9月南昌楼市分析

1、南 昌 楼 市 十 月 概 况八月8月南昌新房共成交4502套， 环比上月2419套上涨86.1%，成交面积上升192655.93，日平均成交套数上升约72套。8月份南昌楼市成交量显示出市场回暖的迹象。二手房成交套数较上月上涨620套，成交面积上涨60069.34，日平均成交套数上升约23套。二手房成交经历7月份的大幅缩水及本月成交量的回升基本与6月份持平。逃离7月份低迷的成交量，8月的南昌市场交给开发商一份充满期待的答卷。成交量环比7月份上涨86.1%，传统购房旺季还未到来，购房者的热情已经被刺激的相当饱满了，刚需们抑制不住需求。开发商也纷纷抢滩这最重要的时间段。拆迁户的高额补偿。不禁让人产

2、生政府托市的感觉。“日光盘”再现南昌，这一切让人怀疑新政的威慑力似乎已经走到尽头了。九月9南昌新房共成交6576套，环比上月4502上升46.1%。成交面积达644047.97，环比上月上涨44.6%。日平均成交套数219套，环比9月份日均成交150套上升46%。9份南昌楼市成交量显示出市场回暖的迹象。二手房呈稳定上升趋势，成交量较新房平淡。本月二手房成交总套数2906套，环比上个月2551套上涨13.9%。9月第三周南昌市预售许可证取得达到高峰值，周预售量达20万方。庞大的供应体量入市。同样，周成交量在新政后首次达千套。日期东湖区西湖区青山湖区青云谱区湾里区经济技术开发区高新开发区红谷滩新区

3、桑海经济开发区英雄经济开发区总计10.1成交套数121615511455004122成交面积1389.301451.111889.61458.4573.471291.06494.316325.570401.9513774.5310.2成交套数47133064390379成交面积430.63710.221384.84302.830603.5308.244379.750522.418642.4210.3成交套数37565103522699成交面积397.53781.51540.47554.09304.75881.18334.975510.85177.45784.1710266.9710.4成交套数

4、608616516512200成交面积6530828.37592.3789.89611.59533.5916736.46140.22331.7020517.5510.5成交套数027812810003131成交面积0192.55757.08798.49102.02197.84808.3210299.730598.5613754.5910.6成交套数4513281710901150成交面积573.78481.2693.37309.84185.66770.231807.5611013.730176.7115412.1410.7成交套数13039349711200187成交面积1578.970332

5、0.68344.31362.63889.82722.5111959.970019178.8910.8成交套数62019439812618204成交面积655.202177.151845.31436.03195.47851.07832.5415351.99141.601056.1223542.4810.9成交套数101314129131111706205成交面积1137.541334.581779.681322.98749.731313.261167.9712895.650945.0122646.4010.10成交套数75125513107435139成交面积1112.02615.581128.

6、37500.38400.641191.281132.828354.27264.6270515404.9810.11成交套数58653512440391成交面积643.61812.81610.39548.40343.42564.811124.015052.050454.3910153.8910.12成交套数441041289370493成交面积504.10493.371009.26361.061086.29810.26870.544302.250556.309993.4310.13成交套数84416512400585成交面积1281.47445.10513.40143.80574.53467.2

7、01302.223461.360539.368728.4410.14成交套数83533312173663成交面积694.80278.90468.34373.41236.38321.421262.501813.27290.66784.916524.5910.15成交套数34913312261364成交面积415.06414.321228.2387.34424.67244.431211.643312.36129.67443.837911.5510.16成交套数31105558290369成交面积462.74101.631129.60608.42414.94539.83752.513565.2304

8、87.118061.6510.17成交套数3427263150345成交面积369.35405.36249.69782.13221.39610.59393.091392.020508.414932.0310.18成交套数321313246152664成交面积307.15232.591597.42112.21309.893220.99629.901392.02242.85712.687758.8210.19成交套数0444362290153成交面积0414.37426.80405.85267.54596.53214.833295.160176.715797.7910.20成交套数15342129

