补充内容因素作用分值计算

1、补充内容因素作用分值计算 （一）点、线状分布形式的因素 1.特点： 一是所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布 上聚集现象明显，相对于城镇整体而言多为点状、 线状形态分布；二是这些因素不仅对其自身客体所 在位置上的土地有影响，而且还通过区位的波及性 和效益外溢等形成一定的区位关系，对周围乃至整 个城镇土地产生不同影响。如商服中心、道路、文 体设施、公交站点等。 补充内容补充内容 因素作用分值的计算因素作用分值的计算 补充内容因素作用分值计算 A 在各因素内按规模或类型求出各点线设施的相对功 能分，最大值为100 B根据因素的类型或规模，计算其作用或平均影响范 围，并划分若干相对距离区间 C

2、根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点， 选择不同的数学模型，计算各相对距离上的因素作 用分。 e=f (1-r) （线性模型） e=f(1-r)（非线性模型） e为某土地指标在某一相对距离上对土地的作用分；f 为某因素指标的功能分；r为地块的相对距离 （r=d/D,d为某点、线设施距离某地块的实际距离， D为某点、线设施影响半径）。 补充内容因素作用分值计算 （二）面状因素 一是所依附的客体在城镇中分布面积较大；二是这类 因素仅对自身客体所在位置产生影响，而对周围的 地块基本无外溢的现象。如城镇中的基础设施、自 然条件、绿地状况等因素。 A按因素与土地质量相关性的特点，计算出各地域或土

3、地单元的因素指标值，对超出显著区间的各土地因 素指标值，按显著区间的最高值或最低值处理； B用数学模型求出各土地因素指标的作用分值 ei=100（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin） ei某土地指标值的作用分，Xmin、Xmax、Xi指标的最小值、 最大值和某土地因素指标值 补充内容因素作用分值计算 （三）商服繁华影响度的作用分值计算 （1）城镇结节点与繁华程度 城镇结节点是城镇中某些对人口流动和物质能量交 换具有聚集作用的特殊地段。结节点作用越强， 吸引范围越大，繁华程度也越高。因此，结节点 所在地土地等级高，随着与结节点的距离增大， 土地等级逐步降低。 补充内容因素作用分值计算 （2）

4、繁华程度与商服繁华影响度 可用人口密度、商业繁华程度等衡量繁华程度， 其中商服繁华程度是衡量繁华程度的重要指标。 在运用该指标时，以商服规模近似代替繁华中 心规模，以商业服务吸引半径代表繁华影响范 围，以商业服务吸引力随距离的衰减值（不是 以商业服务业的繁华程度）代表土地繁华程度。 补充内容因素作用分值计算 （3）商业服务中心等级、影响半径和功能层次 1）商业服务中心等级 一般分为四级 市级中心为全市、镇服务的商业服务业中心 区级中心为市、镇内某个区域范围服务的商业 服务中心 小区级中心为某个居民小区服务的商业服务中 心 街区级中心为某个街区服务的商业服务中心 补充内容因素作用分值计算 2）功

5、能层次和影响半径 计算商业服务繁华影响度时，需要对商业服务中 心的各级功能进行分割，区分各级功能的半径 和作用层次。 补充内容因素作用分值计算 （4）影响递减规律及公式 商业服务繁华度对土地的影响随距增加而递减，递减遵从 指数衰减规律。即从商业服务中心往外，随着距离的增 加，开始时，繁华程度急剧下降，随着距离加大，递减 速度逐渐减慢。在综合定级、商业用地定级中，繁华递 减的特点用公式表示为： 繁华影响衰减分值（某点受i级商务功能影响的作用分） 某级商服功能分 r相对距离，是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半 径之比 注：住宅、工业用地定级时采用直线衰减方式 MM(1-r) ii e=f M

6、 i e M i f 补充内容因素作用分值计算 （1）商业服务中心规模指数和对应功能分确定 对每一城镇的各商业服务中心都可按照其相对规模、 作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级 等中心。划分的依据主要有以下两个方面： 1）商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销 售额、利润值以及其他经济指标的高低 2）利用有关部门已做的划分，加以适当调整。 级别层次的数目一般为特大城市、大城市2-4个层次， 中等城市2-3个层次，小城市1-2个层次。 补充内容因素作用分值计算 3）计算各级中心的相对规模指数 城市最高级中心为最高值100，其余按相对规模指 数功能公式计算： 某级商服中心的规模指数 某商

