大连城市商业网点空间布局探讨

1、大连城市商业网点空间布局探讨摘要：城市商业网点布局及其内在演变规律是影响城市空间结构的重要推动力之一，也关系到城市商贸业繁荣程度和可持续发展能力。对大连城市商业网点空间布局的演变形态、机理进行了深刻剖析，以求更好地推动大连商贸业的健康发展。首先对大连市四代商业网点布局演变过程进行了调查研究，然后深刻分析了大连市商业网点空间结构的特点，并总结得出了大连市商业网点空间布局演变的动力机制，最后对大连市商业网点的发展趋势进行了预测。 关键词：商业网点；商业中心；空间布局；大连 引言 商业作为第三产业的重要组成部分，是影响城市空间形态的重要因素之一。商业空间是城市地理学和城市规划研究的重要领域，与城市居

2、民的生活息息相关。国外在这个领域的理论和实际研究较为广泛和充实，中国的许多学者也从1990年开始了对城市cbd理论以及商业设施的区位、规模、等级、结构、动力机制的研究。但相比较而言，国内学者在研究城市空间结构要素时，往往更加关注产业空间和居住空间（管驰名，2004），而利用多学科理论对商业和城市空间进行的研究较少1。 大连市一直是以旧城为基础，不断向西部、北部扩散的带状单核心结构形态，随着城市经济的发展，正在向多核心城市空间结构形态发展，而商业空间是城市向多中心扩散的重要动力因素之一，因此商业网点的集聚与扩散对城市空间结构形态的研究也有着重要的意义。 一、大连城市商业网点空间布局演变过程 1.

3、第一代商业网点（18981945）。这一时期为日俄占领时期，城市规模较小，城市空间结构简单，为集中块状单核心结构形态.地域空间结构上基本形成了东部的道路网，南山脚下的住宅区，西部、南部的住宅地区，西部的工业区和北部的工业区，以中山广场为核心的商业地区，至此奠定了大连市第一代商业中心的雏形。这一时期的大连市商业空间形态同城市总体空间结构形态一致，为简单的单核心商业空间形态。 2.第二代商业网点（19581980）。这一时期，大连市的商业空间也呈现单核心商业空间结构，中山广场商业金融中心的形成，友好广场为文化中心的设立，使天津街、青泥洼桥成为大连市的市级商业中心，并带动了胜利广场、民生街、上海路，

4、友好路、普照路一带次级商业中心的形成。这一时期商业网点的空间布局与城市空间拓展的方式保持一致，即是一种外延型单核心发展模式3，商业网点的集聚度较高。 3.第三代商业网点（19801999）。改革开放以后，大连市经历快速城市化及行政区划调整后，城区面积迅速扩大，城市空间形态也开始走向群体化、区域化4，即从单中心城市向双核心的城市区域演进，大连市的城市空间持续西进北拓。这一时期，随着人流、物流、资金流、信息流和技术等商业要素的扩散，商业网点也随着城市规模的扩大而西进北拓。原有的单中心的商业空间布局模式被打破，商业网点密度大大增加，形成了东部中山区的天津街、青泥洼桥，西部沙河口区的西安路两个市级商业

5、中心，形成了双核心的商业空间布局，还形成了金南路、新兴涉外的斯大林路、开发区的五彩城等次级商业中心。 4.第四代商业网点（2000年至今）。这一时期，随着大连市城市结构形态在不断向多核心城市形态发展演进，大型商业中心不断的积聚和扩散，城市空间具有商业价值的节点增加，这种商业空间节点也是人流、物流和车流的集聚点，有力的推动了多核心商业空间的形成。大连市目前已经形成了两个市级商业中心、十二个区级商业中心以及三十个社区级商业中心。这些商业中心呈现明显的等级圈层结构，与城市发展的结构形态大体相似，即多核心商业结构等级体系5。 二、大连市商业网点空间结构特点 1.商业网点布局沿城市规划的方向拓展。自大连

