[管理制度]交房管理规程

1、管理制度 ）交房管理规程交房管理规程一、目的 规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住。二、适用范围 适用于业主入住的管理工作。三、职责1、管理处主任负责组织安排交房工作。2、财务部负责收取各种费用。3、保安部负责维持小区内秩序。4、签约管理员负责和业主签订各种协议。5、工程部负责验房和整改工作的跟踪、水电开通工作。6、保洁人员负责交房时小区内的清洁和保洁工作。7、接待管理员负责接待业主、业主来电咨询、登记验房整改信 息，且将此信息整理后转交管理处主任。四、交房资料的准备1、根据小区的实际情况编写和印刷业主公约 、业户手册、 前期物消防安全责任书等。2、印刷以下各类入住表格（1）业主家庭情况登记

2、表（2）业主入住验房表（3）其它各类表格。五、入住手续的办理1、验证 财务部负责核对业主交纳房款情况，管理处管理员对业主 身份进行核对，业主需要出示个人身份证原件。2、签署关联的协议（1 ） 签约管理员将职工住房协议 、业主公约、消防安 全责任书交给业主且请业主详细阅读，请业主签署上 述协议。（2 ） 签约管理员将签署好的上述协议壹份存入业主档案，另 壹份随其他资料交业主保存。3、交纳关联费用 管理员指引业主到财务处交纳关联费用，财务处根据收款项 目开具收款发票或收据。4 、 验房（1 ） 业主于办理完上述手续后由工程部人员带业主进行验 房，且请业主业主将房屋存于的问题填入业主入住验 房表中。

3、（2 ） 房屋经验收合格的，验房人员应请业主于业主入住验 房表中签字确认。（3 ） 验收中发现问题，管理处应通知开发商于 7 天内给予解 决，且将整改结果通知管理处。A：开发商于 7 天内未整改完毕的，管理处应将整改情况反馈 给业主，且告知具体再验收时间。B：整改完毕后，由管理处通知业主二次验收，二次验收不合 格的，由管理处主任进行跟进，且依据物业公司和开发商签订 的物业管理委托合同中的保修条款要求开发商尽快解决。5、 发放钥匙（1 ） 业主收楼无问题或要求于搬入后再行维修的，验房人员 应将业主房屋钥匙全部交给业主。（2 ） 如业主收楼有问题，验房人员于将钥匙交给业主的同 时，应留下壹把进户门

4、钥匙于管理处以供维修时用。（3 ） 业主于领取钥匙后，验房人员应要求业主于业主入住 验房表中签字认可。入住通知书尊敬的女士 / 先生：您好！您所认购的“西景花园”小区栋单元号以经政府关联部门、开发 建设单位等组成的验收小组验收合格， 准予入住。 XXXX 物业管理 XX 公司的全体员工真诚欢迎您入住本小区，为方便您办理入住手续，现 将办理入住手续时的有关事项通知如下：一、办理入住手续的地点、时间：1、地点：成均市金牛区二环路西三段 6 号，“西景花园” 小区会所内。2、时间：年月日至年月日。二、办理入住手续应携带的资料：1、 入住通知书。2、 业主及家庭成员的身份证及复印件壹份。3、入住本小区

5、家庭成员的近期壹寸彩色免冠照壹张。4、业主委托书（委托他人办理时需带） 。5 、 营业执照及复印件壹份（公司购房时需带） 。6、 购买房屋的销售合同。三、入住时应交纳的费用：1、 预交 3 个月的物管费（住宅按建筑面积 1.2 元/ 月计， 商铺按建筑面积 2.4 元/ 月计）。2、 预交 300 元的装修期间水、电费。四、请您于接到通知后按规定时间到指定地点办理入住手续， 逾期不办理的，视为入住。五、如有疑问，请致电： （028）87651799 我们真诚期待您的光临！成均金攀置业发展 XX 公司XXXX 物业管理 XX 公司 年月日前期物业管理服务协议本协议当事人甲方： XXXX 物业管理

