花园洋房专题研究

1、花园洋房花园洋房（情景花园洋房）（情景花园洋房）专题研究专题研究 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 花园洋房的起源花园洋房的起源 p中国的花园洋房源于上海，自世纪中期 起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专 属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织是西洋文明和生活方式与中国文化交织 的产物的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅， 而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社 会的生活方式。 p然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和 当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”， 更可说是是进步。花园洋房把别墅的一些生 活形态做了四到五层的小楼里。 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 马勒别墅马勒别墅 白

2、公馆白公馆 p 狭义的花园洋房狭义的花园洋房就是Garden Villa（花园别墅）， 也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼， 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼） 的Town House，户型较大，居住舒适程度高。 当代花园洋房的概念当代花园洋房的概念 p 广义的花园洋房广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅 和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建 筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中 西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率 比较高

3、，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。 一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 我们这里所研究的，是广义上的花园洋房。 “ “花园花园” 从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院 等等。 从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的 入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。 “洋房洋房” 更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到

4、造型立面、 从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计 以及装饰细部等。 这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。 花园洋房的要素花园洋房的要素 真正的花园洋房是真正的花园洋房是“户户带花园户户带花园”的，不仅强调公共景观，的，不仅强调公共景观， 还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一 户花园洋房的私有景观。户花园洋房的私有景观。 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 p 花园洋房属低层低密住宅，1.0左右， 户户拥有花园户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、 英国乡村式、西班牙式、中西混合式。 p 绿化

5、率较高，强调景观均好强调景观均好，注重中 央景观、组团景观与自家景观的有效结合。 p 强调开放式生活方式开放式生活方式。如空中花园、 露台等的运用。 p 目标消费者定位为中高收入人群。 花园洋房的特点花园洋房的特点 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 花园洋房花园洋房VS别墅别墅 市场定位市场定位 别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群高收入人群； 而花园洋房所定位的客群是中产阶级中产阶级，而且具有一定文化品位。 可替代性可替代性 别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身 份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性无可替代性； 而花园洋

6、房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质同质 性稍强性稍强。 景观环境景观环境 花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性具备对周边景观环境的依赖性。 价格和位置价格和位置 从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅花园洋房的价格低于同地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息浓郁的邻里气息以及较别墅更更 接近市中心的位置接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里 之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 花

7、园洋房花园洋房VS多层多层 花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的 升级产品。 花园洋房的优点花园洋房的优点 p一般一层只有两户，居住密度相对多层要低； p外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化； p花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园， 其他楼层赠送露台，景观性更好 花园洋房的缺点花园洋房的缺点 p由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大 p层数一般在四五层，容积率做不高，一般在0.81.0之间（对于开发商而言） p户均面积较大，总价较高 花园洋房概念与特点花园洋房概念与特点 本质

8、区别：花园洋房能提供住户与外本质区别：花园洋房能提供住户与外 界接触和与自然交流更大的空间，创界接触和与自然交流更大的空间，创 造了一种新的城市生活状态造了一种新的城市生活状态 情景花园洋房的诞生情景花园洋房的诞生 以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且于2002年申请了专利。 如何实现“情景”？就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间，增加邻里的沟通，改善 社区的邻里氛围，实现“情景”。 专利产品专利产品“情景花园洋房情景花园洋房” 情景花园洋房的诞生情景花园洋房的诞生 专利产品专利产品层层退台层层退台 花园露台花园露台 私家花园私家花园空中花园空中花园 观景露台

9、观景露台 情景花园洋房的诞生情景花园洋房的诞生 “情景花园洋房情景花园洋房”产品特征产品特征 p 每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界 情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的户内自有的 情景花园和景观露台情景花园和景观露台。 p 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结 构，一层单元前面形成半围合的情景花园。 p 二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的 景观露台。 p 三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景 观露台。 p 公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设 有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的 景观露台。 p 四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台， 形成四层半的景观露台。 p

10、四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。 p 露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 院院底层的私家小院 错错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感 退退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与 室外空间的接触面 露露更多的室内空间暴露给自然 一层拥有一层拥有 私家花园私家花园 二层二层“退退”一层一层 书房形成露台书房形成露台 “退退”客厅面客厅面 积形成露台积形成露台 “静静” 卧室卧室/ /书房书房 “动动” 客厅餐厅客厅餐厅/ / 活动活动 转角飘窗，转角飘窗， 增大观景面增大观景面 客厅与观景露客厅与观景露 台相

