昆明写字楼市场研究报告地产资料

1、昆明写字楼、公寓、商业报告 纲要纲要 项目概况 高新城市规划及发展 项目总体定位 项目开发及租赁计划 昆明地产市场研究分析 项目规划设计初步 项目财务分析测算 第一部分第一部分 高新城市规划高新城市规划 及高新区城市发展及高新区城市发展 一、高新区概述：一、高新区概述： 高新区力争打造三大特色产业集群三大特色产业集群，突出特色，做强做大特色产业集群，是 高新区创新型特色园区建设的核心。 昆明高新区建设方案围绕云南加快建设面向西南开放的重要桥头堡战略，打造以生物 产业为特色主导、以新材料为支柱、以水科技及环保产业为高端商务办公培育的三大 特色产业集群。 二、高新区规划二、高新区规划性质性质 20

2、11年高新区管委会按照建设面向西南开放的重要桥头堡战略的要求，提出了“提升提升 建成区、全力建新区、实现大跨越建成区、全力建新区、实现大跨越”的工作思路。把昆明高新区建设目标定位为国际国际 知名国内一流的创新型特色园区，打造一流的产业、聚集一流的人才、营造一流的环知名国内一流的创新型特色园区，打造一流的产业、聚集一流的人才、营造一流的环 境，形成特色型、集群式、国际化的产业发展格局境，形成特色型、集群式、国际化的产业发展格局，使园区整体实力不断壮大，创新整体实力不断壮大，创新 能力全面提升，产业结构更加优化，园区特色更加鲜明能力全面提升，产业结构更加优化，园区特色更加鲜明，为把昆明建设成中国面

3、向西 南开放的区域性国际城市作出积极贡献。 三、三、总体结构布局总体结构布局 未来区域规划结构未来区域规划结构 高新区对主城部分的规划进行了重新调整，将重点布局科研、科研、总部经济总部经济暨高端商务、现暨高端商务、现 代服务业、创业孵化器代服务业、创业孵化器。 区域区域规划定位规划定位 高新区是作为西二环、西三环之间的主城区的一部分，作为已有近二十年历史和品牌的 高新区核心区，高新区海源片区的定位是产业商务区与科技商务区。将通过要利用相对 成熟配套的城市环境与高新区服务体系，集聚一批企业总部与研发机构企业总部与研发机构，建立健全高新 区特色产业和科技服务体系，形成高端金融服务平台、市场拓展平台

4、和技术服务平台高端金融服务平台、市场拓展平台和技术服务平台， 打造创意导向型城市人居环境，吸引和聚集高端创意人才创意导向型城市人居环境，吸引和聚集高端创意人才，建设集科研办公、商务科研办公、商务、商商 业、居住业、居住等城市综合功能为一体的科技科技商务中心区商务中心区。 四、未来区域发展 昆明国家高新技术产业开发区除由主城建成区5平方公里外（北区）（北区）还有托管的马金铺 新城高新技术产业基地（南区）（南区）。北区位于昆明主城西北，原规划面积9平方公里，实 际开发5平方公里已开发完毕，已全部实现城市化，成为主城建成区的一个重要组成部 分。 北区（建成区）：以“空间疏解、功能置换、土地挖潜”为原

5、则，重点布局科 研、总部经济暨高端商务、现代服务业、创业孵化器。 南区（新城区）：结合未来产业发展重点和空间地理环境，分为水科技及环保 产业园、生物创新产业园、新材料产业园、航空航天产业园、中央商务区、商 住配套区、生态休闲区和发展预留区。 北部主要以商务办北部主要以商务办 公、商业、居住、公、商业、居住、 休闲娱乐主休闲娱乐主 中部主要以中部主要以 科研、新型科研、新型 产业园区产业园区 南部主要以南部主要以 环保、生物、环保、生物、 航天、商务航天、商务 项目位置扼守高新区北区的门户要冲，目前初步规划效项目位置扼守高新区北区的门户要冲，目前初步规划效 果充分考虑了该地理区位概念的特性果充分

6、考虑了该地理区位概念的特性 项目位置项目位置 根据高新城市规划，北部区将成为中央商务区： 汇集企业区域总部、高端商务楼宇、酒店会 展中心，建设成具有南亚、东南亚民族风情， 云南多民族特征的昆明新城中央商务区。 根据该规划条件优势，本项目将借鉴一线城 市高新产业园商务办公案例，在高新区北区 区打造地标性建筑地标性建筑。 项目综合规划定位思路 第三部分第三部分 昆明昆明地产地产市场研究市场研究 分析分析 A 昆明商业物业市场分析 一、昆明市商圈分布研究 昆明现形成有一定规模的商圈共有13个，呈现明显南北向布局，主要核心商圈仍主 要集中在市中心区域，小型商圈以及专业商圈主要分布于二环或三环快速通道周

7、边 l 昆明三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，是昆明市最早，也 是最繁华的商圈，昆明百货商业的起源之地，商业辐射整个主城区域。 l 商业总面积85万平方米，大型购物中心、百货、超市商业面积45万，沿街零 售商业面积约40万平方米；区域开发成熟，可供开发量较小，预计未来商业 供应量约在15-20万平方米左右。 l 该商圈由人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合区域组成。是目前昆明 市场购物消费档次最高的商圈，包含三个金格百货购物中心，现今该商圈已覆 盖众多国际一线品牌。 l 区域商业总面积约30万平方米，其中大型百货集中商业面积约15万平方米，沿 街零售商业面积约15万平方米；未来