6、 XX 公司乙方：甲方是指： 1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业； 2 、公 房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主） 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会和物业管理 企业签订的物业管理合同生效时止。本物业名称：西景花园乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：类型：商住楼（小高层电梯公寓）座落位置：成均市金牛区二环路西三段 6 号建筑面积： 根据全国物业管理条例等关联规定，双方于自愿、平等、协 商壹致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第壹条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共

7、秩序维 护、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理 制度和业主公约且书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和业主公约的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业 务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、根据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8 、每 6 个月公布壹次物业管理费用收支账目表；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件以书面形式告知乙 方，且和乙方签订西景花园装修管理协议 ；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设

8、备或改变其使用功 能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服 务；12 、自本协议终止时起 30 日内，和业主大会选聘的物业管理企 业办理本物业的移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；二、乙方的权利义务1 、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和 监督权；2 、 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向 甲方提出意见和建议；3 、 自觉遵守本物业的物业管理制度和业主公约 ；4 、 依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；5 、 装饰装修房屋时，应遵守“西景花园”装修管理程序；6 、 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变 其使用功能

9、。因搬迁、 装饰装修等原因需要使用共用部位、共用设施设备的，应事先以书面 形式通知甲方，经甲方同意后于双方约定的期限内使用。乙方于使用 过程中应遵守“西景花园” 商品房买卖合同补充协议中的关联规 定，如造成损失的，乙方应给予相应的赔偿。7 、 转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方和甲方签订本 协议；8 、因承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业主 公约而造成的损失、乙方应承担相应的责任； 9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、 采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的 合法权益。第二条 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位

10、是指楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、 走廊通道。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供 电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、 池、井、停车场、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。三、公共环境卫生 公共环境卫生是指公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的 收集和清运 （清运费按政府规定标准执行 ）。四、秩序维护内容： 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，包括安全监控、巡 视、门岗执勤。五、交通秩序和车辆停放的管理内容： 维护小区内的交通秩序，尽量保证小区内道路畅通、车辆

11、的归位 停放。六、房屋装饰装修管理 详见“西景花园”装修管理程序。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观：整洁、亮丽，符合有关部门的要求。二、设备运行：于壹般情况下，保证其正常使用和运行 三、共用部位、共用设施设备的维护和管理： 按期保养，保证使用。四、环境卫生： 公共区域每日清洁、保洁，无明显垃圾留存，定期除“四害” 。五、绿化：根据不同季节和天气情况，对不同品种的植物进行施肥、浇水、 除病虫害、修枝等养护，尽量确保小区内植物生长良好、外型美观。六、交通秩序和车辆停放：进出有序，归位停放。七、安全服务：执勤人员 24小时于岗，管理小区出入口、 停车场、维持小区公共 秩序，不定时巡逻本物业内的公

12、共区域。八、消防： 建立执行消防制度，配备消防器械，定期检查、保养，使其处于 正常状态。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：日常维修：4 小时内物业维修人员及时到场率 100% ，且尽快排除故障。 小修：2 小时内物业维修人员及时到场率 100% ，且尽快排除故障。 大中修：由专业公司处理。第四条物业管理服务费用一、乙方交纳费用时间：物业买受人自物业竣工且交付使用之日起，按物业合同约定足额 缴纳物业服务费用。二、住宅按建筑面积每月每 1.2 元；三、非住宅按建筑面积每月每 2.4 元；四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方或承租人交纳；五、乙方转让物业时， 须交清转让之前的物业管理服

13、务费用及水、 电、气等各项费用。六、物业管理服务费用标准按政府指导收费标准及市场价格调整；七、交纳费用时间：每月 28 30 日。第五条其他有偿服务费用壹、车位使用费由甲方按下列标准向车位使用人收取，停车场费用标 准按政府指导收费标准及市场价格调整：机动车 1、车库 200 元/ 月辆400 元/ 月辆。2 、露天车位 100 元/ 月辆200 元/月辆。3 、临时车位按市物价局颁布的收费标准执行。4 、摩托车： 20 元/ 月辆。5、购买车位的业主每月每个车位向甲方交纳车位维护费：30 50 元。非机动车 1、电动自行车： 10 元/ 月辆。2、自行车： 5 元/ 月辆。3、老年车： 10

