某地产公司产品策划书

1、浙江西子房产集团西子玫瑰溪谷产品策划书浙江西子房产集团有限公司20058月目 录第一章 项目概况一、地理位置 5二、地块概况 5三、基地涉及未来规划的相关问题 7四、区域环境 8五、交通状况 13六、公建配套 16七、城市规划要求 17第二章 项目定位一、开发定位 20二、项目档次 20三、项目规模 20四、产品类型 21五、目标客户 22六、价格分析 23第三章 项目案名建议 一、案名取向原则 24 二、案名建议 24第四章 项目核心概念一、游艇主题概念 26二、景观分区概念 26三、产品分级概念 27四、核心别墅概念 28第五章 项目总体规划一、规划理念 29二、规划原则 29三、规划定位

2、 30四、功能布局 30五、空间结构 31六、交通结构 32七、绿化系统 34八、竖向设计 34九、项目规划需注意的若干问题 35第六章 项目建筑单体一、建筑单体设计原则 37二、建筑风格 37三、建筑体型 37四、建筑色彩 38五、外立面用材 39六、建筑结构形式 39七、住宅户型 39八、建筑装饰标准 46九、项目户型配比 47第七章 项目景观设计一、景观营造的总体思路 49二、景观风格 49三、景观布局结构 50四、软质景观设计 51五、硬质景观设计 52六、照明设计 54七、景观设计中应注意的问题 55第八章 基础设施一、给排水系统 58二、电气系统 59三、弱电系统 62四、供气系统

3、 67五、空调系统 67六、消防系统 67七、环保、卫生防疫设施 68八、垂直运输系统 69第九章 会所设计一、会所设置原则 71二、会所应有功能 72三、建议规模及设施 72第十章 物业管理一、委托物业管理 74二、管理服务及要求 74三、开发商一次性投入内容 75四、物业管理的服务项目 76五、物管费收取原则及支出范围 78 第一章 项 目 概 况 一、地理位置项目位于临安青山湖旅游度假区北岸，坐北朝南，南面直接正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山湖旅游度假区位于浙江省临安市东部，东经11942，北纬3014，总

4、面积43.38平方公里。处于沪杭强大的经济辐射圈内，东距杭州西湖景区仅40公里，杭徽公路贯穿东西，在地理位置和交通关系上都处在我国东南地区风景旅游网络的交接点，区域位置得天独厚。二、地块概况1、土地面积及红线图项目规划用地面积1461亩，综合容积率以0.4为计，规划建筑面积为389795平方米，建筑密度5.7%，绿化率高达70%。目前本案已取得土地证，处于拆迁前期阶段，基地地块分属5个村庄，东南面冲沟地带民居相对集中，并且还有民主村砖瓦厂一处，已停产，占地较大，3号冲沟地带还有民居一处，整个基地共有30户人家，拆迁量不大。2、地形地貌u 项目的地貌地形属于低山丘陵河谷型地貌类型，由低山丘陵、水

5、体形成自然山水环境。地形东、南高，西，北部偏低，等高线50米以下的面积（不包括湖面）约占全区用地面积的一半。植被丰富、水质良好，地貌属类十分丰富。整个项目的边际线和天际线变化复杂，是一处营造低密度住宅的天然美地。u 项目土壤由岩性土、潮土、水稻土等构成。3、气候情况u 气候特征：青山湖旅游度假区气候温暖湿润、光照充足、雨量丰沛、四季分明，属中亚热带季风气候，由于地形起伏，气候在垂直方向上变化较大，四季中春、秋季短，夏、冬季长，季节特征明显。u 气温：青山湖旅游度假区年平均气温15.8，海拔250米以下为1615，250400米为1514，30年中，年平均气温变化范围为16.8（1961年）到1

6、5.3（1980年），极端最高气温曾达41.2（1996年8月4日），最低气温达13.11（1977年1月31日）u 全年最冷月为1月，月平均气温为3.4，最热月为7月，月平均气温为28.1。u 降水：年降水量为1426.4毫米，一年四季都有相当的降水量，各季分配不均匀，1至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影响，6月雨量为全年各月之冠，平均6月雨量214.4毫米。最多曾达505.5毫米（1978年）。7、8月为相对平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月减少，12月最少，平均42.3毫米。u 光照：全年日照时数1920.0小时，7、8月最长，每年平均月日照时数均在220小时以上。u 据

7、县志记载，临安自后唐天成三年（928年）至今，文字记载地震13次，多为微震，近年数次（1974年和1979年两次），震中距离较远，均未造成灾害。三、基地涉及未来规划的相关问题u 本案为二级保护区严格控制用地地区。u 保护范围：重要的景观背景山体，植被覆盖率高、植被生长良好的部分山体、冲沟。u 规划拟订对坡度超过25%的山地、主要冲沟及山脊、树林密集区加以保护、控制建设。u 为强化青山湖的景观特征，严格控制周边坡地的开发，景观建筑应建于水位线高程31.18米（吴淞高程33米）以上，高程31.18米以下禁止建设人工建筑设施，对一些大体量非山地建筑应进行一些改建（如对建筑的色彩、外立面、屋顶等）。此

