[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟7

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟7房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟7房地产开发经营与管理模拟7一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 以下物业类型，属于经营性物业的有 。 别墅；写字楼；购物中心；仓储用房；高尔夫球场：酒店；出租商住房 A.B.C.D.答案:C问题:2. 下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 。A.通货膨胀风险B.周期风险C.比较风险D.变现风险答案:C问题:3. 关于房地产投资特性的说法正确的是 。A.所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。B.房地产的自然寿命比经

2、济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。C.对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。D.世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。答案:B问题:4. 是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。A.房地产产品结构B.房地产供求结构C.房地产投资结构D.房地产总量结构答案:B问题:5. 某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为1

3、6%，按月复利计息，问向 贷款较经济。A.甲银行B.乙银行C.甲乙同样D.无法比较答案:A问题:6. 以下不属于房地产市场专业顾问的有 。A.建筑师B.精算师C.工程师D.律师答案:B问题:7. ，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A.商品市场B.生产要素市场C.服务市场D.潜在市场答案:C问题:8. 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为 。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量答案:A问题:9. 某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地

4、产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为 。A.6%B.8.4%C.11%D.15%答案:B提示：R=4%+0.4(15%-4%)问题:10. 现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于 元。A.605B.600C.650D.550答案:A问题:11. 是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。A.经营成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资答案:C问题:12. 是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。A.投资回收B.投资效益C.投资收益D.投资回报答案:D问题:13

5、. 中国房地产市场的发展急需扩展房地产 渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A.间接融资B.直接融资C.基金融资D.债券融资答案:A问题:14. 风险分析常用的比较成熟的方法是 。A.概率分析B.期望值分析C.平衡分析D.敏感性分析答案:A问题:15. 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是 。A.3.75%B.7.5%C.15%D.15.87%答案:D问题:16. 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和 。A.估算报表B.损益表C.辅助报表D.资产负债表答案:C问题:17. 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还

6、款来源是 。A.政府的财政收入B.土地出让收入C.土地储备所获得的利润D.土地受让方的投资答案:B问题:18. 利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率 时，会引起债权组合价值的相对下降。A.上升B.下降C.不变D.无法判断答案:A问题:19. 关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是 。A.(P/A，i，n)B.(A/P，i，n)C.(A/F，i，n)D.(F/A，i，n)答案:B问题:20. 以下关于零售商业物业租金的描述错误的是 。A.零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用B.零售商业物业基础租金又称为最低租

7、金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入C.零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金D.百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付答案:B问题:21. 房地产开发投资企业所得税税率一般为 。A.30%B.32%C.33%D.18%答案:C问题:22. 对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本 左右的融资贷款。A.70%B.80%C.90%D.60%答案:C问题:23. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是 。A.房屋出租B.房地产抵押C.土地使用权出让D.土地使用权转让答案:C问

8、题:24. 下列说法不正确的是 。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%答案:A提示：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该人于2。问题:25. 从房地产投资的角度说，风险是指 。A.房地产投资结果的好坏程度B.获取预期投资收益的可能性大小C.房地产投资项目激烈竞争程度D.房地产开发程度

9、答案:B问题:26. 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要存 内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A.10日B.15日C.1个月D.2个月答案:C问题:27. 的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A.市级购物中心B.区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店答案:A问题:28. 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的 。A.20%B.30%C.50%D.60%答案:C问题:29. 在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列 调查。A.消费者类别B.消费者社会阶层分布C.消费者购买能力D.消费者购买

10、习惯答案:B问题:30. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为 。A.4.7%B.7%C.11%D.14%答案:C8-0.6)/20100%=11%问题:31. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于 的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.组合投资管理答案:D问题:32. 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户

11、的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时 万元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4答案:B提示：15+(180-150)3%=15.9万元问题:33. 某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是 。A.18%B.25%C.30%D.50%答案:A问题:34. 关于融资成本，下列说法不正确的是 。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务

