第5章 物权法部分疑案讨论

1、第五章第五章 物权法疑案研讨物权法疑案研讨 n案例案例1：物权变动规则：物权变动规则 n案例案例2：物权变动与合同效力：物权变动与合同效力 n案例案例3： 善意取得问题善意取得问题 n案例案例 4: 借款建房纠纷借款建房纠纷 案例案例1： 物权变动规则物权变动规则 n nA公司与B公司签订了一份买卖合同，A公司出售 给B公司一辆价值15万元的林肯轿车和价值15000元 的50台电视机。此前，A公司有20台电视机寄存在B 公司仓库里。 n 合同成立后，B公司支付了全部价款,并于第二天 派人将林肯轿车开走。因B公司仓库的空间有限，两 公司约定约定，剩余的30台电视机迟些日子再提货，并 等B公司再提

2、货之日，再办理林肯轿车的所有权变更 登记。 n n 然而，一个星期后，A公司隐瞒了与B 公司的协议，与C公司签订了一份买卖合 同，包括那辆价值15万元的林肯轿车和A 公司仓库中30台电视机。C公司对A公司 深信不疑，合同成立后即交付了全部价 款，同时搬走30台电视机。第二天，双 方办理了机动车的所有权变更登记变更登记。 问题 n1.动产物权变动的公示方式是什么？ n2.机动车、飞机、船舶等动产的物权变动 规则有何特殊之处？ n3.林肯轿车的所有权归谁所有？ n4. A公司寄存在B公司仓库里的20台电视 机的所有权归属是否确定？为什么？ n5. C公司是否取得另外30台电视机的所有 权 ？ 案例

3、1：参考 n一般而言，动产物权的变动以交付交付为公示的方式，不动产物权的变动 以登记作为公示的方式。动产物权未经交付，不动产物权未经登记， 不产生物权变动的效力。 n但是，机动车、飞机、船舶机动车、飞机、船舶等，虽然是动产，但由于价值较大价值较大，法律 特别规定未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说，对于善意第三 人而言，由于未经登记的这类特殊动产的物权变动没有公示出来没有公示出来，他 就无从知晓该物权的变动，因此，这样的物权对善意第三人就不发生物权对善意第三人就不发生 效力效力。A公司在交易时隐瞒了与B公司的协议，C公司并不知道B公司 买车此事，所以C公司是善意善意的。B公司不能以与A公司的

4、协议对抗C 公司，反而，C公司的物权经过登记，已经发生效力，它可以基于其于其 所有权要求所有权要求B公司返还林肯轿车公司返还林肯轿车。 n至于交付电视机交付电视机，则是一般动产，遵循动产物权变动的一般规则，即 以交付交付为物权变动的公示方式。A公司仓库中的30台电视机已经交付 C公司，所有权即归C公司。至于B公司，只能获得20台电视机的所有 权，并可以向A公司追究30台电视机以及林肯轿车的违约责任违约责任。 案例2：物权变动与合同效力 2008年6月2日，甲将自己所有房屋一幢卖与乙， 并于同年6月16日办妥过户手续办妥过户手续。2008年9月4日， 甲以受乙欺诈受乙欺诈为由请求撤销撤销其与乙之

5、间的房屋买卖 合同，2008年11月7日，法院判决支持甲之请求。 2008年11月11日，甲在未曾办理涂销登记的 情况下，与丙订立房屋买卖合同。 问 题 1、本案中法院的判决对系争房屋的所有权 归属有何影响? （延伸问题） 2、 甲丙间的合同效力如何？ 延伸问题 n1）甲乙间合同被撤销，导致房屋产权是 设立、变更、转让还是消灭？或者是“回 归” ？ (参考法条28、31) n2） 该合同虽然被法院判决撤销了，但此 判决可否理解为一种确权判决确权判决？ n3）甲丙间的合同效力与法院判决生效与 否有关？ 案例3：善意取得案例 n 甲、乙系夫妻甲、乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅别墅， 但产权证产权

6、证上的所有权人登记为甲甲。后夫妻双方 感情恶化，甲遂私自私自将夫妻共有的该别墅卖给 丙丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿登记簿确认甲 是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合 同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构 办理了房产登记办理了房产登记。 n 乙知道后，将丙告上法庭乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处 分夫妻共同财产夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无 效，丙应将该房产返还。 问题 n1.依据现行法律评价甲的私自卖房行为私自卖房行为的效力？ a.关于贯彻执行若干问题的意见(试行) b. 婚姻法及其解释规定 c.物权法关于共有的规定 n2.根据合同法规定，本案中合同效力如何？ n3.

