房地产公司产品标准化实施方案课件

1、XX 编制说明编制说明 本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对XX公司的实际情况， 提出产品标准化实施策略及具体措施。 l对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于XX公司 的先进经验。 l提出了XX公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产 品标准化，及各阶段的具体目标。 lXX公司近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系 建设、单项标准研究等3项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加 快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等， 为公司产品标准化的持续推进提供有力保障。 Page 2 l标杆企业产品标准化经验简介 l

2、万科产品标准化 l金地产品标准化 l龙湖产品标准化 lXX公司产品标准化推进策略与目标 lXX公司产品标准化具体推进举措 l建立标准化设计体系 l建立产品标准化平台 l单项产品研究与积累 l产品复制，优化标准 l引进外部专业合作资源 lXX公司产品标准化具体推进计划 目录目录 Page 3 万科产品标准化过程万科产品标准化过程 万科标准化进程万科标准化进程: :2000年提出标准化思路，2002年开始实施标准化复制，2005年起则以产品分类管理 为重点开展标准化。 2000 200220032005 提出思路提出思路 从流程和成果两从流程和成果两 方面统一标准方面统一标准 分区域统分区域统 一

3、标准一标准 整个建筑单体作为 标准化实施目标 只选择固定单元只选择固定单元 作为定型化模块作为定型化模块 到目前，实际上做到标准化的 内容只是建筑单体总量的百分 之三四十。 制定标准化平台 跨区域统一跨区域统一 标准标准 标准化体系标准化体系 建立建立 项目设计流程 项目设计成果标准 标准化设计指导书 标准化的产品使用说明 室外工程、环境工 程标准化设计体系 规划设计、配套系 统、物业管理的标准 化设计体系 2004 设计标准化设计标准化 以城花为母以城花为母 体进行复制体进行复制 四季花城标准化实施四季花城标准化实施 华北华北/华中等版标准化产品华中等版标准化产品 万科住宅使用标准 万科住宅

4、性能标准 模块标准化模块标准化 强调快速复制与产品创新强调快速复制与产品创新部品集约化和通用化部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化从客户需求出发，模块化 路路 径径 效效 果果 从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户 32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产品 质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68%。 启示：启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花 了了3年时间；年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化

5、，有利于产品标准化的落地与推广。、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。 Page 4 万科产品标准化推进策略万科产品标准化推进策略 产品产品产品库产品库项目项目应用应用 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 成立机构成立机构 确定指标确定指标 现有产品整理现有产品整理 同行产品借鉴同行产品借鉴 产品库建立产品库建立 成熟产品目录 标准化产品目录 产品体系建立产品体系建立 客户导向产品研发客户导向产品研发 通用通用 部品部品 更多项目按照标更多项目按照标 准化指标执行准化指标执行 工厂化产品成熟工厂化产品成熟工厂化产品项目工厂化产品项目 第三阶段第三阶段 阶阶

6、段段 划划 分分 总部总部+ +区域区域总部总部区域区域 职责职责 分工分工 2005年以后万科标准化推进策略。 l重点推进措施： 近期，以产品分类管理为重点，建立不同 产品项目的操作、考核机制，逐步建立、 完善产品库，为各类项目提供产品和技术 支持。 l具体措施： l创新产品项目以进行操作， 总部提供技术支持。每个区域每年不超过 个项目。 l成熟产品项目由各区域及一线公司 根据项目特点，选择集团内、外 的成熟产品，录入 成熟产品目录，同时进行项目应用。 l标准化项目在集团整体规划下，以 成熟产品为基础，经过和 过程，优化至标准化产品，并录入 。各区域及一线公司根据 项目特点，在标准化产品目录

7、中进行 选择。标准化产品项目开发周期不长于 月， 应用标准化产品比率不低于。 l工厂化产品项目以进行产 品技术研发，各区域及一线公司提供相应 配合。 成熟、标准化产成熟、标准化产 品应用机制形成品应用机制形成 产品产品 筛选筛选 工厂化产品目录工厂化产品目录 n万科标准化工作模式：万科标准化工作模式： l总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一。万科标准化均有专门 部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施。 l外部合作，收益共享：（1）与供应商合作。万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏， 没有