11、连，室内台相连，室内 外空间相错外空间相错 一层一层 二层二层三层三层 四层四层 花园洋房户型基本形态四要素花园洋房户型基本形态四要素 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 花园洋房户型的发展演变花园洋房户型的发展演变 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 形态功能形态功能 舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。 退台方式退台方式 室内空间室内空间 退台方式新颖多变成都万科金色家园 南北露台交错退台无锡万科东郡 地下空间的利用金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧金地格林郡 顶层三跃层复式苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房上海万科白马花园 面宽放大成都万科金

12、色家园 室内两步错层亿城天筑 三错跃空间复地别院 底层和顶层附加值增高底层和顶层附加值增高（金地格林郡）（金地格林郡） 一层带地下室，顶层复式； 底层私家停车场，赠送储藏室； 一层、二层、三层独立入户； 顶层复式私密性高。 三层三层 两层两层一层一层/ /地下室地下室 四层四层/ /五层复式五层复式 162162平方米平方米 专供本栋的停车专供本栋的停车 位，每户赠送的位，每户赠送的 储藏室储藏室 挑空挑空 下沉下沉 客厅客厅 下沉下沉 庭院庭院 南露台南露台 侧露台侧露台 顶层主卧区域顶层主卧区域 卧室卧室+ +书房书房+ +衣衣 帽间帽间+ +卫生间卫生间 大面大面 积露积露 台赠台赠 送

13、送 南露台南露台 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 形态功能形态功能 一层一层/ /地下一层地下一层二层二层/ /地下一层地下一层 地下空间的充分利用地下空间的充分利用（金科十年城）（金科十年城） 一层二层均带地下室； 一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花 园和下沉花园三重庭院景观。 超越苏州市场，借鉴国内产品超越苏州市场，借鉴国内产品花园洋房花园洋房 入户花园入户花园 入户入户 地下室入户地下室入户 南花园入户南花园入户 室外室外 楼梯楼梯 入户入户 入户入户 花园花园 入户入户 一层地下一层地下 室，通过室，通过 一楼室内一楼室内 楼梯进入楼梯进入 二层地下二层地下 室，通过室，通过

14、 室外楼梯室外楼梯 进入进入 二层地下室二层地下室 一层地下室一层地下室 下沉花园下沉花园 下沉花园下沉花园 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 形态功能形态功能 顶层三跃层复式顶层三跃层复式（苏州万科金色家园）（苏州万科金色家园） 一层二层均带地下室； 四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层 形成空中美墅，192平方米； 顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动 室； 南露台、侧露台、北露台，退台方式层层 不同，立面丰富多变。 三层三层 四层四层 五层五层 两层两层/ /地下室地下室 一层一层/ /地下室地下室 六层六层 上五层上五层 上六层上六层 下五层下五层 上一层上一层 下地下室下地下室

15、下地下室下地下室 上两层上两层 隔楼板，形隔楼板，形 成活动室成活动室 南阳台南阳台南阳台南阳台 退两层退两层 卧室，卧室， 侧露台侧露台 侧露台侧露台 退进深，南露台退进深，南露台 退四层卧室，退四层卧室， 北露台北露台 顶层北露台顶层北露台 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 形态功能形态功能 一层一层 140140平方米平方米 二层二层 133133平方米平方米 三层三层 130130平方米平方米 四层四层 120120平方米平方米 五层五层 110110平方米平方米 入户花园入户花园 入户花园入户花园 工作阳台工作阳台 工作阳台工作阳台 工作阳台工作阳台 主卧个性空间主卧个性空间 主

16、卧个性空间主卧个性空间 二层二层 8989平方米平方米 五层五层6666平方米平方米 功能紧凑功能紧凑（上海万科白马花园）（上海万科白马花园） 小面积， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局紧凑； 面积虽小，功能齐全且布局合理； 户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。 三层三层 以最小面积模块组合以最小面积模块组合 的干湿分离卫生间，的干湿分离卫生间， 强调功能性。强调功能性。 利用客厅和卧室利用客厅和卧室 的交错退台形成的交错退台形成 露台。露台。 面积虽小，仍然面积虽小，仍然 具有储藏功能。具有储藏功能。 减少卧减少卧 室达到室达到 退台效退台效 果。果。 厨房位于

