住宅户型改良专题--高层住宅“偷面积”手法2011-45页

1、ARCHI 100ARCHI 100 住宅户型改良住宅户型改良专题专题 高层住宅高层住宅“偷面积偷面积”手法手法 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting 专题总纲专题总纲 n“偷面积偷面积”概念诠释概念诠释 n“偷面积偷面积”之创新手法之创新手法 n“偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”概念诠释概念诠释 何为何为“偷面积偷面积” 【概念诠释】： 依据：建筑工程建筑面积计算规范 偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.2

2、0m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大； 增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”之创新手法之创新手法 不计面积的 1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) (空间的延伸) 2、 落地凸窗(2.2米内) (空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积) 3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高) 4、 两层高以上的普通大露台 (增加使用面积但是不占用房间面积) 5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园 (增加使

3、用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积) 6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间) 7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积) “ “偷面积偷面积”的几种常用方法的几种常用方法 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”之创新手法之创新手法 “ “偷面积偷面积”的几种常用方法的几种常用方法 8、 一楼庭院和楼顶的使用面积 (增加辅助使用空间) 9、 超高内庭院 (可变现实用面积) 10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积) 计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房

4、屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting 计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 (增加空间体量和舒适度) 2、室内4.4米6米甚至更高 (增加空间体量还可加楼板变现使用面积) 少分摊公共面积 1、不计面积的公共面积 (高层高，夹层等) (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) 2、计一半面积的公共面积 (阳台形式等) (减少公摊建筑面积，增加套内实用面积) 3模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连) (增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积) “偷面积偷面积”之创新手法之

5、创新手法 “ “偷面积偷面积”的几种常用方法的几种常用方法 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”之创新手法之创新手法 房地产商房地产商“偷面积偷面积”惯用手法汇总惯用手法汇总 房地房地 产商产商 “偷面积偷面积” 小手笔小手笔 惯用手法惯用手法 高小于高小于 2.22.2米米 的落地的落地 凸窗凸窗 高小于高小于 2.12.1米的米的 落地大落地大 衣柜衣柜 阳光房阳光房 高小于高小于 2.12.1米的米的 隐藏式隐藏式 衣柜衣柜 高小于高小于 2.22.2米米 的可拆的可拆 卸凸窗卸凸窗 房地产房地产 商商“偷面积偷面积” 大手笔大手笔 惯用手法惯用手法 两层高错两

6、层高错 层露台及层露台及 两层高内两层高内 凹大露台凹大露台 层高小于层高小于2.22.2 米的地下室米的地下室 和半地下室和半地下室 以及住宅建以及住宅建 筑在正负零筑在正负零 以下的地下以下的地下 室和半地室和半地 下室下室 只计一层建只计一层建 筑面积的室筑面积的室 内超高层内超高层 两层高两层高 入户花园入户花园 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”之创新手法之创新手法 房地产商房地产商“偷面积偷面积”惯用手法汇总惯用手法汇总 计一半计一半 建筑面建筑面 积的积的”偷偷” 法法 未封闭未封闭 的阳台的阳台 可变成可变成 房间的房间的 内阳台内阳台 一层普通一层

7、普通 大阳台大阳台 不计算建不计算建 筑面积的筑面积的 ”偷偷”法法 深圳地深圳地 产商产商 “偷面积偷面积” 小手笔小手笔 惯用手法惯用手法 深圳地产深圳地产 商商“偷面积偷面积” 大手笔大手笔 惯用手法惯用手法 深圳地产商深圳地产商 惯用惯用“偷面积偷面积” 方法汇总方法汇总 不计算建筑不计算建筑 面积的面积的”偷偷”法法 计一半建筑计一半建筑 面积的面积的”偷偷”法法 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 深圳偷面积由来深圳偷面积由来 背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、

8、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器； 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 利用凸窗利用凸窗“偷面积偷面积”是地产商的常用手法（一）是地产商的常用手法（一） l其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成 大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计 规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高 不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较 低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。

