天津时代奥城商业综合体定位报告

1、奧城奧城国际区项目定位国际区项目定位报告报告 市市 场场 研研 究究 中中 心心 目录目录 理解城市 理解区域 理解项目 理解客户 项目定位 类似项目介绍 理解城市理解城市 天津市整体社会情况 天津商业发展现状及分析 天津市整体社会情况天津市整体社会情况 04年全市人均生产总值首次突破3000美元， 为3812美元，标志着天津城市经济具备了 相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶 段。 04年全年社会消费品零售总额1052.70亿 元，比上年增长14.1%，处于低物价高增 长阶段，物价水平的低增长有效推动零售 额，从而带来社会购买力的提高，有效拉 动零售商品的需求。 天津市整体社会情况天津市整体

2、社会情况 城市居民家庭人均消费支出中，生活基本 消费所占的比重逐渐降低，提高性消费明 显增加，保障性消费平稳增长。 奥运经济有效拉动投资需求和消费需求， 进一步加快城市经济发展速度，提升城市 的综合竞争力，城市整体交通、生活、商 务环境将得到极大改善。 城市发展重心南移，南部区域成为天津市 对外集中展示的窗口，新商务区、新居住 区的不断涌现，亟需商业配套设施的完善。 天津市商业现状及分析天津市商业现状及分析 截至04年底，天津商业设施建设继续保持 快速发展，33个大中型商业项目竣工开业， 10000平方米以上大型商业设施达到192个。 传统商圈分布较为集中，经营业态陈旧， 依赖于传统商圈的固定

3、客源，发展缓慢， 但是传统商圈的商业主题泛化为新商圈带 来树立新特色的机遇，传统商业区中的商 业引进新业态升级换代，促进了与时俱进 的发展，坚定了消费者的消费习惯，吸引 了众多投资者 天津市商业现状及分析天津市商业现状及分析 零售市场竞争越来越激烈，产品细分、客 户细分越来越明显，新的主题商城不断崛 起，经营定位鲜明的综合性强的商厦对消 费者吸引力强 天津许多非传统商业区的商业发展逐步加 快，国际跨国零售商的进驻更带动了新区 的商业氛围，新的商业项目不断在远离传 统商圈的区域兴起，新商圈正在逐渐形成 理解区域理解区域 人文优势 交通优势 环境优势 政策优势 劣势分析 核心优势 人文优势人文优势

4、 项目周边地区是高档住宅的聚集区， 有众多外籍人士居住，集中了天津180 片高档社区，汇集40万人的高端消费 群，形成一个具有庞大消费需求的空 间，另外与共建相配套的55万住宅区， 也为项目提供了固定的高端消费人群 人文优势人文优势 区域与水上公园、体育馆、天塔、周邓纪 念馆等大型设施以及高教区融为一体，形 成区域性的文化中心，文化底蕴深厚，加 上奥运契机，区域将形成独特的城市奥运 文化圈。 南部的高端商业缺乏与持续递增的居 住人群，将成为消费习惯更新的生力 军，创造出商业发展的新空间。 交通优势交通优势 区域内拥有强大的交通网络，出行便 利，四通八达，有多条公交线路、地 铁和快速路规划。 环

5、境优势环境优势 处于天津市上风口，紧邻水上公园、 堆山公园,拥有不可替代的城市景观 资源。 政策优势政策优势 根据政府规划，在未来几年，项目用 地向商务用地方向发展，周边其他区 域以住宅用地为主，项目将发展成为 本区域商务活动的中心 市政府城市南移的趋势提升区域发展 潜力，同时奥运经济推进区域的发展 更新 劣势分析劣势分析 区域内没有传统商业历史，周边商业氛 围不足，消费人群没有到该区域消费的 习惯，需要较长的培养期 核心优势核心优势 该区域作为天津市的传统富人区，拥有 极强的消费力，但又缺乏相应的商业设 施，无可传承的商脉。 理解项目理解项目 开发理念 整体性操作 时代奥城项目简介 奥城国际

6、区 开发理念开发理念 实现社会效益最大化实现社会效益最大化 实现消费者、经营者、投资者的共赢实现消费者、经营者、投资者的共赢 开发商开发商投资者投资者 经营者经营者 消费者消费者 获取现金获取现金 获取物业获取物业 获取投资收益获取投资收益 承租物业承租物业 获取经营利润获取经营利润 购买产品购买产品 l商业地产利益传动链是在开发商商业地产利益传动链是在开发商投资者投资者经营者经营者消费者之间消费者之间 的进行巡回式流动的的进行巡回式流动的 l消费者是这个链条上最终一环，是所有商业环节中最根本的动因。消费者是这个链条上最终一环，是所有商业环节中最根本的动因。 整体性操作整体性操作 项目的操作建