9、211361成交面积92.47411.12451.64358.52175.951120.52979.732692.6476.29415.736774.6110.21成交套数21244221172324181成交面积183.8610617.31526.61309.19242.791087.09642.792280.91242.85646.1416779.5410.22成交套数23025263232034125成交面积216.082744.642462.59191.61531.062797.79411.762415.17409.66646.1412472.6110.23成交套数2124228111

10、1701168成交面积192.5892.7292.50437.50145.622441.85939.5612046.830137.8216526.9810.24成交套数136501161290089成交面积155.162817.10723.32062.291413.4167.153118.85008360.2810.25成交套数12519120443520264成交面积91.382341.3014855.85257.020411.87419.043867.37421.85022665.6810.26成交套数53720273102704296成交面积550.383645.4015006.5584

11、4.29253.3987.7103284.030463.1224135.0710.27成交套数24219938242134288成交面积248.013613.9315229.36323.21470.22213.60380.562560.84209.85485.0223734.6010.28成交套数2165832522912121成交面积277.1519124410.75278.26209.57503.05188.533142.25114.11292.8111328.4810.29成交套数0771822443111140成交面积06421.202927.25246.58186.73372.993

12、88.673373.13117.07155.2014188.8210.30成交套数21259119822112127成交面积204.931212.644967.701137.63697.79880.54191.542399.2787.16283.5512062.7510.31成交套数15912153281311214成交面积152.048141.599012.78597.70247.97182.39817.251486.24110.66141.9120889.9410.1-10.7南昌市共成交房源968套，成交面积101547.09。10.8-10.17南昌市共成交房源1058套，成交面积11

13、7899.44。10.18-10.24南昌市共成交房源741套，成交面积74470.63。10.25-10.31南昌市共成交房源1450套，成交面积129005.34。10月南昌市共成交房源4217套，成交面积422922.5。(东湖区成交套数123套，14970.29；西湖区成交套数573套，55313.36；青山湖区成交套数1083套，91467.81；青云谱区成交套数131套，14023.9；湾里区成交套数111套，9566.69；经济技术开发区成交套数280套，27489.7；高新开发区成交套数209套，21330.65；红谷滩区成交套数1583套，173081.22；桑海经济开发区成

14、交套数28套，3176.57；英雄经济开发区成交套数98套，13852.77）别墅项目市场调研分析总结：（1）保利国际高尔夫花园：（各个组团风格各异）占地面积：5402亩 建筑面积：35万方 容 积 率：0.1 绿 化 率：73.6 总 户 数：1000 （在售部分效果图）别墅类型及数量：独栋、山地别墅：瑞士风华山庄130套（261-375） 联排别墅：弗朗明戈：二期共250套左右，英格兰堡：88套（199-341） 高层：塞纳河畔：497套户型面积统计： 独栋别墅面积：261-375平米之间； 联排别墅面积：199341平米之间在售房源情况：联排、独栋别墅销售中：“弗朗明戈”二期199-34

15、1联排别墅（10套），配送私家庭院，另赠108-154多维地下室，均价约11000元/，该批房源预计2011年下半年交房，物业费3.0元/月。 261-375水景独栋（10套），附送近1000超大庭院，均价约17000元/，物业费3.8元/月，全款97、按揭98折，预计2010年底交房。户型特点：独栋别墅首层回廊式超大面积私家花园、二层卧室每间都拥有空中露台、全赠送地下室项目优劣势：优势：国内一流地产品牌开发商开发；项目规模大，具有超高的绿化率、18洞标准高尔夫球场；劣势：前期铭雅欧洲城房屋质量导致口碑差；地段位置较为尴尬，处于南昌人比较忌讳的地理位置（瀛上墓地）；地势较低，2010年夏天出现

