浏阳三季度房地产场分析报告

1、2011 年三季度房地产市场分析报告2011年1-9 月份，中央及地方政府为进一步巩固和扩大楼市调 控成果，综合采用行政、经济等手段，对商品房和保障房领域双管齐 下，使各项调控政策不断走向升级和深化。截止到 9 月底，全国共有 近 40 个城市实施了限购， 600 多个城市出台了房价控制目标， 2 个 城市实施了房产税试点，各地信贷、土地、税收等政策持续收紧，保 障性住房开工量迅速增加。与此同时，一、二线城市外围区域房价在 不同程度上也出现了松动迹象， 业内普遍认为， 今年楼市和房价的拐 点可能已经到来。而浏阳却由于市场刚性需求的强劲增长和政府部门的得力应对， 1-9 月份楼市运行出现了令人欣

2、喜的变化。受交通区位日益提升，新 兴工业园区快速发展， 旅游等第三产业逐步兴起， 城市化进程不断加 快等利好因素推动，浏阳 楼市 整体呈现“供求两旺，量跑价稳”的良 好态势。 其市场运行具体情况如下 :一、房地产开发建设1、投资规模分析1-9 月份全市共完成房地产开发投资 19.84 亿元，比去年同期（ 10.31 亿元）增长 92.43%；房地产业直接产生地方税收 3.16 亿元（含财政契税 3578.58 万元），比去年同期 （2.08 亿元，含财政契税 2324.15 万元 ）增长 51.92% ，占全市地税总收入的 38.75%，比去年同期占比（ 35.63%）增长 3 个多百分点。图

3、 1 ：浏阳市 2011 年 1-9 月份房地产投资额增长率期（54.27 万）增长 96.44%，房屋竣工面积 53.39 万，比去年同期 （30.70 万）增长 73.91%。表一：在建房屋类别构成情况类别施工面积 （ 万 m2）占总施工面积比例（）住宅170.2379.65办公用房2.010.94商业营业房20.229.46其他21.269.95合计213.72100表二：新开工房屋类别构成情况类别施工面积 （ 万 m2）占新开工面积比率（）住宅83.0277.87办公用房0.810.76商业营业房12.3911.62其他10.399.75合计106.61100二、房地产市场供给1-9

4、月份经审批共准许预售商品房屋面积 81.81 万 m2，比去年同期 （41.13 万）增长 98.90 % ，加上历年累积 36.11 万，全 市今年 1-9 月份商品 房市场投放量为 117.92万，减去 1-9 月份商品房销售面积 73.36 万，目前我市可面向市场销售的商品房面积有 44.56 万, 其中期房面 积 36.13 万 m2, 现房面积 8.43 万 m2（其中：住宅 7.91 万 m2 ，占 93.83%；商业营业用房 0.13 万 m2，占 1.54%；其他 0.39 万 m2，占 4.63%），一年以上现房空置 1.20 万 m2表三：未销售商品房屋结构构成情况类别面

5、积（万）比 率（）期房（未竣工验收的商品房）36.1381.08现房空置面积8.4318.92其中: 待销房屋（一年以内）7.2385.77滞销房屋（一年以上至三年）1.1814.0积压房屋（三年以上）0.020.23三、房地产市场需求1、商品房销售分析1-9 月份我局共办理商品房合同备案登记 6262 户，其中住宅 5502 户 房屋备案登记销售面积 73.36 万 m2，比去年同期 （42.86 万） 增长 71.16 %，其中 :期房销售登记备案面积 63.10 万 m2，占销售总面积的 86.01%；现房销售面积 10.26 万 m2，占销售总面积的 13.99%，商品房成 交金额 2

6、5.91 亿元，比去年同期（ 11.49 亿元）增长 125.50%。另据统计， 乡镇人员进城购房面积 36.63 万占销售总面积的 49.93%，与去年同期相 比（47.11%） 增长近 3 个百分点；城区人员购房面积 25.74 万占销售总面 积的 35.09%，比去年同期 （40.15%） 下降 5 个百分点；外来人员购房面积 10.99 万占销售总面积的 14.98%，比去年同期 （12.74%） 增长 2 个百分点表四：商品房供需基本情况（累计）分类批准预售面积（万）实际登记销售（期、现房）（万）面积与上年同 期比（）面积与上年 同期比 （）期房与上年 同期比 （）现房与上年 同期比

7、 （）商品房81.8198.9073.3671.1663.1064.4510.26128.51商品房 住宅69.1589.3564.1061.5858.0459.146.06125.31表五：商品房屋销售构成情况 单位：万 m2类别面积住宅商业营业用房其他期房63.1058.044.520.54现房10.266.063.690.51合计73.3664.108.211.05图 2：各区域商品房销售情况单位：万 m22、商品房屋套型分析单套建筑面积 90 m2以下的普通商品住宅销售 1193套，占销售总套数 的 21.69%，90144 普通商品住宅销售 3379套，占销售总套数的 61.41%，