8、供应量约在25万平方米左右。 l 青年路商圈是青年路、人民中路、园通街的围合区域，商圈内主要以精品服装、 运动装为主，是年轻客户群体的主要消费场所，是新世界百货、金鹰购物中心、 金鹰天地等大型商业项目的落户区域。 l 区域商业存量约50万平方米，大型商业面积约39万平方米，其他零售底商面积 约11万平方米；区域开发成熟，未来3-5年基本无新增商业。 昆明传统的核心的零售、百货商圈主要有三个；即三市街商圈、白塔路商圈和 青年路商圈 商圈名称商圈级别辐射范围 商圈规划定 位 商圈整体 档次 商业体量 (万) 商圈概述 北辰商圈次级商圈1-3公里区域级中端17.02 北市区核心商圈。业态覆盖餐饮、娱

9、乐、购物等。商店 的规格以及产品都很上档次，多以中档和高档消费为主。 昆都商圈次级商圈5公里以上市级中高端1.148 昆明最核心的休闲商圈,以酒吧,KTV为主.有”昆明三里 屯“之称。 联盟商圈次级商圈500米-1公里区域级中端21.6 以白云路家乐福为中心，辐射周边小区，商圈内主要以 住宅底商为主，经营生活配套、百货、餐饮等 小西门商圈核心商圈5公里以上市级中端19.6 昆明传统商圈之一，知名度较高，以小商品、餐饮、家 电卖场，服装专卖、等为一体的多功能商圈。 螺蛳湾商圈新兴商圈5公里以上超地区级中端170 以新螺蛳湾国际商贸城为核心，围绕构建400万小商品 加工基地、空港加工区，以及70余

10、万平方米的仓储园 区。 云纺商圈次级商圈5公里以上市级中端65.2 由老螺蛳湾升级改造、以云纺商业区和双龙商场为核心 形成的购物商圈，是规划中的昆明CBD核心商圈之一。 世纪板块商 圈 次级商圈3-5公里区域级中端97.02 以世纪城、新亚洲体育城两个大型住宅区配套商业为核 心，附带家电、家具等专业市场形成的区域级商圈。 昆明现已成熟的非核心商圈10个，覆盖有以娱乐、专业市场、社区商业等为形态的各类 特色商圈 A 昆明商业物业市场分析 二、昆明目前商业物业产品分析 l 昆明共有5个综合商业物业入市，总供应面积达到5.14万平米左右； l 其中，供应量最大的为新都昌商业广场，销售率在37.69%

11、左右； l 华海境界商务大厦推出的商业体量虽然少，且项目商业三面临街，一环边上， 地段优势突出，故推出当天即售罄，去化速度最快，销售情况最佳； 从昆明市整体综合商业市场来看，华海新境界凭借较好的地段优势，销售情 况和去化速度较好，此外万科地铁商业销售成绩较好，其他商业项目销售略 显乏力 目前昆明市综合商业整体面积段以50以下的小面积段分割产品占绝大多数， 单价较高，总价整体偏向50-100万之间 l 综合商业总体面积较小，50以下产品占到接近80%，多以小面积段分割产品为主； l 51-100左右的户型占比约13%，而大面积段的产品鲜少； l 综合商业均价在30000元/以上，但因面积段较小，

12、总价段偏向50-100万之间； l 50万以下的产品也占到将近22%，总价偏高的产品也有但总体较少，其中润城和华海境界商务大厦的 总价最高分别达到3500万和2600万。 项目名称 总供应 （） 总成交 （） 成交单价 （元/） 成交总价 （万元） 供应日期销售率 销售速度 （/月） 供应主力 面积段 （） 商业类型 车行天下83113.62547.5916000 120-280 万 2012.2.223.07%1273.8100-150专业市场 螺狮湾国际 商贸城二期 3307925437.71650040-200002011/1/1276.90%1816.9850-100专业市场 昆明玉器

13、城 66605.8982.1531900220-77002011/12/271.47%245.538300-380专业市场 2011年-2012年，昆明共有三个专业市场型商业物业入市，总供应面积达到18.3万平米左右； 其中，螺狮湾国际商贸城二期的去化情况达到76.9%，月均去化速度也较为客观； 昆明玉器城至今已推出将近5个月，去化情况不够理想，其过大的产品面积段和过高的单价让 客户望而却步，是阻碍去化的主要原因； 昆明市在售的专业市场项目有车行天下、螺狮湾国际商贸城和昆明玉器，其中昆明 玉器城的成交单价和主力面积段都较大，而螺狮湾国际商贸城的去化情况相对较好 专业市场面积段集中在51-100

14、以及101-150之间，总价段以250-500 万居多 l 专业特色市场供应主力面积段以100-150平米居多，占比36%，其次为51-100平米面积段产品，将近占到35%； l 其中螺狮湾国际商贸城面积段集中在50上下，而昆明玉器城的面积段跨度则较大，从50以下到800的户型均 有 l 专业特色市场总价段集中250-500万之间，占到34%，其次为100-150万之间，占比17%； l 昆明玉器城的总价偏高，1000万以上总价的产品接近10套左右，而螺狮湾国际商贸城的价格则较多集中在100-200 万之间 总供应（） 总成交 （） 成交单价 （元/） 成交总价 （万元） 供应日期销售率 销售

