项目八 核算其他长期资产、关注其他经济资源[稻谷书苑]

1、项目八项目八 核算其他长期资产、关注其他经济资源核算其他长期资产、关注其他经济资源 Investment Real Estates Chapter 8 Accounting 1知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 学习目的与要求学习目的与要求 通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认 条件、掌握投资性房地产的初始计量、后续计量、转条件、掌握投资性房地产的初始计量、后续计量、转 换及处置的核算，了解投资性房地产期末有关披露事换及处置的核算，了解投资性房地产期末有关披露事 项。项。 2知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 重点重点 投资性房地产的初始

2、计量、后续计量、转换及处置的投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的 核算核算 难点难点 投资性房地产的转换投资性房地产的转换 教学重点与难点教学重点与难点 3知识书苑 7 无形资产及其他长期资产无形资产及其他长期资产 本章适用的会计准则本章适用的会计准则 中国会计准则中国会计准则 企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产 国际会计准则国际会计准则 IAS40投资性房地产投资性房地产 4知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述 第二节第二节 投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投

3、资性房地产的后续计量 第四节第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 5知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 任务一任务一 核算投资性房地产核算投资性房地产 一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征 （一）定义（一）定义 投资性房地产，是指为投资性房地产，是指为赚取租金赚取租金或或资本增值资本增值，或者两者兼有而持，或者两者兼有而持 有的房地产有的房地产 （二）特征（二）特征 1、是一种经营是一种经营性性活动活动； 2、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资 本增值，或两者兼有；本增值，或

4、两者兼有； 3、有两种后续计量模式、有两种后续计量模式 成本模式（通常）成本模式（通常）、公允价值模式、公允价值模式（满足特定条件）（满足特定条件） 6知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 （一）已出租的建筑物（一）已出租的建筑物 1、 该建筑物企业拥有产权该建筑物企业拥有产权 2、 已签订了租赁协议（以经营租赁方式出租），一般从租赁协议规已签订了租赁协议（以经营租赁方式出租），一般从租赁协议规 定的租赁期开始日起，才属于已出租建筑物，特殊情况下，有证据证明企定的租赁期开始日起，才属于已出租建筑物，特殊情况下，有证据证明企 业意图出租的空置建筑物

5、（已达预定使用状态）也属于业意图出租的空置建筑物（已达预定使用状态）也属于 （二二）已出租的土地使用权）已出租的土地使用权 指通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权指通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权 （三）持有并准备增值后转让的土地使用权（三）持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不属于闲置土地不属于 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出 租的，仍作为投资性房地产租的，仍作为投资性房地产 7知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 不属于投资性房地产的项目：不属于投资性房地产的项目：

6、 1、自用房地产、自用房地产 如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营）如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营） 2、作为存货的房地产（房地产开发企业）、作为存货的房地产（房地产开发企业） 需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产：需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产： 1、 某某项房地产，项房地产，部分自用或作为存货出售，部分用于赚取租金或资本部分自用或作为存货出售，部分用于赚取租金或资本 增值情形增值情形，若不同用途的部分能单独计量和出售的，应分别确认为固定资若不同用途的部分能单独计量和出售的，应分别确认为固定资 产、无形资产、存货和投资性房地产产、无

7、形资产、存货和投资性房地产 但用于赚取租金或资本增值部分所占比例（或面积所占比例）很大但用于赚取租金或资本增值部分所占比例（或面积所占比例）很大 （超过（超过90），可以整项确认为投资性房地产），可以整项确认为投资性房地产 2、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性 房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产 8知识书苑 注意：一房四产 在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、 部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地 产不

8、同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认 为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。 9知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 三、投资性房地产的确认三、投资性房地产的确认 （一）（一）符合定义的前提下，满足两个条件符合定义的前提下，满足两个条件 1、 与该投资性房地产有关的经济利益很可能注入企业与该投资性房地产有关的经济利益很可能注入企业 2、 该投资性房地产的成本能够可靠计量该投资性房地产的成本能够可靠计量 （二二）确认时点确认时点 1、已出租的土地使用权、建筑物、已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日租赁期开始日 2、以备经营出租的空置建筑物、以备经营出租的空置建筑物书面决议日