7、业服务中心经济指标实际值或某级中心 指标平均值 最高级商业服务中心的经济指标 MMM KKmax I =100 XX M max X M K X M K I 补充内容因素作用分值计算 4）采用次级中心功能扣除法计算某级功能的功能分 分别为某级、次一级和最低级中心的规 模指数 分别为某级功能的功能分和最低级功能的 功能分 MMM iij MM minmin f=I-I f=I MMM ijmin III、 MM imin ff、 补充内容因素作用分值计算 （2）相对距离和各功能影响作用分计算 1）相对距离r的计算 各功能的半径一般是根据各级中心规模确定的，近似 地把商服中心所在的区域和服务范围看

8、作其影响范 围，以中心到范围边缘的距离作影响半径，如市级 中心服务于全市，其市级功能的影响半径应取从中 心到连片建成区边缘的最大距离。 当存在多个均匀分布的同级中心时，可以按多个同级 功能均分整个城市市场的原理，按下式计算，在适 当调整得到影响半径。 补充内容因素作用分值计算 ss d=0.5642 nnp = d为影响半径，s为某城镇总面积，n为某级功能的数 目，等于同级中心数加上高级中心数 相对距离可以按照下公式计算： r=di/d di为实际距离 在考虑影响半径和相对距离时，应按实际情况考虑以 何种距离衡量影响半径。如果城市道路均匀，无天 然障碍，可考虑采用空间直线距离；道路迂回曲折，

9、就需考虑实际路距，若有河、山等天然地物阻隔， 就要考虑耗时距离。 补充内容因素作用分值计算 2）功能分的计算 得到相对距离各值后，把相对距离r、各功能分带 入相应定级类型的各级功能影响所用分计算公式 中，计算出各距离上的某级功能作用分值。 即： MM (1-r)MM ) iiii e=fe=f1-r（ 指 数 型 ） 或（） （ 直 线 型 ） 补充内容因素作用分值计算 （3）地块繁华度影响分值叠加 各地块繁华程度由各影响作用分值叠加后反应。 A123 B12 C1 E =eee E =ee E =e + + 补充内容因素作用分值计算 A123 B123 C12 D12 Eeee E =ee

10、+e Ee +e E =e +e 补充内容因素作用分值计算 （四）道路通达度作用分值计算 （1）道路通达度 通达度是指到达某特定土地区位的交通运输条件， 由距离、耗时、费用来反映。与道路有关而体现 土地通达度的要素有道路的类型、数量和道路的 相对位置，对地块通达度可从这三方面衡量。 补充内容因素作用分值计算 （2）道路类型和影响距离 1）城镇内道路的类型 按其在城镇交通中的作用可以分为：主干道、次干 道、之路（各街坊之间的联系道路），按各城镇 不同情况，划分道路的类型数为：特大城市、大 城市5-7类，中等城市3-5类，小城市1-3类。 划分道路类型的依据：道路的宽度、道路上车道数 的相对多寡、

11、道路在城镇交通中的地位和作用等 补充内容因素作用分值计算 2）道路的影响距离 道路对其周围的土地影响，从道路边缘到两侧影响 范围边缘的距离成为影响距离。 主次干道的影响距离：d=s/2L s为建成区面积，L为主或次干道的总长度，d为影 响距离或影响半径。 支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状 况，确定在0.3-0.7km之间. 补充内容因素作用分值计算 （3）通达度递减规律及公式 综合定级和商业用地定级时，按非线性模型处理， 即： e=f (1-r) 住宅定级和工业用地定级时，按线性模型处理，即 e=f(1-r) e为某土地指标在某一相对距离上对土地的作用分； f为某因素指标的功能分；

12、r为地块的相对距离 （r=d/D,d为某点、线设施距离某地块的实际距离， D为某点、线设施影响半径）。 补充内容因素作用分值计算 （1）道路作用指数和道路功能分计算 作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用， 作用大小一般为：混合型主干道、生活性主干道、 交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支 路。指数与道路作用或车流量大小成正比，数值在 （0 ，1）之间，最佳作用指数为1，其余依次递减。 道路功能分计算公式为： 分别为某道路功能分和某道路作用指数。 RR ii f=100I RR ii fI、 补充内容因素作用分值计算 （2）确定影响距离、相对距离和各作用分 主次干道影响距离按d

13、=s/2L推算，支路的影响按实 际推算，按r=di/D计算相对距离，然后带入公式 e=f (1-r)或e=f(1-r)计算各道路的作用分值。 （3）道路通达度分值取值及修订 1）当同时存在多种道路类型影响时，取其中最高 的得分值。 补充内容因素作用分值计算 2）得到通达度得分后必须加以通达系数修订，才能 获得正确的通达度分值。 通达系数的确定先需确定方向数，含支路以上道路的 地块或单元统计道路的通达方向数，无支路以上道 路的地块或单元统计通往道路的方向数，然后据此 确定通达系数：不低于4个方向的，通达系数为 1.00；3个方向的通达系数为0.91；2个方向的通达 系数为0.81，1个方向的通达