8、外，高程25.18米（吴淞高程27米）至高程31.18米（吴淞高程33米）之间的湖岸景观应统一规划，成为公共景观休闲区。u 石临公路两侧和02省道南侧及其他地区的环湖度假村，应严格遵循高程在45米（吴淞高程46.82米）以上的山体禁止开发、冲沟地区禁止开发、道路绿化带禁止占用此三原则进行开发，同时对开发地区进行严格的指标控制。u 本案可供直接营造住宅的山间平地不足总面积的30%，主要分布在本案北面由北向南的五个带状纵深冲沟地带，其他很大部分是坡度超过25的山地或零星水体，经过实地勘察，丘陵地带利用率相对理想，但由于受到青山湖旅游度假区控制性详规的综合容积率限定，所以今后项目的规划设计将面临地块

9、总体利用率和局部容积率控制、道路系统设计的诸多问题。四、区域环境1、地块周边的建筑物 u 本案处于西面太阳湾方位有锦湖大酒店和高阳山庄两个旅游度假项目，原有建筑体量大，特别是锦湖度假村有很大一部分位于31.18米线以下,在汛期可能会被淹没，故规划中将其拆除,进行规划控制。u 项目东面为青山湖大坝，湖对岸泥山湾一带可以看见水缘山庄的建筑群。2、绿化景观 植被为天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、枫香、马尾松纯林或与常绿阔叶林混交。另有部分阔叶林、灌丛、草坡和水生植物、茶园、果园等，还有独特的水上森林池杉林。3、自然景观 u 项目自然景观相比闲林一带要优化很多，青山湖有10平方公里的宽旷湖面

10、和清澈的三级水质，比西湖（按5.68平方公里计算）几乎大一半，湖中的水上森林更是国内独有。u 但整个景观基调比较平淡，公山、母山、青山等围绕青山湖的谷地丘陵，作为湖面的大背景。植被颜色单一，缺乏色叶、秋色叶、观花、观果植物，使景观层次感和纵深感不足，以后景观改造需要比较大的投入。4、历史人文景观u 临安历史悠久，建城桓已历一千多年，史称“衣锦城”，是吴越国国王钱谬的故里。文风鼎盛，代有名贤，素有江南名郡之称。u 青山湖作为临安休闲度假产业的“门户站点”，正要打造青山湖湖滨度假基地，基地以商务休闲度假为特色，涵盖景点：玲珑山、钱王陵园、西径山、功臣山等。5、环境污染状况现已建的沿湖度假设施，建筑

11、体量过大，风格不统一；布局上占据湖面，建筑高度偏高，破坏湖区及山体的生态景观。据调查，在泥山湾、太阳湾等地高程29.88米（吴淞高程31.7米）以下的库区，已有140余亩土地被违法占用，建造房屋等设施，建设单位还向库区倾倒9.6万立方米土石，以致水库的兴利库容减少，防洪调蓄能力下降。由于库区内人们活动增加，生活污水排入水库，严重影响青山水库的水质和下游供水。另据调查，目前库区内高程29.36米（吴淞高程31.18米）以下有1600余人和36家企事业需要搬迁。6、周边开发项目u 周边已有8家房地产公司和1家旅游项目公司开发项目，由东向西分布，分别为义乌富都（1000亩）、省交通房产公司（1400

12、亩）、生态园、华电房产（700亩）、三晶房产（700亩）、省直房产（1200亩）、汇锦房产、高阳山庄和八百里养生园，整个周边楼盘圈地面积非常大，超过万亩，其中生态园为原有项目，其他项目还处于前期规划阶段。u 周边楼盘基本位于临石路沿线，不与青山湖相临。而本案水岸线长达千米，自然条件得天独厚，是其他地块难以比拟的。青山湖的规划及定位，为项目的高端产品开发奠定良好基础。代表项目资料如下：A、楼盘名：锦绣钱塘 开发商：浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司 规划设计：香港都市建筑设计咨询有限公司/DDB上海秉仁建筑事务所 方位：位于青山湖石临公路北侧 占地面积：1150亩 总建筑面积：22万平方米 中心会所