15、速度 （/月） 主力面积段 （） 商业类型 橙郡小区二期20038.39402.792500043-3652011.12.232.01%100.69840-80社区商业 第三城.映象欣城A区86509.249336.091600024-2402011/11/3 10.79%1867.2240-80社区商业 高顺铭都商城16117.937511.9780030-5802011/12/27 46.61%1877.9850-100社区商业 星宇园18621.792329.8923000200-2802011/8/18 12.51%582.473100-130社区商业 银海樱花语小区51318.511

16、2695.23300063-14802011/9/13 24.74%1813.630-60社区商业 中铁百年印象7598.4218062500014-1202011/11/3 23.77%451.550以下社区商业 天宇花园7828.67471.1137400230-550 2011/11/21 6.02%94.22290以下社区商业 花好月圆8325.832401.312080067-4802012/3/29 28.84%2401.31100以下社区商业 版筑翠园10994.29492.5146,00140-2802011/7/314.48%5090以下社区商业 春城慧谷19862.9508

17、0.941310017-440万2011/3/31 25.58%564.54923；192 社区商业 云立方小区22334.754134.48 15000- 50000 80-18502011/4/12 18.51%344.54100以下社区商业 香樟十六坊17829.258436.722000100-1800 2011/11/3 47.32%1687.34200-300社区商业 l 近年推出的社区商业体量较大，将近30万左右； l 其中，供应体量较大的为银海樱花语小区，虽然单价较高但产品面积较小，销售率约24.7%左右； l 版筑翠园成交单价最高，对去化有一定影响，市场较为惨淡； l 滇池卫

18、城因社区足够成熟，社区商业立足点稳固，项目销售情况自然理想，目前销售率近94%； 目前昆明在售社区商业的供应体量较大，其中以银海樱花语的供应量最大，成 交单价以高顺铭都最低，多数项目社区商业销售情况上均较为理想 社区商业面积大部分在100以下，且以50以下小户型产品占比最大，而 总价段方面也主要集中在100万以下，相对偏低 l 社区商业主要为社区内的配套服务，以住宅底商和小型商业街为主，总体面积不大；大部分在100 以下； l 其中50以下占比48%，50-100产品占比25%，100以上的产品较少； l 社区商业整体总价相对较低，以50万以下的居多，小面积段且总价在50万以下的产品约占27%

19、； l 1000万以上的产品接近3%，其中总价最高的社区商业项目当属银海樱花语小区和第三城印象新城 A 昆明商业物业市场分析 三、昆明商业物业客群分析 购买用于自持经营，比例较小 购买之后用于包装或沉淀资 产，从而达到溢价和财富保 值的目的 购买商铺用于出租、转租、二 手交易等 商业物业的客群主要为具有一定经济基础和社会地位的中年族群，其中个体投资者占 多数，商户其次，置业客群关注因素以地段和区位优势最为突出，其次是总价区间 u 昆明商业置业客群主要分为三类，分别为 个体投资者、投资机构、商户，其中个体 投资者占据多数，商户投资其次。 u 置业客群对于地段和区位优势的关注度超 过了价格，再次对

20、于城市能及和宏观环境 也有较高的关注度。 A 昆明商业物业市场分析 四、昆明商业物业未来发展趋势 根据昆明城市总体规划，昆明将形成1个市级商业中心、3个区域商业中心及若干个社 区（居住区）商业中心的“1+3+x”城市商业体系，本项目正处在规划中的南部次级 CBD核心区域 商业体系构成规划范围定位 市级商业中心一环路以内及周边区域 提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁 华气息，推进经营结构调整，拓展新 型的经营服务领域，形成服务全市、 辐射全省及周边区域、充满活力的商 业区。 区域商业中心 北部区域 商业中心 北市区北京路延 长线、烟草路 应以服务于本区域居民消费为主，兼 有一定的集散辐射功能，结合

21、各个区 域的特点及商业发展的基础条件，突 出本区域购物、交易、餐饮娱乐、文 化休闲、服务等功能。 南部区域 商业中心 南市区十里长街、 前卫西路、海埂 路 东南部区域 商业中心 春城路延长线、 官渡镇以北的区 域 社区（居住区） 商业中心 人口规模达到3万人 以上的居住区 应以新型社区购物中心为主体，建设 发展融合各种新型业态、各种服务功 能的现代化社区商业。商业设置宜适 度集中，应以配置便民利民的业态为 主。 区域名称 未来供应量 （万） 主要形态代表项目 五华区93.64 社区配套与特色商 业街为主 经典双城、版筑后街、莲花 池国际、志远城市 西山区203.74购物中心 红星国际、润城、南

22、亚风情 第壹城等 盘龙区35.90社区商业益龙万象、金领时代等 官渡区23.03社区配套银海樱花语等 昆明作为省会城市，消费水平相较 其他城市并不落后，但当前主要以 传统百货为主，整体商业物业水平 发展较慢，商业形态逐渐走向多元 化、特色化。 商业形态急需提升昆明已经出现顺城王府井、正义 坊等一站式消费商业中心，未来 购物中心将是昆明商业主流发展 趋势。 购物中心将成主流 城市三大核心商圈能级将进一步 提升，其他各区域商圈，随着人 口的导入，商圈逐步成熟，商业 将呈现出多点多区域平衡发展的 趋势。 多点、多面平衡发展 趋势一 趋势二 趋势三 A 昆明商业物业市场分析 五、项目商业产品竞争项目