14、系数为0.58。 补充内容因素作用分值计算 3）将地块或单元上的得分值乘以通达系数，即得 到道路通达度分值。即： 分别为道路通达度分值、地块上取到 的通达度得分、地块通达系数 RRR jjj Fe、 RRR jjj F=eb 补充内容因素作用分值计算 （五）公交便捷度作用分值计算 1）影响因素 影响公交便捷度的因素主要有线路的多少、流量的大 小和站点的多少。在城镇公交成网络的情况下，可 采用站流量指标来综合衡量公交状况的级别。 2）影响半径 按一般规律，每个站点的影响半径在0.3-0.5km之间， 超过这个半径，人们就会去其它站点。在此半径内， 距离越小，便捷程度越高，随距离加大，便捷度下 降

15、。 补充内容因素作用分值计算 （1）计算站流量和公交功能分 站流量可取一定区域内各公交站点的每小时停车量 之和，各公交线路的车流量统一按每天12或16小 时统一计算平均值。其功能分按下式计算： 分别为某级别公交站点功能分、某 公交站流量值、最大的公交站流量值。 BBB iimax f100X/ X BBB iimax fXX、 补充内容因素作用分值计算 （2）计算公交站点服务半径和相对距离 各站点的服务半径统一在0.3-0.5km之间确定，站 点密的城市半径小一些，站点疏的城市半径定大 一些。然后将服务半径划分为2-5个相对距离区间， 按如下公式计算： r=di/D ,r为相对距离，di为某地

16、块距站点的距离， D为站点服务半径。 补充内容因素作用分值计算 （3）计算公交便捷度分值 1）将公交站点功能分和相对距离值代入公式e=f（1-r）中， 计算公交便捷的作用分。若同一地块上同时存在多个便捷度 作用分值时，只取其中最高作用分值。 2）计算通达系数，修订便捷度分值 凡是有线路的单元或地块统计线路通往的方向数，无线路的单 元或地块统计其通往线路的方向数，然后据此确定通达系数： 不低于4个方向的，通达系数为1.00；3个方向的通达系数 为0.91；2个方向的通达系数为0.81，1个方向的通达系数为 0.58。 补充内容因素作用分值计算 3）计算公交便捷度分值 单元或地块的便捷度作用分值乘

17、以通达系数，即 分别为公交便捷度分值、地块或单元 上取得的便捷度作用分和地块的通达系数 BBB jjj F =eb BBB jjj Fe、 补充内容因素作用分值计算 （六）基础设施完善度作用分值计算 不再考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施 完善度主要从三个方面入手： 首先是设施类型是否齐备，主要是指给水、排水、 供电、电讯、热力、煤气等与生活基本条件有关 的设施；其次是设施水平，如同样是给水设施， 但供水设施到户还是到院或到街坊，设施水平是 不同的；最后是适用的保证率。 补充内容因素作用分值计算 确定城镇内基础设施类型，按各个设施与日常生 活的密切程度决定设施作用指数，指数值之和 等于1

18、。 按同类设施中不同技术水平、分布密度、服务方 式等相对差异，分成2-4个层次，并给予0-1之 间的指数值。按各设施使用的持续率，可靠率 和保证率分别划分2-5个层次，以%表示，以0- 1之间的相对值进行计算。 补充内容因素作用分值计算 分别为某设施在特定区域的 完善度作用分、某设施的作用指数，某设施在特 定区域的水平系数和某设施在特定区域的使用保 证率。 将各设施的完善度分值进行加和，即可得到地块或单元的生 活设施完善度分值。 IIII ijiij,1ij,2 e =100 I IIII ijiij,1ij,2 eI、ll 补充内容因素作用分值计算 （七）环境质量优劣作用分值的计算 目前在城

19、镇土地定级中选择的衡量环境质量指标分 为三种类型： 1）已开展环境质量综合评价的城市，可以直接采 用环境质量综合指数作为环境质量优劣的指标。 由于目前在环境质量综合评价中多数为考虑噪声 污染的影响，故还需要考虑噪声污染的影响。 2）开展环境污染检测和单项污染评价的城市，可 以使用各个单项污染指标或质量指数作为基础数 据，经过打分，乘以作用系数后用于衡量环境优 劣程度。 补充内容因素作用分值计算 3）基本无环境污染资料的城市，只能对环境状 况作定性分析，按优劣状况打分。 1）有质量综合评价成果的城市，以评价指数或 等级值计算优劣度分值。 分别为区域优劣度作用 分、某综合评价指数或等级值、某综合评

