西角市场建筑材料装饰市场项目可研报告

1、涠洲西角 建筑材料装修市场项目 可行性研究报告 咨询有限公司 二 一 二 年 十 月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .1 1 1.1 项目名称及承办单位.1 1.2 可行性研究报告编制依据.1 1.3 可行性研究报告的研究范围.1 1.4 推荐方案与研究结论.1 第二章第二章 项目提出的背景与必要性项目提出的背景与必要性 .1 1 2.1 项目提出的背景.1 2.2 项目提出的必要性.1 第三章第三章 市场及模式分析市场及模式分析 .1 1 3.1 行业市场分析 .1 3.3 工程建设的 SWOT 分析.1 3.4 创新管理经营模式.1 第四章第四章 建设规模和运营方案建设规模和运营方

2、案 .1 1 4.1 建设规模.1 4.2 运营方案.1 第五章第五章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 .1 1 5.1 建设地址.1 5.2 建设条件.1 5.3 厂址评述.1 第六章第六章 项目技术方案项目技术方案 .1 1 6.1 设计原则.1 6.2 项目组成.1 6.3 设备方案 .1 6.4 总图运输.1 6.5 建筑工程.1 6.6 给排水 .1 6.7 供电.1 6.8 通风与制冷 .1 6.9 通信 .1 第七章第七章 原辅材料及燃料动力供应原辅材料及燃料动力供应 .1 1 7.1 原辅材料供应.1 7.2 燃料及动力供应.1 第八章第八章 环境保护环境保护 .1 1

3、8.1 编制依据与范围.1 8.2 环境污染及环保措施.1 8.3 环保机构设置.1 8.4 绿化.1 8.5 环境影响评价.1 第九章第九章 节能方案节能方案 .1 1 9.1 编制依据.1 9.2 项目能源消耗状况.1 9.3 项目能源供应状况.1 9.4 项目节能措施.1 9.5 项目节能管理.1 9.6 节能综合评价.1 第十章第十章 消消 防防 .1 1 10.1 编制依据.1 10.2 设计说明 .1 10.3 防排烟消防设计.1 10.4 给排水消防设计 .1 10.5 电气消防设计 .1 10.6 消防设施及其安全可靠性.1 第十一章第十一章 劳动安全卫生劳动安全卫生 .1 1

4、 11.1 编制依据.1 11.2 采用标准.1 11.3 工程主要危害因素分析.1 11.4 劳动安全卫生防范措施.1 11.5 劳动安全卫生机构设置及人员配备.1 11.6 劳动安全卫生投资估算.1 11.7 预期效果及评价.1 第十二章第十二章 企业组织、劳动定员和人员培训企业组织、劳动定员和人员培训 .1 1 12.1 企业组织.1 12.2 劳动定员.1 12.3 人员来源及培训.1 第十三章第十三章 项目实施计划和招标方案项目实施计划和招标方案 .1 1 13.1 项目实施计划建议.1 13.2 项目实施计划及达产计划.1 13.3 工程管理.1 13.4 概述 .1 13.5 发

5、包方式 .1 13.6 招标组织形式 .1 13.7 招标方式 .1 第十四章第十四章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .1 1 14.1 投资估算.1 14.2 投资估算编制和方法 .1 14.3 总投资估算 .1 14.4 资金筹措 .1 第十五章第十五章 财务评价财务评价 .1 1 15.1 评价说明.1 15.2 总成本费用.1 15.3 营业收入和税金.1 15.4 盈利能力分析.1 15.5 财务生存能力分析.1 15.6 不确定因素分析.1 15.7 评价结论.1 第十六章第十六章 社会效益分析社会效益分析 .1 1 16.1 社会影响效果分析.1 16.2 社会风险及对策

6、分析.1 附件：附件： 一、附表一、附表 1、投资估算表.1 2、项目投资现金流量表.1 3、资产负债表.1 4、流动资金估算表.1 5、项目资本金现金流量表.1 6、利润与利润分配表.1 7、总成本费用估算表（生产要素法）.1 8、营业收入、营业税金及附加和增值说估算表.1 9、无形资产和其他资产摊销估算表.1 10、固定资产折旧费估算表.1 11、工资及福利估算表.1 12、外购原材料费用估算表.1 13、外购产品用估算表.1 14、财务计划现金流量表.1 二、附图二、附图 1、项目所在位置图示意图.122 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1.1.1

7、 项目名称及性质项目名称及性质 项目名称：北海市工业园建筑材料装饰市场项目 建设性质：新建 1.1.2 承办单位承办单位 单位名称：北海市市场投资发展集团有限公司 法人代表： 联系地址： 1.1.3 建设单位概括建设单位概括 北海市市场投资发展集团有限公司于 2011 年 5 月在北海市市 场服务开发中心总部挂牌成立。集团公司的成立是北海市市场开发 服务中心实现企业化管理，公司化运作的标志，是中心事业发展的 新起点。北海市市场开发服务中心成立于 1996 年 5 月，隶属于北 海市人民政府国有资产监督管理委员会，系自收自支事业单位，现 有干部职工 185 人，经营管理自办和联办市场 29 道。

