物业办工作总结下一步工作计划

1、物业办工作总结及下一步工作计划按照局领导的工作安排，我于 2018 年 3 月负责物业办 管理工作。物业办之前的工作职责主要是负责我县日常的 物业活动管理及物业服务企业资质管理工作， 2017 年的工 作主要是解决开发商、物业公司和业主之间的矛盾纠纷。随着新的辽宁省物业管理条例于 2018 年 2 月 1 日起开始施行，条例重新明确了物业活动管理的责任主体 （物业活动管理的主体为街道办事处或者乡镇人民政 府）；同时取消了物业主管部门对物业服务企业的资质认 定，不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更 换、补证。经请示局领导，征求市物业管理科的意见后， 重新制定了物业办的工作职责，便于下一

2、步开展工作。现 将近期工作总结如下：一、明确物业办工作职责（一）建立物业管理区域档案。 物业管理区域档案应载 明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总积、专 有部分数量、共有部分主要情况、建设单位及其他需载明 的事项。（二）组织专业经营单位进行验收。 建设单位在组织竣 工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营 单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设 备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单 位应当接收。已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交 专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专 业经营单位按照国家有关规定进行验收。（三）小区业主委员会备案。 业

3、主委员会应当自选举之 日起 30 日内，持下列资料到县物业行政主管部门办理备 案：1、业主大会成立和业主委员会选举决议2、管理规约3、业主大会议事规则4、业主委员会主任、副主任及其他成员名单5、符合备案的，县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明（业主委员会任期 内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起 三十日内将变更内容报告备案部门）。（四）物业服务企业备案。 住宅前期物业服务企业应当 通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平米的，经 县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。物业 服务企业应当自新建物业交接后三十日内，持下列文件向 县物业行政主管部门办

4、理备案：1、前期物业服务合同2、临时管理约定3、物业承接查验协议4、建设单位移交资料清单5、查验记录6、交接记录7、其他与承接查验有关的文件（五）建立物业服务企业服务标准、质量考核和信用评 价体系。 定期组织对其进行考核，听取业主、业主委员会 和居（村）民委员会的评价意见，并将考核结果向社会公 布。（六）住宅专项资金的收缴及监督管理。 业主大会成 立前，住宅专项维修资金由物业行政主管部门代行管理。 业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者 代行管理。选择自行管理的，应当在银行设立住宅专项维 修资金专户，接受物业行政主管部门的监督。二、加强学习，认真贯彻执行物业相关法律法规 认真学习新

5、的辽宁省物业管理条例，维修资金管理办 法等一系列的法律法规。三、按照物业属地管理的原则，重新划分物业管理权限国王花园小区、兴隆尚品小区、天富御静园小区、丰 慧佳苑小区目前已纳入到华新社区，华新社区是双塔区龙山街道成立机构，按照辽宁省物业管理条例的规定，以上 几个小区的物业管理权限应在双塔区的龙山街道。四、配合柳城街道和社区做好祥泰居成立业主委员会 工作目前祥泰居业主委员会筹备会议已召开，并进入公式 阶段。五、整合我县住宅小区物业服务企业，统一管理。目前我县有物业公司 16 个，管理 21 个住宅小区 （华恒 4 个项目一个物业公司、金园 2 个项目一个公司、 巴黎庄园 2 个项目一个公司）。其

6、中新柳城小区、鑫合怡 园小区、祥泰居小区、柳城家园小区已纳入到柳城社区管 理。剩余小区目前都是有个别业主入住，但数量很少。六、制定朝阳县住宅前期物业服务收费管理办法我局与县物价局按照朝阳市住宅前期物业服务收费管理办法的文件精神，制定了朝阳县住宅前期物业服 务收费管理办法，该办法明确了住宅前期物业服务收费 项目、标准。同时制定了住宅前期物业服务等级评定办法 和指导标准。七、在亚峰局长的协调下，和不动产登记管理中心达 成协议，在不动产中心安装新系统的时候把维修资金的系 统也安装上，在不动产中心设立一个维修资金收费窗口的 同时进行数据的录入。八、继续做好住宅维修资金的收缴工作和专项资金账 户管理自

7、2013 年我县开始收缴住宅维修资金， 2013 年至 2018 年共收缴住宅维修资金 2785 万元，利息 928373 元。九、分别和民政、规划部门进行沟通，完成了县人大关于加强社区配套用房建设管理的意见的提案答复。十、解决了一些业主和物业公司之间的矛盾和纠纷虽然按照物业管理条例的规定，业主与物业公司的矛盾、纠纷的管理主体是街道，但有业主到物业办反映的问 题物业办能协调解决的也都帮业主去协调了（鑫合怡园车 位问题、祥泰居业主委员会成员问题等）。目前遇到的问题及建议1 、住宅建设项目在竣工验收时，物业办也参加，这样对 建设单位、物业服务企业等信息能第一时间掌握。2 、各乡镇的住宅小区该怎样管

8、理，如西营子福安家园、东大屯圣德新村（以后各乡镇住宅小区会更多），街道社 区怎么样划分。之前和亚峰局长就这个问题进行了沟通， 亚峰局长的意见是朝阳县辖区内的住宅小区物业办都应统 一管理。3 、维修资金系统一直装不上，原有的旧系统里的数据不 能移植，新的信息又不能录入，因此现在一直都是手开 票。由于票据数量太多，在没有系统的情况下查阅数据也 很困难，要一本一本的票据去找（不动产中心说给安但一 直没有准确时间）。4、目前我县的住宅维修资金都是开发商在交房的时候 直接从业主那收取，现在普遍存在开发商不及时上缴或者 根本不缴的情况，要不就等到需要办理备案的时候把需要 备案的（如住宅、网点）的维修资金上

9、缴，不办理备案手 续的（仓房、车库、阁楼等）就不上缴。已陆续有业主到 住建局反映开发商在收完维修资金后不把维修资金上缴到 专有账户的情况。因此，建议开发商在办理商品房预售许 可手续时将业主交纳的首期维修资金上缴到专户管理（市 维修资金管理办公室就是采取这样的做法）；或者由开发 商垫付所要办理预售许可手续项目的维修资金，由物业办 出具交纳维修资金专用收据，在其他手续齐全的同时持维 修资金专用收据办理商品房预售许可。5、目前我县入住的几个小区只有祥泰居完成了竣工验 收，其他小区由于种种原因一直没做（个别住宅小区业主 入住已有 5 年以上）。在过一年两年没做竣工验收的小区 住宅如发生质量或其他问题需要动用维修资金怎么办？同 意使用维修资金，不符合法律程序（没做竣工验收就无法 判断住宅小区的保修期，保修期从竣工验收合格之日起开 始）；不同意使用，业主投诉维修资金主管部门监管不严（开发商交房时已收取业主维修资金但没上缴到维修资金 专户），业主必然要讨个说法。建议尽快对我县各个住宅 小区项目进行竣工验收。下一步工作1、以下发朝阳县住宅前期物业收费管理办法为契 机，尽快和物业公司对接。2、做好物业服务企业备案，形成物业服务企业档案管 理