20、价指 数或等级值的最优质和最劣值 EEEEE minmaxmin e =100(XX) / (X-X) EEEE maxmin eXXX、 补充内容因素作用分值计算 （2）只有单项环境污染数据的城镇 首先分析各单项污染对土地环境状况的影响程度， 按影响大小决定各自的作用指数。指数与影响大 小成正比，指数大小在（0，1）之间，各指数 值之和等于1。具体单项指标的优劣作用分计算 公式如下： 分别为某项指标优劣 度作用分，某项指标的作用指数，某项指标值， 某项指标的最优质和最劣值 EEEEE iiimaxmin eIXXX、 EEEEEE iiiminmaxmin e =100I(XX) / (X-

21、X) 补充内容因素作用分值计算 （3）无定量的环境质量资料只能用定性判断的方法 确定环境质量的优劣分值。 首先，在了解城镇污染源、功能分区、风向、水流 方向等情况的前提下，分析污染程度与功能分区 的相关关系。 然后，根据污染现状，考虑污染源与各功能区相对 位置和风向、水流方向等，将各功能区排序。 最后，将具有两种或多种功能的混合功能区插在两 相似区域之间，按环境质量最佳区域至最次区域， 从100-0分赋值。 补充内容因素作用分值计算 对于采用环境质量综合评价成果或定性资料进行环 境优劣度评定的，只需将地块同区域环境作用分 对照，所得分值就是地块环境质量分值。对于用 单项环境污染数据进行环境质量

22、评定的则是将地 块各单项环境质量的作用分加和，得到地块环境 质量优劣度分值。 补充内容因素作用分值计算 （八）公共用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度作用分值计算 （1）在土地定级工作中，公用设施主要指与日常生 活密切相关中小学、诊所、医院以及除商业中心以 外的副食店、邮电所、储蓄所等。 （2）对外交通设施在土地定级中主要指飞机场、火 车站、港口、长途汽车站等对外经营的客货运输站。 （3）文体设施在土地定级中主要指影剧院、俱乐部、 体育馆场、游乐园等文化、体育设施。 补充内容因素作用分值计算 公用设施中各设施、对外交通各设施、文体各设施 的作用指数，每个指数值在（0，1）之间，各作

23、用指数值之和等于1。三个因素的最大影响都为 100分，则某设施的功能分计算公式如下： fi=100Ii fi为某设施的功能分，Ii为该设施的作用指数。 补充内容因素作用分值计算 公共设施的服务半径一般确定在0.3-0.7km之间，对 外交通设施的服务半径一般确定在0.20km之间， 文体设施的服务半径分为两种，市级一般在4-8km， 区级2-3km。然后将确定好的对外交通和文体设施 的服务半径划分为3-5个距离区间，计算相对距离， 公式为： r=di/D, r为相对距离，di为某设施服务半径内，某点 距设施的距离，D为该设施服务半径。 补充内容因素作用分值计算 公用设施、文体设施的影响呈线性衰

24、减方式，计算影 响作用分按照线性模型计算；外对交通设施需要按 不同定级类型区别对待：当开展综合定级和住宅用 地定级时，按线性衰减模型计算影响作用分；但开 展商业用地定级和工业用地定级时，按非线性衰减 模型计算影响作用分。 补充内容因素作用分值计算 在单元或地块上，按公用服务、对外交通、文体 三个因素中所含的各设施得分，分别进行加和， 从而得到单元上共用设施完备度分值、对外交 通便利度分值和文体设施影响度分值。 补充内容因素作用分值计算 （九）绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算 绿化覆盖度使用的资料为绿化占地面积。人口密度主 要在商业用地定级和住宅用地定级中使用。商业用 地定级时，人口密度中涉及

25、的人口资料数为客流人 口 ；住宅用地定级时人口密度中涉及的人口资料数 为常住人口及暂住人口之和。 在不同的区域或单元内将以上数据和区域、单元面积 相比，得到各因素的指标值。 补充内容因素作用分值计算 绿地覆盖度的计算公式为： 分别为某典型区域或单元的绿地覆盖度 指标值、某典型区域或单元绿地面积和某点形区域 或单元面积。 人口密度的计算公式为： 分别为某区域或单元人口密度指标值、 某区域或单元人口总数和某区域或单元面积。 GG iii X =s /S GG iii XsS、 D iii X =P /S D iii XPS、 、 补充内容因素作用分值计算 因素作用分值是按照各因素与土地的关系赋值的， 绿地覆盖度和商业用地定级的人口密度指标从低 到高，相应分值从0到100分；住宅用地定级的人 口密度指标值从最小人口密度到最佳人口密度 （最佳人口密度，按我国的国情，用城市规划中 的理想人口密度代替）时，相应分值总从0到100 分，而从最佳人口密度到最大人口密度时，分值 从100开始下降。 补