8、 144以上的非普通商品住宅销售 930套，占销售总套数的16.90%。表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计 ）套 数（套）批准预售登记销售 1500 元 / 061占 比（ %）01.121500-2000 元/ 177311占 比（ %）3.105.652000-2500 元/ 357652占 比（ %）6.2411.852500-3000 元/ 395803占 比（ %）6.9114.59 3000 元 / 47893675占 比（ %）83.7566.79合计57185502办理二手房转移登记3、存量房屋交易分析据统计， 1-9 月份我市城区共1566 宗，比去年同期 （

9、1493 宗）增长 4.89 %，成交面万 /21.76 万）为 3.37 ：1.0 ，一二级市场交易比例呈扩大趋势。四、房地产市场价格分析 据统计，截止九月份底，全市商 品住房均价达到 3192 元 /m2（根据加 权平均法计算得出） ，比上季度末2 （3141 元/m2）环比增长 1.62%；另各 区域商品住房算术平均价 （销售总金 额/ 销售总面积）分别是市区中心区 域 3588 元/ 、花炮文化城区域 3702项目套数（套）批准预售登记销售 60 334475占 比（ %）5.848.6460-90 740718占 比（ %）12.9413.0590-120 17411664占 比（

10、%）30.4530.24120-144 18541715占 比（ %）32.4231.17 144 1049930占 比（ %）18.3516.90合计57185502积 21.76 万，比去年同期（ 21.06 万）增长 3.32%，成交额为 2.71 亿 元，比去年同期 （2.63 亿元） 增长 3.04 %。一、二级市场交易比例 （73.36元/ 、集里区域 2885 元/ 、行政中心区域 3288 元/ ，受高端楼盘不 断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，行政中心和集里区域涨幅略 大于市区中心和花炮文化城区域。图 3：浏阳市 2011 年 1-9 月份各区域房地产市场价格五、房地产

11、市场运行特点（一）开发投资大幅增长，企业信心明显提升今年以来， 为应对持续加码的楼市调控， 我市大部分房企积极调 整营销策略， 普遍采取了以开盘和节假日适当让利、 抢占市场占有率 为目标的销售策略， 业绩均较乐观， 对房地产开发投资信心也明显提 升。据测算表明， 今年 1-9 月份我市房地产开发投资连续 9 个月实现 同比正增长，尤其是 3-9 月份同比正增长分别高达 54.68%、90.55%、 64.36%、75.15%、 140.48%、115.57%、118.69%；另外， 1-9 月份我 市在建房屋施工面积和竣工面积也均实现同比正增长， 分别达 5 成和 7成，房屋新开工面积和市场供

12、应量均实现翻番。（二）市场需求趋于旺盛，现房积压明显减少据统计， 1-9 月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达 5.5 万余 人次，市场人气十分旺盛，其中，乡镇人员进城购房占比与去年同期 相比增长了近 3 个百分点，外地人员来浏置业占比与去年同期相比也 增长了 2 个百分点。另外，截止到 9 月底止，我市待销房屋中现房 面积份额与去年同期相比下降了近 8 个百分点，而期房面积份额却同 时增长了近 8 个百分点。这说明，前三季度我市楼市需求的火爆在显 著拉升商品房交易量的同时， 也有力地减少了现房库存的压力。 前三 季度我市商品房销量同比增长达 7 成，金额同比增长达 1.2 倍，市场 连续出现

13、了“小阳春、火红夏、黄金秋”等较好行情。（三）90-144 房型仍占主流， 3000元/ 以上户型需求大幅增 加，住房消费进入品质取胜时代今年 1-9 月份，我市 90 以下户型销量比去年同期下降了近 4 个百分点，而 90-14 4 户型销量却增长了 4 个百分点，继续稳占全 市总销量的 6 成以上；与此同时，我市 3000元/ 以上价位户型销量 比去年同期增长了 33个百分点，而 2000元/ 以下和 2000-3000 元/ 之间价位户型销量却分别下降了 18和近 15 个百分点。这说明，我 市中等面积户型的主力地位已十分稳固， 市民对住房品质的认可度也 已成为决定是否购房的最关键因素之

14、一， 各楼盘今后须将打造一流的 产品品质视为第一要素 ，以应对 日趋激烈的竞争。（四）房价环比增幅趋缓，市场供求保持基本平衡今年 1-9 月份，在各高端楼盘相继开盘的带动下， 我市商品住房 交易均价为 3192 元/m2，比去年末增长 19.15%，比上季度末环比增长9 1.62%，但与宁乡等周边县市房价增长水平相比，结合我市经济社会 发展水平看，仍处于合理运行区间。另据统计， 1-9 月份我市市场新增供应总量与销售总量之比为1.12 ：1.0 （81.81 万 /73.36 万）, 市场供应力度明显加大，供求 保持基本平衡。六、下阶段我市房地产市场发展展望2011 年，随着我市政府将打造“美