7、立在对城市、对区域、对客户、项目的操作建立在对城市、对区域、对客户、 对行业的深度理解基础上，通过整体性、系统对行业的深度理解基础上，通过整体性、系统 性操作，将招商、营运、销售密切配合，整体性操作，将招商、营运、销售密切配合，整体 推进。推进。 架构架构项目成功的保障项目成功的保障 市场市场 市场研究使我们深入理解市场和客户，准确把握项目的发展方向，形市场研究使我们深入理解市场和客户，准确把握项目的发展方向，形 成可复制的商业地产操作模式，积累稳定的投资者和经营合作伙伴成可复制的商业地产操作模式，积累稳定的投资者和经营合作伙伴 招商招商 招商是对于项目主题和业态划分的一种保障手段招商是对于项

8、目主题和业态划分的一种保障手段 q招商先行，保证投资者回报 q搭建全国化的招商平台 q与强势品牌商家达成战略联盟 q整合投融资资源，搭建资金平台 架构架构项目成功的保障项目成功的保障 营运营运 营运是商业地产的核心竞争力，是保障项目持续发展的机制，是提升项营运是商业地产的核心竞争力，是保障项目持续发展的机制，是提升项 目商业价值的手段。目商业价值的手段。 q秉承“专业化”的原则，聘请国际知名管理公司担当全程顾问 q通过网站、期刊、活动等方式与消费者搭建沟通平台 品牌品牌 项目品牌与集团品牌互动，树立商业地产领域的绝对领先地位，全力打项目品牌与集团品牌互动，树立商业地产领域的绝对领先地位，全力打

9、 造商业地产的强势品牌造商业地产的强势品牌 时代奥城项目简介时代奥城项目简介 时代奥城项目简介时代奥城项目简介 | 时代奥城项目时代奥城项目規模規模：100萬平方米萬平方米 时代时代shopping mall120,000 sqm 国际生态写字群国际生态写字群 180,000 sqm 奥城国际酒店公寓奥城国际酒店公寓120,000 sqm 奥城国际酒店奥城国际酒店30,000 sqm 住宅住宅550,000 sqm 总计总计1,000,000 sqm 地块面积地块面积460,000 sqm 地積比率地積比率 2.2 时代奥城项目简介时代奥城项目简介 | 專案開發概念和特色專案開發概念和特色 堆

10、山公园堆山公园 Tianjin ecological new downtown 生活商务 奥体中心配套区奥体中心配套区 奥体中心竞技区奥体中心竞技区 自然休闲 觀光休閒 水上公園 运动娱乐 n本项目是顺应市场需求和客观环境的发展 应运而生的，具有先天优势，且优势具有 唯一性和差异化。 n项目需弥补区域商业市场空白，满足区域 主要消费人群需要。 n项目是一个集商务、酒店、商业、酒店式 公寓于一体的综合性产品，各产品之间应 是互相影响、互相促进。 n奥运背景带给项目垄断性资源优势 d 时代奥城项目简介时代奥城项目简介 | 奥城国际区的优势奥城国际区的优势 奥城奥城时代时代shopping mall

11、 奥城奥城国际生态写字群国际生态写字群 奥城国际酒店公寓奥城国际酒店公寓 奥城国际酒店奥城国际酒店 e 奥城国际区奥城国际区 | 奥城国际区奥城国际区專案專案| 产品分类产品分类 理解客户理解客户 理解消费者 理解经营者 理解投资者 理解消费者理解消费者 良好的购物氛围 良好的购物便利性 提供一站式的购物场所 提供人性化的服务 理解经营者理解经营者 拥有足够的目标消费客群 开发商的经营定位是否与自己相符， 经营理念是否一致。 产品形式是否能满足自身经营需求 完善的经营管理 项目是否具有良好的发展前景 理解投资者理解投资者 回报周期短 是否有良好的投资回报 是否有良好的升值潜力。 是否有相对稳定

12、的经营者来经营。 能否吸引大量的消费人群，达到经营 旺场。 项目定位 定位原则 经营模式 商业功能 零售组合 定位原则 有效推进资源遗产与创新资源之间的对 接，奥城国际区必须创造突破性商机， 竞争力的核心是差异化程度高，引进商 业品牌的影响高，与项目经营定位的契 合度高 使项目与市场的消费习惯形成差异，实 现推进消费者“由愿逛到常逛，由常逛 到爱逛，由爱逛到习惯”的经营过程 定位原则 实施差异化战略。实施差异化经营战略不是放 弃“大众市场”，不是以“个性”替代规模性 商业的“大众性”，不是为个人化市场服务的 战略。 差异化战略首先有利于项目的采取主题经营或 是泛众经营战略，其次降为项目的核心特

