某大厦项目投资建议书

1、xx大厦项目投资建议书亚运村xx大厦项目投资建议书目 录第一部分 项目背景3一、 项目区位21. 地理位置22. 交通状况2二、 项目现状31. 项目现状32. 土地权属33. 周边环境与配套3三、 项目规划条件3四、 转让价格及构成4五、 项目购买方式与付款方式41. 购买股权42. 购买资产43. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理44. 交接方式45. 付款方式4第二部分 市场研究5一、 2008年上半年北京市总体市场分析51. 北京市场对宏观调控的反应52. 土地市场的变化51、供应量大幅增加，居住用地居主导52、交易场面趋冷，月成交量下降54、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大

2、幅下降6二、 需求分析61. 亚奥区域支持62. 需求积极因素分析63. 需求不利因素7三、 区域市场分析7第三部分 市场定位8一、 客户定位81. 目标客户来源82. 目标客户特征83. 需求特点9二、 价格定位91. 区域当前价格9第四部分 规划设计9一、 方案构思91. 小型商务办公综合体92. 完善的配套设计103. 原生态大型景观社区104. 原有户型需要做改动10第五部分 项目开发及销售计划10一、指导思想10二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成10三、项目开发进程（附件：开发进程表）10四、项目销售计划11五、资金筹措计划11第六部分 投资收益评价12一、项目销售测算12二、

3、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）12三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）12四、现金流分析与解决方案131. 现金流分析13正常开发状态的现金流13改善现金流的运作方案一13改善现金流的运作方案二13第七部分 风险评价与解决方案14一、 宏观市场风险141. 房价下调的影响142. 债务风险143. 工程问题144. 遗留违章建筑14第八部分 结论与建议14附 件161第一部分 项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区xx路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题

4、，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分 项目概况一、 项目区位1. 地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村xx路222号院，阳光广场东500米图1：项目所处区域位置具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园（主场）小区，西至裕农农产品贸易公司2. 交通状况（1）对外道路北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里xx路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上xx路安立路：地块位置向

5、西沿慧忠路1500米后可到安立路（2）公共交通项目位于地铁5号线xx路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。二、 项目现状1. 项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（xx大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。2. 土地权属（1） 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。（2） 项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部

6、分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3. 周边环境与配套教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家医院：中日友好医院、慧忠医院、运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜文化娱乐：炎黄艺术馆三、 项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质1土地面积12086.95平米公寓2公寓住宅2栋34000平米在建工程3写字楼12000平米在建工程4配套楼4000平米违章5共计46000平米不含违章建筑四、 转让价格及构成（1）转让价格：北京德华房

7、地产开发有限公司名下的现代花园（xx大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。（2）转让佣金：1000万元人民币注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。五、 项目购买方式与付款方式1. 购买股权如采用购买股权方式收购xx大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。2. 购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更3. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议（含缴纳土地

8、款和滞纳金），又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。4. 交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下（1） 确认项目实物清单、资料清单内容（2） 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接5. 付款方式（1） 在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。（2） 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。（3） 暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。第二部分 市场研究一、 2008年上半年北京市总体市场分析1. 北京市场对宏观调控的反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓

9、慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。2. 土地

10、市场的变化1、供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局2008年度土地供应计划，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。2、交易场面趋冷，月成交量下降进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如

11、人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格

12、的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。二、 需求分析1. 亚奥区域支持在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不

13、仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。2. 需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。2010年前，奥运功能区人口自然增长率

14、控制在年均1.5以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。3. 需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：（1） 该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能；（2） 亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度；三、 区域市场分析表4：亚运村周边项目销售情况表项目名称位置类型价格（元/平米）规模（平米）装修销售情况远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角公寓均

15、价23000176000精装修2008年5月10日开盘保利香摈花园朝阳区小营路东侧住宅均价1950051069毛坯2007年9月27日准许销售面积：44566已签约：26024保利金泉朝阳区亚运村xx路住宅均价19000184000毛坯2007年4月15日准许销售面积：84042已签约：44304亚奥观典国际公寓朝阳区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000-2500078121精装修一期已售完，二期近期开盘世奥国际中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修2007年11月18日准许销售面积：80399已签约：11679美伦堡朝阳区

16、科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价1920070000精装修2008年4月12日准许销售面积：9188已签约：589凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房主场朝阳区亚运村xx路220号公寓均价16000100000毛坯二手房嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅公寓均价16000600000毛坯二手房光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000北京moho朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000洛克时代中心朝阳区亚运村北辰

17、购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。第三部分 市场定位一、 客户定位1. 目标客户来源(1) 北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。(2) 小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。(3) 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。(4) 高科技企业、外资企业等企业中的白领。2. 目标客户特征(1) 以投资客户为主；(2) 客群的职业分类比较清晰；(3

