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文档简介

1、北京某商业广场物业运营成本测算 根据商业广场经营业态不同的具体情况,在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算,一为百货超市;二为统一经营商场;三为功能配套门市。 一、超市: 18#楼规划用来作为超市项目,经营面积约为3 000 m,主要以租赁形式引进专业连锁店,以合作业户自己经营管理为主,运营成本业户自行承担,同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要,设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定,所以在此不与考虑(在18#楼招商方案中已论述)。在物业管理费的收取方式和金额上,需根据顺开公司下属物业公司的收费标准,同时结合租金水平同时考虑。 二、统一经营商场: 16#、16#a、17#

2、 楼,建筑面积约17 000 m,实际经营面积约为12 400m 。 16#a楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套,以门市形式出租,独立经营,其余部分作为统一经营商场(见功能布局图)。统一经营商场建筑面积约为15 270 m ,经营面积为11 140 m,柜位面积为 7 270 m。 (一)电费: 1、 照明用电:商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳,不作考虑。基本照明部分,根据经验,负荷按20w/m(经营面积)设计可满足要求,通过合理管理,平均负荷可降低至18w/m,营业时间按每天12小时,则商场照明年耗电量为: 18w/m12h301211

3、 140 m1000=866 244 kwh 2、 空调用电:根据华北地区的气候特点和商场的经营要求,商场的空调制冷集中在5月 9月五个月时间,供热集中在11月至3月五个月时间,其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。 华北地区空调的设计耗电负荷应为50w/m左右,如果管理严格,则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%,为35w/m。则制冷阶段的每平方米耗电量为: 35w/m12h305=63 000 w/m=63 kwh/m 通风负荷按3w/m计算,则通风每平方米耗电量为: 3w/m12h307=7 560 w/m=7.56 kwh/m 则商场空调平均每平方米年耗电量为: 63+7.56=

4、70.56 kwh 则商场空调年耗电量为: 70.5611140=786 038 kwh 3、电梯用电:百货商场共设8部扶梯和1部货梯,每部电梯的功率为7.5kw,平均运行负荷按50%计算,则年用电量为: 7.5kw0.5912h3012=145 800 kwh 则商场年总耗电量为: 866 244+786 038+145 800=1 798 082 kwh 北京地区的商业用电电费为0.8元/kwh,则商场年电费为: 0.8元/kwh1 798 082 kwh =1 438 466元 (二)水费: 商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水,生活用水每天50吨,空调用水每天120吨,则商场平均月

5、用水量约为: 503012+120305=36 000 北京地区的商业用电电费为4.4,则商场每月电费为: 4.4元/吨36 000吨=158 400元 (三)物业管理人员工资: 经理1人:3500元/月 主管3人:20003=6000元/月 一级职员2人:12002=2 400元/月 二级职员19人:100019=19 000元/月 三级职员5人:9005=4500元/月 员工26人:70026=18200元/月 工人8人:5008=4000元/月 人员工资共:57600元/月 年工资总额及保险:5760012(1+32.5%)=915840元 (四)年设备、设施维修、保养材料费:12000

6、0元 (五)年空调水处理费每月约为:30000元 (六)年工具、工装等装备费:12000元 (七)年保洁耗材费;24000元 (八)年外围物业管理费:72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。 (九)取暖费: 由于供热方式未确定,现只能进行预估,根据北京地区的供热情况,采取集中供热,每年的取暖费为24元/m,是费用最低的取暖方式,采用电锅炉取暖是费用最高的方式,每年费用约为55元/m,我们可预估每年取暖费为40元/m,则商场每月取暖费为: 4015270=610 800元 (十)房屋建筑保险费:100 000元 商场部分每年物业运营成本为:

7、1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610 800+100 000=348.2万元 商场部分每月物业运营成本为: 348.212=29万元 商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为: 290 0007 270=39.9元/月m 三、门市: 待添加的隐藏文字内容2门市部分建筑面积为1 730 m,经营面积为1 260 m。因为门市是独立经营,所以用电用水可单独装表,按实际用量代收水电费,这里不做考虑。应收的费用为: 1、空调用电费: 按经营面积 (63+7.56)120.8=4.71元/月m 按建筑面积 4.711 2601 730=3.43元/月m 2、空调用水费: 按经营面积 1203054.41212 400=0.54元/月m 按建筑面积 0.541 2601 730=0.4元/月m 3、取暖费: 按建筑面积 4012=3.33元/月m 按经营面积 3.331 7301 260=4.58元/月m 4、外围物业管理费: 按建筑面积 1元/月m 按经营面积 1

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