23、分析及商业产品SWOT分析 项目竞争楼盘分析 与本项目商业产品主要竞争楼盘主要是在该区域，本项目启动前启动 的综合体及商住项目，联想综合体、春城慧谷、金泰国际、科伦时代广 场，以上项目都在近期上市对项目后期运作有一定市场冲击； 而南部区域的联邦国际、西城时代、金典双城、万科金域国际对该项 目的竞争性比较小。 项目商业SWOT分析 项目优势与机会： 区域：本项目位于高新北部区处于北部与中部交替处； 交通：项目地处小屯立交桥是进出昆明交通要道，也是进出昆明的枢纽中心； 利好：根据高新区城市规划项目区域范围内是集中商务、商业、居住、休闲等有利 项目的未来发展。 项目劣势与威胁： 项目与周边几个大型综

24、合体有较大的竞争，其表现主要在项目体量及项目规模。 A 昆明商业物业市场分析 六、项目商业定位 u 本案所处区域为昆明高新区未来商业、办公、居住核心区域，是未来规划的高新区CBD的 桥头区域，但区域目前多为传统居民生活区，老式住宅和商业体散乱分布，区域人口密集 度逐渐上升，具有较高的商业消费力，区域现有商业无法满足消费需求，一站式商业消费 填补区域商业缺失现状的同时亦将拉开区域商业升级换代的序幕。 产品建议： 依托高端写字楼及公寓产品，打造特色品牌商业聚集地，以丰富、高端、综合的商业业态组合，填 补市场空白吸引投资置业客群。建议产品在4层以下，主力面积区间分为50-100和100-150 ，

25、两个档次的产品保持一定比例，满足不同层次的客户需求。 租售价初步建议： 项目区域可参照对象较少，目前在售项目一层底商售价在3.5-5万元/之间，租金在90-150元/ 月，初步建议项目商业产品初期四层售均价为1万元/，以通过相对较低的价格定位，实现资 金快速回笼；依托丰富的主力商家资源，抬高项目商业运营价值，建议项目初期租赁均价价为70- 120元/.月； B 昆明写字楼市场分析 一、昆明写字楼市场研究 20世纪7080年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公 楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。 到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写

26、字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以 市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项目， 供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。 经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公 河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的 建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、 工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字 楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。 近两年来，星都国际总

27、部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务 一号、东方首座、南亚之门这些已建和在建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品 的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的 5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字 楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。 昆明市写字楼市场概况昆明市写字楼市场概况 昆明各竞争楼盘物业类型统计分析 在竞争物业类型方面，住宅占楼市总体量的26，商业占楼市总体量的35%，写字楼占楼市总体量的 21%，别墅类占楼市总体量的10%，酒店式公寓占楼市总体量的

28、4%，公寓占楼市总体量的4%。从以上数 据可以看出，在当前住宅政策未见松动的情况下，开发商们开始加快商业楼盘的推盘进度，商业项目成为目 前市场关注的焦点。 昆明市场环境分析 昆明写字楼发展趋势-由产品功能向人性化、环保化发展 第一代写字楼 仅满足基本使用功能 护国大厦 第二代写字楼 从纯写字楼向商住楼调整 美亚大厦 第三代写字楼 产品智能化运用 红塔大厦 第四代写字楼 具有5A智能化和初步的 环保理念 南亚之门 昆明写字楼发展历程-昆明商务市场趋于成熟化 昆明写字楼发展趋势-昆明写字楼分部一览 昆明写字楼分布 “三横三纵核心区” 及高新技术产业区 三横（东西向）： -拓风路、金碧路一线 -东风

29、路、南屏街 -人民路沿线 -三纵： -北京路沿线 -北塔路沿线 -青年路沿线 -高新产业： -高新片区、经开片区、 及嵩明产业园区、晋通 物流科技产业园区 昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内；本案位于高新产业园区居住于产业核心圈 地带，在传统的写字楼聚集区辐射范围内，同时随着昆明城市更新改造进程的推进，市中心土 地稀缺价值凸显，本案写字楼机会将日趋凸显. 银海SOHO 广福商业也中心 凯旋大厦 和成国际 金典双城 目前昆明写字楼的三种 经营模式 -主要有高端租务、 中高端销售及低端租务 市场 昆明写字楼未来将以高档、 高端（5A级）写字楼租务市 场为主 金典双城金典双城 和成国际和成

30、国际 昆明在售及潜在写字楼供应情况 部分写字楼售价出现倒挂现象，写字楼价格与住宅相差无几 中心区：顺城双塔、世纪中心、 东方首座等、南亚之门. 北市区：北辰财富中心、欣都龙 城、俊发中心、金领地、志远城市 综合体、银座、颐高、和谐世纪； 南市区：星都国际总、中央金座、 奥宸财富广场、南亚风情第一城等. 高新区：软件园二期、和成国际、 联邦国际、西城时代、汇金广场等. 从售价上看，顺城双塔和俊发中 心均价都在13000-23000元/平米， 而西市区汇金广场、和成国际及经 典一城写字楼均价仅8000-15000 元/平米，写字楼售价出现倒挂现象. 注：在成熟商务区写字楼价格为住 宅的2倍，相反则

31、称为倒挂. 昆明写字楼发展日益成熟，呈多元化发展趋势，配套日趋完善. 未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展. 昆明商圈的 多元化将带动写字楼向多元化发展，除中心区外， 南市区和北市 区、开发区以及高新区是未来写字楼主要聚集地. 未来写字楼发展将以高档租务市场为主. 二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主 干道沿线. 小结 B 昆明写字楼市场分析 二、昆明写字楼市场租赁情况分析 写字楼市场经营 状况分析 写字楼市场经营 状况分析 昆明写字楼租金总述 近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势 近年来写字楼租金呈良性上涨趋势 从昆明纯写字楼的市场平均租金水平 来看，2008年昆明市平均