7、根据物权法规定，本案是否成立善意取得？ n4.善意取得对合同效力有何影响？ n5. 如何处理本案？ 案例3：参考 n 物权法实施之前可能的处理后果： 合同法第51条规定：无处分权的人处分 他人财产，经权利人追认或者无处分权的 人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 n 因此，无处分权的人处分他人财产， 权利人不予追认的，合同无效， 法院将可 能判决甲丙之间签订的合同无效合同无效。 n 物权法实施后，该判决结果将发生逆转： 物权法第106条 是关于善意取得的规定。善意取得的善意取得的 条件条件是：1、受让人必须是善意善意的，不知出让人是无权处分 人。2、受让人支付了合理的价款合理的价款。3、转让

8、的财产应当登记 的已经登记（如房产），不需要登记的已经交付给受让人 （如货物）。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。 善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。 本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权 人是甲，根据物权法规定的不动产登记生效原则，丙有丙有 充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此， 其符合善意的条件；第二，丙取得该房产支付了合理的价款； 第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得 的规定，丙取得房屋所有权。 n 法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产驳回乙要求丙返还房产的请求。 n乙的权利并非不能得到保

9、障。根据物权法的规定，其有 权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫 妻共同财产而不能作为其自己的财产。 案例 4:借款建房纠纷 n 某镇居民吴某吴某于1993年7月申请到一块宅基地，宅基地， 决定建一栋三层共180平方米的楼房。同年8月，吴 向有关部门申请到准建证和施工许可证。同年9月， 吴因四处借款未果借款未果，遂找邻居张某借款张某借款，双方经过 协商订立一份书面合同书面合同。合同约定合同约定：张借给吴5万 元建房，一年后如果吴不能归还本金和利息5000元， 则房屋为双方共有，各人得一半房屋共有，各人得一半房屋；该房建成后， 吴要留出几间给张堆放杂物。 n 1994年3月该房建

10、成，吴将第三层的3间房屋交 给张。同年4月，吴在登记产权时，将产权登记为登记为 自己单独所有自己单独所有。 n 同年9月底，因吴到期不能还款，张提出按协议按协议 分割房屋并办产权登记手续分割房屋并办产权登记手续。吴表示同意吴表示同意，并且又 在一层拨出3间房屋给张，但一直没有办理产权变更没有办理产权变更 登记，登记，张也没有实际搬入该房。 n 同年12月10日，吴找到金某，提出愿意以22万 元出售此房，并向金出示了准建证、产权证，金表 示愿意购买。同年12月底，吴在收到金交付的房款 后，将自己占用的房屋全部交给金全部交给金，并到张家要求 还款本金，同时要求张为金腾房。 n 张认为该房屋系他和吴

11、共有，吴无权将该房全部 卖给金某。因双方协商不成，张遂向法院提出诉讼， 请求确认吴某和金某之间的房屋转让协议无效。房屋转让协议无效。 问题 n？ n？ n？ n1.如何理解吴某与张某合同中的“不能还债 则房屋共有”之约定的性质？ n2.张某是否为房屋的共有人之一？为什么？ n3.金某是否取得该房屋所有权？ 法律依据 n对本案的不同观点 n 本案在审理中，法院存在着几种不同的观点。 n 第一种观点第一种观点认为：按照吴某与张某订立的协议，吴某在一 年后不能偿还借款本息时，房屋就归属于双方所有，而且 事实上房屋已经分割为双方所有，因此吴某无权转让该房 屋，其与金某订立的卖房协议是无效的。 n 第二