9、期书面决议日期 3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权停止自用、准备增值后停止自用、准备增值后 转让的日期转让的日期 10知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 练习练习 1、下列项目中，属于投资性房地产的有（）。、下列项目中，属于投资性房地产的有（）。 A、已出租的建筑物、已出租的建筑物; B、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权 C、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 D、按照国家有关规定认定的闲置土地、按照国家有关规定认定的闲置土地 E、持有并准备增值后转让的建筑物、持有并准备增值后转让的建筑物 2、下列不属于企业投资性房

10、地产的是（、下列不属于企业投资性房地产的是（ ）。）。 A、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租、房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租 B、企业开发完成后用于出租的房地产、企业开发完成后用于出租的房地产 C、企业持有并准备增值后转让的土地使用权、企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D、房地产企业拥有并自行经营的饭店、房地产企业拥有并自行经营的饭店 11知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 练习练习 【例题【例题单选题】（单选题】（2013年）属于投资性房地产的有（）。年）属于投资性房地产的有（）。 A.已出租的建筑物已出租的建筑物 B.持有准备增值后转让的建筑物

11、持有准备增值后转让的建筑物 C.待出租的建筑物待出租的建筑物 D.计划出租的土地使用权计划出租的土地使用权 12知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 一、外购取得的投资性房地产一、外购取得的投资性房地产 二、自行建造的投资性房地产二、自行建造的投资性房地产 三、接受投资者投入的投资性房地产三、接受投资者投入的投资性房地产 四、非投资性房地产转换为投资性房地产四、非投资性房地产转换为投资性房地产 1 1、按成本进行初始计量、按成本进行初始计量 2 2、同一企业只能采用一种模式（成本模式、同一企业只能采用一种模式（成本模式、公允价值模式公允价值模式）对）对

12、所有投资性房地产进行计量所有投资性房地产进行计量 成本模式下设置账户成本模式下设置账户 公允价值模式下设置账户公允价值模式下设置账户 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 计量原则：计量原则： 13知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 企业存在企业存在确凿证据确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠 取得，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量取得，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足：采用公允价值模式计量的投资性房地产，应同时满足：

13、1 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2 2、企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的、企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合 理的估计理的估计 公允价值模式适用的条件：公允价值模式适用的条件：p202 14知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 一、外购取得的投资性房地产一、外购取得的投资性房地产 按按取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接取得时的实际成本进行初始计量。包

14、括购买价款、相关税费和可直接 归属于该资产的其他支出归属于该资产的其他支出 成本模式：成本模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产 （购入同时对外出租或用于资本增值） 贷：银行存款等贷：银行存款等 公允价值模式：公允价值模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本） 贷：银行存款等贷：银行存款等 若企业购入自用一段时间再改为出租或增值的，可先确认为固定资产或无若企业购入自用一段时间再改为出租或增值的，可先确认为固定资产或无 形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再转换为投资性房地产形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再转换为投资性房地产 15知识书苑 8 投资性

15、房地产投资性房地产 二、自行建造的投资性房地产二、自行建造的投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状预定可使用状 态前态前发生的必要支出构成发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 建造过程中发生的建造过程中发生的非正常损失非正常损失直接计入直接计入当期损益当期损益（营业外支出）（营业外支出），不，不 计入建造成本计入建造成本 成本模式：成本模式：

16、 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程贷：在建工程/ /开发产品开发产品 公允价值模式：公允价值模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本） 贷：在建工程贷：在建工程/ /开发产品开发产品 本科目核算房地产开发企业的开发产本科目核算房地产开发企业的开发产 品，类似于工业企业的品，类似于工业企业的“库存商品库存商品” 16知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 三、接受投资者投入的投资性房地产三、接受投资者投入的投资性房地产 投入的投入的投资性房地产投资性房地产按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的 除外）除外） 成本模式：

