旧城改造-拆迁

1、汇报人：XXX 拆迁程序 旧城改造-拆迁实际案例 目录 1 2 申请房屋拆迁许可证 拆迁程序 发布拆迁公告 实施房屋拆迁 申请条件 两种安置方式 拆迁公告的作用 及其三要素 审批和核发房屋拆迁许可证 签订协议 1.申请房屋拆迁许可证 拆迁程序 n 拆迁许可证拆迁许可证 是拆迁人在实施工程 前，由相关行政机关 根据其提交的文件资 料批准的一种附有明 确期限的行政强制许 可行为。 没有获得该许可，拆 迁人不得进行拆迁程 序。 拆迁程序 n申请条件申请条件 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人 民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： （1）建设项目批准文件； （2）建设用地规划许可证；

2、 （3）国有土地使用权批准文件； （4）拆迁计划和拆迁方案。（具体内容为：拆迁方式；拆 迁期限；还建方式及还建期限；拆迁补偿安置资金来源及预 算资金额度；产权明析、地点清楚的现安置用房证明；拆迁 范围；拆除房屋面积、产别、使用性质；住宅和非住宅户 数；监管资金使用计划）； （5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证 明。 1.申请房屋拆迁许可证 城乡规划管理部门 国土部门 国土部门 拆迁补偿 安置资金 证明获取 流程 房屋拆迁管理 部门 拆迁程序 金融机构拆迁单位 1.委托 2.专户存入足额安置资金 3.出具证明 2.审批和核发房屋拆迁许可证 拆迁程序 n 市、县人民政府房屋拆迁管理

3、部门应当自收到申请之日起3030日日内，对 申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。 n 审查机关应审查的内容主要包括： (1)城市房屋拆迁管理条例第7条规定的必备材料是否齐全; (2)拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致; (3)拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善; (4)拆迁期限是否合理; (5)拆迁计划是否可行; (6)拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房 屋采取何种保护措施; (7)拆迁范围内房屋的产权、产籍是否明确，对不明确的是否有妥善的 补偿安置方案(对产权、产籍不明确的，一般采取拍照、摄像并经过公 证保留证据的方式进行拆迁补偿

4、); (8)拆迁补偿安置资金是否落实、到位; (9)安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量 安全标准等。 3.发布拆迁公告 拆迁程序 n 拆迁公告拆迁公告 （1）定义定义：指的是 市、县人民政府房屋拆 迁管理部门因建设规划 需要或土地征收需要对 行政区内某个待拆迁区 域公告的文书，告知该 区域因规划需要被拆 迁。 （2）内容包括拆迁拆迁 人、拆迁范围、拆迁期人、拆迁范围、拆迁期 限，限，拆迁原因、拆迁目 的等事项。拆迁公告是 房屋拆迁管理部门公布 的告知性文件，是具有 法律效力的行政公文。 拆迁程序 n拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下 列活动： （1）新建

5、、扩建、改建房屋； （2）改变房屋和土地用途； （3）租赁房屋。 （4）以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续。 n房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部 门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期 限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限 的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过 1年。 3.发布拆迁公告 3.发布拆迁公告 拆迁程序 n作用作用 （1）通过发布房屋拆迁公告，保证被拆迁人在正常情况下 知晓拆迁地块的相关情况，依法维护合法权益。 （2）由于房屋拆迁所涉及的被拆迁人人数众多，需要在拆 迁范围内广为张贴，尽可能使每个被拆迁人知悉拆迁的

6、有关 项，从而使被拆迁人在拆迁之前做好拆迁的准备工作。 （3）让被拆迁人了解房屋拆迁的原因，任何单位和个人必 须服从于城市规划和城区改建的目的，从而使被拆迁人在规 定的搬迁期限内完成搬迁。 （4）使被拆迁人知道其在拆迁当中所享有的权利和承担的 义务。 4.签订协议 拆迁程序 n（1）拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条 例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置 地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆 迁补偿安置协议。 （2）房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿 安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 4.签订协议 拆迁程序 4.签订协议 拆迁程序

7、n补偿方式补偿方式 （1）货币补偿 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积 等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治 区、直辖市人民政府制定。 （2）房屋产权置换 实行房屋产权置换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿 方式的方法，计算被拆迁房屋的补偿金额和所置换房屋的价 格，结清产权置换的差价。 1.拆迁非公益事业房屋的附属物， 不作产权置换，由拆迁人给予货币 补偿。 2.拆迁公益事业用房的，拆迁人应 当依照有关法律、法规的规定和城 市规划的要求予以重建，或者给予 货币补偿。 4.签订协议 拆迁程序 n武汉市著名的评估公司武汉市著名的评估公司 单位名称单位名称 资质等

