外商投资房地产相关业务模式

1、外商投资房地产面临的几个主要问题外商投资房地产面临的几个主要问题 o 外资直接投资中国房地产的主体形式 o 外商投资中国房地产的领域限制 o 外债限制（投注差限制） o 有关结汇问题的规定 外商投资房地产主体限制外商投资房地产主体限制 171号文号文“商业存在原则商业存在原则” 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产的，应申请设立外 资企业，从投资主体的角度对外资进入中国房地产市场设立门槛， 以便于监管和规范以及实行更有效的税收征收政策。 50号文进一步确立了号文进一步确立了“项目公司项目公司”原则原则 申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有 权，或已与土地管理部门、土地开

2、发商或房地产建筑物所有人签 订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。 经营范围限制经营范围限制 o商务部落实171号文的通知 中给出了具体定义：“外商 投资房地产企业是指从事普 通住宅、公寓、别墅等各类 住宅、宾馆(饭店)、度假村 、写字楼、会展中心、商业 设施、主题公园等建设经营 ，或以上述项目建设为目的 的土地开发或成片开发项目 的外商投资企业。” o50号文规定已设立外资企业 新增地产开发或经营业务， 以及外资房地产企业从事新 的房地产项目开发经营，应 申请办理增加经营范围或扩 大经营规模的相关手续，对 “商业存在”和“项目公司 ”原则进行补充和完善。 严控返程投资严控返程投资 o “

3、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控 制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资 者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方 式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门 一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违 规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇 出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。 ” 禁止固定回报禁止固定回报 o 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得 以任何形式订立保证任何一方固定回报或变 相固定回报的条款。” 融资渠道融资渠道 直接借贷的限制直接借贷的限制 o 禁止举借外债禁止举借外债 o 对借款的限制对借款的限制 o 171号文、47号文、50 号文和130号文 替代的融资方案

4、替代的融资方案 o 外资房地产企业可以考虑 从境内银行获得贷款，或 通过股权融资的方式获得 境外资金。 审批程序审批程序 p “地方审批部门批准设立外商投资房地产企 业，应即时依法向商务部备案。” 商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范 外商直接投资房地产业审批和监管的通知外商直接投资房地产业审批和监管的通知 审批程序审批程序 o 省级商务主管部门需根据171号文50号文及 相关规定的要求对下述材料的合法性、真实 性、准确性进行核对 。商务部关于商务部关于 做好外商投资房地产业备案工作的通知做好外商投资房地产业备案工作的通知 备案程序备案程序 1、

5、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地 使用权或房产权预约出让购买协议等文件是其依法取得，真 实有效，符合相关规定； 2、投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资） 仅限于经批准的单一房地产项目； 3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%； 4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司自然人在境外 设立的公司；公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实 际控制人； 5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回 报的条款； 6、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分 期投入的承诺。 审批制度的影响审批制度的影响 o外资房地产企业的设

6、立审批 较为复杂，须经商务部备案 后始得将外汇资本金结汇， 存在诸多的不确定性，大多 数外商尤其是有较大回款压 力的私募基金不愿意承受巨 大的时间成本和风险 o地方政府为了招商引资，拉 动地方经济和就业，悄悄为 国际知名企业放行，批准一 个比较笼统、模糊的经营范 围，并对其实施房地产投资 的行为睁一眼，闭一眼。 o基于充分的沟通和对地方经 济的实际贡献，大多数外商 实际投资高档物业时可能未 曾遇到巨大的阻力。 “限外限外”政策有关结汇问题的规定政策有关结汇问题的规定 o 外管局：47号文外资经常项目账户资金不得结汇 购房，外资专用外汇账户资金不得用于房地产开发经营 o 外管局：130号文不予办

7、理外债登记和外债结汇 o 外管局：142号文非房地产类的外商投资企业不得 以资本金结汇投资房地产 结汇程序结汇程序 难度难度 o外商投资房地产企业被禁止举 借外债，如果后续开发过程中 需要注入资金，只能采取增资 的途径。尽管审批部门没有明 确表态不予批准外资基金投资 或增资国内房地产，但商务部 和外管局分别以内部掌握备案 、结汇节奏为由，往往导致结 汇时间延长。外资投资房地产 需遵循相关法律法规，具备走 完结汇等流程的耐心。 解决方案解决方案 o尽管“限外”政策对外商投资 房地产企业的结汇进行了诸多 限制，多跟商务部、外管局、 项目所在地方政府沟通，项目 该申报的申报，该立项的立项 。多研究一