8、任何技术标准可供参考。后来万科成立了专门研究小组，又找到三家知名供应商，协助他们制订标准。这些标准中间含有 2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成。 （2）与发达国家的企业/研究机构进行交流。 启示：启示：1、产品标准化应有专门部门牵头进行；、产品标准化应有专门部门牵头进行；2、产品标准化应加强外部合作；、产品标准化应加强外部合作；3、产品标准化应系、产品标准化应系 统规划分阶段推进。统规划分阶段推进。 Page 5 金地产品标准化思路金地产品标准化思路 l金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去 研究系列化产品的使用标准和性能标准，

9、进而对同一标准下的产品进行标准化设计。 l金地产品标准化总体思路：金地产品标准化总体思路：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面标准 化为难点，委托专门机构进行设计研究。 以以90m2以下以下住宅产品为标准化设住宅产品为标准化设 计的切入点，展开：计的切入点，展开： 标准化平面设计标准化平面设计 标准化立面设计标准化立面设计 标准化构造、标准化构造、 通用部品设计通用部品设计 标准组团设计标准组团设计 在新项目快速复制在新项目快速复制 对以往项目典型立面体块关对以往项目典型立面体块关 系、立面材质、色彩搭配、门窗系、立面材质、色彩搭配、门窗 设计等元素进行归纳、提炼、改设计

10、等元素进行归纳、提炼、改 进，形成几种成熟立面体系进，形成几种成熟立面体系 不同项目不同的营销定位、不不同项目不同的营销定位、不 同的设计目标同的设计目标 选择确定具体项目立面选择确定具体项目立面 设计概念和手法设计概念和手法 选择某一种立面风格选择某一种立面风格 选择某几种立面风格，根据选择某几种立面风格，根据 规划情况进行组合创新规划情况进行组合创新 形成具体项目独特立面风格形成具体项目独特立面风格 可标准化可标准化 设计因素设计因素 社社 区区 规规 划划 设设 计计 需要个性化需要个性化 设计因素设计因素 快速决策，提快速决策，提 高设计效率，高设计效率， 保证基本功能保证基本功能 质

11、量质量 赋予社区个性、赋予社区个性、 特色，提升社区特色，提升社区 价值价值 典型组团布置方式典型组团布置方式 典型道路断面典型道路断面 停车方式停车方式 物业管理方式物业管理方式 商业、托幼、学校等商业、托幼、学校等 配套设施配套设施 特色街道、广场、特色街道、广场、 公园等公共空间公园等公共空间 其它因地制宜因素其它因地制宜因素 启示：启示：1、产品标准化切入点、产品标准化切入点 非常明确；非常明确；2、产品标准工作、产品标准工作 共四大类，简洁明了，易于共四大类，简洁明了，易于 实施；实施；3、主要依靠外部机构、主要依靠外部机构 完成；完成；4、金地的产品标准化、金地的产品标准化 侧重于

12、标准化设计。侧重于标准化设计。 Page 6 龙湖产品标准化龙湖产品标准化 龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾 l不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合。 l在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项 目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运 用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。 龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作 l龙湖内部

13、有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五 种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。 l不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深 度更深，品质更高。 香樟林香樟林蓝湖郡、蓝湖半山蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡悠山郡 蓝湖香蓝湖香 颂颂 龙湖睿龙湖睿 城城 大城小院大城小院郦江郦江 风格化风格化 标准化标准化 观山水观山水 资源型产品线资源型产品线 规模型产品线规模型产品线 春森彼岸春森彼岸郦江郦江 紫