13、：5000平方米 健身会所：3000平方米 容积率：0.28 建筑密度：11% 绿地率：65% 车位：每户12个室内车库，一个室外车库 户数：741个 建筑类型：别墅 主力户型：独立别墅建筑面积 320平方米以上，花园500平方米左右 项目现状：一期131套别墅预计今年8月开盘 楼盘展示中心：黄龙世纪广场B座1楼 咨询电话：87902378 87902398B、楼盘名：青山翠湖 发展商：浙江中都集团 开发商：浙江临安中都置业有限公司 方位；位于青山湖西侧，距离临安市1.5公里，距离杭州约40公里 用地面积：约3500亩，环湖线长约1700米。 规划情况：将汇集一处会议度假型五星级酒店、一条省重

14、点培育国际农民旅馆街阿西街、一个国际茶文化美食村雅庄、一个杭州青少年野外拓展基地、一家汽车旅游集散中心为一体。 配套：项目位于临安近郊，可享临安城区的城市公共配套。同时区域内五星级酒店和旅游区规划，使配套更具丰富性和尊贵性。五星级酒店已于03年底奠基，将于2005年3月完成主体工程，2006年初试营业，2006年6月正式对外营业。 首发项目：山地排屋，结合所处山地缓坡，设计围合式院落。 该项目目前尚处于规划设计阶段。 销售展示中心：杭州世贸中心一楼（原流声吧） 咨询电话：87980288 87983288现有项目综合评判 开发物业相似：以排屋、别墅为主。 开发水准相近：以临安当地开发商和外地企

15、业为主，没有品牌企业介入，开发水准基本处于相同层面。 个案规模较大：占地面积基本在700亩以上 容积率普遍较低：由于受青山湖控规限定，各项目容积率基本在0.25左右的较低指标内。 开发地貌环境相似：同处于青山湖环湖方位，地貌均以低山丘陵谷地和水体为主要特征。 客户目标一致：各项目都在杭州黄龙商圈等中心商务区域选择写字楼做售楼中心，直接针对杭州市客户及利用省会城市的信息传播优势。 推广核心内容一致：青山湖、西线交通枢纽点、生态环境、低密度住宅。 面临困难点相似：城市距离、交通现状、配套支持、市场影响力和认知度。五、交通状况1、地块周边的市政路网以及公交现状u 对外交通主要由北侧石临公路与外界联系

16、，对外交通便捷，并有一班公交与其联系，但石临公路道路级别较低，路面状况差。u 对内交通主要有几条尽端式乡村级道路到达各端点，缺乏环区道路系统，区块间的通达性、联系性差，已建道路级别低、路况差。u 水上交通线不明确，游船码头不足，景点间缺乏水路联系，无法完整领略湖光山色。u 出入口标志性不足，公共停车位在未来的发展中面临面积不足的问题。规划控制5400平方米左右的机动车公共停车场，共布点4处，泥山湾入口、太阳湾入口、泥山湾湖边和太阳湾湖边。2、相关市政路网的远景规划u 青山湖旅游区内道路远景规划将形成“两轴多枝”的道路网络结构。u “两轴”为连接东西城区的石临公路和南部的02省道。u “多枝”为

17、连接各景区与两轴之间的树枝状自然道路骨架。与本案未来交通状况改善相关的市政路网有三条：A、石临公路：性质属于县道，起止点是临安到石亭子，里程为12.18公里，建造标准三级，材质水泥8.18、沥青4.0，宽度12米。石临公路规划方案（一级公路） 方案A：道路红线宽60米，中间车行道宽20米，两侧各2.5米绿化带和4米非机动车道及左侧12米绿化带、右侧15米高架轻轨备用地。 方案B：道路红线宽60米，中间8米绿化带，两侧各8米车行道和4.5米非机动车道及3.5米绿化带。 方案C：道路红线宽60米，中间15米高架轻轨用地，两侧各8米车行道和2.5米绿化带及6米非机动车道，外侧5.5米绿化带。 目前规

18、划倾向于A方案。B、杭州交通二环杭州高速二环（彭彰线）是杭州旅游西进的首要工程之一，北接余杭104国道，南至富阳连302国道，是杭州市交通体系中的一条重要郊区环线，它的建成将对临安市的经济发展、青山湖旅游度假区的开发产生深远影响。它的走向，关系到锦城镇、青山湖旅游度假区、青山经济开发区的未来发展和临安市整体生态环境格局。 东线方案彭樟线一级公路北起余杭、临安交界的泉口，经苦竹岭、陈家坞、泥山湾、城门口等地，其中泥山湾与青山水库交界处架出500米高架桥，高坞口打隧道350米进入平峰山，至火烧亭与富阳交界，全长28.65公里。 西线方案该线路东起余杭市长乐镇，西经横坂镇、高虹镇，南接锦城环西路，再

