[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟94

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟94房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟94房地产估价理论与方法模拟94一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价格为4500元/m2。若报酬率为8%，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为_元/m2。A.4451B.4500C.4549D.5821答案:A问题:2. 按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的正确计算公式为_。A.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积B.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积土

2、地单价建筑物总面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积土地总价答案:A问题:3. 某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元。该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产2004年年底的收益价格为_万元。A.1029.92B.1320.54C.1634.72D.1766.43答案:A问题:4. 已知1年期

3、国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%。管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为_。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.23%答案:A问题:5. 一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿的是_。A.投资风险补偿率B.缺乏流动性补偿率C.管理负担补偿率D.投资带来的优惠率答案:C问题:6. 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况是_。A.引起房地产价格上涨B.起破坏房地产市场作用C.引起房地产价格下跌D.起稳定房地产价格作用答案:B

4、问题:7. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是_。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼答案:B问题:8. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋势法相结合进行估算。A.比较法B.收益法C.成本法D.路线价法答案:A问题:9. 根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法称为_。A.假设开发法B.市场比较法C.长期趋势法D.收益法答案:A问题:10. 评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是_。A.价值时点为现在

5、，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案:B解析 在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。问题:11. 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同答案:D问题:12. 估价时点为过去，估价对象状况为现在，其房地产

6、市场状况应为_。A.过去B.现在C.未来D.难以判断答案:D问题:13. 一套建筑面积100m2、单价3000元/m3、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，则实际总价为_万元(假定年折现率为5%)。A.29.28B.30C.28.57D.28.5答案:A问题:14. 某居民楼总建筑面积为5000m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。A.3%B.3.5%C.7%D

7、.4%答案:D解析问题:15. 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。A.较大B.较小C.差距较大D.大致相同答案:D问题:16. 现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始建设期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为_万元。A.766B.791C.913D.1046答案:B问题:17. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的

8、经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数答案:D问题:18. 在估价基本事项中起龙头作用的是_。A.价值时点B.估价目的C.估价对象D.估价方法答案:B问题:19. 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常_用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断答案:B 20. 某类房地产20002008年的价格如下表所示(单位：元/m2)，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2010年的价格为_元/

9、m2。 年份 房地产价格Y X XY X2 2000 2200 -4 -8800 16 2001 2400 -3 -7200 9 2002 2700 -2 -5400 4 2003 3000 -1 -3000 1 2004 3400 0 0 0 2005 3800 1 3800 1 2006 4200 2 8400 4 2007 4700 3 14100 9 2008 5300 4 21200 16 总计 31700 0 23100 60A.4855.33B.4868.86C.4978.32D.5832.22答案:D21. 某类房地产20002008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动

10、趋势的线性方程式可以表达为_。A.Y=4855.33+265XB.Y=3522.22-385XC.Y=4978.32+433XD.Y=3522.22+385X答案:D问题:22. 某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。A.40B.45C.50D.60答案:D解析 对于建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命结束建筑物折旧，即35+10=45(年)。问题:23. 在

11、房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用_的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法答案:C解析 在房地产价格存在泡沫的情况下，房地产价值通常被市场所高估，从而收益法、成本法的测算结果一般会明显低于比较法的测算结果。如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用比较法的测算结果，而应采用收益法或成本法的测算结果，或者收益法和成本法的测算结果综合出的结果。问题:24. 收益法是以_为基础的。A.替代原理B.预期原理C.收益递增递减原理D.均衡原理答案:B问题:25. 某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房

12、地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为_。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期答案:A问题:26. 张某拥有一套建筑面积78m2的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元/(月m2)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6%(单利)，折现率8%，则该房地产的价值为_万元。A.51.67B.54.35C.66.27D.90.13答案:D问题:27. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元

13、/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为_元/m2。A.3000B.2840C.1840D.2960答案:A问题:28. 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是_。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案:B解析 运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拔款，作为运营费用消耗了。问题:29.

14、 在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实_。A.收回B.摊销C.减损D.补偿答案:C问题:30. 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用_进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法答案:B问题:31. 某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78m2的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8%，剩余使用年限为46年，则该住宅价值为_万元。A.64.33B.6

15、6.25C.77.19D.79.50答案:C问题:32. 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是_。A.6%B.3%C.6.09%D.8%答案:C解析 (1+6%/2)2-1=6.09%。问题:33. 比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为_。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03答案:D问题:34. 房地产估价的基本程序中，制定估价作业方案应在_工序后进行。A.实地查勘

16、估价对象B.搜集估价所需资料C.确定估价基本事项D.选用估价方法进行测算答案:C问题:35. 某宗房地产，其土地于2005年年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2006年底，2007年底至2010年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2010年底可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2011年1月1日该房地产价值接近_万元。A.887.26B.827.08C.826.00D.886.27答案:B问题:36. 为评估某宗房地产2008年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2007年11月13日。经

17、调查获知2007年6月到2008年10月该类房地产的价格平均每月上涨1%，对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458答案:B二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。)问题:1. 收益法中确定报酬率的基本方法有_。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序捅入法E.收益乘数法 A B C D E答案:ABD问题:2. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括_等。A.图书馆B.钢铁厂C.空置的写字楼D.单纯的建筑物E.加油站 A B C D E答案:ABD问题:3. 甲、乙两

18、块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年；乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有_。A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2 A B C D E答案:DE解析 甲房地产，=(506/1.5)/1-1/(1+8%)50元/m2=344.68元/m2， 乙房地产。 问题:4. 房地产在开

