交通设施商铺.doc

1、交通设施商铺?交通设施内部商铺的特点(1) 规模特点交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正有关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直截了当阻碍。个 案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺要紧用做餐饮、咖啡 厅、便利店，小型商铺要紧用做专卖店、快餐店、书店等。以北京首都国际机场为例，依靠庞大的客户流，北京首都国际机场出港前厅的几个商铺的面积在 80-200平方米之间，要紧有咖啡厅、便利店；出 港后厅的商铺包括较大规模的便利店、中餐厅，以及规模较小的专卖店，便 利店的面积较大的200平方米左右，较小的80平方米左右，中餐厅的面积 较大，大约500平方米。

2、这些商铺成为服务于宽敞乘客的重要商业设施。(2) 规划设计特点交通设施的规划设计从属于交通设施要紧功能的规划设计。规划设计第一考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流要紧活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提升商铺的 可视性 ，提升商铺的价 值。（3）运营特点交通设施内部商铺要紧的服务对象是各类乘客， 乘客的需求引导商铺的 运营方向：乘客差不多的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的要紧市场基础； 乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的要紧市场基础； 乘客打发时刻的需 求是从事书刊经营的书店的要紧市场前提以上内容体现了交

3、通设施商 铺的差不多运营特点。（4）商铺特点 商铺的形式交通设施内部商铺要紧是铺位形式，较少铺面形式。 投资回收形式交通设施内部商铺要紧的投资形式是出租经营， 比较少采取出售经营的 方式。要紧缘故在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设 施的专门小的部分， 交通设施的运营商进行商铺开发的目的要紧是为了保证 功能配套的完整性。? 交通设施外部商铺的特点1）规模特点交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定， 机场外部商 铺的规模要比内部商铺的规模小； 火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规 模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不行确定，除交通条件以外，其 他因素也会发生阻碍。

4、交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模 200 平方米左右的便利店外， 各类规模在 100 平方米左右的餐饮设施数量 专门多。（2）规划设计特点交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，因此 缺乏统一的规划设计，唯独共同的地点确实是：都最大化其 可视性 。（3）运营特点交通设施外部商铺要紧的经营业态包括： 便利店、餐饮设施、 书报厅等。 其中便利店要紧以经营一般食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服 装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、 杂志等是乘客普遍喜爱用来消遣的商品。 以上三大类经营业态完全体现了交 通设施乘客的

5、需求特点。（4）商铺特点 商铺的形式交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形 式关于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其 可视性 价值可想而知，因此 交通设施，专门是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。 投资回收形式交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。 采取出租方 式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金； 采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺 出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情形。? 投资策略交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的要紧内容， 价值升值空间有 限，如果商铺售价较高， 租金收益率低于

6、 10-12%，建议商铺投资者采取慎重 态度。交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合： 交 通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的 进展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商 铺租金收益率不低于 10%，能够考虑投资。道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合， 鉴 于都市再开发的缘故，查找价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺 投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益 率只要不低于 10%，就可考虑投资选择。? 道路两侧商铺的特点 1）规模特点道路两侧商铺的规模没有固定特点，

7、换言之，其规模大小没有统一性， 大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。（2）规划设计特点道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，因此，个性化是不能够违 抗商业规律的。（3）运营特点道路两侧商铺的经营业态要紧有餐饮设施、美容美发、专卖店、一般服 装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、 银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态关于我们来讲 最熟悉只是了，它们和我们的生活紧密联系在一起。（4）商铺特点 商铺的形式道路两侧商铺的形式要紧是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。 投资回收形式目前国内道路两侧商铺的投资回收形式要紧是出租的方式， 产权单位或 产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，专门少有新购买商铺的业主，更值 得提出的是有许多商铺是在政府大规模的市政建设过程中