6、建市以来一直到20世纪80年代，大连市商业网点的发展范围主要集中在中山区青泥洼桥、天津街一带。随着大连市城市形态的西拓北进，商业网点的规模和数量也逐渐随着城市形态的西拓北进而不断向西部和北部新市区以及城乡结合部扩张 6。20世纪90年代，大连市西部沙河口区新兴的西安路市级商业中心的崛起就是城市规划“西拓北进”的明显标志。 2.等级圈层结构。根据中心地理论以及商圈理论，某一购物中心和商业地产项目的商品销售活动通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈，即一个购物中心或商业地产项目吸引消费者的有效空间范围 7。根据大连市一级商业中心以及部分次级商业中心的分布和服务范围，可以看出大连市商业网点呈现中

7、心地等级体系的圈层结构分布。城市空间的拓展，使得青泥洼桥、天津街一带的老商业中心的服务范围难以覆盖全市。商业网点布局呈现多中心等级圈层结构的拓展。随着城市范围的扩大，原来处于城乡结合部的西安路，成为了第二个市级商业中心。环绕青泥洼桥、天津街一带老市级商业中心商圈外围出现了次级商业中心，也即区级商业中心，三八广场二七广场港湾桥区为主体的商业区域、奥林匹克广场商业中心、以桃园商城为核心的岭前商业中心。环绕西安路市级商业中心的外围也形成了区级商业中心，春柳地区、马栏地区、奥林匹克广场以及黑石礁地区四个次级商业中心。此外，大连市北三区城市发展水平明显低于中山区、西岗区以及沙河口区南部的发展水平，不具备

8、形成市级商业中心的条件，形成了中华路、金三角、老甘百、机场前等区级商业中心。 3.沿交通干线或步行道形成的条带状商业街（带）。大连市两大市级商业中心青泥洼桥和西安路商业中心，以及区级商业中心奥林匹克广场是典型的沿交通干线或步行道分布集聚的条带状商业街区。青泥洼桥商业中心毗邻两大交通干线中山路和长江路，商业网点分布沿着中山路和长江路的中间夹带成楔形分布。奥林匹克广场商业中心被高尔基路、中山路、长春路、东北路环抱，形成了一个接近正方形的商业街区。西安路商业中心沿着西安路和黄河路两大交通干线，形成了从南至北的矩形商业街区。 4.分散结构形态。近几年来，大连市中心因其人口流动、交通便捷等区位优势，吸引

9、商业要素集聚，形成市级商业中心。一方面，零售业网点中有竞争力的业态（新型百货商场、专业专卖店、新兴超市等）实行市场渗透式空间扩展战略，不断选址市级商业中心。另一方面，传统的零售业态由于激烈的市场竞争，高昂的地价以及市场新定位，或因城市发展规划影响，纷纷迁出市级商业中心区。或采取连锁经营，在新的交通干线结点处、人口居住区、（高新）技术开发区、城郊交通带等地段集聚，形成新的次级商业中心，这些商业中心吸引其他零售业网点“扎堆”逐步壮大升级，但与市级商业中心存在“亲缘关系”。如大商集团下的大连商场、新玛特购物中心、麦凯乐集聚在青泥洼桥和西安路市级商业中心，其连锁商业机构主要分布在西岗区奥林匹克广场、沙

10、河口区马栏广场、锦绣小区、黑石礁、开发区等次级零售业中心，并吸引其他商业机构入驻。 5.商业网点分布不均匀。全市的网点分布不均衡，老居民区和闹市区网点密集，新居民区和偏远地区网点稀少，如天津街和青泥洼桥商业中心网点高度密集，商流、人流、物流负荷过大。其他地区商业中心则相对不足，既缺乏骨干网点，商业街的规模也偏小，居民生活不够方便。与大连作为对外开放城市和建设社会主义现代化的国际的要求极不适应。例如，甘井子区北部郊区的大部分地区远离市中心，也不在核心商业区和次级商业区的辐射范围之内。 三、商业网点空间布局分布动力机制分析 1.购买力机制。商业网点布局沿购买力分布发展也是大连市商业网点布局的一个重