8、下相关的法律法规 ，总会有结果的。 结汇经验结汇经验 凯德置地曾发起“凯德置地中国住宅基金”和“凯德中国 发展基金”两只针对内地房地产的投资基金。2007年初， 凯德置地在北京、上海、佛山的项目金额为2亿美元的增资 获得了监管部门的批准。根据凯德置地副总裁廖茸桐的介绍 ，“从上报增资申请到结汇到款，花费的时间大概两三个月 ，跟之前增资所需的时间差不多。”至于进入通道，以其参 股36的河南建业举例说，一种方式是可以再追加股权；再 一种方式就是在项目层面，凯德置地可以跟河南建业合作为 名，直接从凯德置地国内调资金。 外商投资房地产模式介绍与变化外商投资房地产模式介绍与变化 “限外”政策前外商投资房

9、地产模式： 1、直接借贷：境外贷款 2、直接购置：境外自然人和机构直接购买 3、绿地投资：设立外商投资企业直接投资 4、股权并购：购买房地产企业股权 5、资产并购：购买资产并运营 6、境外并购：境外买卖境内企业母公司股权 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（1） 非法的渠道变成内资进入房地产市场 根据境外热钱境内流动报告的记载，一般由内资企业和境外企 业签署国际贸易合同，由境外企业作为买受人，境内企业作为出 卖人。境外企业根据合同的要求先汇入预付款项，以预收货款形 式分批汇入我国境内进入房地产市场。后出卖人不能按期交货， 要求境外企业给予宽限。最后，双方对宽限的事项无法

10、达成一直， 由境内公司返还预付宽限并附加一定比例的违约金返还给境外公 司。这种方式要求对国际贸易的规则非常了解并由多个企业互相 配合。因此，主要由专业的地下钱庄予以完成。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（2） 利用短期外债进入房地产市场 由于对外债结汇人民币资金的流动缺乏监管措施，一些外债结汇 后改变其用途进入房地产市场。 外管局围绕加强外债资金流入和结汇管理采取了一系列政策措施。 2005年4月，外管局出台了关于外汇担保项下人民币贷款有关 问题的通知，2005年5月11日，又发布了关于完善外债管理 有关问题的通知。对外资银行外债实行总量控制，分阶段调减 金融机构短

11、期外债指标；对外商投资企业资本金和外债结汇实行 “支付结汇制”，加强外资进入房地产行业的企业外债和结汇管 理；开展外汇资金流入与结汇、银行自身收结汇等专项检查等。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（3） 以个人名义直接购买房产 借用多名同乡个人证件，规避境外资金限购的办法，大量直接购买 房产进行直接投资。171号文对个人买房进行了限制，要求可以购 买自住商品房的个人必须在境内工作、学习超过一年。没有在内 地学习、工作的港澳台地区居民和华侨与内地联系密切的，可以 在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外个人购买自 用、自住商品房必须采取实名制。自2009年以来，一

12、些地方逐步 放宽了对境外个人购房的限制。例如2009年1月23日，北京市发 布了关于贯彻国办发2008131号文件精神促进本市房地产市 场健康发展的实施意见京建办（2009）43号明确规定，自 2009年1月1日至12月31日，暂停对境外个人在京购房的居住年 限和所购房屋的有关规定。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（4） 利用关联交易进入房地产市场 跨国公司境外关联企业以垫款、内部往来、预收货款等形式，为 境内关联企业提供融资支持，推迟或暂时不向母公司汇回投资利 润等。 “非贸易项目资本流入”、“外商投资企业资本项下外汇 业务”、“境内外关联公司外汇业务”也是重要渠

13、道。47号文强 调外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经 营；外资境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品 房，重点在于防范以上渠道的外汇流入。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（5） 购买境内房地产公司股权进入房地产市场 选择省级政府有话语权的二三线城市(一线城市外资审批比较严格)， 寻找该城市的排名前三位的房地产公司，然后，在其中选择一家 房地产公司作为合作伙伴，直接投资在开发的房地产项目。“限 外”政策强调外商投资房地产的商业存在原则，以并购方式进入 中国房地产市场为“限外”政策所鼓励的投资方式。但是130号文 封堵了外商投资房地产企业举