17、成本模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：股本贷：股本/ /实收资本实收资本 资本公积资本公积 公允价值模式：公允价值模式： 借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本） 贷：股本贷：股本/ /实收资本实收资本 资本公积资本公积 17知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 一、以成本模式进行后续计量一、以成本模式进行后续计量 二、以公允价值模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量 三、后续计量模式的变更三、后续计量模式的变更 后续计量原则：后续计量原则： 同一企业只能采用同一企业只能采用一种模式一种模式 对对所有

18、投资性房地产所有投资性房地产进行计量进行计量，一般情，一般情 况下只能采用成本模式计量，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模况下只能采用成本模式计量，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模 式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转 换为成本模式换为成本模式 18知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 一、以成本模式进行后续计量一、以成本模式进行后续计量 （一）（一） 成本模式下，成本模式下，取得投资性房地产取得投资性房地

19、产 （二二） 成本模式下成本模式下，应对投资性房地产计提减值准备，应对投资性房地产计提减值准备 如存在减值迹象如存在减值迹象， 应按应按 CAS资产减值资产减值 进行减值测试，进行减值测试， 并计提并计提 相应减值准备相应减值准备，如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得，如已计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得 转回转回 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款、在建工程贷：银行存款、在建工程 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 19知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 宏达公司对涉及投资性房地产采用成

20、本计量模式进行后续计量，发 生如下涉及投资性房地产的业务： 2010年3月，宏达公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，宏 达公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写 字楼出租给乙公司，为期5年。 （1）3月15日，宏达公司实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。 （2）该写字楼按直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为0， 自2010年4月起，按月计提折旧。 （3）按租赁合同，收到承租方每月支付给甲公司租金8万元，存入银行。 （4）2010年12月31日，该栋写字楼发生减值迹象，经减值测试，其可 收回金额为1 000万元。 20知识书苑 8 投资性房地产投

21、资性房地产 二、以公允价值模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格 及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 21知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 二、以

22、公允价值模式进行后续计量二、以公允价值模式进行后续计量 不计提折旧或摊销不计提折旧或摊销，在资产负债表日，以，在资产负债表日，以公允价值为基础公允价值为基础计量，计量，公允价值公允价值 与原账面价值的差额计入当期损益与原账面价值的差额计入当期损益 公允价值下跌时，做相反分录公允价值下跌时，做相反分录 借：投资性房地产借：投资性房地产（公允价值变动公允价值变动） 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 22知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 例6-2 甲公司为从事房地产经营开发的企业，对涉及投资性房地产采用公 允价值计量模 式进行后续计量，发生如下涉及投资性房地产的业务： （1）

23、2010年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定甲公司开发的一栋精装 修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10 月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90000000元。由于该栋 写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场而且能够从房地产交 易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租 的房地产进行后续计量； （2）2010年12月31日，该写字楼的公允价值为92000000元； （3）2011年12月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。 23知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 （1）20

24、10年10月1日，甲公司开发完成写字 楼并出租 借:投资性房地产写字楼（成本） 90 000 000 贷：开发产品 90 000 000 （2）2010年12月31日，以公允价值为基 础调整其账面价值 借：投资性房地产写字楼（公允价值 变动） 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000 （3）2011年12月31日，以公允价值为基 础调整其账面价值 借：投资性房地产写字楼（公允价值 变动） 1 000 000 贷：公允价值变动损益 1 000 000 24知识书苑 三、后续计量模式的变更三、后续计量模式的变更 25知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 三、后续计量模式的变更

25、三、后续计量模式的变更 只能从成本模式转换为公允价值模式只能从成本模式转换为公允价值模式 作为会计政策变更（作为会计政策变更（追溯调整追溯调整），按计量模式变更时），按计量模式变更时公允价值与账面价公允价值与账面价 值的差额值的差额 调整调整期初留存收益期初留存收益 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 账面余额账面余额 借借或贷：或贷：盈余公积盈余公积 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 26知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题

26、例题 例例6-3 甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用， 并一直采用成本模式进行后续计量。并一直采用成本模式进行后续计量。2010年年1月月1日，日， 甲公司认为，出租给乙公司的写字楼，其所在地的甲公司认为，出租给乙公司的写字楼，其所在地的 房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模 式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模 式转换为公允价值计量模式计量。该写字楼的原造式转换为公允价值计量模式计量。该写字楼的原造 价为价为90,000,000元，已提折旧元，已提折

