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1、中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 第第2 2章章 房地产市场分析房地产市场分析 n房地产市场的一般问题 n房地产市场分析 n房地产市场调查的方法与程序 n房地产市场预测的种类与方法 n市场分析应用举例 http:/ 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2 21 11 1房地产市场的特征房地产市场的特征 1房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市

2、场的一般问题房地产市场的一般问题 2房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具 有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市 场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价 差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就 越小。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 3房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产 品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房

3、地产市场的一般问题 4地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占 有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有 制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。 在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一 种私人的垄断。 我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断 市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使 进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而 也容易出现垄断。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 5房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过 程只有货币的单方面

4、的“商流”，而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中 转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定， 从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 6房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于 开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求

5、拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2 21 12 2房地产市场的效率房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价格的信 息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言（如证券市场），房地产市场是一 个低效率的市场。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 1房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。

6、2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难， 才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事 投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。 在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。 由于前述的房地产

7、市场的诸多特征，决定了房地产市场是 个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和 分析。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2 21 13 3房地产市场的分类房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场 居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。 中国最大的地产资料下载基地 http:/

8、国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间， 包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、 车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称 为特殊物业。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权 为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。 房地产投资分

9、析主要侧重于前两类市场的 分析。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2按房地产购买者的目的划分，房地产市场 可分为： 1）房地产自用市场 自用型购买者将房地产作为一种耐用消费 品，目的在于满足自身生活或生产活动对入 住空间的需要。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 2）房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具， 目的在于将购入的房地产出租经营或转售， 并从中获得投资收益。 房地产投资分析更侧重于第二类市场。 中国最大的地产资料下载基

10、地 http:/ 国中地产顾问 2 21 1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题 3按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可分 为： 1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定 期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场 产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2 22 21 1房地产市场分析的必要性房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前， 调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、 选择投资机会的过程。 市场分析的必要性表现在以下几方面： 一是房地

11、产投资决策需要市场分析。 二是房地产经营管理需要市场分析。 三是房地产价格策略的制定需要市场分析。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2 22 22 2房地产市场分析的限度房地产市场分析的限度 1市场分析的限制 由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们 想象的那么好。 1）费用的限制 2）时间的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场

12、分析 2市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量 及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。 如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。 从图2-2我们可以看出，只有当市场分析的收益超 过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 收益 市场研究的深度 M 成 本 总成本 总利润 成本 利润 净利润 图图2-2 2-2 市场分析的成本、效益示意图市场分析

13、的成本、效益示意图 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2 22 23 3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预 测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的 调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。 1房地产投资环境的调查与预测 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市 或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目 投资的各种外部境况和条件的总和。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 对投资环境的调查和预测，一般是指对下列

14、各环 境的调查和预测： 1）政治环境 2）法律环境 3）经济环境 4）文化环境 5）自然环境 6）规划环境 7）基础设施环境 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产 投资环境调查与预测的基础上进行。 如果一份市场分析报告能说明上述所有的 问题当然更好，但实际上，不是每一个项目 都必须把所有信息都调查分析得面面俱到 这既不太可能，有时也没有必要。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 3房地产项目在不同阶段进行市

15、场分析的要点 1）房地产项目定位阶段 该阶段的市场调查分析除了进行公开在售 项目基本数据的调查、市场供求研究之外， 还包括项目的细分市场分析、目标市场状况， 消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理 过程的分析。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2）房地产项目市场推广阶段 该阶段的市场调查分析除了进行在售项目 基本数据的调查、市场供求研究之外，还包 括特定项目的销售状况、价格调查、目标消 费者的特征研究，以及用科学方法收集消费 者购买以及使用产品的事实、意见、动机等 有关资料，并予以分析研究。 中国最大的地产资料下载基地 http

16、:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 3）房地产销售阶段 该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广 告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并 充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的 执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段 和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购 买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 4）房地产三级市场调查分析 具体内容包括房地产再转让过程中价格调 查、成交客户调查和区域调查以及竞争状况 调查。 中国最大的地产资料下载基地 http:/