12、种观点第二种观点认为：虽然吴某与张某之间订立了借款协议借款协议， 但双方并没有办理产权变更登记，产权证上记载的权利人 仍为吴某，因此吴某有权转让该房屋。 n 第三种观点第三种观点认为：该房屋应确认为吴某和张某双方共有， 吴某单独转让该房屋构成无权处分，但由于金某购买该房 屋时是善意无过失的，因此金某可基于善意取得善意取得制度获得 该房屋的所有权。 物权法第6条 n第六条 不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，应当依照法律规定登记登记。动产 物权的设立和转让，应当依照法律规定 交付交付。 第二章第二章 物权的设立、变更、转物权的设立、变更、转 让和消灭让和消灭 n第一节第一节 不动产登记不动产登

13、记 n第九条 不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规 定的除外。 n依法属于国家所有的自然资源，所 有权可以不登记。 n第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依 照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发载于不动产登记簿时发 生效力。生效力。 n第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让 和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同 另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，未办理物权登记的， 不影响合同效力。不影响合同效力。 n第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记

14、机构管理。 n第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产 物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不 动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动 产登记簿确有错误外，以不动产登记簿不动产登记簿为准。 n第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动 产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约 定可以向登记机构申请预告登记预告登记。预告登记后， 未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力。 n预告登记后，债权消灭或者自能够进行不 动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告 登记失效。 第二节第二节 动产交付动产交付 n第23条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效自交付时发生效

15、力力，但法律另有规定的除外。 n第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变 更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人不得对抗善意第三人。 n第25条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法 占有该动产占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 n第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法 占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求 第三人返还原物的权利代替交付。 n第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让 人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 第三节第三节 其他规定（其他规定（28-31条条） n n第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书法律文书或者人 民政府

16、的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者设立、变更、转让或者 消灭消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力发生效力。 n第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承 或者受遗赠开始时发生效力。 n第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或 者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 n第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不 动产物权的，处分该物权处分该物权时，依照法律规定需要办理登 记的，未经登记，不发生物权效力未经登记，不发生物权效力。 第八章第八章 共有共有 n第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没 有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理

17、的权利和义务。 n n第97条 处分共有的不动产或者动产以及对共 有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占 份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同全体共同 共有人同意共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 n n n第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维 持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的， 可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随 时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要 分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给 予赔偿。 n第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有 的不动产或者动产可以

18、分割并且不会因分割减损价值的，应当对 实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价 或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 n共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应 当分担损失。 n第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或 者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买同等条件下享有优先购买的权利。 n n第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外 关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定 或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有 人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有 债权、承担债务，共同共

19、有人共同享有债权、承担债务。偿还债 务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 n第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按 份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关 系等外，视为按份共有视为按份共有。 n第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份 额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出 资额的，视为等额享有等额享有。 n第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保 物权的，参照本章规定。 观点:房屋所有权已经发生了移转 n ： 第一，该一半房屋已经根据吴某的意志交付给张某，在房屋建成时，吴某根 据双方的协议规

20、定，已将第三层的三间房借给张某，并由张某实际使用。在 吴某实际分割房屋时，又在一层拨出三间房给张某，加上原来已借给张某的 三间房，吴某己经交付了近一半的房屋给张某。 n 第二，张某己经对房屋进行了占有、使用，只是因各种原因，张某并未实际 搬进住房，但在这些房间中堆放了一些杂物。 n第三，在分割房屋时，张某已提出要办理变更登记手续，但因吴某故意拖延 不办，因此未办理产权变更登记手续，可见，主要是因吴某的过错而未办理 变更登记手续。 从实践来看，我国司法实践经验一向认为，在房屋己经实 际交付给买受人，而因出卖人的原因未能登记的情况下，应该保护善意的买 受人，确认其具有所有权。 这一经验对本案也是适用的。如果不保护真正的 权利人即张某，就不能体现法律保护善意当事人的利益的精神，也会纵容恶 意的 法律: 善意取得-物权法 n 第106条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人 的，所有权人有权追回所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情 形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意善意的； （二）以合理的价格合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记登记 的已经登记，不需要登记的已经交付已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的， 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失请