27、旧2,700,000元，账面价元，账面价 值为值为87,300,000元。元。2010年年1月月1日，该写字楼的公日，该写字楼的公 允价值为允价值为95,000,000元。假设甲公司按净利润的元。假设甲公司按净利润的 10%计提盈余公积。计提盈余公积。 27知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 【例题多选题】（2014年）下列各项中，投资性房地产会计处理的表述 正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的可以变更为成本模式计量 B.采用成本模式计量的不需要计提减值准备 C.采用公允价值模式计量的不计提折旧 D.采用公允价值模式计量的不需要计提减值准备 【例题多选题】关于投资性房地产的

28、后续计量，下列说法中正确的有 （）。 A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时 采用两种计量模式 D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计 28知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 【例题多选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量， 下列说法中正确的有（）。 A.企业应对已出租的建筑物计提折旧 B.企业应对已出租的土地使用权进行摊销 C.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销 D.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为

29、基础调整其 账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 29知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换 二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置 30知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换 （一）非投资性房地产转换为投资性房地产（一）非投资性房地产转换为投资性房地产（初始计量初始计量） 1 1、作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 2 2、自用的房地产转换为投资性房地产自用的房地产转换为投资性房地产 （二）投资性

30、房地产转换为非投资性房地产（二）投资性房地产转换为非投资性房地产（后续计量后续计量） 1 1、投资性房地产转为存货投资性房地产转为存货 2 2、投资性房地产转为自用的房地产投资性房地产转为自用的房地产 注意：注意：此转换是针对房地产此转换是针对房地产 用途发生改变而言，而非计用途发生改变而言，而非计 量模式的改变量模式的改变 企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换 证据：证据：1、董事会就改变房地产用途的正式书面决议、董事会就改变房地产用途的正式书面决议 2、因用途改变而发生的实际状态上的改变、因用途改变而发生的实际状态上的

31、改变 31知识书苑 非投资性房地产非投资性房地产与与投资性房地产投资性房地产（成本模式计量）互换（成本模式计量）互换 32知识书苑 “累计折旧累计折旧”或或 “累计摊销累计摊销”科目科目 “投资性房地产投资性房地产”科科 目目 “固定资产固定资产”或或 “无形资无形资 产产”“”“开发产开发产 品品”“存货跌价存货跌价 准备准备” “投资性房地产累计投资性房地产累计 折旧（摊销）折旧（摊销）”科目科目 “固定资产减值准备固定资产减值准备”或或 “无形资产减值准备无形资产减值准备”科科 目目 “投资性房地产投资性房地产 减值准备减值准备”科目科目 33知识书苑 非投资性房地产非投资性房地产与与投

32、资性房地产投资性房地产（公允价值模式计量）互换（公允价值模式计量）互换 34知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 转换日转换日：1、租赁期开始日、租赁期开始日 2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期 投资性房地产以成本模式计量投资性房地产以成本模式计量投资性房地产以公允价值模式计量投资性房地产以公允价值模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 其他综合收益其他综合收益

33、作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产 转换日的公转换日的公 允价值小于允价值小于 账面价值账面价值 转换日的公允价转换日的公允价 值大于账面价值值大于账面价值 该项资产处置时，因转该项资产处置时，因转 换计入其他综合收益的换计入其他综合收益的 部分应转入当期损益部分应转入当期损益 35知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 转换日转换日：1、租赁期开始日、租赁期开始日 2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期 以成本模式计量以成本模式计量以公允价值模式计量以公允价值模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计

34、折旧/累计摊销累计摊销 固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 例例7-217-21 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧累计折旧/累计摊销累计摊销 固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产/无形资产无形资产 资本公积资本公积其他资产公积其他资产公积 例例7-25/267-25/26 作为自用的房地产转换为投资性房地产作为自用的房地产转换为投资性房地产 转换日转