9、发 展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能 会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。 由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”， 凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适， 有效地内部空间结合起来。 l缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题， 需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “绿洲丰和绿洲丰和”凸窗经典案例凸窗经典案例 创新户型之凸窗运用：创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开阔，

10、通风采光佳，实用，视野开阔， 建筑立面美观，有效增加了客户建筑立面美观，有效增加了客户 的套内面积，卖点实在。的套内面积，卖点实在。 绿洲丰和的卧室基本上都有绿洲丰和的卧室基本上都有1.51.5米深的落地凸窗米深的落地凸窗, ,就是卫生间也有就是卫生间也有0.90.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，米深的凸窗，卫生间的净高要求低， 落地凸窗的应用最为理想落地凸窗的应用最为理想 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “绿洲丰和绿洲丰和”凸窗经典案例凸窗经典案例 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析

11、 利用凸窗利用凸窗“偷面积偷面积”是地产商的常用手法是地产商的常用手法( (二）二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 l开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道 横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原 本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做 一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米， 上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可 以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 l缺点：拆卸后如何保证墙体

12、的隔热、保温 。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “桂芳园桂芳园”凸窗经典案例凸窗经典案例 如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。 步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “城市主场城市主场”凸窗经典案例凸窗经典案例 上图的顶柜为可 以打掉的部分的 上梁，将低于2.2 米的凸窗空间转 化成标准高 进深的足够大，可 以把这个凸窗空间 隔离成一个独立的 空间 上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压

13、抑，还能隔离出 一个小办公间 上图为没有打 掉顶柜的卧室 样板房 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 小结：小结： 从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： 给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； 通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； 美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体； 但凸窗本身亦存在局限性： 政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能 有更好的突破； 正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法”诞生。 智翔伟业智翔伟业Z.

14、Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 隐藏式衣柜，落地衣柜隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积偷面积”的无微不至的无微不至 l 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于 低台凸窗，通过外墙外移并将其做 成凸窗完成，只是这里的凸窗改成 了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式 衣橱的高度通常也在2.2米以下， 不用计入建筑面积，但业主却可以 使用。 l 缺点：外墙的保温和整个小区的外 立面的协调性。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台 “ “偷面积偷面积” l 由于入户花园和阳台只计一半建筑面

15、积，开发商通过做大 入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大 户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 l 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在 规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另 还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 入户花园可以隔成一个小书房，入户花园可以隔成一个小书房， 非常实用非常实用 利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台 “ “偷面积偷面积” 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 大

16、阳台设计，阳台面积大阳台设计，阳台面积1212 利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台 “ “偷面积偷面积” 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 错层双层高露台或双层高入户花园错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积偷面积” ” l 双层高露台首先在从室内空间向外界 的自然延伸上，对居住的舒适性肯定 有所帮助。对于错层大露台（或入户 花园）如果是可以用玻璃窗封上，或 加楼层板使上下两家都增加面积，对 偷面积提高实用率有非常大的帮助。 但要考虑上下层对视的问题，如采用 内封闭的方式。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面

17、积偷面积”经典案例解析经典案例解析 错层双层高露台或双层高入户花园错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积偷面积” ” 奇数层露台可能有对视问题奇数层露台可能有对视问题 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 露台经典案例露台经典案例 亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。 【优势】： 1.“偷”出更大实惠。 2.增加有力卖点。 3.满足客户与室外大接触心 愿。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 露台经典案例露台经典案例 相对相对“中央悦城中央悦城”的大胆的大胆 的露台错层的露台

18、错层 “西岸官邸西岸官邸”的错层露台的错层露台 的设计更为人性化。它不的设计更为人性化。它不 仅为客户送出了面积，更仅为客户送出了面积，更 重要的是它相对前者更强重要的是它相对前者更强 调私人空间。调私人空间。 上面两副图片为上面两副图片为“西岸官邸西岸官邸”楼盘的内部结构和楼盘的内部结构和 样板房模型，可以看出样板房模型，可以看出“西岸官邸西岸官邸”更有选择性：更有选择性： 它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价 格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面 积更为便宜的实惠。积更为便宜的实惠。 智翔伟业智