19、发环节包含的税收有_。A.城市维护建设税B.企业所得税C.耕地占用税D.固定资产投资方向调节税E.城镇土地使用税 A B C D E答案:CD解析 房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、固定资产投资方向调节税。房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税。房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。问题:5. 假设开发法中开发完成后房地产出租或营

20、业、自用的情况下，开发经营期为_。A.建设期+经营期B.建设期+运营期C.建设期+经营期-前期-建造期D.建设期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期 A B C D E答案:ABE问题:6. 下列_情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏 A B C D E答案:BCDE问题:7. 土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为_。A.通过市场购置取

21、得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上房屋取得D.通过国家划拨得到E.通过与别人合作经营取得 A B C D E答案:ABC问题:8. 确定路线价时，选取标准宗地应符合_等要求。A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具行代表性的容积率 A B C D E答案:ACE问题:9. 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于_。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况 A B C D E答案:ADE问题:10. 下列适用于成本法估价的有_。A.码头B.待开发的土地C.学校D.图

22、书馆E.军队营房 A B C D E答案:ACDE问题:11. 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于_。A.未来净收益的大小B.获取净收益期限的长短C.获取净收益的绝对值D.获取净收益的百分比E.获取净收益的可靠程度 A B C D E答案:ABE问题:12. 长期趋势法主要有_。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法E.指数调整法 A B C D E答案:ABCD问题:13. 下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有_。A.价值时点为过去的，确定的价值时点应晚于估价委托合同签订日期B.房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日

23、C.在评估受贿房地产的价值时，价值时点为受贿之日D.房地产估价人员可以假定价值时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点 A B C D E答案:BC解析 选项A，价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期；选项D，价值时点不是委托人或估价师可以随意假定的，应是估价师根据估价目的并经过委托人认可后确定的；选项E，对原估价结果有异议而引起的复核估价，应为原估价报告所确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。问题:14. 实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括_等影响房地产价格的因素。A.地形B.面积大小C.建筑结构D.形状E.建筑规

24、模 A B C D E答案:ABD问题:15. 假设开发法中，按静态分析法需要计算利息项目有_。A.待开发房地产的价值B.开发成本和管理费用C.销售税费D.投资者购买待开发房地产应负担的税费E.开发利润 A B C D E答案:ABD解析 这里需要引起特别注意，只有销售税费不计息，而销售费用是要计息的。三、判断题问题:1. 在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。答案:B在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。问题:2. 建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值

25、贬损。答案:B问题:3. 某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为0，则用直线法计算出的年折旧额为6.59万元。答案:A问题:4. 某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。答案:A解析 本题房地产综合资本化率为(10-2.5)/100=7.5%。问题:5. 争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质最，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利

26、诱等。答案:A问题:6. 建筑物的经济寿命是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。答案:B问题:7. 投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。答案:A解析 投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。估价中的投资价值是指后者。因此，投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。问题:8. 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。答案:B解析 估价时点与估价目的有关，与估价作业无关。在实际估价中，通常将“估价作

27、业期”(估价的起止年、月、日，即正式接受估价委托的年、月、日至完成估价报告的年、月、日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。问题:9. 某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为2305.88元。答案:A解析 该宗房地产2008年10月

28、1日的价格计算：180098.0/76.5=2305.88元。问题:10. 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。答案:A问题:11. 成本法所说的利息是正常使用借贷资金发生的正常利息支出。答案:B问题:12. 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。答案:A问题:13. 按照房地价值进行分摊比按照建筑物面积进行分摊要复杂些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是很大的建筑物。答案:A问题:14. 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计

29、，再经过加权之后求出趋势值。答案:B解析 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权，而不能直接采用实际值。问题:15. 如果估价报告超过了其使用期限还未被使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限。答案:A四、计算题(每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)问题:1. 有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢

30、筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。 搜集有关资料如下： (1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 5000 5200 4900 成交日期 2007年1月31日 2007年3月31日 2007年7月31日 交易情况 比正常价格高2% 正常 比正常价格低3% 房地产状况 比估价对象劣1% 比估价对象劣2% 比估价对象优1% 从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 价值时点征收城市边缘土地每亩需

31、要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。 土地级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 土地是次级土地的倍数 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1 50 1.00 地价是最差级土地的倍数 38.44 25.63 17 09 11.39 7.59 5.06 3.38 2.25 1.50 1.00 (3)其他相关资料如下

32、：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土

33、地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位) 答案:解：(1)成本法公式如下 房地产价格=土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧 (2)求取使用年限40年的土地重置价 1)用比较法求取 A修正后的单价=5000(100/102)(1-1%)3(100/99)=4804.41元/m2 B修正后的单价=5200(100/100)(1-1%)3(100/98)=5148.53元/m2 C修正后的单价=4900(100/97)(1-1%)2(100/101)=4902.00元/m2

34、再用简单算术平均法求得土地价格=(4804.41+5148.53+4902.00)=4951.65元/m2 2)用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为 (700000/666.67+200+180)3.38=4833.381元/m2 3)用简单算术平均法求得上述两种方法的平均土地价格为 (4951.65+4833.38)/2=4892.52元/m2 出让年限40年的土地总价=4892.521000=4895200元=489.52万元 (3)土地的重新购建价格土地剩余使用年限=40-10=30年 V30=489.25(1+8%)40-30(1+8%)