14、都城紫都城水晶郦城水晶郦城 睿城睿城 江与城江与城 花盛香醍售楼处花盛香醍售楼处 香醍漫步售楼处香醍漫步售楼处 启示：启示：1、产品模块的标准化加上强大的、产品模块的标准化加上强大的 知识管理系统（知识管理系统（IT系统），可以实现标系统），可以实现标 准化与创新的有机结合；准化与创新的有机结合；2、严格的比例、严格的比例 限制或要求保证了产品标准化的有效落限制或要求保证了产品标准化的有效落 地；地；3、产品标准化以、产品标准化以“投资收益投资收益”为核为核 心，系统兼顾多个管理维度，使其价值心，系统兼顾多个管理维度，使其价值 得到最大体现。得到最大体现。 Page 7 XX产品标准化总体推进

15、策略产品标准化总体推进策略 基于公司自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，建议公司产品标准化总体推进策略如下： l切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。 l推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。 l阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进 。 现有项目总结现有项目总结 行业产品

16、借鉴行业产品借鉴 第X代标准化 产品 产品体系建立 单单 体体 设设 计计 平面平面 规划规划 目标目标 成本成本 各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。 标准标准 进度进度 标准标准 工法工法 合作合作 伙伴伙伴 部品部品 设备设备 营销营销 策划策划 产品要素产品要素管理要素管理要素 成熟产成熟产 品库品库 成熟产品成熟产品 复制机制复制机制 客户导向产品研发 模块标 准库 标准产 品库 标准产品 复制机制 多项目模 块化应用 第一阶段：第一阶段： 第二阶段：第二阶段： 第三阶段：第三阶段： 确定责任机构确定责任机构 制定系统方案制定系统方案 成熟产品复制 设计标准化 标准

17、产品复制 部品标准化 产品体系成熟 标准模块应用 Page 8 XX产品标准化阶段目标产品标准化阶段目标 总体目标：力争用4年时间，形成完善的标准化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品品 质和人均效率。 阶阶 段段 时间跨度时间跨度工作思路工作思路工作重点工作重点工作目标工作目标定量目标定量目标备注备注 第一第一 阶段阶段 2009-2010标准化设计、 快速复制 建立标准化平台和实施机制； 以公司成熟项目为母体，选 择成功单体进行总结和复制； 编制标准化设计与管理文件； 开展项目后评估，建立成熟 产品库。 成功复制2-3个项目； 形成项目设计成果标准、 标准化设计指导书、标 准化应用

18、说明、标准化配 置说明等标准化设计与管理 文件； 形成成熟产品目录、标准图集 等成熟产品库。 人均开发面 积提高； 设计周期缩 短； 设计变更率 降低； 客户满意度 提高； 每百户维修 条数减少。 第二第二 阶段阶段 2010-2012通用部品标准 化、优化性复 制 对成熟产品进行评估筛选， 纳入标准化产品库； 进行标准产品整体复制； 研发制定部品部件标准。 标准化产品应用率不低于50%； 形成性能标准、使用标 准等系列产品标准化文件； 形成完整的标准化产品库。 第三第三 阶段阶段 2013以后完善标准化体 系、创新性复 制 对标准化产品库进行优化； 研究并实施模块标准化； 完善公司产品品类；

19、 建立模块标准库。 标准化产品应用率不低于80%； 形成完善的分类产品标准化 手册； 形成完善的标准产品库。 Page 9 近期主要推进举措近期主要推进举措 产品目录设计 产品后评估体系设计 评估确定 项目单体 提炼总结 行业借鉴 成熟产 品库 优化标准 复制项目复制项目 建立产品标准化平台建立产品标准化平台 已开发项目已开发项目 同行项目同行项目 已交付使用已交付使用 项目项目 在建项目在建项目 新建项目新建项目 同行项目同行项目 建立标准化设计体系建立标准化设计体系 单项标准研究与积累单项标准研究与积累 产品复制，优化标准产品复制，优化标准 近期XX公司应尽快确定产品标准化牵头部门，建立产

