目众多，竞争激 烈；交通比较拥挤。 城区主要写字楼分析之中天下潍坊国际城区主要写字楼分析之中天下潍坊国际 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 潍坊写字楼主力价格区间维持在4500-7000元/之间，个别位置好或者 是档次高均价达到8000元/以上； 城区主要写字楼分析之销售价格城区主要写字楼分析之销售价格 城区主要写字楼分析之客户构成城区主要写字楼分析之客户构成 潍坊写字楼购买群体以自用为主，投资以单套为主； 潍坊写字楼购买群

35、体以中小型企业或公司为主。 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 城区主要写字楼分析之供求区域城区主要写字楼分析之供求区域 潍坊市写字楼的开发建设主要集中在虞河以东，以北海路为中轴，聚集于新华路与东方路一带，聚集区南 至胜利街，北至北宫街。该片区为潍坊市较新的建成区，基础设施起点高，各项公用设施配套齐全，交通 便捷、通达性好，潍坊市政府等市直机关单位集中于此片区内，学校、医疗、商业、酒店等配备齐全。 是潍坊城区办公、商务活动的首选区域，从供需情况来看，就写字楼产品而言，市场本区域 认可度最高，本区域成为办公置业的首选区域本区域成为办公置业的

36、首选区域。 写字楼置业的首选区域 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 城市潍坊房地产市场研析 写字楼公寓 目前潍坊写字楼市场供大于求，后期将有大量项目供应市 场，竞争将更加激烈； 目前潍坊写字楼市场整体价格适中，上涨速度较慢； 潍坊写字楼市场供应和需求首选区域为新政务区域周边； 本案所在片区周边购物中心林立，商业发达；车流量和人本案所在片区周边购物中心林立，商业发达；车流量和人 流量大，交通比较拥挤；本区域为传统商业区；加之商务区流量大，交通比较拥挤；本区域为传统商业区；加之商务区 东移；故本区域不适合发展写字楼物业。东移；故本区域不适合发展写字楼物业。 小结小结 2011

37、年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 推广总体策略之关键词 潍坊高端物业标杆 圈层营销 线上立形象 活动为主线 精准传播 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 线上媒体组合 报纸报纸户外广告户外广告 DMDM、杂志广告、杂志广告 短信短信 电（视）台电（视）台 网络网络 六大媒介六大媒介 目的：形象广告、品牌炒作、软性 推广 媒体：齐鲁晚报、潍坊日报 目的：定向客户 媒体：中邮、项目客户杂 志 目的：销售信息传播，定点定向发送 媒体：潍坊及周边县市 目的：信息传播，软性炒作 媒体：潍

38、坊房产网、搜房网 目的：形象、销售信息传播 媒体：电台、电视台 媒体：树立形象，封锁通道 地段：和平路、胜利街、东风街等 主力媒体主力媒体 辅助媒体辅助媒体 以户外及小众媒体定向传播为主，报纸等主流媒体为辅以户外及小众媒体定向传播为主，报纸等主流媒体为辅 1 1 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 理由：理由： 借助媒体开始圈层营销，扩大项目“低调传播”的范围，直接命中高端客户 执行：执行： 情感攻势： 主动登门拜访，赞助企业聚会活动。 持续关注： 赞助潍坊电视台节目并提供场地及外景； 企业内部高管专场推介会。 利益驱动：企业客户购买均可享受额外优惠，或有优先

39、选房的权利。 与电视台、大型企业达成合作，主动推介，搜寻高端客户与电视台、大型企业达成合作，主动推介，搜寻高端客户2 2 线下渠道 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 线下渠道 在高端消费场所设立展场、展架在高端消费场所设立展场、展架 理由：理由： q在高端消费场所，高端人士较为集中 布点：布点： q大型商场：中百、百货大楼、银座等购物中 心 q酒店：富华大酒店、金茂国际大酒店、金沙 大酒店等 q其他：咖啡厅、酒吧等高端商务场所 3 3 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 q将 “聚焦城市CBD、引领城市未来”联系本区域， 本

40、区域是潍坊城市的中心和未来，并轰动亮相 q活动对象：潍坊政府官员、商界/房地产界知名人士、 新闻媒体、潍坊高端物业投资客 4 4 媒体配合： 潍坊日报、齐鲁晚报、电视台、电台、 政府网站、搜房网 杂志软文、邀请函 借助政府形象，项目（区域）炒作新闻借助政府形象，项目（区域）炒作新闻 化化 线下渠道 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 q主动拜访工厂负责员工福利或号召力将 大的关键人，如总经理或工会主席； q通过转介奖励的形式，促进其在企业内 部宣传和组织团购； q针对中间人传播成交出台相关优惠措施， 予以激励 找对一个人，卖掉30套 瞄准意见领袖，发掘瞄准意见