32、租金水平在 35.36元/月，2009年昆明市平均租 金水平为37.97元/月，上涨率为 7.4%，2010年昆明市平均租金水平为 39.76元/月，上涨率为8.3%，2011 年昆明市平均租金水平为45.59元/月， 上涨率为9.3%. 昆明写字楼租金总述 主要集中在30-70元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势. 高端写字楼进入带来租金两级分化 从昆明写字楼租金分布图可以看 出目前写字楼租金主要集中在30- 70元/平方米之间； 其次可以看出80元/平米以上租 金仍占一定比例，主要为俊发中心、 红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼. 由此可以看出，高端写字楼的进 入带来租金两极化趋

33、势明显. 昆明写字楼出租率 近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显. 近年来写字楼出租率上涨明显， 空置率低 从出租率来看，2008年市场出租 率平均水平在82.64%，2009年市 场出租率平均水平在86.64%，上涨 率为4.8%；2010年市场出租率平均 水平88.24%，2011年市场出租率 平均水平89.32%.而部分档次较高的 写字楼出租率在90%以上，甚至 100%. 中心区：56%租金低于50元/ 从中心区租金结构图看56% 楼盘租金低于50元/平米，其次 40-50元占24%，80元/平方 米以上占4%。 高新区、北市区：平均租金较高， 50%楼盘于70元区间 高新区、北市区写

34、字楼总量相 对较少，但整体租金偏高，主要 由于写字楼发展相对缓慢，新兴 写字楼拉升整体租金价格。 南市区：在用写字楼较少，档 次参差不齐 南市二手写字楼量较少，档次 参差不齐，随着星都国际总部基 地、南亚风情第一城、中央金座、 奥宸财富广场等写字楼入市带来 新一轮租金提升 不同区域下写字楼租金分析 中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐. 不同区域下写字楼租金分析中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米 区位档次售价 （元/） 写字楼名称 租金 （/月） 电梯数 量 电梯品 牌 车位数量物管费用 （元/月/） 市中心高只租不售 志远大厦40-604三菱 地上30个， 地下70

35、个 5 市中心高只租不售 环球金融 60-754富士通 180个（立体 车库） 4.6 市中心高只租不售 红塔大厦905OTIS90 包含租金内 市中心高1.5万-2.2万 顺城双塔90-11072002.3 市中心高只租不售 建工大厦 25-30 6三菱 1003 市中心中1.5万 福林广场 454三菱 2003 市中心中1.1万-1.8万 世纪广场 40-603（每栋） 三菱 5502.5 市中心中只租不售 建业大厦 35404三菱 地上20个， 地下150个 2 市中心中只租不售 三合商利写字楼 45-554三菱 无 3 市中心中只租不售 国防大厦 454三菱 522 市中心中1.1万-

36、1.3万 银海国际公寓 308三菱 2252.8 区位档次售价写字楼名称租金（/月）电梯 数量 电梯 品牌 车位数量物管费用 （元/月/ 市中心中13000元/ 鸿城广场 35-404施耐德 402.3 市中心中10500元/ 集大广场30-355三菱 200 商业2.5，住 宅1.8 市中心中只租不售 丰园大厦 302三菱 无 无 市中心中只租不售 石油大厦 352OTIS 401.3 市中心中只租不售 建设大厦 25-30 2 苏州江 南 2002.2 市中心中只租不售 金泰大厦 35-408三菱 地下137/地 上40 2.5 市中心中只租不售 柏联广场606立升400 市中心中1500

37、0元/ 汇都国际25-404富士 2001.5 市中心中只租不售 华尔贝大厦45-606三菱 2404.8 市中心中只租不售 华尔顿大厦25-308奥的斯1803 市中心中11000元/ 傲城大厦60-65（含物管费）3迅达230 市中心中23000元/ 世纪中心 不同区域下写字楼租金分析中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米 区位档次售价 （元/） 写字楼名称 租金 （/月） 电梯数 量 电梯品 牌 车位数量物管费用 （元/月/） 北市区高只租不售 俊发中心90-12011三菱 316个10 北市区高12000-16000 财富中心50-6012富士通 1000个4.0 北市区高1

38、5000 欣都龙城60-9090 北市区高只租不售 江东国际友联70-1056东芝2403 北市区高部分售12000 区间 和谐世纪 50-80 800 高新区高只租不售 软件科技园一期、二期50-7016三菱7203.5 高新区中只租不售汇金广场 606日立1503 高新区高只租不售 和成国际50-706三洋3003.5 高新区高在建 联邦国际 高新区高在建西城时代 基础指标信息基础指标信息 项目位置顺城双塔 入住时间2009年8月 总建筑面积50000平方米 单层面积1240 层数26层 层高3.6米，净层高3米 电梯配置6部通力电梯，电梯速度2.5米/秒 车位数1860个 适用 内部配套

