[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题房地产估价概论(四)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题房地产估价概论(四)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题房地产估价概论(四)房地产估价理论与方法分类模拟题房地产估价概论(四)一、单项选择题问题:1. 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是_。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估答案:B解析 本题考核的是房地产价值评估的业务。区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值或价格评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价

2、值或价格评估业务(包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估)，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：房地产价格和价值分配业务。房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。相关经济损失评估业务。例如，因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估。房地产咨询业务。例如，房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、

3、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。问题:2. 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是_。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果答案:D解析 本题考核的是对估价准确性问题的认识。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。问题:3. 一个估价项目中的估价时点本质上是由_决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价

4、目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿答案:B解析 本题考核的是估价时点的概念。估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。问题:4. 关于房地产估价误差的说法，错误的是_。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围答案:B解析 本题考核的是房地产估价误差。不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应

5、允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。问题:5. 某套住宅月有效毛收人为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为_元。A.49627B.5764.7C.65548D.65920答案:C解析 本题考核的是房地产损害的求解。估价时点为开始装修之时。 (1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失=2700/0.5%1-1/(1+0.5%)6=15920.24元。 (2)装修费用=50000/(1+0.5%)1.

6、5=49627.33元。 该住宅因被水淹造成的损失=(1)+(2)=15920.24+49627.33=65547.57元。 问题:6. 关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是_。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值同时进行D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以答案:A解析 本题考核的是估价时点原则。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。问题:7. 关于房地产估

7、价的特点或本质的说法，正确的是_。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内答案:B问题:8. 下列房地产估价活动中，不属于鉴定性估价的是_。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案:D解析 房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：鉴定性估价和咨询性估

8、价。鉴定性估价或称证据性估价、公正性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴定性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。问题:9. 某住宅楼因临近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每

9、户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是_。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案:C解析 (1)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150+0.132100+0.156100=266万元。 (2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：5000(1-5%)-450010000=250万元 该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修

10、复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。 因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。 (3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(5000-4500)10000=500万元。 (4)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。 问题:10. 与非专业房地产估价相比，专业房地产估价的特点不包括_。A.它是专业估价机构和专业估价人员完成的B.它提供的是专业意见C.它具有公信力D.它实行无偿

11、服务答案:D解析 专业房地产估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。问题:11. 在下列选项中，不是房地产估价当事人的是_。A.房地产估价机构B.委托人C.受托人D.注册房地产估价师答案:C问题:12. _由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型答案:C问题:13. 把一宗土地的价值或价格在其上建筑物的各单位(套)之间进行分配属于房地产价值评估相关业务的是_。A.房地产价值分配业务B.房地产价值提升评估业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务答案:A问题:14. _是物的真实所值，是内在的、客观的

12、和相对稳定的。A.价格B.价值C.估价D.评估答案:B问题:15. 在英国和其他英联邦国家估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官对于难度很大的估价业务误差范围定在_。A.5%B.10%C.15%D.20%答案:D解析 在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是10%，有时放宽到15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。问题:16. 一种财产只有同时具有_特性，才真正需要专业估价。A.独一无二和价值较大B.价值较大和保值增值C.独一无二和保值增值D.价值较大和寿命长久答案:A问题:17. 房地产估价

13、在估价行业中占主体的原因不包括_。A.房地产“量大面广”，其他财产相对较少B.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少C.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身D.房地产估价的价值量很大，其他财产估价的价值量相对较少答案:D问题:18. 房地产抵押贷款到期后，继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的评估属于_。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.续贷抵押估价D.抵押期间估价答案:C解析 房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押

14、的，对该房地产的抵押价值进行评估。担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产

15、的市场价值等进行评估。问题:19. 征收与征用的不同之处在于_。A.征收是强制性的，而征用不是B.征收不需要给予补偿，而征用需要给予补偿C.征收是所有权的改变，而征用只是使用权的改变D.征收需要经过法定程序，征用不需要经过法定程序答案:C解析 征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；而征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。二、多项选择题