41、领袖，发掘“中间人中间人”，开启圈层影响，开启圈层影响 5 5 线下渠道 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 高屋建瓴高屋建瓴省级评选获奖，上级话题传播影响潍坊省级评选获奖，上级话题传播影响潍坊 6 6 传播平台，由 上至下渗透 项目推广前期，在省级媒体逢重要节点做报广宣传，并考虑参加中 国住交会或相关奖项的评选活动，从而使项目影响力由上至下不断 渗透、传递，最终实现项目高调传播的效果。 山水泉城（章丘项目）亮相济南房展会山水泉城（章丘项目）亮相济南房展会 线下渠道 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 跨界营销跨界营销联合高端

42、品牌商家，共享高端客户资源联合高端品牌商家，共享高端客户资源 7 7 高档汽车 奢侈品牌 高端消费 联合路虎、宝马、奔驰等高 档汽车品牌进行推广活动 联合高端奢侈品推广，并在 销售现场联合展示 聘请 酒店物业、并为名人 下榻 提供豪华“酒店” 场地提供； 物料派送； 媒体放大。 线下渠道 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 高端写字楼项目一般存在五种运作模式，对本项目而言，最为 稳妥的操作模式为先期销售回笼部分资金，中期租售并举以旺 场形成市场影响力，后期租约销售或直接销售求利润额。 写字楼 操盘专题 高端写字楼发展模式高端写字楼发展模式收益方式收益方式优势优

43、势劣势劣势 模式一模式一直接销售销售变现 利润速度快，资金流转率 快速 前期销售不力极易产生项 目不良影响， 模式二模式二只租不售租金、物业升值 利润额高，利于统一运营 管理，提升物业形象 资金量要求较高，成本回 收速度较慢 模式三模式三 部分自持出租、部 分销售 租金、销售回款、自 持物业升值 销售回笼资金、租金长期 收益 有一定资金量要求，利润 周期较长 模式四模式四 先期销售，中期租 售并举，后期租约 销售或直接销售 销售回款、租金、自 持物业升值 稳妥，在不影响资金流转 的情况下，可获取高额项 目利润 运作过程繁琐，对销售团 队把控能力要求较强。 模式五模式五 先期租赁，中期运 营成熟

44、后整体出售 租金收益、销售收益可最大限度获取项目利润 资金压力大，机会性因素 较大，对发展商要求高 此外，写字楼的获利模式还可通过：资产抵押、引入基金等方式获利。 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 项目定位目标客户定位 自住 高 置业动机 购买力水平 投资 中低高中 其他住所，私 人酒店 过渡性居所、 临时居所 主要考虑 保值升值 主要考虑 租金收益 细分的各类 需求目的 我项目必须把握的四类核心需求。 根据我项目可售单位面积及总价区间，按照置业动机及购买力水平对 需求目的进行细分，如下： 公寓 操盘专题 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战

45、专家实战专家【】 项目定位营销形象定位 居住类物业，其最核心的价值不是投资理财，而是其承载的居住功 能。任何的其他属性（如投资），都是基于居住价值这一基础。 因此，项目的核心诉求点应在居住的层面上。 根据我项目产品及目标客户群体，遵循高树形象的基本原则，我项 目最终形象定位如下： 成品公寓 自己的 五星级 酒店 精装精装高端高端理念理念 项目操盘策略 2011年11月全案策略全案策略 实战专家实战专家【】 房间房间 名称名称 装装 修修 设施配套设施配套家用电器家用电器 地面地面墙面墙面门门灯具灯具顶棚顶棚 客厅客厅 （已处（已处 理）理） 乳胶漆乳胶漆/ /壁壁 纸纸 板门板门成品灯具成品灯具乳胶漆乳胶漆 影视墙、鞋柜、纱窗、沙发、茶几影视墙、鞋柜、纱窗、沙发、茶几 等等 电视电视 空调空调 卧室卧室 （已处（已处 理）理） 乳胶漆乳胶漆/ /壁壁 纸纸 板门板门成品灯具成品灯具乳胶漆乳胶漆 大小衣