浅析房地产开发项目市场定位工作

1、浅析房地产开发项目市场定位工作21 世纪是经济飞速发展的时代，房地产业的发展尤为迅猛，颇有一日 千里之势。然而过速的发展也使得房地产业存在着很多的问题，比如 流程的不健全，行业的不规范以及土地供应的不透明，致使不少开发 商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市 场操作细节。由于地块不利因素已成事实， 所以项目定位的难度更高， 并使有的项目在短期内无法操作。本文将从影响项目定位工作的几个 方面进行分析探讨。一、房地产开发项目定位要解决的问题进行房地产开发项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾： 包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域 研究与地块情况

2、的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。只有把 这些矛盾合理地解决，项目定位工作才能成功完成。二、房地产开发项目定位要达到的目的在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证， 主要有以下几个方面：、经济技术指标的可行性通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金 投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确 项目经济利益实施的可行性。、时间操作的可行性由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品 定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出 速度慢、造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块特性不同、 产品推出时间不

3、同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时 间是项目成功的重要因素。项目因时间控制不好而在操作时出现问题 的很多，除时间变化外，影响房地产项目开发的主要因素还包括：地 块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等。、长久发展的可行性项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的 房地产开发项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合 理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多 样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成房地产项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受 到影响。、公司其他项目更可行因素等由于资金的限制，

4、在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相 比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。三、房地产开发项目定位涉及的主要环节房地产开发项目定位通常在可行性研究阶段进行， 一般客群需求调查， 采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：、现金流测算与把握开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例 如，就具体地块而言， 开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行， 后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业， 无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。、土地条件土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项 目物业增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程 中普遍存在。例如，在京北有一个项目，地块中间有一个较大的天然 湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作。然而 在增加面积的同时，造成自然景观条件的下降，造成项目产品品质下 降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的 优势，却因项目定位的问题而成为劣势。由此可见房地产开发项目的市场定位工作的重要性。