14、借外债的途径。如果外商投资房地 产企业欲购买房地产项目，必须采用资本金结汇的方式方能进入。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（6） 认购境外上市的中国房地产公司的股权 境内房地产公司在地方发展遇到瓶颈后，自然就向外扩张，谋求海 外上市，解决融资问题。境外资金认购在境外上市的房地产公司 的股权，以达到投资境内房地产的目的。尽管投资境外上市的中 国房地产公司的股权发生在境外，不受中国的法律和政策的管辖， 但是，在境外设立特殊目的公司，将境内房地产项目注入特殊目 的公司，特殊目的公司筹集资金后投资境内房地产这些环节都需 遵守中国外汇管理制度和政策的规定。50号文明确要严格控

15、制以 返程投资方式（包括同一实际控制人）、并购或投资境内房地产 企业。这一条可能会对目前国内不少房地产公司的境外红筹尝试 受阻。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（7） 外商投资企业境内投资于房地产市场 外资基金采用外商投资企业境内再投资的方式，将资本金结汇并投 入外商投资企业再投资的公司，而再投资的公司被视为境内公司， 在购买房屋以及购买项目上可以作为境内公司对待，不再受到外 商投资房地产领域“限外”政策的监管。该种投资方式受到了142 号令的封堵。在142号文出台之后，任何外商投资企业的股权投资 的结汇也受到了严格监管。虽然商务主管批准的投资性外商投资 企业并不受

16、此条规定的影响，但市场一般认为规定也将限制外资 在房地产业的投资活动。 外商投资房地产模式介绍与变化（外商投资房地产模式介绍与变化（8） 离岸交易投资于房地产市场 受此影响，一些外资基金如果是实在看好项目的投资价值，多数会 选择离岸的操作方式，通过离岸的方式在境外完成并购，并且多 是在外资基金之间转让。但是该方式有天然的限制，必须是境外 主体持有的物业和房地产开发项目，才能实现离岸的操作。但是 物业和房地产开发项目的权益如何注入境外工资则仍需要面对外 商投资房地产企业的困境。 a.中外合资的房地产投资企业（指经营范围中涉及房地 产投资的）； b.中外合资投资性企业（综合，不专指房地产投资）；

17、c.中外合资房地产开发企业（即指那种拿地、盖房、卖房 和建设写字楼、大型娱乐设施等的企业）； d.中外合资的投资管理与运营服务公司（为房地产企业 提供全程的项目管理咨询）。 四种企业类型 案例分析案例分析 金地与ING的合作 金地集团（600383.SH）与ING可 谓其中的一个典范。自金地与ING 基金于2006年8月18日建立战略合 作伙伴关系以来，金地在不到半年 的时间里先后携手ING基金合作投 资开发金地天津格林世界项目、金 地佛山项目、金地武汉积玉桥项目。 金地与ING基金的后续合作节奏非 常合拍。以武汉项目为例，金地在 2006年12月21日竞得土地，在不 到3个月就发布携手ING

18、基金的消息。 金地集团财务总监王培洲表示，武 汉项目在拿地的时候虽然没有跟 ING谈好，但事先就有跟ING合作的 意图。而从拿地到合作时间间隔也 非常短，从本质上来说，佛山项目 和武汉项目已经是共同拿地、共同 开发投资，这也是以后发展的大趋 势。 REITS SPV1 SPV2 SPV3 JV1 JV2 JV3 案例分析案例分析 凯德置地的攻略凯德置地的攻略 2007年11月1日，嘉德置地在中国 的子公司凯德置地以5.65亿元的价 格竞得佛山市一占地约11.6万平方 米的住宅地块。这是继上月10日以 3.03亿元成功竞得同区一占地4万 平方米的综合地块后，凯德置地在 佛山的再度出击； 2007年10月31日，凯德置地宣布 以6亿多元的价格，认购河南最大的 房地产企业建业住宅集团 29.75%的股份； 2007年10月24日，注册资本人民 币7亿元的四川置信凯德实业有限公 司在成都正式亮相。这是凯德置地 与成都