17、国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2 22 24 4房地产市场分析中的信息类型房地产市场分析中的信息类型 1从投资者的角度看，分为三个类型。 1）是与宏观环境相关的信息，如政治法律环 境、经济环境。 2）是与区域环境有关的信息。 3）是与投资项目直接相关的信息。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 22 2房地产市场分析房地产市场分析 2从市场分析的角度看，市场信息分为四个方 面。 1）房地产需求方面的信息。 2）房地产供给方面的信息。 3）房地产市场交易方面的信息。 4）其他信息。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 23

18、 3房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 231房地产市场调查的方法 房地产市场调查是以房地产为特定对象， 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、 记录和分析，对房地产市场进行研究和预测， 并最终为房地产投资项目提供决策服务的一 种活动。房地产市场调查方法是指市场调查 人员在实地调查中收集各种信息资料所采用 的具体方法。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 23 3房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 市场调查的方法主要包括以下几种： 1普查法 2抽样调查法 3直接调查法 4间接调查法 上述介绍的调查方法，具体到房地产项目的不同 阶段会有

19、很强的选择性。市场调查通过一定的市场 调查程序得以实现。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 23 3房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 232房地产市场调查的程序 1提出问题，确定调查的目的 这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要 调查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研 究计划，获取切乎实际的信息。 一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一 时就能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性 调查、因果性调查来确定。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 23 3房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 2决定

20、收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。第一 手资料是专门为要调查的问题而特地收集或 实验而得的统计资料；第二手资料是指原始 资料经过整理后所形成的可为他人利用的资 料或其它项目已经拥有的资料。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 23 3房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 3设计调查表 设计调查表的程序和应注意的问题如下： 1）决定调查方式 2）决定采用哪一种类型的问题 3）设计调查表问题应注意的事项 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 23 3房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 4选样 5数据处理、

21、分析与解释 6提出调查报告 需要说明的是，房地产市场调查是房地产市场分 析的前期工作，房地产市场分析是对市场调查信息 再加工的过程。但有时一些市场调查做完后，市场 分析也就直接包括在市场调查的过程中了。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2 24 41 1房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根 据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市 场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未 来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量 以及相应的租金售价水平。 房地产

22、市场预测一般分为定性预测和定量预测。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 1定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析 能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未 来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及 其后果等做出分析与判断。 其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些 量化分析作为判断的辅助手段。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的 基础上，运用数学方法

23、和其他分析技术，建 立可以表现数量关系的数量模型，并以此为 基础分析、计算和确定房地产市场要素在未 来可能的数量。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2 24 42 2房地产市场预测的方法房地产市场预测的方法 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、 期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、 成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大， 较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料 较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法 主要包括集体判断

24、法、专家意见法。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2历史引伸法 这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、 预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下， 选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较 满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学 模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测 的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平 均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势 预测法、指数平滑法和季节指数法等。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类

25、房地产市场预测的种类 与方法与方法 1）简单平均数法 简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。 其计算公式如下： 1231 n i ni x xxxx x nn 预测值 x x 式中， ：代表平均数，即用算术平均法进行预测时 的预测值； n：代表资料数； xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，）。 x 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2）移动平均法 移动平均法是在简单平均法的基础上发展 起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移 动加以平均，每项平均的总项数不变。这个 平均数就直接作为下期的预

26、测值。平均时， 可以用简单的算术平均数，也可以用加权平 均数。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类 与方法与方法 简单移动平均法的计算公式为： 11(1) 1 () ttttn xxxx n 加权移动平均法的计算公式为： 1(1) 1 (1) (1)2 1 tttn t nxnxx x nn 从公式可见，不论简单式还是加权式，只能预 测下一期数值。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 3）趋势预测法 这是历史引伸法中最适合于中长期预测的