14、元/ 月辆。二、甲方对业主或物业使用人的房屋自用部位，自用设备、毗连 部位的维修养护及 它特约服务，由当事人按实际发生的费用计算。第六条代收代缴收费服务受有关机构或个人的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、光纤费、宽带费、电话费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用） ，收费标准按规定执行。第七条 维修基金的管理和使用根据成均市人民政府第 103 号令成均市住房专项维修资金管理 暂行办法的规定执行。第八条保险一、 受业户委托房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建 筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产和人身安全的保险由乙方

15、自行办理；第九条违约责任一、 甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有 权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任； 二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲 方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承 担相应的责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要 求甲方清退所收费用且支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关 费用的，甲方有权要求乙方补交且且每逾期壹日将按欠款总金额的 5 收取滞纳金。第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，于不可预见情况 下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾

16、、水管破裂、救助人命、协助公安 机关执行任务等突发事件时，因甲方采取紧急措施而造成乙方财产损 失的，双方按有关规定处理。第十壹条于本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履 行，双方按有关规定处理。第十二条本协议内空格部分填写的文字和印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均按照国家有关法律、法规和规章执行。 和或国家规定相抵触的，以国家规定为准。第十三条本协议于履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管 理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地仲裁委员会 申请仲裁，或向人民法院起诉。第十四条本协议正本连同附件共页， 壹式俩份， 甲乙双方各执壹 份，具有同等法律效力第十五条于签

17、订本协议前，甲方已将协议样本送（物业管理行政 主管部门）备案。第十六条本协议自签字之日起生效。甲方（签章）：乙方 （签章）：代表人：代表人：年月日业主公约第壹条（本物业的基本情况）物业名称： 西景花园 物业类型 商住楼 （小高层电梯公寓 ） 物业业主总户数 508户总建筑面积（ m 2） 56704.6物业座落位置：成均市二环路西三段 6 号 公共场所及公用设施 情况：第二条为维护本物业全体业主、使用人的合法权益和物业管理区 域内的公共秩序， 保障物业的安全和合理使用， 维护且营造安全、 文明、方便、舒适的生活和工作环境，根据现有物业管理关联法 律、法规、规章和规范性文件制订本公约。第三条本公

18、约的订立、修改、通过、生效等遵照成均市物业管 理业主大会规则的规定。第四条（本物业业主于物业管理中的权利）1 、 依法享有所拥有物业的各项法定权利。2、有权就物业管理的有关事项向业主大会及其办事机构、物业管理 公司提出投诉， 且得到答复；有权对本物业的管理服务工作提出建议、 意见和批评。3、有权依法通过民主程序和其他业主壹起对本物业实施民主管理。 具体是： 参加业主大会会议的权利及业主大会会议上的建议权、表决 权； 业主委员会委员的选举权和被选举权； 对业主公约、业主大会章程和物业管理工作方案等的审议权； 请求召开业主大会会议的权利； 监督业主大会及其办事机构业主委员会的工作，监督物业管理 公

19、司履行物业管理服务合同的情况。4、对本物业区域内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事 故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活和工作的行业，有权检 举、投诉。第五条（本物业业主于物业管理中的义务）1 、 本物业全体业主均须自觉遵守本公约和业主大会章程。2、业主和他人建议合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系 时，仍应告知且要求对方遵守本物业管理的有关制度和本公约，且承 担连带责任；于转让所拥有物业时， 应告知受让人有关本物业管理的制度， 且 将本公约作为转让合同的附件。3、执行业主大会及其办事机构 - 业主委员会的决议、决定。4、维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施 设备的良

20、好；遵守成均市市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等关 联管理制度。5、遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环 境卫生的维护等方面的规章制度；且配合物业管理公司的管理服务活 动。6、依照物业管理服务合同交纳物业管理服务费；根据有关物业 管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资 金。7、进行室内装饰装修时，遵守建设部住宅室内装饰装修管理 办法和成均市城市房屋装修结构安全管理制度 ；于工程开工前， 向物业管理公司申报登记，清楚物业管理公司告知的关于装饰装修管 理协议，且将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业；不得拒 绝和阻碍物业管理公司依据装饰装修管理协议的约定