13、质发 掘与发挥创造条件，第三为建立具有首发效应 得经营定位奠定战略基础 定位原则 根据研究，大型购物中心的主体是家庭 消费，但也是习惯性消费最强的客群， 其对新商业的适应速度较慢，所以百货 与超市这些传统业态的选择对转换与培 养客群的消费习惯，具有作用 定位原则 对现代商业适应较快的年轻人，成为早 期培育市场的生力军，在开街经营的早 期成为最佳的响应客群，对于新商圈的 形成推动作用巨大，对此在零售组合方 面需要引进具有时代特色的业态与强势 品牌以推进年轻人市场的参与 定位原则 经营定位的区域性特性要求，结合项目 实际需要较大的客层规模才能解决项目 的消费人流基础，对此能够吸引跨区域 客层消费的

14、将集中于较高影响力，具有 首次进入天津市场的主力店与品牌店， 以及引进富有差异的消费模式与生活方 式 定位原则 儿童与老人虽然不具备强势的购买力驱 动，但是其影响消费的能力较强，在经 营定位时需要强化 奥城国际区项目经营定位 有利于 1. 强化项目定位“城市级、国际化、新商圈” 未能实现的项目在地区的地位与影响力范围 2. 通过“中国首座”的定位使项目脱裂地域局 限，为区域客层的跨区购买创造契机 3. “家庭+全龄”客层定位弱化项目的无成熟商 圈依托，可明确市场选择与零售业态组合取 向 4. “游乐”基因定位的挖掘是基于项目的 多元市政资源遗产与创新资源之间的对 接，成为创造革命性差异的基础，

15、与实 现传统商圈的购物中心，在消费模式、 生活方式、零售概念等方面形成直接差 异 同时通过“游乐”基因理念的深入渗透， 以及各种满足“游乐”的设施与空间建 设，必将创造出前所未有的市场关注， 短期内实现消费势能的蓄积 5.在“家庭”与“游乐”概念系统兑现 的基础上，将为项目的营销与经营创造 率先开创“游乐经济”的商业效应 6. “循环”概念的强化是基于资源遗产与创 新资源之间的持续更新能力，为经营定 位与商圈成熟创造“愿逛-多逛-常逛- 爱逛-习惯”的经营路径 经营模式 用商业经营的理念操作市场，将物业销售、招 商誉可持续经营结合起来，追求的不仅仅是销 售物业的利润，而是要形成开发商、投资者、

16、 经营者的“多赢”结构。 通过统一经营、统一规划、统一形象等经营手 段，在保证物业整体主题定位的前提下，以单 体主题馆、主力店为主题式经营规划，辅以其 他零售组合 项目地上有15个单体建筑组成，要使物 业价值最大化，必须对整个建筑群作整 体考虑，引进主力店，从经营的角度组 合符合市场需求的商业形态，从而带动 项目的整体销售、招商与经营 前期统一招商，并做好相应的功能分区 安排，统一形象（商场内、外），统一 信息发布，注重多功能公共区域的设计 与后续经营。 后续的经营管理建议组建专业的管理公 司，引入先进的管理理念。 商业功能 游+乐+购 零售组合 创造生活方式，改变消费习惯 优化传统业态与购物

17、乐趣，实现“看足、 乐多、买全”的循环消费与循环游乐， 推进“与家庭一起，与朋友一起，与恋 人一起”的分享型购物模式，创造“与 乐同行”的购物体验 综合百货与超市作为聚客力较强的业态， 具有人流与物流量大的特点，安排在A1 及B4区 其他13个区由品牌店、专卖店构成的主 题购物区，是以适应商业广场的战略定 位而展开的，以实现“游+乐+购”的经 营链条与商务、酒店、公寓等功能有机 链接为核心目标 A1A1一层一层居家世界居家世界 A2A2品牌集团旗舰馆（品牌集团旗舰馆（I.TI.T集团、集团、 BalenoBaleno集团或原创家居）集团或原创家居） A2-1A2-1 A2-2A2-2 A3A3

18、童萌汇：童装、玩具、教育童萌汇：童装、玩具、教育 A3-1F A3-1F 童萌汇童萌汇: :食品、食品、喂哺用品、纸品、玩具、服装等喂哺用品、纸品、玩具、服装等 儿童用品儿童用品 儿童休闲娱乐儿童休闲娱乐 婴儿用品区婴儿用品区 儿童杂品区儿童杂品区 A3-2F A3-2F 儿童欢笑天地儿童欢笑天地 ：童装、玩具童装、玩具 餐饮餐饮 儿童服装区儿童服装区 面包房面包房 童装童装 儿童儿童 休闲休闲 娱乐娱乐 A4A4时尚女装、化妆品、饰品、女鞋时尚女装、化妆品、饰品、女鞋 A4-1 A4-1 时尚用品区时尚用品区 女士精品女士精品 精品珠精品珠 宝宝 精品精品 女鞋女鞋 银行银行 女士女士 杂品