16、被水淹的情况，不利于后期销售；物业管理差，服务不到位；（2）恒大绿洲（西班牙风格）占地面积：1577395.33 （别墅总量约120000）建筑面积：1074355.19 容 积 率：0.6 绿 化 率：60 总 户 数：6046 （500套别墅）（整体效果图）别墅类型及数量：项目共有约500套别墅，一期推出22套独栋别墅，约240套双拼别墅。户型面积统计：独栋别墅面积：300550平米之间 独栋别墅面积约占总量的10% 双拼别墅面积：177215平米之间，其中约有一半户型为177，双拼别墅约占别墅总量的90%销售情况调查：3#楼(32f)湖景高层10月23日加推，户型为120-150的三房和

17、四房，均价4800元/，送1500元/装修，该批房源将于2011年年低交房。另有4#、5#湖景高层和别墅在售：高层户型为120-150的三房和四房，均价4800元/，以上房源全款97折，按揭98折。别墅面积170-560，双拼别墅均价11000元/， 独栋别墅均价17000元/，交房时间预计2011年6月。项目优劣势： 优势：国内一流房地产企业开发，有很好的品牌口碑和认知度；大面积花园的赠送；包括翠林高尔夫在内的36洞高尔夫球场，南昌唯一一个。完善的内部配套：7000商业街、较为完善的内部配套。 劣势：地理位置偏远，处于昌南出口位置，周边环境较为杂乱；价格较高于消费者心理预期；恒大照搬的开发和

18、营销模式，南昌人并不买账；物业管理水平较差；（3）御湖半山（西班牙风格）占地面积：46.44万（一期15.7万） 建筑面积：24万（一期6万） 容 积 率：0.517 （一期容积率0.33）绿 化 率：65 总 户 数：约1200户 （一期效果图）别墅类型及数量：一期别墅总量127栋共计209套，二期规划未定，具体总量不清，联排别墅均价5900元/，家族别墅（大独栋）18000元每平米，户型面积统计：独栋面积227、232、405。双拼面积226.、221。联排面积193、216、219、233，地下室为阳光地下室，有产权算面积； 双拼别墅约占总量的40%，联排约占总量的40% 独栋约占总量的

19、20%销售情况调查：一期第十组团叠水别墅在售，由33余套独立别墅组成，面积约260-405，均价8500元/，预计2011年11月交房。现购房享受4重优惠：一、总价优惠5万元；二、万元旅游基金；三、万元物业管理费；四、开盘大礼包。项目优劣势： 优势：优越的自然环境、较高的建筑品质、相对低廉的价格； 现场细节的打造，处处体现别墅品质； 高级物管，优质的服务和良好的外场形象； 劣势：地处蛟桥，位置偏远、周边环境脏乱； 配套较为匮乏；（4）博泰静林府（中式庭院生活）占地面积：88857.7 建筑面积：93672.79 容 积 率：1.05 （后期规划有所改变，容积率为0.6）绿 化 率：40 别墅类

20、型及数量：共有别墅214套，有双拼、双核、独栋、合院、联排等多种房型，但外形都不同于标准别墅产品，赠送面积极大，基本和购买面积持平，有部分户型赠送面积大于购买面积；户型面积统计： 户型面积从188-234平米不等； 独栋所占比例约为10%，双拼约占30%销售情况调查：预计在11月加推12套联排及双拼别墅，联排别墅面积193-230不等，双拼别墅面积220-240不等，售价10000-13000元/，购房享10万元总价优惠；预计10月底进行二期叠加别墅的预约登记活动，户型面积（产权）为160-190。项目优劣势： 优势：高科技与新型别墅相结合，别墅中加入了科技化智能化元素；低密度城市别墅，稀缺资

21、源；赠送面积极大，最高280的赠送面积；良好的物业管理和现场较强的感染力；与地方政府联手，减免地税政策，对企业老总级别的客户来说较有诱惑力； 劣势：工业用地的40年产权； 无外花园赠送； 周边为工业园区，工业污染较为严重；（5）万科青山湖（纯中式风格）占地面积：约97061建筑面积：约175000（别墅面积约37300）容 积 率：1.4 绿 化 率：35 户 数：620（别墅144套）别墅类型及数量：独栋9套（572）总价2500万元-3000万元，联排112套（218-228）550万元- 650万元，双拼23套（312）900万元-1100万元户型面积统计：联排别墅面积：218平米228