19、南经玲珑、上甘、板桥、三口，接富阳的320国道。该路线基本上以现状公路进行改扩建，比东线方案长约10多公里。 从各自优劣势分析来看，规划认为东线方案比较合理。C、杭昱高速公路在02省道基础上进行改建，考虑与锦城和青山的关系，在城区考虑两种选择方案。 原道路线形方案以02省道为基础进行改造。该走线优点是工程地质条件较好，改造长度最短，工程造价最低；但其紧邻锦城南部城市建设用地，且部分现状城市用地已位于该线路以南，故对城市用地的影响较大，进一步限制了城市南向发展。 南移方案从原02省道南侧选线，避免对城市的干扰。临安段东起汪家埠，在青山和锦城段均南移，从规划的玲珑工业园区的南侧穿过，在玲珑的徐家坞

20、附近接原02省道。该项目需新建大桥和480米隧道，线路长，故工程造价较大。南移方案得到肯定，其利于城市的长期可持续发展与交通组织。原02省道锦城段改造作为城市交通干道，红线控制宽度60米。六、公建配套本案规划用地属于二级保护区，为度假娱乐会议用地和高档别墅用地的综合开发性质。包括石临公路南侧及湖面以北区域，属于高档会议娱乐区、药物园和水上森林为主体的湿地生态景观区，是青山湖度假区的核心片区。七通一平状况 规划供水量控制为2010年人均居民生活用水量为300升/人日，不可预见用水量为预见用水量之和的10%，由青山水厂和第二水厂供水。 排水分为雨、污分流制。生活污水量经过测算，为3300立方米/日

21、。污水分区排放，东区经城市主干管排入青山镇污水处理厂，雨水结合地形利用雨水管渠重力管就近排入水体。 用电总负荷为20600KW。新增35KV变电站和10KV变电站。临安变电站及青山湖旅游区供电电源，区内10KV以下线路用交联聚乙烯绝缘电缆或电缆沟敷设。 别墅、村庄用电：用电标准2KW/人，计9200*2=1.84万千瓦。七、度假旅游区规划要求1、建筑后退道路红线距离 当建筑物或道路控制线宽度25米（主干道）时，建筑物需后退道路控制线5米；11米时（次干道），后退3.5；7米以下（一般道路），不要求后退，但须满足各种地下管线埋设通过的要求。2、建筑高度 建筑物一层檐高不超过4米；二层檐高不超过7

22、米；三层不超过10米；四层不超过13米，五层不超过16米；如有半地下层，增加高度不应大于1.5；坡顶建筑的屋脊高度为檐高加2至3米。3、建筑密度与容积率 对于别墅用地，原则要求二层高级别墅建筑密度为7%以下，容积率为0.14以下；二三层一般别墅建筑密度为13%以下，容积率0.36以下。4、建筑限定 建筑不得破坏原有地形地貌，其形式、体量、高度及色彩应融于风景环境，成为风景有机组成部分，其设计方案应报主管部门批准。1. 规划建筑物建设标高控制在31.18米（吴淞高程33米）以上。2. 2518米至29.18米之间禁止建设建筑设施。3. 2918米至31.18米间可建设部分景观临时建筑和亲水构筑物

23、。5、绿地率 高档别墅区的绿地率不应低于72%,中档别墅区的绿地率不低于40%。6、程高及坡度 根据高程建设要求，50米以上（吴淞高程51.82米）为不可建用地；结合坡度建设要求，可分为不宜修建用地（坡度25%）和可修建用地（坡度25% ）不宜修建用地由于地形坡度较大，并且山头自然植被生长良好，应考虑作为自然资源保留起来，满足生态要求而不作高强度开发；可适当点缀的人工景观，结合自然环境开展游憩等休闲项目。可修建区内，根据规划要求，按不同功能分区及开发强度进行建设，维护生态资源和可持续发展。7、大气、水体和噪音 规划大气环境质量达国家一级标准，水体环境质量达国家三级标准以上，噪音环境控制昼间50

24、分贝，夜间40分贝以下。8、岸线保护 岸线主要作为生态湿地、公共休闲景观岸线而存在。岸线除必须的码头（按规划布局）、现有景观较好的构筑物外，禁止建设其他建筑及与设施、水利无关的设施。对现状已存在的影响景观效果的建筑应根据景观效果、视线、空间等要求，进行拆迁或改造，具体方案应由专家委员会严格审查通过后方可实施。第二章 项 目 定 位一、开发定位结合大杭州别墅开发不断西进的发展格局，项目将建设成为继闲林低密度住宅板块之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著称的又一低密度别墅类大型高尚居住区，实现“奢华时尚游艇时代”的新生活理想，在硬件资源上，整合游艇主题文化水岸公园、游艇码头、五星级游船商务会所等设施，将