19、杂品 美美 容容 区区 品牌女鞋区品牌女鞋区 化化 妆妆 品品 精精 品品 女女 包包 化妆化妆 品品 女包鞋区 女包鞋区 饰饰 品品 A4-2 A4-2 青春时尚女装青春时尚女装 青春女装青春女装 美容 美容 专区专区 韩国韩国 咖啡咖啡 BET TY B1-1B1-1：食尚世界：食尚世界 B3-1B3-1：食尚世界：食尚世界 B2-1B2-1：20082008奥运主题乐园：运动户外奥运主题乐园：运动户外 B1-2B1-2：食尚世界：食尚世界 B3-2B3-2：食尚世界：食尚世界 B2-2B2-2：20082008奥运主题乐园：运动户外奥运主题乐园：运动户外 B4B4百货世界百货世界 C1C

20、1男性精品男性精品 1F：国际精品服装，国际名表，名牌眼 镜 2F：时尚服装及饰品 C2C2女性精品女性精品 1F：女性国际精品服装、淑女装 2F：珠宝、饰品、鞋帽、美容中心 C3C3娱乐世界娱乐世界 全城最多厅的影城，多功能娱乐中心， 夜总会，深具影响力全系列娱乐主力， 动静结合，传统娱乐与现代娱乐的结合， 与C6区的吧世界构成娱乐无所不在的 “乐天堂” C4C4艺术世界艺术世界 环球时尚与艺术品展示基地，购书中心， 演艺中心，艺术品展览，地方特色茶馆， 唱片街 C5C5食尚世界食尚世界 中华美食，以休闲型经典餐饮名店主力 店为主导 C6C6吧世界吧世界 将C6以酒吧店为主导，结合游乐主题展

21、 开店铺内游乐理念渗透设计，业态互补， 与餐饮区形成序列性互补，业态延展， 可与C5与C7的定位形成“恒势娱乐”区 域 1F：日韩食区 2F：酒吧、咖啡 3F：酒吧、网吧 C7C7食尚世界食尚世界 特色餐厅，以风味美食为主导，均需要 结合游乐主题展开店铺内游乐理念渗透 设计 “游+乐+购”循环系统 一、“乐”系统的建立：就是要在项目中 设计由欢乐、娱乐与乐趣构成的“乐天 堂”。“乐”系统的建立主要集中于 “乐据点”与“乐渗透”两种方式 二、“游”系统的建立：结合项目的核心 资源优势，为项目建立起以“观景”为 主旨的“游体验”，以及以“逛”为主 旨的“游体验” 三、“购”系统的建立：项目锁定的核

22、心客层 是全龄化的家庭客层，对此购系统的建立将以 家庭客层的循环购物与循环游乐为基础，一方 面通过现场“循环游乐”机会的创造推进“循 环购物”，另一方面将通过“虚拟购物中心” 的“循环游乐游戏，全球首创的以“时代Mall” 为主题的网络游戏及购物网站，可以升级的游 戏推进会员积分与购物折扣的赢取”实现“循 环购物”。 通过据点型游乐与渗透型游乐设施与空 间的建立搭建出“循环游乐”基地，将 渗透与据点的游乐设施有机连接各种具 有特色的主题购物馆，结合主题要求分 别引进具有国际影响力的男性精品主力 店、女性用品主力店、儿童精品主力店、 玩具主力店、游戏主力店、运动主力店、 健身中心品牌店、餐饮、百货、超市等 主力店，推进“循环购物”的契机 类似定位项目介绍类似定位项目介绍 韩国乐天世界韩国乐天世界 概述概述 乐天世界是世界最大的室内游乐主题公园。 乐天世界不仅有主题公园，还有百货商店、 饭店、购物中心、超市、体育中心等，是 一座城中之城。 魔幻岛魔幻岛 位于石村湖水公园之上的神秘的魔幻岛， 拥有跳舞的音乐喷水池、15种先端娱乐 设施、野外剧场等，与周围的自然风景 和餐厅、吉祥物相辅相呈，形成浪漫的 湖滨公园。 民俗博物馆民俗博物馆 乐天世界的民俗博物馆是通过为儿童和 青少年准备的各种有益活动、多彩的文 艺演出和特别展示等