19、翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “京地海世界京地海世界”露台经典案例露台经典案例 相对于前二者的错层大露台，相对于前二者的错层大露台，“京地海世界京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是的露台在设计上没有那么突出。但是 很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果 和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为 单层的室内使用空间。单层的室内使用空间

20、。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “入户花园入户花园” ” 全新设计理念全新设计理念 从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由： 对业主： 1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成有机的结合，露台成 为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一； 对地产商: 灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。 露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。 同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和 地产商带来惊喜。 智翔伟

21、业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 入户花园经典案例入户花园经典案例 6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面 积”。左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园” 由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 入户花园经典案例入户花园经典案例 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 空中院馆空中院馆“偷面积偷面积” ” 电梯厅电梯厅

22、电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯 厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可 供两层业主共同使用梯厅花园。 空中花园，一般是两层或者三层做一个。空中花园，一般是两层或者三层做一个。 由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关 规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没 计入公摊面积，给业主带来了实惠 电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 空中院馆空中院馆“偷面积偷面积” ” 电梯厅电梯厅 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 空中院馆空中院馆 空中过

23、道空中过道 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使在两个单元之间做一个连接的空中过道，使 得业主多出一部得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，分空间。业主既可以分隔开， 作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆， 供业主共用，多出一个休闲空间。供业主共用，多出一个休闲空间。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 空中院馆空中院馆 空中过道空中过道 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 阳光房阳光房“偷面积偷面积” l万科万科. .城市风景的（红色部分）的

24、层高为城市风景的（红色部分）的层高为2.22.2米，可以算米，可以算“偷面积偷面积”的新做法，的新做法， “ “阳光阳光 房房” ” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。 l但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “阳光房阳光房”因为不能完全因为不能完全 保障业主隐私权，且建筑立保障业主隐私权，且建筑立 面的处理等受到质疑，广泛面的处理等受到质疑，广泛

25、 推广尚有难度；推广尚有难度； 与与“阳光房阳光房”异曲同工的异曲同工的 产品产品地下室和半地下室，地下室和半地下室， 相对能完善的保护业主的隐相对能完善的保护业主的隐 私，外观处理更易，面积同私，外观处理更易，面积同 样可偷。样可偷。 阳光房阳光房“偷面积偷面积” 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 利用地下室和半地下室利用地下室和半地下室“偷面积偷面积” 地下室和半地下室的可应用的地下室和半地下室的可应用的“偷面积偷面积”政策是：层高小于政策是：层高小于2.22.2米的地下室，米的地下室， 半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间

26、不计算建筑面积；住半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住 宅建筑正负零之下不计算建筑面积。宅建筑正负零之下不计算建筑面积。 只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷偷”空间，空间， 另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 “17“17英里英里”地下室，半地下室经典案例地下室，半地下室经典案例 两图均为万科两图均为万科 “偷偷”的半地下室

27、。的半地下室。 但是万科应用在但是万科应用在 了别墅和大户型上。了别墅和大户型上。 不计算建筑面积不计算建筑面积 而又能创造如此大而又能创造如此大 的空间的的空间的“偷偷”法，法， 9090平米内依然有应平米内依然有应 用空间；用空间； 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 【万科万科“1717英里英里”应用依据应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。” 如图，它几乎把半地下室的高度做到了近如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.82.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空米，贴近了标准层高。没有压抑感的

28、空 间，实用面积可以更大拓展。间，实用面积可以更大拓展。 “17“17英里英里”地下室，半地下室经典案例地下室，半地下室经典案例 智翔伟业智翔伟业Z.Y.Consulting “偷面积偷面积”经典案例解析经典案例解析 利用送夹层利用送夹层“偷面积偷面积” 夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米， 夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹 层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另 两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹 层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水