21、，对装饰装修活 动的监督检查；不得因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。8、因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共用部位、共 用设施设备的，应事先通知物业管理公司，且于约定的期限内恢复原 状，造成损失的，给予赔偿。9、委托物业管理公司对自用部位的有关设施设备进行维修、养 护的，应自行支付相应费用。10 、房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、 危害毗连房屋的 他人利益、安全，或有碍外观统壹、市容观瞻的，按规定或约定应由 业主单独联合维修、养护的，业主应及时进行 维修养护；拒不进行维修养护的，由本物业业主委员会委托物业管理 公司进行维修养护，其费用由当事业主翻定或约定分担。11、当物业管理公司对

22、物业共用部位、 共用设施设备维修养护时， 关联业主应予配合；人为造成本物业共用部位、共用设施设备或其它 业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏责任人修复或赔偿经济 损失。12、为防止水、气泄漏或火灾对上述灾害及时进行有效的处理， 业主使用人须主动向物业管理公司预留家庭主要成员的紧急联系方 式；业主使用人也应配合物业管理公司对上述灾害发生时采取的紧急 避险措施。13、于本物业范围内，不得有下列行为： 擅自改变房屋建筑及共用设施设备的结构、外观（含外墙、外 门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格） 、设计用途、功能和布 局等；对房屋的内外承重墙、 梁、柱、板、阳台进行违章凿、 拆、搭、 建；占用

23、或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停 车房（棚）等共用部位、设施及公共场所（地） ；损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、通讯、排 水、排污、消防等共用设施；不按规定堆放品、丢弃垃圾、高空抛物；违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、 有害、危险物质及饲养家畜、宠物等；践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；等；影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌音；随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪构，擅自于房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、 遮莲、 花架等其他结 不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；使用电梯时超载、运载粗重物品，于

24、轿厢内吸烟、张贴、涂画 或损伤内壁；进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为 法律、法规及政府规定禁止的其他行为。第六条（本物业业主大会）本物业业主大会按 成均市物业管理业主大会规则 的规定予以 设立和运作。本物业业主大会对重大事项作出的有效决定， 使少数业主利益受 到损失的，其他应给予相应补偿。涉及修改本公约、 修改业主大会章程、 调整物业管理公共服务费 标准、选聘和解聘物业管理公司、筹集物业专项维修资金、物业管理 诉讼、分担业主委员会活动经费等重大事项的，必须由业主大会会议 以三分之二之上投票权数通过决定。第七条（本物业业主委员会）于本物业内，只成立壹个业主委员会。本物业业主委

25、员会的成立和运作， 遵循成均市物业管理业主大 会规则的规定。第八条业主大会和业主委员会的经费本物业业主大会和业主委员会议事活动所需的费用， 不包含于本 物业区域内物业管理公共服务费中，于业主大会会议通过后，由全体 业主按各自拥有的物业权属份额分担。第九条（本物业管理服务合同的订立）本物业由业主委员会根据业主大会授权以合同形式委托壹个物 业管理公司实施统壹的专业化物业管理服务。本物业业主委员会能够通过招标或其他方式选聘物业管理公司， 且和业主大会选定的物业管理公司订立、变更或解除物业管理服务合 同。第十条（本物业的管理服务费分担）本物业管理公共服务费标准由全体业主按其拥有物业权属份额 大小共同分

26、担，且于物业管理服务合同约定期限内付清；代办服务、 特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。第十壹条（本物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金）本物业建立的物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，其归 集、管理、使用执行成均市物业专项维修资金管理办法的规定。第十二条（本物业的共用部位、共用设施设备的保险）本物业的共用部位、共用设施设备的保险由全体业主按其物业权 属份额大小享有权利、履行义务，由实施物业管理服务的物业管理公 司代行办理关联手续；业主的家庭财产和人身安全的保险由业主自行 办理。第十三条（物业管理诉讼）物业管理诉讼的责任由本物业区域内全体业主共同承担；经业主大会授权，由业主委员会具

