房地产销售基础知识部分培训资料解析

1、基础知识部分第一篇建筑基础知识一、建筑物1、定义：广义:人工建筑而成的所有东西。狭义:即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居 住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所 ，不包含构筑物。构筑物:指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。2、分类:房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其 中的几种分类方式。按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按层数分:低层（13层、多层（47层、小高层（812层、高层（13层以 上、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米。按结构分:

2、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等、钢结 构。二、建筑构造1、基础：定义:建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物 的全部 荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础 （咼层常用、 桩基础。2、地基:定义:不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。3、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类:外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。4、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门 等。窗的分类:平开窗、推拉窗

3、、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗 等。5、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。6楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520o台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉 最舒适。2.80米层咼的住宅每跑9个台阶。7、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。三、建筑设备：1、给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用、设臵水箱供水（水压 在一天内定期高低变化的情况下采用、设臵水泵、水箱供水（水压经常性的低于所 需水压的情 况下

4、采用、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网 的水压仅能供下面 楼层用水,不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层 直接供水,上层采用设臵水泵水箱供水。给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用巾100150勺铸铁管或PVC管材。2、采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖:采用热水进行供暖,供水温度一般95度,回水温度一般70度。这种 方式的特点是热得慢，凉得也慢,多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖:采用水蒸气进行供暖。 这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用 于间歇性采暖建筑，如剧

5、院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定, 大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到 谁用谁交费，不用不交费”的状 态。3、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。4、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装臵（接闪器（避雷针、避雷带、避雷 网、引下线、接地装臵。5、燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气:工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO,比重与 空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。济南市正在逐步替代人工煤气。现价约 为1元/立方。天然气:蕴藏于地下的可燃气体，主

6、要成分是CH 4,比空气轻,一旦发 生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产 生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石 油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。目前济南主要用于历城区、高新区以及黄河北岸地区。6、电梯:（略7、设备层、管道井：设备层一般用于放臵建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。8、综合布线系统、楼宇智能化：四、建筑材料与识图：1、砖：普通砖的尺寸为235*115*

7、55mm,因为砖的尺寸，所以才出现了 12墙、24墙、 37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米为保护耕地，济南市市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。2、水泥:水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。3、钢筋混凝土 ：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘 合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。4、防水材料：目前常用的主要是SBS （改性卷材、JS防水涂料。5、三大材、四小材：三大材:钢材、水泥、木材。四小材:汽柴油、玻璃、沥青、油毡。6识图：（结合图纸进行平面图、立面图

8、、剖面图轴线、标高、尺寸线、比例尺建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图第二篇规划术语及相关规定1、容积率:项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况 一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本 就越容易摊薄，利润空间自然就越大。 而对于购房者来讲，则正相反,容积率越低， 说明楼与楼之间的空地 越大，视野、采光就越好。2、建筑密度：在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。3、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与

9、规划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在35%左右。4、用地性质：规划用地的使用功能。5、用地面积：规划地块划定的面积。6用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示,故称之为用地红线。7、道路红线:城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分 界线。8日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。济南市规定，老城区不得低于1:1.3新城区不得低于1:1.5。9、建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。10、日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规 定的日照标准日获得的

10、日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标 准:冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于 2小 时。11、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地:住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间 小路。公建用地:与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的 用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。道路用地:居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车 辆的停放场地。公共绿地:满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,包括居民

11、区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。12、命名规定:花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%,休闲 场地面积不少于总面积的15%。小区:建筑面积在30000平米以上,居住户数3000户以上或人口在7000人以上, 设有居委会。组团:被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人相对应配建有居民所需 的基层公共服务设施的居民生活聚居地。13、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。14、建筑小品：、建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化 作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和

12、指示性标志物等的统称。第三篇房地产基础知识及常用名词 1、房地产：、房地产：土地及其 地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分 2、土地的所有权种类：、土地的 所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：、土地使用权 的获取方式：征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济 南已经实行 招拍挂”的方式进行，即以 招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议 出让已经停止。4、生地与熟地：、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到 三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施 工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排

13、水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方式：、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货 币补偿方式。6、土地的使用年限：、土地的使用年限： 住宅用地：70年；商业 用地：40年；工业用地：50年。7、土地成本的构成：、土地成本的构成： 土地 出让金+拆迁费用。8、土地出让金：、土地出让金：指市县级人民政府土地行政 主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者6按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。9、产权及房产种类：、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房

14、产所有者持有房屋所有权证” 土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总 和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、 事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给 居民的公房。共有房产：两个或两 个以上的人对同一项房产共同享有所有权。现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地

15、产 权证（大证）为止的期间。 外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品 房预（销）售许可证的房屋，外销 商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、 其他组织和个人。内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售 许可证的房屋，内销商品 房可出售给当地企事业单位和居民。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。10、价格：、价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介 绍其中的两种。均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。 可以反映一个楼盘整

16、体 价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层 一般以顶层的销售价为起价，高层以 低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺 骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。11、定金的规定：、定金的规定：定金是当事人约定由一方向对方给付的， 作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定 金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日7起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意， 决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定 金。如果开发商未经定金

17、缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定 金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。12、房屋面积：、房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑檐、地 下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米 以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的

18、方式在各产权 人之间进行分摊。指为业户出入方便、 正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分 隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50%。共有分摊面积：某个产权人在 房屋共有面积中所分摊的面积。 预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按 建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共 有建筑面积分摊系数： 整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面 积之和的比值。13、五证两书”、五证两书”：“五证按获取的先后顺序排列:建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在 使用中应注意的问题。14、预售的条件：、预售的条件：已交付全部土地使用 权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度 和竣工交付期限。8济南市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。15、常用名词：、常用名词：开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙 皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是