8、中心职责： 搞好市场服务，促进地方经济发展；市场的开发、建设、维修和经 营；市场配套设施的开发和提供有偿服务；市场信息提供，市场物 业管理。 机构设置：目前中心机关内设综合部、财务部、经营发 展部、规划建设部、物业管理部等 5 个职能部门；管辖南珠市场经 营部、文明市场经营部、高德市场经营部、长青市场经营部、侨港 市场经营部、南康市场经营部、地角市场经营部、福成市场经营部、 营盘市场经营部、涠洲市场经营部 10 个下属机构。 此次北海市市场投资发展集团有限公司兴建的涠洲西角市场项 目预计总投资 1500 万元，该项目前期筹备策划工作己基本结束。 通过市场调查、分析、细分、定位对项目进行多次的咨

9、询、论证， 为项目的高起点、高档次、高水平夯实了根基，从方案上保证项目 开发科学性，化解投资风险。凭借准确的市场定位、超前的规划、 创新的经营模式以及优质的经营及物业管理，涠洲西角市场必将成 为北海建设市场项目的样板。 1.1.4 项目建设地点项目建设地点 广西北海市工业园区香港路，北海市和通纸业有限公司厂区原 址。 1.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1.2.1 原国家计委发布的投资项目可行性研究指南（试用版） ； 1.2.2 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三版）； 1.2.3产业结构调整指导目录（2011） 1.2.4农产品批发市场建设与管理指南农市发

10、200410 号 1.2.5中共中央、国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民 持续增收的若干意见（中发20091 号）； 1.2.6国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见 （国办发201159 号）； 1.2.7关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能 力的若干意见（中发20121 号）； 1.2.8国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发 200519 号）； 1.2.9国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办 发2008134 号）； 1.2.10 国家六部委关于加快农产品流通设施建设的若干意见 （国家计经贸20022668 号）； 1.2.11商务部、财政部关

11、于 2007 年继续实施“双百市场工 程”通知（商财发2007145 号）； 1.2.13 国务院关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续增收 的若干意见； 1.2.12 广西壮族自治区人民政府关于加快商品市场体系建设的 意见（桂政发201069 号）； 1.2.14广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要； 1.2.15北海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 1.2.16北海市农业与农村经济发展“十二五”规划； 1.2.17北海市市场投资发展集团有限公司市场经营发展五年 规划； 1.2.18 市场调查的资料、数据； 1.2.19 北海市市场投资发展集团有限公司提供的有

12、关基础数据、 资料。 1.3 可行性研究报告的研究范围可行性研究报告的研究范围 1.3.1 对项目的基本特点和发展规划进行说明和总体研究； 1.3.2 对产品的市场情况进行分析，并确定项目建设规模； 1.3.3 对产品方案和产品技术进行论证，确定产品水平； 1.3.4 对国同类项目模式进行分析研究，拟定先进合理的建设 方案； 1.3.5 对项目实施条件、厂址、原材料及能源供应等进行研究 说明； 1.3.6 就项目的环保、节能、消防和劳动安全卫生进行分析说 明； 1.3.7 进行项目的总投资估算、成本估算和经济效益分析，进 行财务及经济评价； 1.3.8 提出本项目可行性研究报告的工作结论及建议

13、。 1.4 推荐方案与研究结论推荐方案与研究结论 1.4.1 产业政策及行业准入符合性产业政策及行业准入符合性 该项目属于国家发改委第 9 号令产业结构调整指导目录 （2011 年本）中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商 贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家 鼓励类项目。 1.4.2 建设地址建设地址 本项目位于广西北海市工业园区香港路，在北海市和通纸业有 限公司厂区原址上进行建设。项目的建设符合当地发展规划功能分 区要求，该地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅 通，适宜项目的建设。 1.4.3 建设内容规模及定位建设内容规模及定位 本项目在广西北海市涠

14、洲岛西角区规划市场进行，项目占地面 积 5000 平方米（7.5 亩），主要满足水产品交易，同时满足出入岛 旅客购物的需求，总建筑面积约为 7100，建设方案为四层：一 层（1900）为菜市场，主要水产品、蔬菜、禽蛋、熟食等生活必 需品；二、三层（4000）为超市，日常百货和粮油、食品等；四 层（1200）为经营管理用房。该项目选址合理，符合有关规定。 为了加快推进涠洲岛民生市场建设，以完善海岛建设社会配套， 满足涠洲岛旅游区人民群众日益增长的生活发展需求，推动涠洲岛 旅游区的开发建设。贯彻市委、市政府及市国资委的战略意图，集 团公司结合涠洲岛旅游区规划方案及涠洲岛民生需求实际，拟在涠 洲岛旅

15、游区规划区域内按照现代化市场经营管理理念，以高起点高 标准、规范化的要求规划建设涠洲西角市场项目。农贸市场作为传 统的商业零售业态，属于城市公共配套服务设施的范畴，因此具有 一定的公益性，同时作为商业设施又具有商业性和竞争性。 1.4.4 主要产品及能动供应主要产品及能动供应 1.4.4.1 主要原辅材料供应主要原辅材料供应 市场销售主要产品为水产类、蔬菜、熟食、百货、粮油食品等 生活必需品，此类产品周边产量充足，目前均可实现在周边及国内 直接从市场购入，完全可以满足本市场的销售需求。 1.4.4.2 能动供应能动供应 1、供电(单位指标法) 该项目新增用电消耗 227.52 万 kWh（详见