8、级资质等级 武汉国佳房地资产评估有限公司 一级 武汉博兴房地产评估有限责任公司 一级 湖北永业行房地产评估咨询有限公司 一级 武汉天马东湖房地产估价有限公司 一级 武汉国新房地产资产评估有限公司 一级 湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司 一级 湖北中信房地产土地估价有限公司 一级 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司武汉分公司 一级 (在汉分公司) 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司武汉分公司 一级 (在汉分公司) 北京百成首信房地产评估有限公司武汉分公司 一级 (在汉分公司) 4.签订协议 拆迁程序 评估出现争议 自收到估价报告之日起5日内，拆迁当事人可 以向原估价机构书面申请复核

9、估价，也可以另 行委托估价机构评估。 受托估价机构应当自收到委托申请之日10日内 出具估价报告。 原估价机构应当收到书面复核估价申请之日起 5日内给予答复。如果估价结果改变，应当重 新出具估价报告；如果估价结果没有改变的， 应当出具书面通知。 原估价机构 另行委托估价机构 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行 委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一 般意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出 具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在 地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定 专家委员会应当自受理申请之日起10日内，对申请鉴 定的估价报告的估价技术问题出具鉴定意见书。

10、估价 报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告 存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具 估价报告。 自动履行。 无争议 有争议 4.签订协议 拆迁程序 5.实施房屋拆迁 拆迁程序 n拆迁方式拆迁方式 （1）自行拆迁 自行拆迁是指由拆迁人自行实施的房屋拆迁，拆迁人自己对 被拆迁人进行拆迁安置和补偿。 （2）委托拆迁 拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。 委托拆迁应注意以下问题： 1.拆迁人必须与拆迁委托单位签订书面拆迁委托合同，并向 拆迁单位出具委托书。 2.拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委 托合同报房屋拆迁管理部门备案。 3.被委托的拆迁单位不得转让拆迁

11、业务。 4.房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。 5.实施房屋拆迁 拆迁程序 n拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限 内，实施房屋拆迁。 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前， 向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门 应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 n拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻 华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。 n实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项， 向公证机关办理证据保全。 申请房屋拆迁许可证 拆迁程序 发布拆迁公告 实施房屋拆迁 建设项目批准文件 建设用地规划许

12、可证 国有土地使用权批准文件 拆迁计划和拆迁方案 拆迁补偿安置资金证明 两种安置方式: 货币补偿 房屋产权置换 公告三要素： 拆迁人、拆迁范围、拆迁 期限 审批和核发房屋拆迁许可证 签订协议 成成 功功 武武 汉汉 新新 天天 地地 旧城改造-拆迁实际案例 区位及概述 拆迁及安置 改造成果 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 区位及概述 n “武汉天地”是由瑞安房地产有 限公司精心打造的，项目位于武汉市 汉口城区永清地块，东临长江，面向 风景如画的江滩公园，尽览长江二桥 江滩美景。 n 项目占地61万平方米，总建筑面 积约150万平方米（包括公共设施及 空间），总投资额约100亿元人民币 。该项

13、目的总体规划顾问为美国SOM 公司。 n “武汉天地”参照上海新天地项 目的发展模式，将打造成集住宅、办 公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多 功能设施的市中心综合发展项目。 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 区位及概述 瑞安模式： n立足于旧城改造； n专业与都市综合体； n精心于传承历史文脉； n先做环境（商业），再做地产； n各地“新天地”各具特色，不再 重复； n建成一处“新天地”，即成独一 无二的旅游经典景点。 “汉口天地”的建筑设计主笔是设计 大师本杰明.伍德，也是上海新天地的 设计师 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 拆迁及安置 n黄浦路永清片区旧城改造工程自2002年10月启动，在

14、有关部门的大 力支持下，该工程于2004年顺利完成。 n截止2003年4月10日，黄浦路永清片拆迁指挥部已签订拆迁协议 2587份，占拆迁总户数的77.5%，其中企事业单位67户，占英搬迁企 事业单位总数的85%，社会居民2520户，占应搬迁总户数的77%。市 土地中心筹集拨款34500万元拆迁经费（其中500万元为拆迁代办 费），已实际支付约33000万元。拆迁范围内已拆除房屋总建筑面积 15.6万平方米。 n对于当时未签订拆迁协议的拆迁户，该部分拆迁户大多是原中原村 的居民，不久就整体搬迁到二七星海花园。 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 拆迁及安置 永清片旧城改造模式： n变政府大包大揽

