[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题37

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题37土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题37土地估价实务模拟题37一、单项选择题每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。问题:1. 决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价的因素是 。A.宗地基础设施条件B.宗地临街状况C.土地使用年限D.城市规划限制答案:C问题:2. 不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为 价格。A.所有权B.使用权C.抵押权D.转让权答案:D问题:3. 影响地价的主要方面是 。A.土地价值B.地产需求C.生产成本D.相关政策答案:B问题:4.

2、 地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。A.申报B.楼面C.公告(示)D.基准答案:C问题:5. 下列不属于土地分等资料收集与调查的是 资料的收集与调查。A.区域基础设施B.分等基本C.城镇区位D.区域土地供应潜力答案:A问题:6. 与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于 因素。A.城镇区位B.城镇集聚规模C.区域经济发展水平D.区域土地供应潜力答案:B问题:7. 涉及指数方式的因子指标计算不包括 指数计算。A.位序标准化或极值标准化方式的B.区域经济发展水平涉及的有关因子C.城镇对外辐射能力D.城镇交通条件答案:A问题:8. 通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土

3、地因素以 、区域经济发展水平为主。A.城镇区位B.城镇基础设施C.区域综合服务能力D.城镇集聚规模答案:D问题:9. 用 确定货运总量和客运总量的权重，加权计算城镇对外辐射能力指数。A.德尔菲测定法或总分频率曲线法B.层次分析法或因素成对比较法C.德尔菲测定法或因素成对比较法D.德尔菲测定法或层次分析法答案:C问题:10. 下列不属于农用地分等定级原则的是 原则。A.综合分析B.整体控制C.主导因素D.土地收益差异答案:B问题:11. 计算房地纯收益的公式为 。A.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费B.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金C.房地纯收益

4、=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费D.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金答案:A问题:12. 依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的 计。A.2%7%B.2%5%C.3%7%D.3%6%答案:B问题:13. 下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是 。A.土地级别或均质区域划分图的绘制B.地价样点图编制C.基准地价图的编制D.土地利用现状图的编制答案:D问题:14. 城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括 。A.技术成果B.技术路线选择C.技术程序D.估价成果答案:A问题:15. 成果验收报告的主要内容没有 。A.各项成果检查量、合格率及与标准的比较B.

5、对成果应用的批评建议C.对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论D.存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见答案:B问题:16. 下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是 。A.以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价B.以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价D.以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价答案:C问题:17. 目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用 的方法评估而得出的。A.分等估价B.定级估价C.分等定

6、级D.基准估价答案:B问题:18. 为我国土地出让、税收乃至地产市场的建立提供了基础。A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.成交地价答案:A问题:19. 地产市场的核心是 。A.基准地价B.地价C.土地使用价值D.土地收益答案:B问题:20. 我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括 。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.剩余法答案:D问题:21. 权属调查的主要内容不包括 的调查。A.宗地位置B.使用者情况C.界线D.权属状况答案:B问题:22. 不动产价格关系到不动产所有权和使用权在 上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A.价值B.使用价值C.货币D.经济答案:D问题:

7、23. 在我国， 是决定供应的主要因素。A.自然供给B.社会需求C.政府的经济扶持D.政府的计划和规划答案:D问题:24. 决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。A.收入的高低B.人口密度的分布C.消费结构D.消费习惯答案:A问题:25. 下列说法错误的是 。A.一般来说，地势高的土地价格高于地势低的土地价格B.面积较大的土地价格一定高于面积狭小的土地的价格C.地质条件与土地的承载力密切相关D.地质条件的好坏直接影响地基处理费用的高低答案:B问题:26. 不动产可行性研究的必要内容，具体不包括 。A.项目概况B.风险分析C.财务评价D.成本估算答案:D问题:27. 营销分析是建立在对

8、的基础上的，包括对竞争对手的分析。A.市场深刻理解B.市场绝对熟悉C.市场独特见解D.市场足够了解答案:A问题:28. 定性研究的优点不包括 。A.成本低B.速度快C.效果好D.说服力强答案:D问题:29. 定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备 的基础数据。A.定性研究B.定量研究C.经济数学D.数理统计答案:A问题:30. 全国社会经济统计指标，不包括 指标。A.总量B.结构C.房产D.动态答案:C二、多项选择题每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。问题:1. 我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有 等权利。A.转让B.出租C.抵押D.

9、出卖E.投资 A B C D E答案:ABC问题:2. 土地制度包括 。A.土地所有制B.土地出租制C.土地收益制D.土地买卖制E.土地使用制 A B C D E答案:AE问题:3. 影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括 。A.繁华程度B.公园与绿地C.交通状况或通达程度D.人口密度E.基础设施和公用设施的完备程度 A B C D E答案:ACDE问题:4. 影响地价的交通条件主要有 。A.区域交通类型B.区域交通管制C.道路状况D.区域土地利用性质E.区域的车流量 A B C D E答案:AC问题:5. 城镇土地分等中的城镇区位因素包括 。A.城镇非产业规模B.交通口位C.金融状况D.