15、丽浏阳，幸福家园”确定为 未来几年各项工作的总目标，今后，以建设“山水浏阳，宜居名城” 为目标的房地产业发展也必将成为一项中心任务， 浏阳房地产业的发 展将驶入更为快速、健康的轨道，机遇将成倍增长。（一）从投资、供给看， 2011 年四季度我市将共有包括高峰天马 花园、开心商业广场等大盘在内的 5-7 个新楼盘计划上市， 新上市量 约为 50-60 万，市场构成将逐步形成以规模品牌型和精巧差异型楼 盘各取所长、 互相竞争的局面， 今后企业的市场细分和定位将变的日 益重要。（二）从市场需求看，今后一定时期内， 90-120 和 120-144 两 区间户型产品仍将继续稳占市场 60%以上的需求份

16、额，分别各占 30% 左右；而市场主流价位也将稳定在 3000元/ 以上档次，占 60%左右。 不过，后期随着工业新城等区域房地产业的快速发展， 工薪收入阶层 对小面积户型的需求可能会有所增加，其所占份额可能会有所提升。10（三）从产品类型和市场结构看，今后一段时期内， 商业、休闲、 旅游地产仍将迎来较佳 机遇 期。今年 1-9 月份，我市非住宅商品房销 量占比与去年同期相比增长了近 5 个百分点，而商品住宅销量占比却 同时下降了近 5 个百分点。这说明，近年来由于我市城乡区域内人流、 物流、信息流、资金流的显著活跃，我市商业、休闲业、旅游业得到 了较为快速的发展，从而为上述类型房地产的发展提

17、供了较好的平 台。目前我市行政中心、工业新城、柏加、大围山等区域内上述类型 房地产的发展也都还刚起步，具有很大的挖掘空间。（四）从房价走势和政策预期看，受市场刚性需求持续旺盛、产 品供应力度不断加大、 产品类型日益多元化、 政策监控措施趋于强化 等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会继续保持稳步上扬态势， 不会骤然发生急剧变化。七、房地产市场发展建议2011 年以来，我市相继有重庆金科集团、广东宜华集团等大型 房地产开发企业入驻， 后阶段随着国内楼市调控的进一步深入， 预计 大型房企从一二线城市向三四线城市转移布局的速度还将加快。同 时，我市本地企业发展也出现了不断向周边工业园区、 乡镇区域扩

18、展 出击等新形势，我市房地产市场竞争已进入白热化阶段。因此，后阶 段如何引导全市房地产开发企业向品质、 多元化发展， 切实调整优化 房地产业结构， 成为摆在我市政府及相关部门面前的迫切课题， 下阶 段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。11（一）加紧制定房地产业“十二五”规划，科学指导房地产业长 远发展。鉴于目前我市房地产业的发展现状， 为避免将来产业发展过 程中的盲目和非理性行为， 保持全市供求结构和区域发展的基本合理 和平衡，有效拉动城市基础设施建设，提升城市建设品位，努力吸纳 更多本地和外地务工人员进城创业， 建议我市尽快出台浏阳市房地产 业发展“十二五”规划，科学引导全市房地产业

19、的长远发展。这其中，尤其要充分依托我市得天独厚的山水和历史文化特色 以及日益提升的区位优势， 大力发展养老、 休闲、旅游等高端房地产， 吸引高素质、 高收入人群来我市置业安家， 不断提高我市城市发展的 档次。（二）积极创建融资平台，缓解企业融资困难。 针对部分企业资 金短缺问题， 建议政府通过召开银企对接座谈会、 建立房地产行业互 助担保等方式，解决部分企业融资需求， 促使银信部门增加授信额度， 多渠道、全方位协助企业缓解资金困难。同时，要引导商业银行坚持 因人制宜、有保有压，根据市民的住房水平、人口状况、收入水平、 建房成本等多种因素， 实行差别化的信贷政策。 对市民首次购房的信 贷需求予以大力支持，对改善型住房采取合理信贷投放措施。（三）继续出台住房消费保障政策， 充分保障市民住房刚性需求。 房地产市场的持续健康发展， 离不开政府的监管和支持， 政府对房地 产市场的态度及导向， 将直接影响到浏阳房地产市场的发展。 为避免 房地产市场出现大幅波动， 建议政府继续出台住房消费的综合性保障 政策，切实保障市民的住房刚性需求，减轻市民的购房负担、提升市 民购买力，从而促进行业的平稳发展。12（四）努力完善基础配套设施建设， 夯实产业发展基础。 要继续 加快城市新区和工业新城等区域的基础设施建设步伐，不断