综合用地基准地价修正法测算实例

1、基准地价系数修正法实例 （原九洲茶楼整栋） 位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近； 土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米； 土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二 层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。问题： 于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地 价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地 测算方法来测算。分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。有路线 价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X KyX Kzx（ 1 + Kt）x KsX KaX KcX KdX Kp+ K ;

2、住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X Ky x KzX（ 1 + K） x KXK+K。估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准 宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为商服， 根据南县城镇基准地价更新技术报告，路线价区段为兴盛路（团 结路南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数 估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准 地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即：KY = 1。2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区

3、域 估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。故修正系数为 0。3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。应先 按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估 价对象的地价。根据县城规划区商服用地容积率修正系数，整宗 地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按县城规划区商 业用地平均楼层地价分配率表第一层地价分摊为52.15%、第二层 地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基

4、准地价设定开发程度一致，不需要进行 开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街 角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于 其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地， 因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不 同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路 线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价 对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故

5、修正系数 确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。估价对象宗地面积适中，有 利于土地的使用，修正系数为1.02。&确定宗地形状修正系数宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。 估价对象为长方形，修正系数为1.02。9、确定宗地位置偏离度修正系数为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，对 委估宗地进行了宗地位置偏离度修正，即宗地的几何中尤、偏离级别或 均质地域中心的程度，其计算公式为：Kp(P Po)r2po5式中：K宗地位置偏离度修正系数R宗地所在级别或均质区域的

6、基准地价宗地相邻级别或均质区域的基准地价ro土地级别或均质地域中点至边界的距离 r土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离 f边界分割强度调整系数根据现场勘察，宗地所处位置适中，不需要进行偏离度修正。(三) 确定估价结果1、整宗地为商服用地的地价单价=2620X 1X (1+0) X 1.60X 0.92X 1.02X 1.02X 1+0=4012 元/平方米总地价= 4012X 480= 1925760元2、第一、二层商服用地地价单价=2620X1 X (1+0) X1.60X 0.92 X (52.15%+18.92%X 1.02 X 1.02X1+0=2852元/ 平方米总地价= 2852

7、X 480= 1368960元3、第一层商服用地地价单价=2620X1 x （1+0）X 1.60 X 0.92 X52.15% 1.02 X 1.02 X 1+0= 2092元/平方米总地价=2092X 480= 1004160元二、住宅部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为住宅， 根据南县城镇基准地价更新技术报告，区片价编号为J209,区 片价标准为430元/平方米。（二）确定影响估价对象价格的修正系数1、区域因素修正根据估价师收集的资料、现场查勘，对照住宅用地区域因素修正说 明表和修正系数表修正如下：估价对象区域因素修正表因素因子说

8、明优劣度修正系数商服繁华度距离商服中心距离（m）距兴禹国际大酒店 50米优3.522交通条件临街道路状况兴盛路（繁华主干道）优2.587基础设施状况水电气综合保证率95 98%优2.408距中小学距离（m）800米以上劣-0.974公用设施完备距医院距离（m）1000米左右劣-0.956度距文体设施距离（m）1000米以上劣-0.867距农贸市场距离（m）500米左右劣-0.991噪音污染污染较重较劣-0.460环境条件优临景观广场湖面情况1000米以上劣-0.779劣度地形状况地势平坦优0.796洪涝灾害等级确保垸，50-100年一遇较优0.358人口状况人口密度密度较大较优0.617城市规

9、划道路规划主干道优1.294现状与规划用途对比较适用途较优0.587合计7.1422、个别因素修正（1）、确定年期修正系数估价对象评估设定用途住宅用地，设定使用年限为70年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即: Ky = 1（2）、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域 估价基准日2012年5月1日时住宅用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。故修正系数为 0。（3）、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例 估价对象为第三、四、五、六层住宅用地，而整宗地容积率为 6.0。 应先按整宗地为住宅用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系

10、数算 出估价对象的地价。根据县城规划区住宅用地容积率修正系数， 宗地容积率修正为1.45+10X 0.01 = 1.55。因估价对象为六层商服、住宅楼的第三、四、五、六层，按县城 规划区住宅用地平均楼层地价分配率表第三层地价分摊为 19.57 %、第四层地价分摊为20.34 %、第五层地价分摊为15.61 %、 第四层地价分摊为14.76%，合计应分摊为 70.28%。（4）、确定开发程度修正值 估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开 发程度的修正；（5）、确定朝向修正系数 宗地的朝向对采光、通风有一定的影响，会因此影响土地的利用，因而应对宗地朝向进行修正。估价对象坐北朝

11、南，有利于土地的利用， 修正系数为 1.021。（6）、确定宗地面积修正系数 宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。估价对象宗地面积适中，有利 于土地的使用，修正系数为1.02。（7）、确定宗地形状修正系数 宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。估价对象为长方形，修正系数为 1.02。（三）确定估价结果1、整宗地为住宅用地的地价单价=420X (1 + 7.142) X1X (1+0)X 1.55 X 1.021 X 1.02 X 1.02+0=741 元/ 平方米 总地价=741X 480= 355680元2、第三、四、五、六层住宅用地地价单价=420X (1 + 7.142) X1X (1+0)X 1.55X 70.28%X 1.021X 1.02X 1.02+0=521 元/平方米 总地价= 521X480= 250080元3、第四层住宅用地地价单价=420X (1 + 7.142) X1X (1+0)X 1.55X 20.34%X 1.021X 1.02X 1.02+0=151 元/平方米 总地价= 151X 480= 72480元三、结论(一) 商服、住宅综合用地价格总地价= 355680+192576=02281440元单价=2281440480=4753元/平方米(二) 第一层门