16、第九章第二节）， 公司新上 S11-315KVA 和 S11-400KVA 变压器各一台，本项目用电 由建设地供电系统提供，由项目区配电室接入可满足本项目需求。 2、供水 市场厂年耗水量为 18234m，主要是菜市场地面冲洗及保鲜用 水、商场员工及顾客用水、办公人员用水及绿化用水。市场内将建 立完善的给水管网，只需从市场周边供水主管接入即可保证项目的 正常用水。 1.4.5 环境保护环境保护 本项目符合当地经济发展规划，选址及产品成熟可靠，符合国 家的产业政策。本项目建成投入使用后，在全面采取各项污染防治 和加强市场环境管理的前提下，对产生的各类污染物都采取了切实 可行的治理措施，严格控制在国

17、家规定的排放标准内，所以本项目 的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。 1.4.6 节能节能 本项目在电气、建筑等方面采取全方位的节能措施。本项目建 设符合国家和行业相关产业政策和发展规划，采用的节能措施合理、 技术先进，项目在合理用能方面是可行的，并且项目产品投入使用 后，节能效果显著。 1.4.7 消防消防 本项目设计中除了各专业严格按照有关规范进行消防措施的设 计外，还按规范设置了各类消防设施，主要包括消防水管网、消火 栓、干粉灭火器等。因此消防系统具有较高的安全可靠性。 1.4.8 劳动安全卫生劳动安全卫生 本项目采用了先进、成熟、可靠的经营模式，在设计中严格按 照国家的有关安全卫

18、生的政策，并根据实际情况采取了完善的安全 卫生措施，预计本项目在建成后将能有效的防止火灾、爆炸、雷电、 静电、触电、噪声危害等事故的发生，一旦发生事故，依靠装置内 的安全防护设施和事故应急措施能及时控制事故，防止事故的蔓延， 使市场工作人员及顾客安全卫生有充分的保证。同时要求工作人员 及顾客在活动过程注意自我保护，要求上岗人员必须以预防为主进 行安全教育及劳动保护、卫生教育，严格执行操作规程，确保安全 生产。 1.4.9 劳动定员劳动定员 本项目需劳动人员 140 人，其中管理及后勤人员 25 人，销售 及其它工作人员 115 人。 1.4.10 实施进度建议实施进度建议 根据项目情况，项目建

19、设期为 7 个月，于 2012 年 12 月份开工 建设，到 2013 年 6 月全部竣工并投入运营。 投产后当年运营能力按 70计，项目业主大力展开招商宣传 工作，投产后第二年起达到项目设计生产能力的 100。 1.4.11 投资估算及评价指标投资估算及评价指标 本项目总投资估算为 1500 万元，固定资产投资中建筑工程费 用 812.75 万元，设备购置费 359.72 万元，安装工程费 87.17 万元， 工程建设其他费用 155.38 万元，预备费用 84.90 万元。 本项目所需资金全部由建设单位自筹解决。 项目年流动资金 6123.60 万元。 年营业收入 14107.60 万元。

20、 年利润总额 1677.58 万元，其中年净利润 1258.19 万元（所得 税后）。 项目总投资收益率 50.27，项目资本金净利润率 37.70。 所得税后项目投资回收期 7.71 年（含建设期）。 主要技术经济指标详见表 1-1。 1.4.12 可行性研究报告结论与建议可行性研究报告结论与建议 1.4.12.1 结论结论 本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要， 拟选模式成熟、可靠，配套设备节能环保，社会和环境影响效益显 著；公司管理规范，资金实力和筹措能力较强，能够保证该项目的 顺利实施。所以，本项目技术上可行，经济上合理，项目建设是必 要的、可行的。 1.4.12.2

21、建议建议 1、本项目在可行性研究报告批复后，应尽快委托有资质的设 计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早 开展本项目建设的招标工作。 2、项目建设内容较多，作好工程设计，力求使项目整体达到 预定的社会、环境、经济效益，及时进行建设管理、施工管理才能 真正作到质量控制、投资控制、进度控制，有利于化解项目的工程 风险。 3、公司必须设立专项资金账户管理，实行专款专用，建立严 格的审批制度。 4、项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技术 上一定要依托高水平的科研单位和技术人员指导。 1.4.13 主要经济指标主要经济指标 表表 1-1 主要经济技术指标表主要经济技术指标

22、表 序号序号指指 标标 名名 称称单单 位位指指 标标备备 注注 1 建设规模 1.1 米万吨 0.95 1.2 面万吨 0.45 1.3 杂粮万吨 1.00 1.4 食用油吨 2000 2 总投资万元 1500.00 3 主要原辅材料消耗量 3.1 米万吨 0.95 3.2 面万吨 0.45 3.3 杂粮万吨 1.00 3.4 食用油万吨 2000.00 4 外购燃料、动力 4.1 电万 KWH 227.52 4.2 水立方 18234 5 占地面积亩 7.5 6 建筑面积平方米 7100 7 劳动定员人 140.00 7.1 管理及技术人员人 25.00 7.2 其他员工人 115.00

23、8 年销售收入万元 14107.60 9 年利润总额万元 1677.58 10 年总成本费用万元 12379.34 11 财务内部收益率 % 21.86 税前 16.65 税后 税前 6.42 含建设期 12 投资回收期 税后 年 7.71 含建设期 万元 3191.23 税前 13 财务净现值 项目投资财务净现值（ic=12%）:万元 1480.24 税后 14 总投资收益率 %50.27 15 资本金净利润率 %37.70 16 盈亏平衡点 %33.70 第二章第二章 项目提出的背景与必要性项目提出的背景与必要性 2.1 项目提出的背景项目提出的背景 1、国家产业政策 随着国民经济的发展，