25、国际性的高尚品位和湖泊山地文化相结合、创造独特浓郁的新成功社区文化。包括：健康和运动文化；亲近自然的环保文化；休闲度假的顶级商务文化；私密安全的富人区文化。二、项目档次青山湖项目是西子房产集团全力开发的一个集游艇娱乐、休闲度假、高尚住宅的大型山地水岸别墅社区。三、项目规模1、项目基础指标土 地 参 数土地参数1461面积（亩）75单价（万元/亩）9745面积（万平米）12000地款（万元）2、主要技术经济指标57%建筑密度0。4容积率70%绿地率主要为24层，有部分6层建筑层数 东、西、北可设社区出入口车辆出入口方位别墅每户至少一个车位商业服务设施按1辆/200平方米建筑面积配置公寓按1辆/1

26、户访客车位按1辆/10户停车位四、产品类型项目以独栋别墅、联排别墅为主，还有一部分类别墅品质的低层电梯公寓。1、建筑参数指标建筑参数独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加电梯公寓合计单位建筑面积136171169443139万平方米容积率02035060904用地面积 6822 487 1949 4879745万平方米用地比率70%5%20%5%100%2、单套平均面积平均面积 物业类型 单套平均面积350平方米/套独立别墅250平方米/套双拼别墅200平方米/套联排别墅140平方米/套电梯公寓五、目标客户u 为项目“山地水岸别墅，游艇主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；u 注重生活

27、品质，追求奢华时尚生活，欲购置第二或第三处居所者；u 为项目形象或者开发商实力所吸引，第二次或第三次购房以改善住房条件者；u 喜欢登山、游艇、游泳、垂钓等体育运动的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者；u 尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育精神和运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在3050岁之间，事业稳定，喜爱运动，向往自然休闲生活，愿意改变生活环境、非常注重生活品质的城市精英阶层人士。u 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入私营主为主力，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人士为消费群。u

28、电梯公寓的目标消费群以城市中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、大学教授、中收入专业人员为主体对象。六、价格分析根据本案的高端产品定位、不同的产品分级、区块内竞品楼盘普遍的定价水准，以及周边优越的自然资源状况，暂定独栋别墅一期起步售价在6000元/平方米，双拼别墅在5000元/平方米，联体别墅在4500元/平方米，低层电梯公寓在3500元/平方米左右。具体定价策略将另具文本进行研究。第三章 项 目 案 名 建 议 一、案名取向原则深入研究青山湖项目文化内涵及项目定位的特点，力求在案名上体现三个原则特性：u 自然性：自然性包含基地所在区位不可再生的珍罕自然资源，突出青山湖、水岸和山地生活等地域

29、自然的特有元素；u 人文性：案名需要体现项目风格的文化传承和开发基调，体现项目营造理念；u 优美性：案名必须字形优美、读音优美，易读易记，能产生一定的意境美。二、案名建议（以下案名不分先后）案名一：西子湖光山舍释意：“湖光山舍”谐音“湖光山色”，展示了项目所具有的湖和山两大自然元素及生活场景，充分体现湖之光影与山之色彩的意境美。“山舍”意即隐立山间谷地的别墅建筑，整个案名对光影、色彩、建筑、自然符号等基本元素进行整合，读音和谐自然，字面优美。案名二：西子翡翠湾（私人官邸）释意：“翡翠”的上品，被称为帝王玉。这类翡翠均为纯正浓艳的翠绿色，并且颜色均匀、透明度等其他指标也都很高，产量极低，是无价之

30、宝。翡翠一可喻青山湖湖水之清纯、美好与珍贵；二是隐喻项目的尊贵地位就象翡翠的极品帝王玉一般，进一步突出别墅项目的稀缺性。“湾”代表基地别墅生活的基本地貌特征，同时表示港湾的含义，充满优游、从容和愉悦的意味。案名三：西子湖山胜境释意：“湖”和“山”这两大自然元素构成项目清净悠远的居住意向和社区特质，形成西子别墅最大的特点就是“实现建筑与山水的和谐交融”：包括尊重自然，尊重历史文化，尊重现代科技，尊重艺术等等理念的具体表现。案名清新淡雅，令人向往。案名四：西子在水之洲释意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭苍苍，在河之洲”的古诗，“在水”点明项目方位及“湖”这一基本自然元素，“洲”表明项目临水优美的地貌

31、特征。原诗中对“在河之洲”的挚爱追求也成为项目营造的最终理想和目标，让项目成为人人所向往的人居美地。第四章 项 目 核 心 概 念一、游艇主题概念以复合旅游房产的原创性产业理论，整合体育（游艇、登山、游泳、垂钓、拓展运动）、商业、旅游及商务度假等各种优质资源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主题文化融入住宅社区，创造一种“奢华时尚游艇时代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社区，山水高尚别墅”的最新形象，创造出有别于大杭州区域内简单运用自然资源、雷同推行生态主题的其他别墅项目，高生活起点、高健康时尚的全新游艇社区生活。二、景观分区概念按照现基地地貌可将项目划分为南部冲沟、丘陵为主的山地地带和北部