10、政策法规E.城镇对外辐射能力 A B C D E答案:BE问题:6. 一般来说影响商业企业利润的因素有 。A.土地等级B.占用土地面积C.资金量D.劳动投入量E.土地肥沃程度 A B C D E答案:ABC问题:7. 以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是 。A.以道路、沟渠或其他明显地物为界B.在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段D.人流量、位置不能作为划分区段的依据E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等 A B C D E答案:ABCE问题:8. 下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经

11、济资料的有 。A.农业生产实测资料B.农业区划资料C.土壤普查资料D.农业统计资料E.样点土地利用条件 A B C D E答案:BCD问题:9. 影响土地位置优劣的因素主要有 。A.交通条件B.基础设施C.生活环境D.土地潜力E.人口分布 A B C D E答案:ABC问题:10. 基准地价评估所用数据以现实土地的 为主。A.收益B.租金C.潜力D.地价E.取得费 A B C D E答案:ABD问题:11. 地价体系中地价种类的多少，取决于 。A.土地制度B.地价的作用C.土地的等级D.土地市场状况E.政府管理土地的需要 A B C D E答案:ABDE问题:12. 在我国， 属于宗地地价。A

12、.基准地价B.标定地价C.申报地价D.出让底价E.市场交易价 A B C D E答案:BDE问题:13. 效用以及其他特定形式的效用，对不动产价值具有重大影响。A.面积B.设计C.区位D.环境E.经济 A B C D E答案:ABC问题:14. 以及其他在所有权上的限制，可增加或降低不动产效益与价值。A.环保法规B.使用分区规则C.行政区域规则D.使用设计规则E.契约限制 A B C D E答案:ABE问题:15. 非公开的市场价值包括 。A.不动产的租赁价格B.不动产的抵押价值C.征用拆迁补偿价格D.不动产的征用价值E.不动产的投资价值 A B C D E答案:ABD问题:16. 按照年金的

13、支付时间和支付金额是否确定，年金可分为 年金。A.确定B.风险C.定期D.永续E.不定期 A B C D E答案:AB问题:17. 分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把 作为基础的研究工作，每隔一年或半年进行一次。A.地区经济分析B.多种用途比较C.供求分析D.营销建议E.社会因素分析 A B C D E答案:AC问题:18. 不动产项目市场分析通常包括 分析。A.营销B.回报率C.供求D.竞争对手E.消费者 A B C D E答案:DE问题:19. 农用地定级方法有 。A.因素法B.修正法C.样地法D.权重法E.剩余法 A B C D E答案:ABC问题:20. 选择定级因素的

14、原则包括 原则。A.主导因素B.差异性C.最有效使用D.绝对稳定性E.可行性 A B C D E答案:ABE三、情景分析题每小题有A、B、C、D4个备选项。其中，5155至少有1个符合题意。5660只有1个符合题意。 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拔土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所

15、使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.03.5。回答5155小题的问题。 1. 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，包括 补偿。A.房屋B.土地C.收益D.住房 A B C D答案:AB2. 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括 。A.收益还原法B.路线价估价法C.市场比较法D.基准地价系数修正法 A B C D

16、答案:ACD3. 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应将其用途设定为 。A.工业B.商业C.市政公用D.金融业 A B C D答案:B4. 该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括 。A.招标B.划拨C.挂牌D.拍卖 A B C D答案:ACD5. 当采用剩余法进行评估时，应收集的资料有 。A.开发后的不动产市场售价B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用C.待估宗地所在土地级别D.土地还原率、年贷款利率等参数 A B C D答案:ABD 某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设

17、一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/m2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0 -4 A4 抵押 文具商

18、店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点；2008年7月至2009年10月间，平均每月比20

19、06年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6%。回答5660小题的问题。 6. 根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为 万元。A.282.9B.308.6C.265.8D.288.4答案:A7. 按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为 m2。A.687.83B.654.67C.666.67D.676.83答案:C8. 该商场第一层再出租时，测算其所占用土地的单位土地面积的市场年租金为 元/m2。A.290.20B.325.60C.285.60D.310.30答案:A9. 采用市场比较法评估求得的

20、土地价格，通常称之为 价格。A.积算B.比准C.交易D.参考答案:B10. 建筑物的耐用年限有 耐用年限之分。A.主体建筑耐用年限和附属建筑B.物理耐用年限和经济C.经济耐用年限和会计D.自然耐用年限和经济答案:D四、计算题答案要求分别列出基本方法、解题思路、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位。计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为万元。问题:1. 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中13层为商场，建筑面积为4000m2；410层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让

21、地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2日)(m2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元/(m2日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m2日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/(m2日)(可出租面积占建筑面积的70 %)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积

22、)，年保险费为重置价的2，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。 答案:1解题思路 先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。 2解题步骤 第一步：计算大厦房地年总收益 商场年总收益=5.0元/(m2日)4000m275%(1-5%)365日=520.125万元 写字楼年总收益=4.0元/(m2日)7500m270%(1-20%)365日=613.2万元 房地年总收益=(520.

23、125+613.2)万元=1133.325万元 第二步：计算房地出租年总费用 年总管理费=1133.325万元5%=56.67万元 年总维修费=3000元/m2(4000+7500)m28%=276万元 年总税费=30元/m2(4000+7500)m2=34.5万元 年保险费=3000元/m2(4000+7500)m22=6.9万元 年折旧费=3000元/m2(4000+7500)m2/48=71.875万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元 第三步：计算房地年纯收益 纯收益=(1133.325-445.945)万元=687.38万元 第

24、四步：计算目前房地产总价值 总价值=a/r1-l/(1+r)n 其中，a为纯收益687.38万元 r为综合还原率9% n为房地产收益年限(50-5)年=45年 总价值=687.38万元/9%1-1/(1+9%)45=7479.52万元 第五步：计算大厦房产现值 重置价格=3000元/m2(4000+7500)m2=3450万元 房产现值=3450万元-71.875万元3=3234.375万元 第六步：计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元 单位地价=4245.145万元/2875m2=14765.7元/m2 问

25、题:2. 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下： (1)该大楼13层为商场，建筑面积为3000m2，415层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率

26、分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 答案:1解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积容积率=5000m23=15000m2 商场建筑面积=3000m2 办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2 商场年出租收入=300元/(月m2)3000m212月90% =9720000元=972万元 办公楼年出租收入=150元/m212000m21280%=17280000元=1728万元 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金10%=2700万元10%=270万元 年维修费