22、平米 套数比例：77% 面积比例：67% 双拼别墅面积：312平米 套数比例：16% 面积比例：19% 独栋大宅面积：556平米 套数比例：6% 面积比例：13%销售情况调查：63#楼精装高层大户将上市，户型为210-220平米的四房，总价为320万-400万，物业费为3.1元/平方米月，现正预约登记中。 联排别墅均价 25000 元 / 平米。项目优劣势： 优势：国际知名地产开发商开发，具有很高的品牌知名度和美誉度； 占据绝好的城市资源青山湖，自然景观独一无二； 万科成熟的产品打造，精致豪宅； 高级物业管理公司，提供高品质物业服务； 南昌乃至全江西最豪华的别墅产品； 劣势：体量小，别墅产品相

23、对较少； 总价太高，属于真正的豪门别墅，绝非一般有钱人所能消费；（6）保利东湾国际占地面积：约180亩建筑面积：约24万平方米容 积 率：2.05 绿 化 率：39.50 户 数：高层1743户，别墅44栋213户（四联排、五联排）项目简介：保利东湾国际，为保利地产2010年进军南昌东部的启幕之作！项目占地180亩，总建筑面积约24万，产品规划有高层、别墅等物业形态，由10栋28-33层小高层、44栋联排别墅组成。项目位于南昌高新区，东临京东大道，西邻高新大道，北靠富大有堤，依托区域内先进产业、前沿科技、高尚人文等综合价值资源，全面打造环境宜居、生态和谐的高端滨江居住物业。项目雄踞“一江三湖”

24、 （赣江、青山湖、艾溪湖、瑶湖）生态区域核心，直面长达80米滨江城市带景观，毗邻高新区规建的2600亩南昌国际社区，临靠青山湖区6大中心构建的商务圈。销售情况调查：滨江别墅vip开始预约,预交1万可享10万优惠。持此卡购买保利其他项目，别墅：一万抵十万；高层：一万抵两万。别墅房源199（赠送88，实际使用287）62套，201（赠送90左右，实际使用面积约292）63套，其余的都是230左右（赠送面积从109123不等）2010年10月 南昌市楼盘开盘一览西湖区众鑫城上城10月31日均价7300元/10月31日开盘，户型为96-117的三房，交5000预约vip可享150元/优惠。东湖区智通悦

25、蓝山10月7日均价13000元/一期房源10月7日开盘，首批推出1#楼37-88精装国际公寓417套，均价13000-14000元/；全款9.8折、按揭9.9折；现已经备案156套销售面积7801.28 青山湖区东城一品10月23日均价4900元/6#小高层（11f）10月23日开盘，房源共66套，户型为89-96两房，折后均价约5080元/。现购房享受优惠：最高95折优惠，全款96折优惠，按揭97折优惠。所有住宅类房源已经全部推出，项目所有住宅类房源将于2011年底前交付；仅剩公寓房源尚未推出，户型为40-60，预计2011年推出。红谷滩区绿地香颂10月1日均价6000元/“十一”期间加推二

26、期高层b-6#楼，共118套房源，户型有98小三房和103三房，售价5000-6000元/已经备案104套。10月24日1#楼(30f）10月24日加推，户型为98-105的三房，售价5000-6400元/，共有房源116套，已经备案98套。预计后期还将加推8#楼高层房源，户型与1#楼相同。众森红谷一品10月16日均价12800元/一期湖畔别墅和多层洋房10月16日开盘，推出31套联排及双拼别墅，50套电梯洋房，并于当天售罄，于18日加推部分别墅及电梯洋房，其中包含210-238湖畔别墅，89-1206层电梯洋房；其中洋房均价6200元/，别墅均价12800元/；以上房源均为一期房源，一期所有房源将于2011年12月28日整体交房，预计11月