24、人们对农副产品需求的持续增长，农副 产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。党中 央和国务院高度重视农产品流通设施建设，连续多年都在中央一号 文件中作了明确的指示。 2005 年中央 1 号文关于进一步加强农村工作提高农业综合 生产能力若干政策的意见对搞好集贸市场和批发市场的建设、农 产品流通及现代物流等方面作了明确指示，农产品的拍卖、网上交 易等新型流通方式开始被明确提出：“加快农产品流通和检验检测 设施建设。在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥 期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等 新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、

25、 农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和 低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地 按工业用地对待。” 2007 年中央 1 号文关于积极发展现代农业扎实推进社会主 义新农村建设的若干意见指出：“发达的物流产业和完善的市场 体系，是现代农业的重要保障。必须强化农村流通基础设施建设， 发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流 通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系。” 2009 年中央 1 号文关于 2009 年促进农业稳定发展农民持续 增收的若干意见指出“加大力度支持重点产区和集散地农产品批 发市场、集贸市场等流通基础设施建设。推进大型

26、粮食物流节点、 农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建设。”“充分发挥双百 市场工程的骨干作用。继续扶持一批大型农产品批发市场和流通 企业，重点支持农产品冷链、质量安全可追溯两大系统和检验检测、 结算、信息、监控、废弃物处理五大中心建设。进一步加强蔬菜、 水果、肉类、水产品等鲜活农产品批发市场改造与冷链系统改造， 着力提高农产品流通现代化水平。” 2010 年中央 1 号文关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯 实农业农村发展基础的若干意见指出：“健全农产品市场体系。 统筹制定全国农产品批发市场布局规划，支持重点农产品批发市场 建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产 品大市场大流

27、通。加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施， 完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品 物流设施。” 2012 年中央 1 号文关于加快推进农业科技创新持续增强农 产品供给保障能力的若干意见指出：“统筹规划全国农产品流通 设施布局，加快完善覆盖城乡的农产品流通网络。推进全国性、区 域性骨干农产品批发市场建设和改造，重点支持交易场所、电子结 算、信息处理、检验检测等设施建设。把农产品批发市场、城市社 区菜市场、乡镇集贸市场建设纳入土地利用总体规划和城乡建设规 划，研究制定支持农产品加工流通设施建设的用地政策。鼓励有条 件的地方通过投资入股、产权置换、公建配套、回购回租等方式，

28、 建设一批非营利性农产品批发、零售市场。”“充分利用现代信息 技术手段，发展农产品电子商务等现代交易方式。探索建立生产与 消费有效衔接、灵活多样的农产品产销模式，减少流通环节，降低 流通成本。” 国家宏观政策显示，在我国经济社会发展新形势下，中央对农 产品仓储设施、集贸市场和批发市场的建设高度重视，并加大政策 扶持力度，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型 和发展的机会。本项目符合国家有关农业、农村经济发展的产业政 策，适逢其时。 2、西部大开发 西部大开发战略是国家“十五”计划以来的重要战略决策。西 部地域广大，自然资源丰富，有巨大的发展潜力，也是一个巨大的 潜在市场。既可以为扩

29、大国内需求提供巨大的潜在市场，创造大量 的就业机会，又可以发展西部地区的特色经济，促进各种资源的合 理配置和流动，形成国民经济持续发展的重要支持力量。十几年来， 通过实施西部大开发战略,西部地区的市场潜力优势、资源优势和 劳动力低成本优势等逐步显现了出来，促进了全国经济结构的调整 和产业结构的优化。实施西部大开发战略，提高了广西在构筑和完 善西南大通道中的地位和作用，为广西提供了巨大的发展机会，北 海作为西南大通道的重要出海口，也将担负更大的商贸物流责任， 发挥更大的作用。但是，由于交易平台不完善，北海至今尚未真正 担当起西南大通道商贸物流的大任，区位优势被闲置。 中国西部大开发战略的持续实施

30、和泛珠三角区域合作的推进， 将在大西南和粤港澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。 北海市毗邻粤港澳，背靠大西南，有着承东启西的区位优势，这种 优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规 模地在北海市积聚提供了地理上的可能性。但是，北海若要成为真 正意义上的西南大通道重要出海口，在担负商贸物流责任中真正发 挥更大的作用，加快交易平台建设必不可少，也势在必行，这既是 北海本身发展的需要，也是适应西部大开发战略的需要。 3、广西北部湾经济区开放开发 2008 年 1 月 16 日，国家批准实施广西北部湾经济区发展规 划，广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，是国家深 入

31、实施西部大开发战略，完善区域经济布局，促进全国区域协调发 展和开放合作的重大举措。把广西北部湾经济区建设成为中国东 盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心 （以下简称“三基地一中心”）是国家赋予北部湾经济区光荣而艰 巨的任务，也是国家重视和支持广西发展的政策礼包。自治区党委、 政府高度重视“三基地一中心”建设，认真贯彻实施国家发展战略， 全面推进北部湾经济区大产业、大港口、大交通、大物流、大城建、 大旅游、大招商、大文化发展等“八大”重点工作，推动广西北部 湾经济区进入开放开发的全新阶段。 随着“三基地一中心”建设的推进，中国与东盟之间贸易的不 断扩大，现有的中国西南出海大