17、房型中部，厨房位于房型中部， 北侧布置书房和卧北侧布置书房和卧 室。室。 卧室卧室/ /客厅客厅 卫生间卫生间/ /玄关玄关 厨房厨房/ /餐厅餐厅 书房书房/ /次卧次卧/ /储藏储藏 四四 进进 深深 设设 计计 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 形态功能形态功能 退台方式新颖，放大面宽退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）（成都万科金色家园） 南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台 的屋顶形成南向露台； 二至四层层层递退，户户有露台和阳光房； 总面宽达到15米以上，南向采光面大； 立面形态层次丰富立体。 三层三层 四层四层五层五层 两层两层 阳台阳台 阳光房阳光房 露

18、台露台 退二层阳光房为露台退二层阳光房为露台 一半阳台作为阳光房一半阳台作为阳光房 阳台阳台 退三层阳光房为露台退三层阳光房为露台 三层阳台作为阳光房三层阳台作为阳光房退四层阳光房为露台退四层阳光房为露台 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 退台方式退台方式 南北交错露台南北交错露台（无锡万科东郡）（无锡万科东郡） 三层南面大露台，北面小露台； 四层北面大露台，南面小露台； 五层退四层卧室形成大露台。 南北均有观景场所，立面丰富有层次。 三层三层四层四层 五层五层 退二层书房和卧室，退二层书房和卧室， 南面大露台南面大露台 退三层卧室，退三层卧室， 北面大露台北面大露台 退四层卧室，退四层卧

19、室， 改变布局，北改变布局，北 面大露台面大露台 北面小露台北面小露台 北面退客厅和卧室进深形成小露台北面退客厅和卧室进深形成小露台 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 退台方式退台方式 错层错层（亿城天筑）（亿城天筑） 室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感； 一步阳台/飘窗，衔接室内外空间； 转角窗，室内更多与自然接触。 两步错层两步错层两步错层两步错层两步错层两步错层 私家前庭私家前庭 私家后院私家后院 一步阳台一步阳台/ /飘窗飘窗 一步阳台一步阳台/ /飘窗飘窗 转角窗，阳光浴室转角窗，阳光浴室 多功能房多功能房 阳光房阳光房 阳光房阳光房 一层阳光房一层阳光房 退

20、为露台退为露台 二层阳光房二层阳光房 退为露台退为露台 三层三层 两层两层 一层一层 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 室内空间室内空间 三错跃层三错跃层（复地别苑）（复地别苑） 三个层面两户； 三错跃立体户型； 两户客厅均挑空4.5米。 半地下室半地下室/ /一层为一户一层为一户 二层二层/ /三层南面为一户三层南面为一户 三层北面三层北面/ /四层为一户四层为一户 五层五层/ /六层为一户六层为一户 二层二层 二层上跃层二层上跃层 四层下跃层四层下跃层 四层四层 东面剖面示意东面剖面示意 2-42-4层西面剖面示意层西面剖面示意 下层挑下层挑 空客厅空客厅 上层挑上层挑 空客厅空客厅

21、4.54.5米米 4.54.5米米 3.03.0米米 3.03.0米米 3.03.0米米 3.03.0 6.06.0 6.06.0 7.57.5 9.09.0 客厅挑空客厅挑空4.54.5米米 客厅挑空客厅挑空4.54.5米米 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 室内空间室内空间 花园洋房的变迁花园洋房的变迁时间时间 2000年年 2002年年 2003 2005年年 花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 代表作品：万科四季花城、城市花园 具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主 花园洋房的成长，稳定期 代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖 、金科天湖美 镇 具体特征：建筑风格以现代为主，前园

22、后院，大面积 等 2006 2008年年 花园洋房的成熟，改良期 代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等 具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错 层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异， 更随意，交流空间更多 花园洋房的变迁花园洋房的变迁地域地域 南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历 史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异决 定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园 洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因 地制宜。 北京北京 深圳深圳 上海上海 成渝成渝 对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大， 户型方正，大面宽，建筑面积较大

23、对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个 “U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台 对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度 （东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎 对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落 布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新， 由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速 U U型布局型布局 花园洋房未来发展趋势花园洋房未来发展趋势 p 地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室 p 顶层三跃户型紧俏 p 入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受 p 退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合 p 内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等 元素的融入。 p 合理控制或放大面积，改变原有花园洋房户型区间范围小的局面，形成了洋 房市场的细分，小面积每户90平方米以下，类别墅洋房超过200平方米/户。 花园洋房户型的演变花园洋房户型的演变 花园洋房