27、体实施；物业管理诉讼费用由全体业主共 同承担。第十四条（违约责任）因违反本公约或不遵守本物业业主大会、 业主委员会的决议、决 定，而造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担 赔偿责任。业主、使用人逾期不交纳其应承担的物业管理服务费及按规定应 交纳的其他费用，本物业业主委员会应协助物业管理公司向业主、使 用人追收、以保障本物业管理的正常进行；其他业主也可根据本公约 依法提起诉讼；物业管理公司能够向县级之上物业管理主管部门申请 限制业主出租、转让和抵押其拥有的物业，也可依法直接向人民法院 起诉。业主、使用人不按期交纳本物业专项维修资金， 致使本物业共用 部位、共用设施设备于保修期满后

28、无法得到及时大修、中修和更新、 改造的，由业主委员会负责催收，催收未果的，由业主委员会依法申 请仲裁或向人民法院提起诉讼。业主以业主大会或者业主委员会的名义， 从事违反法律、 法规的 活动，触犯法律的依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究 当治安管理处罚责任。第十五条（本公约的修改补充） 本物业业主大会可根据本物业的实际情况对本公约进行修改补 充，且报物业管理主管部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日 起生效。无须经业主重新签订。第十六条（本公约纠纷的处理）业主之间因本公约发生的纠纷， 由本物业业主委员会协调， 协调 不成的，可提请物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁或向人民 法院提

29、起诉讼。第十七条（本物业的使用人于物业管理活动中的权利和义务） 本物业使用人于物业管理活动中的权利和义务由业主和使用人 约定，但不得违反关联法律法规规章等规定和本公约及本物业管理区 域内的关联管理制度。第十八条（本公约的执有及备案）本公约由业主、 业主委员会各执壹份， 且于通过之日起 7 日内报 物业管理主管部门备案。业主所拥有本物业的房屋类型建筑面积：m 2；房屋座落： 幢 单元 号 .业主的联系电话：业主的身份证号码：业主（签章）：年月日成均市“西景花园”消防安全责任书根据 和小区 , 为确保本小区不发生火险和消除火险隐患 ,特制定本责任书 ,且 确定业主 （住户 ）为本小区 _栋单元号单

30、位的当然防火责任人 ,其责任如下 :1. 建立本单位以防火责任人为领导， 全体使用人共同参和的消防安全 系小组，认真贯彻执行 和小区 等。2. 防火责任人应经常教育使用人树立防火意识， 使用完电器、 燃气用 具后检查是否关闭，确认关闭后方可离开。3. 服从物业管理处规定 ,配备必须的消防设备、器材。4. 经常对使用人进行消防知识及火警发生后的逃生、自救技能的培 训，让使用人能掌握和使用配备的消防设施和器材。5. 定期对本单位内部消防工作进行检查、 总结，同时应主动配合有关 消防监督机构和物业管理处对本单位消防工作的检查、监督。6. 有义务参加消防主管部门和物业管理处组织的消防学习宣传活动。7.

31、 严格执行物业管理处制定的疏散方案， 于紧急情况下组织扑救初期 火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥人员的统壹指 挥。8. 有责任保护火灾现场，协助物业管理处和消防机关调查火灾原因。9. 具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权利， 义务和承担相 应的法律责任。10. 为保证本责任书的有效执行，对发现有违反上述条款造成火灾或 存于火灾隐患等情况， 物业管理处有权追究责任人的责任， 本责任 书自签字之日起生效至该单位更换业主 （用户 ）为止，业主 （住户 ）中 间更换责任人应主动和物业管理处另行签约，否则责任自负。11. 本 责任书壹式俩份，双方各执壹份。 责任单位 :管理单位 : 责任人 :责任人 : 电话 :电话 : 年月日年月日住户报修登记壹览表房号姓名报修内容联系电 话报修日 期维修情况修