32、通道将成为一条沟通东南亚的国际 商贸大道，这条通道上的重要出海口城市北海，成为中国与东盟之 间经贸合作的重要桥梁和基地、成为中国与东南亚国家国际贸易双 向交流“枢纽”的趋势日渐明显。建立市场，符合“三基地一中心” 建设要求，也是“三基地一中心”建设的重要组成部分。 4、涠洲岛发展需求 涠洲岛南北方向的长度为 6.5 千米，东西方向宽 6 千米，总面 积 24.74 平方千米，岛的最高海拔 79 米。涠洲岛上居住着 2000 多 户人家，1.6 万多人口，其中 75%以上是客家人。涠洲岛上面单独 设立涠洲镇，隶属于广西壮族自治区北海市海城区。岛上有名的建 筑有三婆庙、圣母庙和天主堂等。今年中秋、

33、国庆黄金周，涠洲岛 旅游区首次对上岛游客数量进行动态调控。9 月 30 日至 10 月 7 日， 旅游区共接待上岛游客 3.3 万人次，实现旅游收入 1158 万元。其 中鳄鱼山景区接待游客 2.8 万人次，实现旅游收入 247.66 万元； “农家乐”接待游客 2.4 万人次，实现旅游收入 606.03 万元；其他旅 游收入 304.31 万元。期间，岛上物价平稳，旅游市场供应充足， 道路交通秩序正常，水电供应保持稳定，各宾馆饭店、“农（渔） 家乐”接待情况良好。鳄鱼山、博物馆、主标碑广场、西角码头、 五彩滩、天主教堂等景区环境卫生洁净、接待安全有序，外来旅游 观光客的到来大力带动了涠洲岛的

34、经济发展。 根据广西北部湾经济区北海旅游产业发展规划（2008-2020 年）中指出到 2015 年，初步形成以度假产品为主导，以滨海度 假、沙滩运动、生态探秘、避寒养生、跨国邮轮、南珠风情、休闲 渔业、会议展览、美食购物、文物古迹为特色的旅游产品形象，打 造出一批具有世界知名品牌的旅游精品，全市全年接待国内游客 1200 万人次，实现国内旅游收入 65 亿元人民币，接待海外游客 15 万人次，实现创汇 4000 万美元。远期目标至 2020 年，使北海成为 在东南亚地区具有强大竞争力的以休闲度假为主的国际滨海旅游目 的地，成为名符其实的“北部湾休闲之都”。全市 5 星级以上酒店达 到 20-

35、30 家；全年接待国内游客 1600 万人次以上，其中度假游客 1/3 以上，实现国内旅游收入 85 亿元人民币，接待海外游客 30 万 人次，实现创汇 1 亿美元，旅游给北海带来新增就业人员不少于 10000 人。在巨量的旅游人群带来的消费盛宴的推动下，涠洲岛作 为北海市最为著名的旅游胜地必将持续不懈的加大自身对供应市场 的大力建设，才能够满足日益高涨的旅游热潮消费需求。 5、农产品安全保障需求日益提高 农产品质量安全法的颁布与实施。农产品质量安全法的颁 布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质 量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农 田到餐桌的全程管理

36、，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的 要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套 用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。 （1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用 作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生 物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。 （2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农 业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、 保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在 30 天以 上，不同于工业品生产。 （3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生 产过程和采收储运等

37、诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染 评价的手段有限。 （4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊 监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业建设规模小， 千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管 既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适 应我国农业的特点。因此，出台农产品质量安全法，促进农业 生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源 头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。 农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重。农产品质量安全问 题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题， 国家加大了对农产品质量安全

38、的监管力度。但是，因食用有毒有害 物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、 农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停 贸易的现象仍时有发生。 农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法 提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求 的产物。 为了满足市场发展的需要，扩大经营-规模，增加企业效益， 提升公司的核心竞争力，北海市市场投资发展集团有限公司抓住这 一有利时机，进行适时、量力、科学有效的分析，采用先进的运营 模式，加快结构调整和产品升级换代的步伐，决定新上涠洲西角市 场。 6、涠洲岛范围内现有二道民生市场：一是涠洲市场，由于

39、该 市场建造于八十年代。规划定点布局很不合理，街道窄而而人流量 大的矛盾十分突出，造成市场周边交通堵塞十分严重，有严重的消 防安全隐患。市场设计也不利于经营管理，市场规模小。经营环境， 卫生条件差，档次低、辐射面窄，二是盛塘市场，是一个村级市场。 按规划要求需要整治、改造，提升为旅游产品贸易市场使用。为改 变 “晴天尘土飞扬、雨天污物遍地”脏、乱、差的状况，树立涠 洲岛良好形象。为了加快推进涠洲岛民生市场建设，以完善海岛建 设社会配套，满足涸洲岛旅游区人民群众日益增长的生活发展需求， 推动涠洲岛旅游区的开发建设。贯彻市委、市政府及市国资委的战 略意图，我集团公司结合涠洲岛旅游区规划方案及涠洲岛