32、沿两大水湾和青山湖湖面的水岸地带，不同的地理区位和景观条件构成了不同的生活界面和营造理念，即山地和水岸生活的划分。在具体的规划和营造中既要注意两种不同地貌环境下建筑与自然，人与自然、建筑之间的关系处理，因地制宜的安排低层电梯公寓、排屋和独栋别墅，又要注意两大区块之间的自然衔接和景观均好性问题，在一个项目里形成不同环境层面和活动内容的生活方式也将成为本案的一大特征。三、产品分级概念本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置一定数量的别墅品质的低层电梯公寓。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征：大杭州别墅市场领域的产品差异化青山湖板块旗舰项目的核心差异化 1、独立别墅产

33、品定位：u 核心产品：游艇主题的山顶、水岸奢侈型超低密度别墅。u 主力产品：全面差异化的山地及水岸景观的豪华型别墅。u 持续发展产品：具差异化优势的谷地景观经济型墅别。 2、联排（双拼）别墅定位：u 主力产品： 具全面差异化优势的山水景观的舒适型别墅。u 持续发展产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅。 3、电梯公寓定位： 类别墅品质的低密度电梯公寓。四、核心别墅概念本案以中高档舒适型别墅类产品为主体，但可考虑在项目景观价值最高的区位建造少量核心别墅，做为项目的引领产品，提升整个项目品质。核心别墅将以其特殊的占地面积（78亩/户）、户型面积（600平方米以上/户）、景观区位和相关配置成为

34、私人官邸化的旗舰产品，价格待定，但一定要具有区域代表性。第五章 项 目 总 体 规 划一、规划理念1. 项目要对“山地水岸别墅，游艇主题社区”的生活方式内涵进行深度演绎。2. 设计要求因地制宜，创新制胜，突出基地的山地水岸地貌特征和优势，突出“奢华时尚游艇时代”的新生活理想，涵盖游艇商务、景观、度假及生活的规划设计理念。3. 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间自然状态下的和谐与优雅，“以人为本”，从而满足人们对高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。4. 规划应综合考虑周边项目各期开发情况，寻求差异，准确定位。二、规划原则1. 充分尊重项目基地的自然生态景观，最大限度地保持

35、基地的自然之美。在规划中注意协调建筑与基地自然环境的关系，合理地将建筑融于自然之中。结合基地的区位条件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，进行有机的规划，将湖景、山景的利用作为规划的一个重要因素。2. 实现人、建筑与自然的和谐。通过合理地组织室内功能、室外空间，满足人性化的生活需求和现代住宅的完备功能配置，贯彻生态健康的居家理念。3. 体现“超前意识”。考虑到核心别墅产品奢华的风格特点及主力产品的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。4. 贯彻组团概念。根据项目的自然地形，规划中应着重对建筑进行组团划分，每个组团各具特色，丰富社区

36、的空间形态。三、规划定位根据项目所处的区位条件以及自然地形状况，规划设想将本项目规划成为一个以独立式别墅为主、联排式别墅为辅、同时有少量多层公寓的居家及度假兼备的高档自然生态居住社区。四、功能布局在项目的居住建筑类型上，设想独立式别墅、排屋、多层公寓的占地比例分别为70%、25%和5%。在功能布局上，主要分为以下几个功能区：1. 独立式别墅区：分布在基地的中部及南部临湖区域，可以享有良好的青山湖景观以及居住与自然的充分结合，作为整个高档社区的引领，体现社区的档次。2. 排屋区：根据基地的地形情况，设想将排屋区主要沿基地的北部布局，结合几条南北走向的谷地进行排布。3. 多层公寓区：主要分布在基地

37、的北部，与排屋区相对独立布置。4. 社区服务中心：主要是指为社区居民配套的服务会所，布置在靠近临石路一侧，为社区居民提供必要的日常生活服务，其位置的设置与临石路的社区主出入口结合，便于居民就近享受各种配套设施。5. 社区休闲中心：在基地的青山湖湖滨，设置一社区休闲会所，体现滨水休闲的概念，可以考虑引入游艇俱乐部的形式，为本社区以及外来人员提供滨水休闲场所。6. 核心景观休闲轴：在基地的北部，结合谷地的地形条件，通过水面、绿带、休闲广场等元素，形成一个南北向的核心景观休闲轴，为社区居民提供颇具人性化的休闲活动场所。五、空间结构鉴于项目的地形条件，最高的山脊线将社区划分为南北两个区域。在社区空间结