16、问题:1. 下列关于房地产估价本质的说法，正确的有_。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术 A B C D E答案:ADE解析 本题考核的是对房地产估价本质的五点认识。B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价；C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。问题:2. 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有_。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目

17、D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 A B C D E答案:AE解析 本题考核的是不应承接估价业务的情形。如果估价机构或估价师感到以自己的专业知识和经验难以得出合理的估价结果，就不应承接相应的估价业务。在不应承接估价业务的情况下，估价机构和估价师可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价师承接该估价业务；如果是由于估价机构的专业知识和经验所限，必要时经征求估价需求者同意，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成该估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，可借用相关专业人员意见。问题:3. 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特

18、性有_。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值 A B C D E答案:AD解析 本题考核的是房地产特性。一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来说，不仅房地产具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。问题:4. 下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有_。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结

19、果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告 A B C D E答案:ACDE解析 本题考核的是房地产估价师的职业道德。A选项错误，估价机构与委托机构有利害关系或利益冲突时要回避。C选项错在估价师和估价机构不得泄露委托人的商业秘密。D选项错误，估价师要坚持独立、客观、公正原则。E选项错误，不得允许他人使用自己的名义在估价报告上签字、盖章。对于某项估价业务，其中部分超出自己专业能力的工作，应当主动聘请具有专业能力的估价师或者有关专家提供专业帮助。所以选项B是符合职业

20、道德行为的。问题:5. 在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有_。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果 A B C D E答案:ABD问题:6. 下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有_。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价 A B C D E答案:AC解析 如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋

21、征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。问题:7. 由于具有_特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.不可移动性B.独一无二C.价值较大D.寿命长久E.保值增值 A B C D E答案:ACDE问题:8. 下列选项中，_属于鉴定性估价。A.为证券发行提供参考依据的估价B.为房地产抵押贷款提供参考依据的估价C.为委托人自己使用而提供的估价D.为房地产征收补偿提供参考依据的估价E.为人民法院强制拍卖房地产而提供的估价 A B C D E答案:ABDE解析 根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：一是鉴定性估价，二是咨询性估价。为委托

22、人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定性第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产(也称为房地产司法拍卖)提供参考依据的估价，通常属于鉴定性估价。问题:9. 房地产估价既是科学又是艺术，下列选项中对于这句话理解正确的是_。A.从事估价工作仅需要有理论知识B.世界上许多国家和地区规定要成为执业的房地产估价师，不仅应具有相当程度的估价专业知识，而且应具有一定年限以上的估价经验C.虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应不断增加估价的科学成分，减少估价的“艺术”成分，提高估价的客观性D

23、.最终的估价结果合理与否与估价师的判断力无关E.数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据经验作出判断 A B C D E答案:BCE问题:10. 下列属于房地产市场的特点的是_。A.房地产市场是不完全市场B.买者和卖者都有进出市场的自由C.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格D.消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化E.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 A B C D E答案:ABD解析 房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；买者和卖者的人数众多；买者和卖者都有进出市场

24、的自由；买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第条和第条。问题:11. 以下因房地产损害赔偿的需要而进行的房地产评估涉及的计算公式，正确的是_。A.不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价格-受损状况下的市场价格B.修复的必要费用=

25、修复工程费-搬迁和临时安置费等C.修复带来的价值增加额=修复后的市场价格-修复前的市场价格D.损害造成的相关经济损失额=搬迁费+临时安置费E.总损失额=修复的必要费用+修复后的价值减损额 A B C D E答案:ACDE解析 因房地产损害赔偿的需要而进行的房地产评估涉及的计算公式包括：不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价格-受损状况下的市场价格；修复带来的价值增加额=修复后的市场价格-修复前的市场价格；修复的必要费用=修复工程费+搬迁员+临时安置费等；损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额

26、，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的；损害造成的相关经济损失额=搬迁费+临时安置费；总损失额=修复的必要费用+修复后的价值减损额。三、判断题问题:1. 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。答案:A解析 本题考核的是有租约限制房地产的相关知识。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋估价。问题:2. 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。答案:B解析 本题考核的是房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，如包含特