40、民生需求 实际，拟在涠洲岛旅游区规划区域内按照现代化市场经营管理理念， 以高起点高标准、规范化的要求规划建设涠洲西角市场项目。 2.2 项目提出的必要性项目提出的必要性 2.2.1 符合相关产业政策符合相关产业政策 该项目属于国家发改委第 9 号令产业结构调整指导目录 （2011 年本）中鼓励类第三十三项商贸服务业中第一款：“商 贸服务业现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”属于国家 鼓励类项目。 本项目不属于国家国土资源部、发改委限制用地项目目录 （2006 年本）中限制用地和禁止用地的项目。 2.2.2 有利于发展当地的经济有利于发展当地的经济 北海市是广西壮族自治区所辖地级市之一，北

41、海市地处的广西 南端中，北部湾东 北海北岸。市区南北西三面环海，有涠洲 （24.74 平方公里）、斜阳（1.8 平方公里）两个海岛，涠洲距市区 大约 20.2 海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背 靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地 理位置优越。总面积 3337 平方公里，市区面积 957 平方公里，市 辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区，人口 163 万。本项目建成 后可为社会提供 140 个就业岗位，缓解当地的就业压力，为群众创 造更多的经济价值。本项目的建立还能在无形之中加强相关产业之 间的联系，推动资源的深加工，推动北海市的经济发展。经济的向 前发展

42、能稳定社会，使政府各职能部门有效的进行宏观调控，有利 于社会主义和谐社会的建立。 项目符合国家产业政策、行业发展规划、技术政策、产业结构 调整等条件。项目档次较高，市场前景广阔。项目具备良好的建设 条件，市场成熟可靠，管理模式先进，具有良好的经济和社会效益。 本项目的产品大部分为农产品，会带动一批当地农业经济共同发展， 同时能够解决一大批人的就业问题，增加农民收入，对当地经济有 很大的拉动作用，能极大地提高当地人民的生活水平，提高旅游城 市的知名度。项目无污染、能耗较低，属环保节能型项目。 2.2.3 是企业自身发展的需要是企业自身发展的需要 通过此项目的建设，企业经营规模扩大，业务水平提高，

43、企业 整体管理素质增强，其企业的竞争能力大为提升，并通过此项目的 建设使企业经验丰富，打下企业再发展的坚实基础。在此基础上， 该企业快速壮大发展，获得业内及行业主管部门的高度赞誉。为提 高公司的综合实力，在日益激烈的市场竞争中处于不败之地，该公 司提出北海市市场投资发展集团有限公司涠洲西角市场的建设。通 过该项目的建设，将能够提高该公司的生产能力，适应市场的需求， 以促进企业自身的发展。 该项目建成后，通过融合当地的各种资源，能够为企业的成长、 壮大提供良好的发展平台，促进产业发展。该项目的建设还能够增 加就业机会，缓解社会就业压力，增加居民的收入，有利于建设和 谐社会，对提高北海市的经济地位

44、和综合竞争能力、加速推进北海 市现代化进程具有重要的作用。所以项目建设是十分必要的。 上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证北海市市场 投资发展集团有限公司涠洲西角市场各项工作的顺利进行。 第三章第三章 市场及模式分析市场及模式分析 3.1 行业市场分析行业市场分析 3.1.1 全国及北海市农副产品市场价格分析全国及北海市农副产品市场价格分析 一、全国农副产品市场价格 2012 年 10 月份商务部重点监测的全国 36 个大中城市 18 种蔬 菜批发价格比前一周下降 1.1%。其中大白菜、西红柿和圆白菜价 格降幅居前，分别下降 8.1%、8%和 6.1%。后期，天气转凉，露天 蔬菜上市量

45、减少，预计短期内蔬菜价格逐步趋稳。市场供应增加， 鸡蛋零售价格保持回落态势，市鸡蛋零售价格比前一周下降 0.7%，两周累计回落 1.4%。其中，北京、天津和深圳鸡蛋价格均 回落至 10 元/公斤以下，比前一周分别下降 2.3%、2.1%和 1.1%。 鸡蛋批发价格比前一周下降 1.9%，降幅扩大 0.8 个百分点。预计后 期鸡蛋价格继续回落。食用油零售价格与前一周基本持平。其中， 菜籽油价格比前一周上涨 0.1%。猪肉价格比前一周上涨 0.1%，羊 肉、牛肉价格分别上涨 0.6%和 0.5%。8 种水产品平均批发价格比 前一周上涨 0.6%，其中鲫鱼、大黄花鱼和小带鱼价格分别上涨 1.1%、1

46、.1%和 1%。肉类批发价格小幅上涨，猪肉价格比前一周上 涨 0.1%，羊肉、牛肉价格分别上涨 0.6%和 0.5%。粮油零售价格稳 中有涨，其中面粉、菜籽油价格比前一周分别上涨 0.2%和 0.1%； 大米、豆油和花生油价格持平。白条鸡零售价格下降 0.3%。鸡蛋 零售价格继续回落，比前一周下降 0.7%， 由以上数据分析全国生 活必需品市场价格总体保持平稳。 二、北海市农副产品市场价格 2012 年 9 月份，北海市对全市近 10 家商场、超市和农贸市场 的 50 种商品的价格运行情况进行监测。监测结果显示，被监测的 50 种商品，总体价格与上月对比，有 26 种商品价格上涨，占 52%；