20、品标准化平台，并以建筑单体为基础，迅速开 展标准化设计体系建设，同时进行单项标准研究，以尽早实现产品复制。 另外，还应加快管理标准化建设，引进优秀外部资源，建立科学的考核激励机制，为公司产品标准 化的持续推进提供有力保障，并根据需要启动客户分析与品类研究等。 设计标准 开发标准 产品标准化管理办法 项目后评估 单项技术创新、 总结、借鉴 应用项目实现路径 复制项目 加快管理标准化建设加快管理标准化建设 核心措施核心措施辅助措施辅助措施 仅仅制定了产品要素的 标准是很难成功实现标准 化复制的，还必须依赖相 应的开发管理标准化（见 管理标准化推进方案）。 外部专业资源引进外部专业资源引进 考核激励

21、机制建立考核激励机制建立 及时总结提炼在建或新项目 好的单项技术，或借鉴行业先进 的单项技术，形成标准成果。 以产品目录为基础，产品 后评估体系建设为支撑，系统 规划标准化管理体系，建立公 司产品标准化平台。 实施产品复制，同时开展 设计优化、项目总结评估等， 优化产品标准。 以建筑单体为基础，以小 户型为切入点，借鉴行业先进 经验，制定设计标准，逐步形 成标准化设计体系。 从优秀企业经验看，产 品标准化需要优秀的合作 伙伴共同完成，既有参与 项目开发的合作伙伴，也 有专门研究的合作伙伴。 要使得产品标准化得 到顺利实施，必须纳入相 关单位绩效考核，并且提 供足够的经费来运作，以 及给予适当的

22、奖励来促进 相关工作的开展。 Page 10 建立标准化设计体系建立标准化设计体系 设计标准 颁布 评估选 择可复 制项目 确定标 准化设 计单体 确定标 准化设 计框架 总结提炼、优 化改进设计理 念与方法 行业同类优秀产 品单体研究 提取优秀设计理 念与方法 形成复制项 目设计标准 设计标准 评审 项目非设计 要素总结 开发标准 制定 产品标准 信息 形成标准化 设计体系 工作方式：标准化设计体系由总部牵头，子公司配合完成，其中项目选择评估、单体确定、设计 标准化框架确定等关键环节，由总部相关部门组织讨论确定；具体的设计理念与方法的总结提炼， 可以由子公司负责执行或分类引进专业研究机构执行

23、。 关键步骤说明： 1 1、项目选择：、项目选择： （1）明确项目范围：公司已开发的普 通快销型电梯公寓项目。 （2）进行项目评估：由总部牵头组织 内外专家进行评估，评估前应首先讨论 确定评价选择标准，如： l具有一定社会效应、商业上取得一定 成功。 l产品本身有一定独特性。 l客户群、项目位置具有典型性。 l产品已交付使用。 标 准 化 设 计 框 架 标准化平面设计 标准化立面设计 标准化部品构造 标准化规划设计 2 2、范例单元定型，确定标准框架：、范例单元定型，确定标准框架： 参照金地设计标准化体系，结合公司设计 管理现状，确定标准化设计框架。 90平米以下户 型图标准 实 施 步 骤

24、 3 3、项目非设计要素总结：、项目非设计要素总结： 在项目设计标准确定后， 应根据项目开发过程的经验教 训，确定配套的相关标准，如： l地块属性、客户特征标准。 l成本、进度、质量标准。 l施工工法标准。 l营销策略、定价标准。 l合作伙伴标准等。 通用部品和通 用构造框架见 附件 关键 成果 可复制项目 选择标准 标准化设 计框架 复制项目设计及 开发标准 Page 11 建立产品标准化平台建立产品标准化平台产品目录产品目录 工作方式：由总部相关部门负责研究设计。 总目录 区域X区域2区域1 n产品目录结构示例 细分市场1细分市场X 产品1产品X 立面1立面X 部品1部品X XX公司可以先