12、融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费答案:D问题:35. 国际货币基金组织就是使用 这种“投资”定义统计国际收支平衡。A.以资产为基础B.以企业为基础C.以交易为基础D.以价值为基础答案:C提示：以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。二、多项选择题(每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题

13、意的答案。)问题:1. 工程项目管理的基本职能是计划、 。A.组织B.决策C.控制D.协调E.反馈 A B C D E答案:ACD问题:2. 从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为 。A.土地B.建成后的物业C.在建工程D.地下设施E.商用物业 A B C D E答案:ABC问题:3. 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是 。A.支付土地出让金的贷款B.支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C.用于土地储备的贷款D.项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E.住房抵押贷款 A B C D E答案:BD问题:4. 房地产开发项目的主要不确定因素有 。A

14、.土地费用B.建安工程费用C.运营费用D.空置率E.容积率 A B C D E答案:ABE问题:5. 在进行供给分析时，主要的内容有： 。A.分析规划和建设中的主要房地产开发项目B.调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给C.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D.分析房地产市场的商业周期循环运动情况E.分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 A B C D E答案:BCDE提示：A是需求分析内容。问题:6. 下列关于企业利润的公式中，正确的是 。A.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加B.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C.税前

15、利润=经营利润+营业外收支净额D.期间费用+管理费用+销售费用E.可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润) A B C D E答案:BC问题:7. 敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即 。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最客观的预测值E.最原始预测值 A B C D E答案:ABC问题:8. 项目竣工档案中的技术资料的内容包括 。A.前期工程资料B.土建资料C.安装方面的资料D.设计文件E.竣工图 A B C D E答案:ABC问题:9. 个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请

16、贷款的行为。个人住房抵押贷款包括 。A.按揭贷款B.商用房地产抵押贷款C.商业性住房抵押贷款D.政策性住房抵押贷款E.个人置业抵押贷款 A B C D E答案:CD问题:10. 在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是 。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判E.确定质量控制的对象 A B C D E答案:ABCD问题:11. 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括 ，且这些数字构成了物业管理的量化目

17、标。A.详细的预期收益估算B.允许的空置率C.经营费用D.物业管理费E.预期利润 A B C D E答案:ABC问题:12. 金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有 。A.客户评价B.项目评估C.担保方式评价D.贷款综合评价E.贷款金额 A B C D E答案:ABCD问题:13. 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有 。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修 A B C D E答案:ABC问题:14. 银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到 因素。A.抵押物的流动性B.贷款期限的长短C.通货膨

18、胀的预期D.贷款企业的信用等级E.所处的市场条件 A B C D E答案:ABCE提示：还要考虑到抵押物价值取得的情况。问题:15. 写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考 确定。A.消费价格指数B.商业零售价格指数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.中房价格指数 A B C D E答案:AB三、判断题问题:1. 通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统性风险依然存在。答案:A问题:2. 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。答案:B问题:3. 在置业投资中，最高运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收入越高，项目

19、抵抗风险的能力越弱。答案:B提示：最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。问题:4. 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。答案:B提示：市场预测量应该保持在市场最低量和市场潜量之间。问题:5. 收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税。答案:A问题:6. 当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。答案:A问题:7. 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。答案:B提示：最低租售价格与预测租售价格之

20、间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。问题:8. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。答案:A问题:9. 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。答案:A问题:10. 当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。答案:B提示：当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式为“净租”。问题:11. 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。答案:B提示：科学的土地供应计划应与总体规划协调应有足够的弹性，能够对市场信号作出

21、灵敏的反应。问题:12. 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践上看，财务评价的方法已经比较成熟。答案:A问题:13. 在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。答案:B提示：运用贷款可以：增加开发能力；增加自有资金收益力：当贷款利率高于投资收益率时开发商还可增加开发能力。问题:14. 房地产本身产生收益，在其使用过程中也产生收益。答案:B问题:15. 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。答案:B四、计算题(要求列出算式，计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后3位)问题:1. 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?答案:240万元；267万元 提示：P=1000万元，n=8，i=12%/4