27、方法。 其基本原理是：根据过去各期的实际数据，分析其 发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测 定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等 差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果 过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程 来表示。 在这里，我们只介绍直线趋势方程。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类 与方法与方法 求趋势直线的方程式是： yabx 式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数 运用最小二乘法求得如下方程组： ii ybx a n 22 () iiii ii nx yxy b nxx

28、0 i x 令 ，则上式可简化为： i y a n 2 ii i x y b x 式中：yi：各年的实际销售量；xi：各年的代号；n：已掌 握数据的年数。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 值得注意的是，每一趋势直线方程都必须 注明原点的时间和计量单位，这一点和后面 阐述的表明现象变量之间相关关系的回归方 程是有区别的。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 4）指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法的基础上发展 起来的，指数

29、平滑法是利用预测前一期的实 际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平 均来取得预测值的方法。它实际上是一种特 殊的加权移动平均法。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 其计算公式为： 本期预测值=a上期实际发生值+（1-a）上期预测值 式中：a为平滑系数，且01 当a=1时，预测值=上期实际发生值 当a=0时，预测值=上期预测值 一般根据经验估计，当差异较大时，a取0.70.8为 宜；当差异较小时，a取0.20.3为宜。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与

30、方法房地产市场预测的种类与方法 5）季节指数法 季节性预测比较简单的方法是计算各个季 度的不同销售指数。季节销售指数可利用简 单平均法算出。它是根据历史资料求出每季 度平均数占全期总平均数的比例，以表明各 季销售水平比全期总销售水平高低的程度。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 其预测步骤为： 第1步：求出历年各季的平均销售量。 第2步：求出各季的季节指数，即当季的平均 数占全年平均数总和的百分比。 第3步：根据季节指数和已知某年某季的实际 数预测该年其它各个季的数据。 中国最大的地产资料下载基地 http

31、:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 3因果预测法 因果预测法是利用原因和结果之间存在数 学函数式的内在联系，建立相应的数学模型 来进行预测。包括回归分析法和相关分析法 等。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 1）回归分析法 回归分析法就是根据“自变量”来分析“因变量” 的变化方向和程度。在采用回归分析法进行预测时， 预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且 样本数据量足够；预测对象和影响因素的样本数据 之间存在某种统计规律，且能反映未来发展状态； 样本数

32、据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性 回归分析法进行预测。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类 与方法与方法 其计算公式如下： yabx 式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数 其中： ii yb x a n 22 () iiii ii nx yxy b nxx 这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同 的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则 以x代表“自变量”。所以，此处不能令 0 i x 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产

33、市场预测的种类与方法 2）相关分析法 相关分析法是分析市场商品供求变化诸因素中两 个相关变量之间的因果关系。它主要是在定性分析 的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量 与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行 预测。它与一元线性回归法不同的地方是，此处因 变量的变动不一定决定于某个主要自变量，也可以 是其他相关因素。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 24 4房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类 与方法与方法 其计算公式是： yabx ii yb x aybx n 22 () iiii ii nx yxy b nxx 中国最大的地产资料下载基地 http

34、:/ 国中地产顾问 2 25 5市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 2 25 51 1摘要摘要 1市场分析的目的。 2分析方法、主要假设条件和风险因素。 3建议做/放弃/推迟/改进以后可以做。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 25 5市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 2 25 52 2概述概述 1国家或整体社会经济状况和主要的增长领域 （确认有吸引力的物业投资类型可选择的 投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产 周期中的位置）。 2地区经济概况（可与国家进行对比分析）

35、。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 25 5市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 3城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状 况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍 当地主要产业、企业和产品）。 4市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面 积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境 及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情 况）。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 25 5市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 2 25 53 3需求分析需求分析 1预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就 业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测 拟开发房地产类型的市场需求）。 （1）就业分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。 中国最大的地产资料下载基地 http:/ 国中地产顾问 2 25 5市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 2吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进 行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数 量）。 （1）市场吸纳和