39、设施内设会议中心、咖啡厅、餐厅，另有王府井百货、 银行、商铺等 开发商塞伦地产 管理公司顺城物业管理公司 租金水平90-150元/ 出租率70% 中心区典型楼盘分析顺城双塔，售价高达22000元，租金90-150元/平方米 硬件设施方面 新加坡SAA Architects担纲建筑设计; 5A甲级写字楼、6E写字楼 立面采用low-e中空玻璃，现代感极强、昆明最漂 亮的外立面效果； 高速进口电梯（三菱）11部，11部电梯只为最40余 家企业服务，高峰期等待时间不超过90秒； 每人每时35立方米的新风系统； 舒适的商务尺度让客户随意自由的分隔空间； 800平方米为最少分割面积，一层只容纳两家企业，

40、 纯洁的办公环境，避免中小企业纷杂； 分层分户中央空调系统，健康、节能、舒适、加湿、 消毒，自动调控室内温度，独立计费，全空气，变风 量； 无线上网系统； 部分单元预留VIP独立卫生间； 宽带光纤入楼； 公共区域及各走道安装摄像机，实现全方位监控； 配置停车泊位不低于350个； 全覆盖移动通讯系统； 大楼门禁系统多个巡更系统。 软件设施方面 第一太平戴维斯担纲物业管理顾问 提供一流水平的管理平台，服务水准一流、专业； 裙楼设置商务中心一个，提供快递、打印、复印、 票务等服务； 裙楼设置不同规模会议室及会议系统,并具全数码 会议大厅，具同声传输系统、投影显示、视频系统 等会议功能； 裙楼设健身中

41、心一个，包括：健身房、力量室、温水游泳池， 提供干蒸、湿蒸房男女各一间及可供 多人使用的男女淋浴房各一间； 裙楼里设商务会所，为客户提供私密交谈空间。 典型楼盘分析：俊发中心为高端租务写字楼，是北市区租金标杆， 但目前入驻率并不理想。 基础指标信息基础指标信息 项目位置北京路155号附1号 入住时间2000年年底 总建筑面积29,438平方米 写字楼面积17,280平方米 层数地上25层、地下3层 层高2.4米（净） 电梯配置4部美国全套进口奥的斯电梯，与楼层比为0.16 车位数57.6平米/个车位 智能设施楼宇监控系统、火灾报警系统、消防连 动系统、卫星接收系统及闭路电视系统、 保安监控系统

42、、计算机管理系统 开发商红塔集团和香港玉成贸易有限公司 管理公司昆明红塔大厦有限公司 租售策略只租不售 租金水平120元/平方米月（按套内面积计算， 含空调费和物业费 出租率95% 入住企业：中国出口信用保险公司云南分公司、澳大利亚贸易 委员会广州代表处、华为技术有限公司、欧姆龙（中国）有限 公司、摩托罗拉（中国）电子有限公司分公司、荷兰贸易促进 委员会昆明代表处、港龙航空公司昆明办事处、爱立信（中国） 通信有限公司、越南驻昆明总领事馆等 典型楼盘分析 红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率 典型楼盘分析 红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率 不同管理模式下写字楼租金

43、分析 两种管理模式租金下并无明显区别，主要由于目前客户对物业 管理敏感度不高，对顾问式物管缺乏认识 目前市场上大部以直接管理为主，仅少量顾问模式：如俊发中心，星都国际总部基地； 俊发中心与顺城双塔相比，在租金上并无特别优势。主要由于目前市场上客户对物业管理 敏感度不高。另外除了俊发之外，其它实现高租价写字楼无一例外是直管模式。 租金：90-150元/ 物管费：5.8元/ 入驻率：约75% 租金：80-120元 / 物管费：10元/ 入驻率：不到 25% 不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼电梯配比与租金呈反比，电梯比在7500/1以下最佳 电梯比与租金呈反比 关系 从图表中可以看出， 当电梯比

44、小于5000： 1时，其租金全部高于 50元/平米。当其电梯 比超过7000-7500： 1时，其租金低于50元 /平米。 不同硬件配套下写字楼租金分析写字楼车位比与租金呈反比，车位比在200/1以 下最佳 车位比主要集中在200/1-400/1 写字楼车位比主要 集中200/1-400/1， 车位比低于200/1大 多为新建写字楼，其 租金相对也较高，当 车位比高于400/1其 租金相对较低。 从左表中可以看出，地段、 交通条件、价格是客户首要 选择因素，其次硬件设施、 物业管理质量及人气占比较 高。 相对而言，客户对开发商 品牌、智能化系统关注度较 低。 目前昆明市所有写字楼的 整体优势主

45、要在于地段、交 通条件、配套设施和物业管 理。同时也可以看到，这些 选择入住写字楼的因素仍处 于对写字楼最初级的层次， 因此，我们可以看到，在昆 明开发高档写字楼巨大的发 展空间和需求空间。 影响写字楼租金关键因素分析 地段、交通条件、价位是首要因素，对开发商品牌及智能化关 注度低，高档写字楼发展空间大 昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化 发展趋势. 近年来昆明写字楼入驻率及租金均呈良性长涨趋势. 中心区写字楼市场租金较稳定集中在30-50元/平米，北市区整体租金较高普遍高 于50元/平米，南市区参差不齐. 写字楼客户对物业管理敏感度低. 地段、交通

46、条件、价格及硬件配套是影响写字楼租金的关系因素； 硬件配套中车位比在200/1以下为最佳，电梯比在5000/1以下最佳；另外写字楼外 立面、智能化、配套设施是影响租金的重要因素. 小结 B 昆明写字楼市场分析 三、昆明写字楼市场销售及租赁 价格表现 项目功能配比体量配比 世纪广场 一期工程为B、C两区，共22层，B、C区一至五层为裙楼， 将五幢塔楼连接为一体，B、C区均为地上20层。其中一至 五层为商场，6层以上为住宅和公寓，地下二层，为车库， 设备机房，库房和管理用房 商住两用，设计为住宅户型，但 基本为办公为主。 柏联广场 16层大型商业，7层会所，地上8-15层A座写字楼，B座 住宅 商