18、) 区域选择性较强（亚奥区域）(4) 收入稳定，大部分家庭年收入40-50万（三居客户），20-30万（两居客户）；(5) 文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；(6) 对价格敏感度不高；3. 需求特点(1) 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用(2) 交通便利：车程在10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁；(3) 户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内；(4) 环境：对于园林景观的要求比较高,追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣；二、 价格定位1. 区域当前价格根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得1800

19、0-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。第四部分 规划设计一、 方案构思1. 小型商务办公综合体作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。2. 完善的配套设计必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。3. 原生态大型景观社区充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。4. 原有户型需要做改动原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设

20、计。第五部分 项目开发及销售计划一、指导思想在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成（1） 7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案（2） 8月筹措3.4亿的转让资金（3） 8月达成债权人协议，付首期款（4） 9月开始办理资产清理交接过户（5） 10月办理相关变更手续，付二期款（6） 11月完成项目相关规划报建变更手续三、项目开发进程（附件：开发进程表）（1） 8月开始进驻项目，接收资产资料（2） 9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计（3） 10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场（4） 11

21、月全面开工建设（5） 2009年2月装修完成（6） 3月竣工验收（7） 5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续（8） 5月配套绿化等工程完成（9） 6月交房四、项目销售计划（1） 9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。（2） 1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在2008年12月底销售完毕。（3） 2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在2009年6月销售完毕。（4） 办公楼整层销售，均价18000元/平米。 （5） 车位15-20万/个。五、资金筹措计划1、首期股

22、东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元（包括银行、土地、施工方等）合计3亿元，计划使用时间6-7月份。2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。计划到帐时间11-12月份。第六部分 投资收益评价一、项目销售测算按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定xx大厦未来销售价格的三个方案即：谨慎、一般、乐观。谨慎方案一般方案乐观方案项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）项目价格（元/平米）公寓16000公寓180

23、00公寓20000写子楼16000写子楼18000写子楼20000车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个测算结果：（附件：销售收入测算表）a、谨慎方案 销售总收入69394万元b、一般方案 销售总收入77881万元c、乐观方案 销售总收入86368万元二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）谨慎方案一般方案乐观方案项目项目项目税后利润率22

24、.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。四、现金流分析与解决方案1. 现金流分析正常开发状态的现金流正常现金流前期资金压力大改善现金流的运作方案一转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。改善现金流的运作方案二写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。第七部分 风险评价与解决方案

25、一、 宏观市场风险1. 房价下调的影响08年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度的缩短销售周期。2. 债务风险该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。3. 工程问题该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间4. 遗留违章建筑该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划

26、许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出2000万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。第八部分 结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。本项目符合

27、公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。湘江伟业（北京）投资有限公司2008年7月附 件1. 项目基础资料1.1. 项目立面图2. 投资测算文件2.1. 规划指标表；2.2. 静态投资测算表2.3. 开发销售计划表2.4. 正常月份现金流量表16原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活

28、区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶

29、外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用c30钢筋砼条形基础，上砌mu30毛石基础，砂浆采用m10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用m10混合砂浆砌筑mu15多孔砖；五层以上采用m7.5混合砂浆砌筑mu15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：i级钢，ii级钢

30、；砼：基础垫层c10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用c30，其余均c20。本工程设计给水管采用ppr塑料管，热熔连接；排水管采用upvc硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装ic卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用bv2.5铜芯线，插座电源等采用bv4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成

31、装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气

32、孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工

33、平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求a、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位b、根据工程特点及建筑工程施工测量规

34、程dbi012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。c、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位a、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（a）轴线和（1）轴线；30#楼：（a）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（h）轴线和（27）轴线；30#楼：（h）轴线和（27）轴线。 b、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。c、控轴线

35、沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。d、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量a、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。b、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。c、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量a、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。b、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边

36、线。c、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、

37、砌筑工程材料砖：mu15多孔砖，毛石基础采用mu30毛石。砂浆：0.00以下采用m10水泥砂浆，一、二、三、四层采用m10混合砂浆，五层以上采用m7.5混合砂浆。砌筑要求a、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。b、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。c、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。d、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。e、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。f、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。g、砖墙按图

38、纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。h、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，i级钢30d，ii级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检

39、记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2mpa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收

40、标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁

41、探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全

42、部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成r150mm圆角。3、本工程屋面材

43、料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地

44、电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，

45、也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？a、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。b、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。c、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。d、要选砖，将

46、过厚的砖剔掉。e、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？a、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。b、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。c、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二

47、次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。d、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角

48、。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆

49、罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝

50、不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是l散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处

51、不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层tg胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做c20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼

52、板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方

53、法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用c20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点

54、的钉固方法：墙体砌筑时，将c20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀l：为了防止塑钢和连接铁板条之间