38、构上，对南北两区采用不同的组织方式：u 南区：处在山的南坡，南临青山湖，可以俯瞰湖面。该区域的空间结构主要通过若干个别墅组团空间来组织，形成若干个组团空间。同时，强调组团空间与山地自然景观的渗透，并通过独立的步行系统来联系各个组团空间。u 北区：主要由谷地、丘陵组成，由于处在最高的山脊线的北侧，无法与青山湖湖面发生联系。该区域的空间组织主要依托南北向的核心休闲景观带来展开，形成北区的空间主轴；在适当的地段，结合中央水面形成空间主节点；同时，在各个谷地通过绿地、水面的设置形成若干个空间次节点。六、交通结构（一）动态交通1、社区出入口：设想整个社区设三个出入口： 沿临石路设一出入口，作为社区的主要

39、车行出入口，该出入口要与社区服务会所有便捷的联系。 沿西侧道路设一出入口，作为南部独立式别墅区的出入口，同时是北部区域的辅助出入口。 沿基地南侧设一出入口，作为社区与休闲会所的联系。2、道路系统：设想社区的道路系统分为三个等级：入口道路、主干道、组团路。 入口道路：连接社区主入口与主干道之间的道路。总宽度20米，双向机动车道各宽5米，中间设2米宽分隔带；机动车道和人行道之间设2米宽绿带，两侧人行道各宽2米； 主干道：总宽度9米，机动车道宽7米，单侧人行道宽2米； 组团路：总宽度6.5米，机动车道宽5米，设单侧人行道1.5米。（二）静态交通独立式别墅和排屋均设室内车库，独立式别墅每户设双车位车库

40、，排屋一般设单车库，部分户型可以设双车库。公寓区的业主停车通过地面停车场来解决。（三）步行交通系统通过主干道、组团路的步行道以及社区的核心景观休闲轴组成步行系统，为居民的步行交通及游憩提供一个良好的环境。步行系统在局部地段可以完全与车行系统脱开，与地形更紧密地结合，并与湖滨的休闲地带相连接。七、绿化系统项目基地内现有的植被状况较好，在规划中针对项目南北区域的情况要作出分别处理：u 南区：该区域为独立式别墅区，尽可能地让建筑融于自然环境，绿化主要以现有的自然绿化为主。在滨水地段，可以结合休闲活动以及景观的要求组织滨水绿带。u 北区：该区域由谷地、丘陵、平地组成，在绿化系统的组织上要自然和人工并重

41、。在将建筑布局与现有绿化良好结合的基础上，通过核心休闲轴来组织南北向的核心绿化轴，并在几个谷地形成绿化次节点。对基地与临石路之间的地段，通过丰富的绿化配置来形成一条防护与景观功能兼备的人工绿带。八、竖向设计由于项目基地内具有平地、丘陵、山地、谷地等多种地貌类型，竖向设计在规划阶段就成为一个非常重要的因素。u 在竖向设计上，道路的走向、建筑的布局等均要充分结合自然地形条件，尽可能减少土方量，并保持现状的良好自然地貌。u 道路走向尽可能平行或垂直等高线，并注意满足道路的坡度设计要求。u 建筑及宅地布局要充分结合地形，同时要兼顾到建筑的朝向、景向。九、项目规划需注意的若干问题1、功能布局与出入口关系

42、由于社区与外界的联系主要通过北侧的临石路以及西侧的现状道路来实现。从交通流向来分析，临石路的出入口应该作为整个社区的主要出入口。而根据地形条件，排屋、公寓主要布置在沿临石路一带，这样势必影响整个社区作为高档山地别墅社区的整体意象。这一问题需要在规划中进行深入研究。2、社区整体形象塑造根据社区的开发定位，规划要特别注意加强社区的自然生态意象。在临石路、西侧道路以及沿湖的界面处理上，要注意保持自然景观状态，使建筑掩映、融合在绿化之中，切忌出现过强的人工营造痕迹。3、现有水塘的处理基地内的现有水塘均是由收集雨水而成，如何结合建筑布局对其进行有效的利用，在规划中应该进行重点考虑。4、湖滨缓冲带基地南临

43、青山湖，由于防洪的限制，湖面水位与可建设高程之间形成了一个缓冲带。这一地带的处理直接影响到社区临湖的形象，需要结合休闲功能、景观功能进行重点规划。第六章 项 目 建 筑 单 体一、建筑单体设计原则1. 注重建筑和自然环境的融合，体现山地居家的概念。2. 建筑朝向应尽量考虑朝向和通风需要。当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离总体南北向布局。3. 建筑室内空间力求紧凑和灵活，以充分提高套内的使用效率。4. 住宅的功能配置和平面、空间的设计应该最大程度地满足现代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之间达到良好的平衡。二、建筑风格u 独立式别墅：采用可以与山地地形密切结合的建筑