47、业、住宅、写字楼都有，不过 住宅仍有大部分用作办公 佳华酒店 广场 双塔楼大型高层建筑综合体，分为A座、B座和C座。A座 为五星级酒店，37层，147米高；B座为5A级写字楼，27 层；C座为商业配套，7层。 酒店、写字楼和商业的结合。三 者互相作用，功能及客户互补。 环球金融19层，全部为写字楼纯写字楼，下商业上写字楼 北辰财富 中心 这个项目有住宅、商业及写字楼。写字楼部分1层商业，2 层物管中心，3-29层为办公用 住宅、商业、写字楼结合，但功 能区分。 顺城顺城双塔、住宅、商业、公寓 公寓、商业、写字楼之间功能区 分但互惠性明显。 随着写字楼的发展，其功能配比发生较大变化，功能间逐渐丰

48、富 且配套互利性增强。 序 号 写字楼 名 称 地址 等 级 类型 开发 商 建成时 间 租/售 价 格 总层 数 建筑 层 高 总建筑 面 积() 电 梯 数 量 品 牌 车位数量车位租金 物管公 司 物管 费 用 其他配套情况 1 志远大 厦 青年路389 号 高写字楼 云南 志远 房地 产 2000 年 40- 60元 / 28 层 3.34 三 菱 地上30 个， 地下70 个 500元/月 志远物 管 5元/ 月 / 7楼设有员工餐厅 2 环球金 融 五华区武成 路25号艺 术剧院旁 高写字楼 城建 股份、 永安 地产 2006 年 60- 75元 / 19 层 3.5229554

49、富 士 通 180个 （立 体车库） 包月500元 城建物 管 4.26 元 / 智能化写字楼 3 丹彤现 代 城 白云路548 号 中写字楼 云南 丹彤 集团 2002 年 30元/ 25 层 330003320120元/月 白家盛 物管 2.6 元/ 4 颐高数 码 广场 北京路延长 线 高写字楼 颐高 集团 2005 年 45元/ 21 层 4.2210004 富 士 通 150（地 下） 300元/月 从众物 业 3.5 元/ 月/ 智能化写字楼 5 福林广 场 宝善街中商住 昆明 福林 房地 产 2003 年 45元/ 28 （6- 26 层） 4.2552144 三 菱 168 5

50、元/小时每辆， 室 外超时加5元/ 小时， 室内超时加1元 /小 时 福林创 世物业 管理 3元/ 月 / 地上15层为群楼商场， 四层为餐饮娱乐场所， 五层为会所，设新闻发 布中心及大、中、小型 会议室 6 世纪广 场 南屏街88 号 中商住 盘通 屋业 有限 公司 2000 年 35- 40元 / 22 层 （4 栋） 3.5175000 3 （ 每 栋） 三 菱 550500元/月 世纪物 业管理 公司 2.5/ 设有公共会议室（可容 纳6080人）、健身 中 心、羽毛球室、乒乓球 室，群楼为商业广场 7 弛宇大 厦 北京路605 号 低写字楼 立龙 地产 1998 年 35 38 元/

51、 23 层 3.5250002 三 菱 38个无 鹏盛物 业 2.0 元/ 无 8 建设 大厦 北京路与 金 碧路交汇 处 低 写字 楼 城市建 设 综合开 发 公司 1995 年 28 35 元/ 21 层 3.5212203 三 菱 50个无 春苑 物 管有 限 公司 2.1元 / 月 三楼建设银行食堂（不 对外）/21楼设快餐店； 建设银行 9 集大 广场 人民东路 延 安医院旁 中商住 云南融 瑞 房地产 2000 年 30-35 元 / 32 层 3235605 三 菱 200300元/个月 恒美 佳 物业 商业 2.5元 / ， 住 宅1.8 元/ 群楼为沃尔玛超市 10 银海 国

52、际 公寓 北京路高商住 银海地 产 2003 年 30元/ 32 层 3446008 三 菱 225 个 地下车位已全 部出 售（约20万/ 个）， 地上150元/ 月 银海 物 管 2.8元 / 月 中信银行、建设银行； 负一层设有餐厅及休息 区 11 北辰 财富 中心 北京路延 长 线 高 写字 楼 城建股 份 2007 年 60元/ 29 层 3.3293224 富 士 通 580 个 满半小时3元， 以 后每增加1小 时加 收1元 城建 物 管 3.5元 / 月 设有商业广场 12 银座 office 北京路延 长 线 中 写字 楼 住佳房 地 产 2002 年 35元/ ； 5000

53、 元/ 11 层 32 富 士 通 约 100 个 200元/个月 住佳 物 业 2元/ 月 多媒体国际会议厅；商 务中心配备高精度彩色 激光打印、复印绘图仪。 代办车票、机票、出国 手续、代聘员工，提供 MBA课程培训、商务信 息咨询等服务；顶楼设 有室内网球场、健身房、 棋牌室、员工食堂； 13 红塔 大厦 北京路 155 号附1 号 高 写字 楼 云南红塔 集团 2000 年 90元 /月/ 25层 （地 上） 3层 （地 下） 35 OT IS 90400元/月/个 红塔物 业 已 含 在 房 租 中 负一层为餐厅、一楼有商 业餐厅；5A智能化设施 14 国际 友联 大厦 北京路 延长