11、要特征。哪个区域的居民具有较高的收入水平，那个区域的居民相应的消费支出也就越多，购买力也就越强 8。从全市来看购买力的分布，20世纪90年代中期以来，普遍存在着城区明显好于近郊区，近郊区好于远郊区 9。因此，商业设施的布局呈现出满足消费群体的需求和不同消费结构水平下的整体变化，如中山区青泥洼桥商业中心和沙河口区西安路商业中心的消费结构中高等水平突出，符合其所在区域稳定高收入人群较多，购买力强。其周边的区级商业中心，以中档消费为主，高档消费缺乏，主要吸引中低收入的消费者前来光顾。而随着近郊区人们收入水平的提高，商业网点布局随着其所在区域人们购买力的提高而得到了极大的发展，从而促进了商业网点进一步

12、向着人们消费水平逐渐提高的区域扩张。 2.交通可达性。零售业网点的分布大致是与城市交通道路的发展息息相关的，市级商业中心、区级商业中心大都位于城市主要交通干道周边10，大连市也不例外。交通越便利的地区，经济越发达，相关的商业配套设施也就越完善，商业网点也就越多，规模也就越大，集聚效应也就越强。市级商业中心青泥洼桥商业区南北紧邻长江路、中山路两大交通干线，西接交通枢纽大连火车站，为该商业中心带来了巨大的客流量。奥林匹克购物中心处于东西主干道中山路、高尔基路和南北主干路长春路、东北路的交叉位置，交通条件非常优越，作为区级商业中心有着良好的交通基础。其他社区级商业中心同样也纷纷布局在交通干道附近。近

13、年来，在城乡结合部陆续出现不少大中型商业网点，远郊区县由于其交通不够发达，因而这一特点表现得更为明显，仅有的主干道和交通节点往往就是零售业网点聚集的场所。例如，甘井子区的中华路、金三角两个区级商业中心。中华路商业中心位于华东路和华南路交汇处，金三角地区位于西南路和松江路交汇处。 3.人口密度与分布。 一定规模和密度的人口是商业网点布局的必要条件，而已形成的商业网点又反过来吸引人口，人口分布与商业网点布局存在明显的相互吸引效应 11。大连市人口空间分布很不均衡。市内中山区、西岗区、沙河口区最为密集，分别为每平方公里8 822人、12 829人、18 524人12。大连市中心人口密度最高，随着离开

14、市中心距离的增大，人口密度也随之减少，这与商业网点的分布密度一致，大连市商业网点主要集中在人口最为密集的三区，西安路和青泥洼桥两个市级商业中心分别分布在中山区和沙河口区。距离市中心较远的南三区，随着人口密度的下降，商业网点的数量和密度也逐渐减少。此外，近年来，沙河口区、甘井子区人口密度急剧增长，使得购买力迅速提升，强有力地推动了西部西安路市级商业中心和北部商业网点的形成。 4.土地价值。一般而论，地价是影响城市商业网点空间布局的重要因素。地价高，土地成本高，往往地理位置优越，且多处于市中心地带，交通线路多，四通八达，各种配套设施齐全，金融业、商业、服务业发达。相反，地价低，地理位置较差，多处在

15、城市边缘地带，交通不便，各种基础设施薄弱。中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的商业地价基本上呈递减趋势，即商业用地租金从市中心向边缘郊区递减。大连市的两个市级商业中心西安路商业中心和青泥洼桥商业中心地价最高，其他大部分区级商业中心均分布在两个市级商业中心外围地价相对较低的地区，其他社区级商业中心的地价较区级商业中心而言则更低。也即，大型商业中心占据城市中心地价最高地区，小型商业中心则在边缘区。 5.城市空间结构。大连未来城市形态的空间表现为双城结构，即按照“西拓北进”的总体思路，西拓至旅顺，北进到金州，形成“两城”大连主城区和大连新市区。随着人口不断流入城市边缘区以及新城区，这些有条件逐步演化

16、成为城市中心区外围的另一核心区，城市中心区外围以及新城区的购买需求不断提高，从而促进大连市商业网点沿着“西进北拓”的路线发展扩张。随着大连市城市空间的拓展，传统的商业中心已经不能满足人们的购物需求，青泥洼桥商业中心的辐射范围已经不能覆盖全市，因此，随着城市的“西拓北进”，大连市商业网点布局也同大连城市空间形态一样，呈现多中心发展的态势，例如，近年来沙河口区西安路市级商业中心的兴起，“北拓”重点区域形成了甘井子区的中华路、金三角、老甘百和机场前四个区级商业中心，就是商业网点随着城市空间拓展而发展的鲜明例子。 四、大连市商业网点发展趋势 1.商业网点向远离市中心的大型交通枢纽集中。现有交通枢纽地段