15、的固定拆迁模式为市场竞争等价有偿的新模式。变政府大包大揽的固定拆迁模式为市场竞争等价有偿的新模式。 永清片的旧城改造拆迁面积大，旧房多，前期资金投入量大，因此采取了政府统一规 划，统一筹备，统一供应方式实施旧城改造。即由市土地储备供应中心出资，拆迁工作全市土地储备供应中心出资，拆迁工作全 盘委托江岸区房地产公司盘委托江岸区房地产公司，确立企业法律地位，采用市场运作方式，严格按照条例和 办法操作，把政府部门从直接组织房拆迁，直接参与拆迁活动的具体事务中解脱出 来，变管理为服务，促进拆迁工作健康运转。 n变拆迁、安置分离为扶持四势群体、拓宽安置渠道。变拆迁、安置分离为扶持四势群体、拓宽安置渠道。

16、永清片 的拆迁户中，收入水平普遍低，下岗、低保 、残疾人员较多，为解决弱势群 体的安置问题，采取了以下措施： （1）房产交易部门组织了5300套每平方米1700元以下的房源，专门提供给被拆迁户选购 （当地的房屋货币补偿款在每平方米1700元左右），同时购房交易手续和房产登记手续费 减半征收。 （2）对因拆迁而失去经济来源的家庭，组织了专门的劳动就业洽谈会，为具备劳动能力的 被拆迁人提供就业岗位 （3）民政部门对确实无法投亲靠友，难以自行安置的孤寡老人，根据本人意愿和有关政 策，可以从现场直接安置到社会福利院，对无劳动能力、确属特困并符合低保条件的对 象，现场审批加入低保。 旧城改造-拆迁实际案

17、例武汉新天地 改造成果 建筑形态建筑形态 “武汉新天地”的建筑设计师本杰明.伍德先生，将项目内的九幢历 史建筑进行改造和修缮 整体的风格是新旧结合，主要为不超过3层的砖砌筑低矮建筑。建 筑外表保留了当年的砖墙、屋瓦 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 改造成果 建筑形态建筑形态 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 改造成果 建筑形态建筑形态 新旧结合的建筑形象 旧城改造-拆迁实际案例武汉新天地 改造成果 街道感的营造街道感的营造 “武汉新天地” 室外林荫小路街道感的营造，给人耳目一新，清新爽朗的感觉 ，漫步其中，就如走在另一片天地，却又并不陌生，似曾相识。 整个项目的街道感通过小品景观，绿化，地铺

18、，喷水池，街灯，艺术品，遮 阳顶棚，休闲座椅来体现。 失 败 花花 楼楼 街街 旧城改造-拆迁实际案例 项目概况 拆迁情况 造成原因 解决方案 旧城改造-拆迁实际案例花楼街 项目概况 n花楼街片位于武汉市江汉区东南角，东至交通巷，与江汉路商业步行街 毗邻，北靠花楼街，和武汉佳丽广场相对，处于武汉市旧城保护核圈 内，是武汉市著名的历史街区。 n据地方史志记载，武汉市1949年尚存的208条里分中，共有房屋3294 栋，而花楼街就有800栋。此街片的主要街道花楼街，全长1100 m， 宽约6 m，因紧靠租界区，民国时期已是远近文明的商业街市，在武汉的 近代史中享有较高的知名度。 n由于多种原因，花

19、楼街片现状建筑大多年久失修并成为危房，居民的生 活环境质量极差。随着中山大道与江汉路商业步行街的相继改造，该地 块的环境与整体城市面貌极不相称，2003年被列为武汉市新一轮大规模 老城改造的首批项目之一。 旧城改造-拆迁实际案例花楼街 拆迁情况 n2005年5月，李嘉诚进军江城，以16.23亿元，大约为不到 800万元每亩，楼面地价3170元/平米，拍得花楼街南片两块 商业地块的使用权，欲打造汉口的“东方新天地”。 n2005年9月，花楼街南片的拆迁正式启动，拆迁分两个地 块，分别由香港和记黄埔(李嘉诚旗下公司)、武汉世纪华宇 公司开发。拆迁面积超过32万平方米，涉及居民5008户。 n2007年10月，拆迁任务已经完成了的，只有华宇负责拆迁 的1100多户，而和黄负责的近4000户还没有开始拆迁工作， 市政府、和黄方面和花楼街