54、 线 高 写字 楼 江东集团 2007 年 53元 / 月 29层4.25 施 奈 德 150 150-200元/ 月 江东物 管 2.6 元/ 月 三楼设公共会议厅6个 （大型：200人、中型： 120人、小型：20人）； 新闻发布中心一个（支持 8国语言同声翻译）；多 功能厅报告一个（可容纳 约300人），6楼为餐厅 及贵宾室；5A智能化写 字楼 15 石油 大厦 青年路中 写字 楼 中国石化 滇黔桂石 油勘探局 1992 年 30元 / 25层32 三 菱 无 石油物 管 无设有员工食堂 16 建工 大厦 东风东 路 （市政 府对 面） 高 写字 楼 建工集团 1995 年 25- 30

55、元 / 月 29层36 三 菱 100个 不包月，4元 （4小 时内），超出 每小 时加收1元 建工物 管 3元 / 月 5楼设有公共会议室可容 纳约500人，设有乒乓球 室，群楼部分设有建设银 行 17 建业 大厦 东风东 路47 号 中 写字 楼 城市建设 综合开发 公司、建 安房地产 2003 年 35 40 元/ 28层3.8320004 三 菱 地上20 个， 地下 150个 包月250元/ 个，包 年2500元/个 春苑物 管 2元 / 月 无 18 金泰 大厦 东风东路低 写字 楼 云南鑫 泰 物业公 司 2002 年 30元/ 26 层 3.32 苏 州 江 南 200个 地上

56、175元/月,地 下500元/月 诚鑫 物 管 2.2元 / 月 无 19 三合 商利 写字 楼 东风西路 123号 中 写字 楼 云南大 朝 房地产 1999 年 45-55 元 / 27 层 3.5340004 三 菱 无无 大潮 物 业 3元/ 月 商业银行柜员机、休闲 茶吧 20 国防 大厦 五一路与 国 防路交叉 口 附近 中 写字 楼 恒安地 产 1999 年 45元/ 18 层 44 三 菱 52 19点以前5元/天， 19点以后10元/ 天 麦各 斯 姆物 业 2元/ 月 健身中心，招商证券 21 东来 大厦 东站环城 南 路108号 低 写字 楼 宇联房 产 2000 年 3

57、5元/ ； 6000 元/ 26 层 32 OT IS 40350元/个月 东来 物 管 1.3元 / 月 员工餐厅，健身房，茶 室，棋牌室 22 万裕 国际 商务 大厦 关上二环 南 路与民航 路 交叉口 高 写字 楼 2005 年 45元/ ； 4600 元/ 16 层 3.2139313 三 菱 100个 地上200元/个月， 地下250元/个月 万裕 物 业 2.6元 / 月 16层设有会议厅、报告 厅；设豪华会所提供完 善的商务服务；娱乐设 施有棋牌室及多功能厅 23 云南 城投 大厦 老民航路 与 二环南路 交 汇处 高 写字 楼 云南城 投 5500 元/ 19 层 3.2200

58、007 三 菱 460个 （地 上200个， 地下260 个） 9万元/个 城投 物 业 未定 智能化写字楼，提供完 善的商务服务，群楼部 分为集中商业，设有网 球场、水疗馆、KTV等 24 华域 大厦 南屏街与 护 国路交叉 口 中 写字 楼 云南华 域 建设发 展 股份有 限 公司 1996 年 35-45 元 / 39 层 2.8 56000 3 三 菱 无无 华域 物 管 3元/ 月 25 鸿城广 场 人民路与 青 年路交汇 处 中商住 鸿城房 地 产 2001 年 35-40 元/ 月 21 层 4.5460004 施 耐 德 40个500元/月/个 鸿丰 物 业 2.3 元/ 月/

59、 7楼为金海马健身中 心， 负一层为台球城，1-4 层 裙楼为品牌服装专卖 26 丰园大 厦 小西门中 写字 楼 城投公 司 1994 年 40元/ 月 30 层 3.33 三 菱 350个 （立 体停车 场） 380元/月/个 瑞家 物 业 2元/ 月 / 设有公共会议室（可 容 纳500人），员工餐 厅， 9楼设网球场,28楼设 乒乓 球室 27 社科春 城 国际 环城西路 577号广 东 发展银行 旁 高 写字 楼 中浩房 地 产开发 有 限公司 2007 年 38元/ 月 19 层 3.356 壹 日 牌 和泰 物 业 2.3 元/ 月 中国银行 小结： 昆明商业将逐渐改变以市中心为核

60、心的城市商业发展格局，形成组团式区域商业中 心，市中心区商业功能逐步改变，各区域商业特征越发明显。 昆明市办公物业的供给量、成交量和成交价格均呈现出逐年递增的趋势。 昆明市办公物业的成交均价近三年呈现上涨势头。 写字楼项目主要集中在市中心区，近期北市区的写字楼物业发展势头强劲。 B 昆明写字楼市场分析 四、昆明写字楼市场需求特征分析 项目写字楼需求特征 购买意向：有17.4%的受访群 体愿意购买本项目写字楼，31% 受访者表示视具体情况定。 总体而言，项目周边区域消费 者对本项目写字楼的需求度约为 48.4分。 意向面积：需求群体对本项目写 字楼的意向面积主要集中在60- 100 和150-2