17、大多分布在核心商业区的边缘地带，如大连火车站与大连港濒临青泥洼商业区和天津街商业区，而飞机场坐落在城市场边缘地带。未来大连交通枢纽的规划将远离市中心，同时分散市中心的商业职能13，如火车站、飞机场、长途客运站将分布在郊区，这就成为该地段未来十余年开发新商业中心的重要机遇。同时，大连市地铁线路即将建成，地铁的修建增加了老城区居民出行的便利性和出行距离，交通系统的完善，使得老城区居民置业的选择途径也因此不断延伸，迁往郊区的人口将会不断增加。地铁线路的修建将会带来巨大的客流，地铁枢纽建成后的影响是巨大的，它使零售店铺等商业资源，特别是一些优质的商业资源，向一些枢纽站点或者是比较大的站点集中，因此大连

18、在郊区化脚步加快的同时，商业网点将会向大型地铁枢纽站集聚，特别是城市近郊区、远郊区客流密集的大型交通枢纽站集聚。 2.集聚和扩散同时进行。各种竞争力强的业态，如百货商场、大型超级市场、专业店、大型购物中心将继续向核心商业区集聚，一方面在市区中心联合经营提升竞争力和凝聚力，另一方面通过连锁向新的市场地域集中，实行垄断市场布局形成区级商业中心。超级市场、仓储商场步入快速成长期，将率先在城乡结合部、新兴城镇、快速干道、大型枢纽等空间实体集聚14。竞争力相对较弱或新兴的业态将会更多的选址区级商业中心或社区级商业区。新开发的区级商业区、社区级商业区将会成为新兴业态或竞争力较弱的传统业态的首选地点。伴随着

19、大连更多区级商业区以及社区级商业区的建设，尤其是区级商业中心核心吸引力的增强，所在区域的购物中心将愈加享受到商业区辐射范围扩大的好处，也在逐渐增强自己同市级商业中心的竞争力。同时，社区级商业区的购物中心虽然规模受限，但是中小型的购物中心已经成为开发商分散核心商业区竞争压力的有效途径，也可以迅速抢占边缘市场。 3.商业网点圈层结构将会弱化，出现新的市级商业中心。随着城市空间持续的“西拓北进”，人口、经济要素不断向城市外围扩散，现有的区级商业中心不断吸引更多的经济要素向其所在区域集聚，随着人口的不断涌入，购买力以及购买需求的膨胀，将会有更多的商业机构入驻现有的区级商业中心，区级商业中心的职能不断被

20、强化，在原有老商业中心商圈的外围将会形成新的市级商业中心15。例如，区级商业中心奥林匹克广场，正处在西安路和青泥洼桥两个市级商业中心商圈外围的交汇处，正是两大商圈辐射薄弱的地带，且该商业中心毗邻两个交通大动脉中山路和长春路，交通便利，再加上奥林匹克体育场的搬迁以及地铁站点的建成，会吸引大量的优质商业资源在这里集聚，且该中心客流量巨大，因此，加大商业资源的整合力度，很有可能形成大连市第三个市级商业中心。但就整个城市而言，商业空间将会出现次级零售业中心向内插入高级中心的逆发散结构和高级零售业中心外扩形成，表现出相对均衡的网络化空间结构，商业网点的圈层结构将会弱化16。 结语 本文通过对大连城市商业网点空间布局演变过程的研究，总结了大连市商业网点空间结构的特点，分析了商业网点空间布局的动力机制，并预测了未来大连商业空间形态发展方向。大连商业空间发展方向应该是立足于城市发展阶段和特点，因地制宜的进行商业中心开发，加强研究、管理，开发建设的过程避免盲目性，对城市建设的发展产生好的影响。大连商业中心作为中国购物中心发展最前沿的城市之一，其