47、23 种商品价格下跌，占 46%，1 种商品价格保持不变，占 2%。 9 月份被监测的 17 种蔬菜零售价格 9 种上涨 8 种下降。环比 价格涨幅较大的是土豆（15%）、西红柿（11.11%）和洋葱 （10.58%）。本月大部分蔬菜价格波动较小。主要原因是入秋以来 我市天气晴朗，气温宜人，比较适合蔬菜生长，蔬菜供应量稳定， 价格比较平稳。9 月份白条鸡和鸡蛋价格环比略有上涨，五花肉和 精瘦肉环比略有下降。 9 月份粮食市场价格环比略有下降，其中小包装面粉 7.3 元/公 斤，环比上涨 2.53%；小包装大米 5.35 元/公斤，环比上涨 2.88%。食用油市场总体价格环比略有上涨，其中调和油

48、 15.19 元/ 升，环比上涨 4.1%；大豆油 13.6 元/升，环比上涨 0.29%；菜籽油 16.4 元/升，环比上涨 0.86%；花生油 19.88 元/升，环比下降 0.1%。 3.1.2 广西省及北海市农副产品行业分析广西省及北海市农副产品行业分析 一、广西农产品市场发展状况 随着广西农业生产和农业产业化的发展及国家各项惠农政策的 落实，特别是商务部“双百市场工程”的实施，广西农产品市场交 易规模不断扩大，辐射能力进一步增强，初步形成了一批如南宁市 金桥农产品批发市场、柳州柳邕农副产品批发市场、桂林五里店果 蔬批发市场、玉林宏进农副产品批发市场、广西田阳农产品批发中 心、广西海吉

49、星农产品物流中心等规模较大、有影响的农产品批发 市场。但与全国相比，广西农产品批发市场的发展处于落后状况， 突出表现在以下几个方面： 1、组织化程度低。商品销售与农产品生产环节脱节，产销无 序，不能为农民提供全面、准确的农产品生产和销售信息，不能有 效引导和组织农民开展计划性生产和参与市场竞争。 2、基础设施薄弱。与现代流通业态对接的配套设施建设滞后， 大多数农产品批发市场只有简易的条件, 软件、硬件设施建设不配 套，不少市场还缺乏遮阳避雨的交易棚厅,特别是一些产地批发市 场的设施简陋,交易环境差,水、电、路等公共设施保障能力不足,消 防安全设施建设不到位。 3、经营管理粗放。多数农产品批发市

50、场还没有建立起现代化 的经营管理方式，交易方式落后,市场管理停留在一般的物业管理 与收费,以及卫生、保安等管理上,缺乏为商户提供便捷的交易结算、 信息查询、冷藏保鲜等配套服务,对市场内商流、物流、人流缺乏 及时有效的协调掌控机制与手段,管理制度不够规范和健全。 二、北海农副产品市场建设现状 北海市现有农产品市场 53 道。其中，市辖区所在地 18 道，合 浦县 35 道，专营水产品和专营水果市场各一道。目前还没有建成 专业性或综合性农产品批发市场，农产品批发业务基本上都在农产 品零售市场中附带经营。在我国，没有农产品批发市场的城市已很 少，而沿海开放城市或中等发展水平城市中也仅北海一市没有农产

51、 品批发市场。这种状况严重地影响了北海经济社会的发展和北海的 城市形象，突出表现在三个方面。 1、不能有效组织农民参与市场竞争。农产品批发市场是组织 农民参与市场竞争的有效载体。由于没有农产品批发市场，组织功 能缺失，农民与市场缺乏有效的联系途径，农产品销售定价权掌握 在少数经销商手上，农民在市场交易中处于被动状态，没有谈判的 主动权，无法主动参与市场竞争，难以分享流通环节的利润，增产 难增收。 2、农产品产销价格偏离正常值。农产品批发市场具有价格透 明、交易透明的特性，对农产品产销价格具有双向调节作用。由于 没有批发市场，农产品交易价格基本上由经销商垄断，缺乏透明度， 交易呈无序状态，农产品

52、从“农田到餐桌”的价格成倍增长，尽管 农民低价贱卖农产品，市民还是要高价买贵菜，巨大的差价落到了 流通环节的经销商手中，导致北海农贸市场的农产品价格经常性高 于周边地区，北海“菜贵”名声在外。 3、农产品销售渠道不畅。农产品批发市场是引导农民生产， 提高销售效益的有效途径。由于没有农产品批发市场，不能及时提 供全面、准确的产销信息，不能有效地指导农民按照市场需求组织 生产、调整结构，不能有效地引导农产品经销商拓展外地市场，不 能有效地引导外地农产品经销大军进驻北海，销售渠道不畅，生产 盲目性大。在销售高峰期互相压价、自相残杀，滞销或贱卖等现象 现时有发生，许多优质农产品也卖不出好价钱。 3.2

53、 农副产品市场的发展趋势 一是一站式综合化趋势，随着我国经济的迅猛发展，消费者对 购物环境和食品质量安全的要求越来越高，越来越多的大型商贸市 场作为一种全新流通模式日渐成熟，大型商贸市场在生鲜食品流通 领域所占的比重日益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大 大加速了生鲜食品流通渠道的变化。 根据人们传统概念，农贸市场无非与鸡鸭鱼肉、蔬菜瓜果打交 道，开市早，休市晚，长期以来，形成了早夜门庭若市，中间时段 门可罗雀的规律。随着市场经济机制运作的日益完善，市场经济的 活力不断地冲击着农贸市场传统的经营模式，激活了农贸市场经营 功能。传统的经营模式，局限于农副产品单一经营，使农贸市场场 地资源利

