长城大厦行销企划书项目定位

1、长城大厦行销企划书项目定位1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。长城大厦行销企划书项目定位一、 立地条件分析24二、 项目优劣分析27三、 产品定位28四、 目标客户定位29五、 面积定位29六、 价格定位30一、 立地条件分析( 一 ) 项目概况位于凯旋路轻轨明珠线 , 延安高架中山北路中间 , 项目东面为凯旋路 , 南面是白兰路 , 两侧为中山西路 , 北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。( 二 ) 项目技术经济指标基地面积 : 11600 平方米容积率 : 7.62资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。总建面积 : 8800

2、0 平方米( 三 ) 地块环境概述在该地块的东、 西和北三个方向上主要是当地的一些居民区 , 如曹杨六村、 普陀四村、 沙田新苑等 , 由于建筑风格一般 , 因此景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路 , 而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上 , 因此该地块的南面景观相对较好。( 四 ) 环境卫生、社会治安情况1、 环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地 , 不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨 3 号线和中山西路主干道。来往车辆较多 , 造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民 , 其附近道路环境卫生一般。2、 社会治安状况本地块处于普陀区的中山西路

3、旁 , 周围居民多为本地上海人 , 治安形式较好。( 五 ) 地块周围的交通条件1、 环临的公共交通条件本地块两面为中山西路, 是上海市区内环线的主干道, 公交线路较多 , 车流量很多 , 有 876、 、 224、 143 等多条公交线路。 ( 详见下表)3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。路面起点终点途经地块所处备注车次站名中山西路凉城新村怒江路876曹杨路6: 13 20: 53宜川路冠生园路224曹杨路5: 42 22: 52龙华南路大渡河路44曹杨路5: 05 23: 52曹家渡丰庄143曹杨路6: 08 23: 08管弄路新泾新村846曹杨路6: 09 1

4、8: 39西区火车上体馆924曹杨路6: 16 19: 26站西体育会茅台路829曹杨路6: 09 22: 39路襄杨西路建德花园94曹杨路4: 39 23: 49中华新路新泾五村216曹杨路5: 10 23: 05公兴路虹桥镇69曹杨路6: 24 23: 24永和小区钦州西路609曹杨路62: 6 22: 56夜间 24: 22 、 1: 02 、公兴路仙霞路309曹杨路1: 42 、 2: 27 、 3:17 、 4: 02( 资料来源 : 星观达阵研展部)2、 临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口 , 交通十分便利 , 这也是本项目的最大

5、优势。3、 交通条件综述环临地块的公共交通极为便利 , 而且紧邻轨道交通线 , 因此 , 该地块应充分利用交通极为便利这一优势。4、 配套设施菜市场 : 本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。商店、 购物中心 : 华联吉买盛、 曹杨商场、 南部商场、武陵商场 , 购物十分方便 , 但除华联吉百威外 , 其它均有一些距离。小学 : 有沙田小学等多所学校。中学 ; 兴隆中学、 沙田中学、 新原中学、 梧桐高级中学、 曹杨二中 ( 重点高中 ) 。医院 ; 普陀区医院、长风医院等。体育娱乐设施 : 有华东师范大学、 普陀区体育馆、 普陀区图书

6、馆和文化宫等 , 地块旁边有一个中运桑拿健身中心。银行、 邮局、 酒店 : 本地块附近 , 工商银行、 建设银行等近在飓尺 , 地块对面是国家邮政局研究所 , 酒店有百姓人家大酒店、 中运上海菜酒店、 金大洋酒店等。其它 : 本项目地块附近有印钞大厦 , 还有复兴大药房 , 蛋糕店等种类繁多的店铺 , 普陀区土地管理局也在旁边。配套设施综述 :本项目所处地段是居住人口比较集中的区域 , 各种的生活配套设施比较完善 , 衣、 食、 住、 行等都能够满足居民的需要。但从消费的角度看 , 本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心 , 因此本项目的规划中 , 能够把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的

7、购物中心 , 以满足一些高层次消费者的要求 , 提升附近商业氛围。5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。二、 项目优劣分析优势分析交通条件 : 本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨 3 号线的中间 , 中山西路有公交线十多条 , 轻轨 3 号线近在咫尺 , 规划中的地铁 R3、 M6 号线也由东面经过。综上所述 , 该项目的交通条件优势 , 将成为本项目的一个卖点。周围配套设施 : 中山西路项目所处地段 , 是普陀区大型的居住区 , 附近的配套设施比较完善 , 银行、 中小学等等 , 一应俱全。这样不但能够减少项目配套设施的建设投入, 而且对以后的销售宣传将会起到很大

8、的促进作用。文化氛围 ; 本项目南面是华东师范大学, 距离本地块仅一站路 , 附近还有华东政法大学、 曹杨二中等多所院校。因此 , 本地块所处地段文化气氛还是比较浓厚 , 对于那些希望自己的孩子以后能够得到更好教育的家长来说 , 无疑是一个良好的选择。项目地块东南朝向 , 采光面佳。劣势分析占地面积 : 该地块呈长方形的状态 , 占地面积不大 , 不利于项目整体规划 , 个案在环境和景观规划上的余地不大。自然景观 : 本地块以前是一片拆迁用地 , 周围也没有什么标志性的建筑 , 因此形成不了什么自然景观。唯有南面的华东师范大学集文化为一体的景点, 给本地块添了一些亮点。6资料内容仅供参考，如有

9、不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。环境卫生 : 本地块位于内环线的主干道中山北路高架旁 , 毗邻轻轨 3 号线 , 噪音和空气污染严重 , 周围居民的环境卫生状况也较一般。不适合定位成纯住宅。项目如定位成写字楼 , 在付款比例 , 贷款政策 , 还款利息支出等方面都比住宅成本高。机会分析从以上提到的本地块几大方面优势 , 特别是交通极为便利的优势 , 是本区域一些楼盘无法比拟的。上海房地产市场整体走势和需求量也较好。当前内环线内楼盘供不应求, 价格与内环外的价差拉大。区域附近在售个案较少, 只有新湖明珠城后期有住宅供应。市场出现空缺。为项目公寓的定位提供了机会和市场。办公房的需求旺盛且价格高于住宅 , 是实现利润最大化的机会。新近发