25、按市区、二圈层等城市环域划分区域， 并随着异地扩张的推进，逐步调整为城市级、地域级 区域。 牵头部门牵头部门 设计研 发部门 策划销 售部门 实施 部门 创意部门 设计部门 策划部门 销售部门 采购部门 成本部门 组织机构 新房型、立面、结构部品研发 确定（客户互动）装饰性部品 决定是否研发新房型、部品 提供房型、部品的升级信息 对产品房型、立面、部品估价 整套产品预算系统的自动化 工作内容 积积 累累 形形 成成 产产 品品 目目 录录 n产品目录职责分工 产品目录特点：产品目录是一个巨大的产品信息数据库。 l所有必要的信息都反映在产品目录中，楼书、图纸、工程投标报价、估价、及修改记录等相关

26、资料都可 以找到。 l分类分级放置产品相关信息，并借助公司信息系统实现电子化管理，便于业务人员查询应用。 Page 12 建立产品标准化平台建立产品标准化平台产品后评估体系产品后评估体系 工作方式：由总部相关责任部门制定项目后评估办法，并提出后评估要求，子公司协助第三方专业机构实施 调查评估。 产品后评估是对公司已开发交付项目的跟踪总结，是产品标准（或升级）信息的最主要输 入来源，因此建立一套完善的产品后评估体系是产品标准化平台建设的基础工作之一。 关键成果：（1）项目后评估流程和作业标准；（2）项目后评估报告模板。 n后评估开展方式 第一阶段：内部意见反馈第一阶段：内部意见反馈 第二阶段：第

27、三方设计独立调研第二阶段：第三方设计独立调研 第三阶段：发放问卷第三阶段：发放问卷 第四阶段：入户调研第四阶段：入户调研 第五阶段：资料汇总，撰写报告第五阶段：资料汇总，撰写报告 第六阶段：报告评审第六阶段：报告评审 第七阶段：优化后续产品第七阶段：优化后续产品 l首先由子公司设计、工程等业务部门结合 客服、物业系统反映出来的产品使用过程中 暴露的典型性问题，进行分析整理。 l由XX公司后评估管理部门与第三方共同设 计调研问卷。 l根据问卷调查情况，针对选择客户入户访谈， 归纳总结后得出普遍性结论。 l由第三方收集相关资料，撰写调查报告及各 专业分析报告。 l由XX公司后评估管理部门组织报告评

28、审， 形成测评报告。 l相关专业部门根据后评意见进行后续产品的 优化。 u子公司产品开 发与客服相关部 门 u总部后评估管 理部门与第三方 u第三方 u第三方 u第三方 u总部相关部门 与第三方 u子公司创意/设 计部门 p工程案例汇总工程案例汇总 p问题汇总图问题汇总图 p图文报告图文报告 p调查报告调查报告 p评测报告评测报告 工作步骤工作内容责任部门工作成果 Page 13 单项标准研究与积累单项标准研究与积累 工作方式：由子公司在项目实施过程中，根据项目需要适时地自行或与供应商共同研究，并 及时报总部审核，录入产品目录。 主要步骤： u建立项目知识库，形成系统的产品信息 依托明源项目进

29、度管理系统强大的项目管理知 识库，将每个项目产生的每项信息通过分门别类、统 一管理的方式录入知识库，并建立了标准工作指引库， 为项目计划执行人员提供工作指引，实现知识管理与 工作关联。 u在知识库记录最佳实践，形成产品标准 在各个不同的业务操作界面上关联着各种不同过 往项目的经验、教训、合作资源等相关知识，使任意 业务点上的最佳实践形成标准在集团内迅速广泛传播。 标准立项 自行研究 同行借鉴 共同研究 标准评审标准颁布录入产品目录 应用优化 项目知识管理库 项目开发过程中产生的大 量文档、图形、视频等 定期筛选评估 n龙湖利用知识库实现产品标准积累 1、通过系统的产品标准规划，根据项目需求 进行标准立项研究。 2、完善目前的知识管理系统，将大量项目开 发过程中的经验教训录入项目知识库，定期 筛选评估来产生相关标准。 nXX公司双通道产品标准积累 Page 14 产品复制，优化标准产品复制，优化标准 工作方式：由公司总部根据战略需要获取土地，并确定