54、用率低下，造成农贸市场“二头热，中间冷”的局面。如何 发挥市场经济优势，使农贸市场单一经营功能向多功能转型。市场 利用市场开放式通道经营的传统特点，在市场整体布局上大胆设想， 打破 了传统农贸市场以“菜”兴场的观念，在保持巩固农副产品经 营区域的基础上，广泛采纳市民合理建议，以全方位服务于市民为 宗旨，从单一的服务于市民餐桌子，拓展到服务于市民日常生活之 中。目前，先进农贸市场，采取配套完善，跨行招商，以主养副， 多种经营，协调发展的经营策略，初步形成了经营服务多功能综合 市场，市场内农副产品、热炒现卖、五金杂品、水果卤菜、生面粮 油从而也改观了以往农贸市场早晚热闹，中午冷清的传统局面，给 市

55、民日常生活带来了方便，提高了服务信誉。 二是超市化趋势随着我国经济的迅猛发展，消费者对购物环境 和食品质量安全的要求越来越高，越来越多的超市开辟生鲜食品区， 作为一种全新流通模式，超市在生鲜食品流通领域所占的比重日益 提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击，大大加速了生鲜食品流 通渠道的变化。 超市替代农贸市场的形式从目前来看，有两种。一种是生鲜食 品进超市，即已有的大型综合连锁超市开辟出一定区域来经营生鲜 食品，比如世纪联华、时代超市等生鲜食品销售所占的比重越来越 高，其统一连锁经营的特点比较明显，连锁经营的规模比较大。另 外一种重要形式就是“农改超”，即将传统农贸市场改造成生鲜超市， 其店铺

56、数量有限，连锁经营的规模比较小。超市替代农贸市场不仅 仅是指上述两种，这里的超市是一个综合的概念，还应该包括仓储 式大卖场、便利店、折扣店以及量贩店等一切新型的实行连锁经营 的生鲜食品零售渠道。 作为一种新的经营业态，超市与农贸市场最本质的区别在于超 市是连锁经营，连锁经营的特点是统一进货、统一配送和统一管理。 连锁超市以连锁制为轴心，以众多的门店网络为市场依托，以中央 采购制开发销售利润，以现代化的配送中心获取物流利润，将市场 信息向加工制造业渗透，发展定牌商品，甚至形成供应链，开发生 产利润。可以说，连锁经营是将工业生产中的标准化、程序化、规 模化向流通领域延伸，在大幅度降低成本的同时也为

57、消费者带来了 看得见的实惠。在同一品牌的众多连锁店中，实行明码标价、统一 经营和一票式结算服务，此超市品牌的拥有者是食品质量安全责任 的承担主体。而农贸市场则是一个经营者一个摊位，各自自由议价 和分别承担质量安全责任，处于原始的分散经营状态，原创文秘材 料，尽在文秘知音网。信誉上无法同超市比较，容易博得消费者的 青睐和满意。 无论是先进国家的经验还是我国近年在大中城市的实践都表明， 生鲜食品的超市经营已是不可逆转的趋势和潮流。但是，生鲜食品 的超市化经营同时需要一些相关条件予以配合才能充分发挥这一新 型业态的功能。生鲜食品的超市经营是在大生产大流通的条件下产 生并发展的，需要大型的配送中心、先

58、进的冷链物流技术和稳定的 生产基地等相关配套设施予以保证。在超市替代农贸市场和“农改 超”过程中，除了确保连锁超市和生鲜超市做到真正意义上的连锁 经营和规模经营外，还应该注意上述配套条件的建设。 在超市替代农贸市场这一渐进转变的过程中，政府及有关部门 应引导多元主体的市场竞争，防止市场走入寡头格局，以避免价格 垄断和产品安全隐患。应强化政府监管职能，弱化政府对市场的干 预，以保证正常的市场秩序。应试图为竞争者创造一个高效的市场 环境，如支持建立农产品生产基地和配送中心，建立产业间的沟通 协调机制，同时鼓励各市场竞争主体正常的市场竞争，以促进市场 繁荣。 三是符合商圈发展趋势。随着经济和消费水平

59、的提高，特别是 在消费结构升级的推动下，多元化业态发展成为时下商业地产的主 要模式。大型综合市场等业态具有很强的集客能力，是带动商圈人 气的重要载体，这就是零售学上所讲的生态零售现象：大中小零售 业聚集在一个商圈，相互依存，形成一个良好的零售生态环境，共 生共荣。本项目是在中小城市的核心商圈新建农贸市场，既保持了 农贸市场的商圈购买力，集客能力较强，又将进一步带动城市核心 商圈的发展。 3.3 工程建设的工程建设的 SWOT 分析分析 一、优势 1、区位优势 北海市位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾。全市南北长 11 公里，东西宽 20 公里。境内有钦北铁路、209、325 国道经过， 高速公

60、路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广 州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。 北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿 海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的 城市，。故本项目海空交通都十分方便，为市场工程提供便捷的交 通条件。 2、资源优势 2010 年北海市农业概况： 全年完成农林牧渔业总产值 151.57 亿元，同比增长 3.75%。其 中农业产值 36.52 亿元，同比增长 4.74%；林业 1.88 亿元，同比增 长 5.4%；牧业产值 25 亿元，同比增长 3.68%；渔业产值 85.64 亿 元，同比增