44、风格，以北美的别墅风格为取向。u 排屋：采用与独立式别墅相近的建筑风格。u 公寓：采用新古典的建筑风格以及三段式的处理手法。三、建筑体型1、独立式别墅：u 层数均为二层，可以根据具体情况考虑设半地下室，与室外的下沉庭院结合。u 二层与底层的面积比控制在1:2，在立面上应形成后退的视觉效果，以保证整个建筑体量上的和谐。u 屋顶形式均采用坡顶，可以根据需要采用两坡顶或四坡顶。2、排屋：u 层数为三层，另外在底层设车库以及相关的辅助用房。u 屋顶采用坡屋顶，双坡和四坡结合；通过建筑的进退、错落、露台的处理，产生建筑形体上的变化。3、公寓：层数为5-6层，屋顶采用坡屋顶。四、建筑色彩建筑色彩以灰、暗红

45、、赭石色调为主。屋顶采用深灰色调；墙体的色彩要与屋顶协调，同时可以作一些变化；墙面的装饰线条在色彩上可与墙体形成一定的对比，但要注意统一在整个建筑的基调之下；门窗的色彩可以采用墨绿、深蓝灰或木色，根据具体情况来处理。五、外立面用材u 建筑的外立面材料，其质感要与建筑的性格相协调。u 屋面材料：采用水泥板瓦，可以用同一色调下不同色差的瓦片搭配，达到统一中又有变化的斑驳、自然的肌理效果。u 外墙材料：必须与建筑的整体质感相适应，可以根据实际情况采用清水面砖、弹性涂料、司达扣（STUCCO）、文化石、片岩等。六、建筑结构形式u 独立式别墅：采用砖混结构。u 排屋、公寓：采用异形柱框架结构。七、住宅户

46、型1、低层精装电梯公寓设计要求：1) 6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90150平方米；大部分2750万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米；2) 首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米；3) 36层错层设计，错层高度450mm。户型方正设计，面积90130平方米，开间不小于7米；尺度要求：1) 二房二厅时，客厅开间不小于3.8米。2) 三房二厅时，客厅开间不小于4.2米。3) 厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.12.5米。4) 户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。5) 最小卧室的净面积不应小于9平方米。 单体要求：1) 地

47、面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3米。2) 阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。3) 户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。4) 屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。5) 每户采用入户花园式的阳台设计，面积尺度在1012平米之间。6) 公寓设计应隐梁、隐柱，其他未尽事宜见施工图设计技术要求。7) 每个卧室均安分体空调，请考虑室外机位及立面的美观，并考虑室外机散热，室内机的疑结水排水管应接入立管，立管可接入雨水管内，外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。8) 平面户型尽量按大面宽、短进深考虑，充分满足采光通风需求，不得出现黑橱、黑卫现象。首层设计

48、应考虑半地下室车库的情况。2、联排别墅A、经济型联排别墅1) 68联排，容积率0.60.65，建筑面积在160180平方米，庭院面积大于100平方米。2) 建筑空间布局上，在南北向的基础上，打破行列式的布局，延伸庭院空间；围合成联院空间，留出更大的庭院空间。3) 层数控制在23层，屋顶设大露台，私家花园设停车位。4) 长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5米。5) 部分产品引入线型水系环绕，使其具备小而精致的水景观环境。6) 通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在80100万之间。 B、舒适型联排别墅产品1) 35联排，容积率在0.50.6，建筑面积在190220平

49、方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米。2) 建筑布局用南北朝向的错位式布局，在小长宽比的基础上引入宽HOUSE的设计，首层设置内景式中庭花园。3) 层数控制在22。5层，屋顶设大露台，可设半地下车库。4) 部分产品引入线型水系环绕，使其具备小而精致的水景观环境，部分产品临青山湖水湾设置。5) 通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比和私家景观优势，总价在110140万之间。设计要求：1) 联排别墅应考虑每户一个小车车库。2) 可采用错层设计。3) 联排别墅不超过三层，层高以3米为宜，二三层可退层设计。4) 联排别墅要求尽量设计大面宽小进

50、深，应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象出现。5) 首层带私家花园，户户有入户花园，顶层一般为较大露台，屋顶为坡屋顶。6) 应留有晒衣的工作阳台空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。7) 露台应考虑隔热措施及防水处理。8) 首层应设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。9) 设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不见管线。10) 联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。11) 主人房应设置衣帽间、卫生间。12) 室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。13) 阳台设计和多层电梯

51、公寓的阳台设计要求相同。3、独立别墅 A、经济型独立别墅1) 单栋容积率在0.30.35，建筑面积在250300平方米，户型长宽比控制在1以内，开间不小于10米。2) 层高3米，不大于3层，主力应在22.5层。3) 庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊，部分户型在首层设中空中庭花园。4) 部分产品围绕青山湖主题景观周围。5) 形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。B、标准型独立别墅1) 单栋容积率在0.250.3,建筑面积在300400平方米，户型长宽比控制在0。81以下，开间不小于13米。2) 层高3米，在23层，不大于三层，主力应在22.5层。3) 庭院面积大于600