35、换日 的公允的公允 价值小价值小 于账面于账面 价值价值 转换日的公允价转换日的公允价 值大于账面价值值大于账面价值 该项资产处置时，因转该项资产处置时，因转 换计入资本公积的部分换计入资本公积的部分 应转入当期损益应转入当期损益 36知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 2008年年6月月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一 幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月月1日，租期日，租期5 年。写字楼原价年。写字楼原价5000万元，已计提折旧万元，已计提折旧10

36、00万元。该写字楼的公允价值万元。该写字楼的公允价值 为为4800元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公 允价值计量模式计量的账务处理允价值计量模式计量的账务处理 1 1、以成本模式计量、以成本模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 50005000 累计折旧累计折旧 10001000 贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 2、以公允价值模式计量、以公允价值模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼成本成本 48004800 累计折旧累计折旧100

37、01000 贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 50005000 其他综合收益其他综合收益 800800 37知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置 以成本模式计量的资产的处置以成本模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置 1、取得收入：、取得收入： 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 1、取得收入、取得收入 2、计算税金、计算税金 同左同左 2、计算税金：、计算税金： 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 3、结转成本：、结转成本： 借

38、：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 （或借）（或借）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 3、结转成本：、结转成本： 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 例例7-27 4、结转公允价值变动损益、结转公允价值变动损益 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 5、转出转出其他综合收益其他综合收益 借：借：其他综合收益其他综合收益 贷：其他业务贷：其他业务成本成本 例例7-28 38知

39、识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 例例6-4 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本 模式计量。模式计量。2010年年12月月31日租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙日租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙 公司，合同价款为公司，合同价款为30 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该 栋写字楼的成本为栋写字楼的成本为28 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧3 000万元。万元。 借借:银行存款银行存款 300 000 000 贷贷:其他业务收入其他业务收入

40、 300 000 000 借借:其他业务成本其他业务成本 250 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）30 000 000 贷贷:投资性房地产投资性房地产-写字楼写字楼 280 000 000 39知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 例例6-5 甲公司为一家房地产开发企业，甲公司为一家房地产开发企业，2010年年3月月10日，甲公司与乙公日，甲公司与乙公 司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期 开始日为开始日为2010年年4月月15日。日。2010年年4月月1

41、5日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为万元，公允价值为47 000万元。万元。2010年年l2月月31日，该项投资性房地日，该项投资性房地 产的公允价值为产的公允价值为48 000万元。万元。2011年年6月月15日租赁期届满，甲公司收回日租赁期届满，甲公司收回 该项投资性房地产，并以该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲公司采万元出售，出售款项已收讫。甲公司采 用公允价值模式计量。用公允价值模式计量。 40知识书苑 8 投资性房地产投资性房地产 例题例题 【例题多选题】下列有关投资性房地产的错误说法有（）。 A.已采用公允价值模式计

42、量的投资房地产，不得从公允价值模式转 为成本模式 B.投资性房地产公允价值模式下取得的处置收入记入营业外收入 C.以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值 恢复时转回 D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计 量 41知识书苑 42知识书苑 学习目标 通过本章学习，你应能够：通过本章学习，你应能够： n了解无形资产的分类以及无形资产的定义；了解无形资产的分类以及无形资产的定义； n熟练掌握无形资产的确认与计量；熟练掌握无形资产的确认与计量； n掌握无形资产的摊销方法以及无形资产出售和报掌握无形资产的摊销方法以及无形资产出售和报 废的核算；废的核算； 43知识

43、书苑 案例导入：案例导入：一字万金一字万金隆平高科的无形资产隆平高科的无形资产 袁隆平农业高科技股份有限公司（隆平高科袁隆平农业高科技股份有限公司（隆平高科000998000998）是）是 由湖南省农业科学院作为主要发起人，联合湖南杂交水稻研由湖南省农业科学院作为主要发起人，联合湖南杂交水稻研 究中心、湖南东方农业产业公司、袁隆平先生等共同发起设究中心、湖南东方农业产业公司、袁隆平先生等共同发起设 立的，主要从事以杂交水稻、杂交辣椒、西甜瓜为主的高科立的，主要从事以杂交水稻、杂交辣椒、西甜瓜为主的高科 技农作物种子、种苗的培育、繁殖和推广销售。技农作物种子、种苗的培育、繁殖和推广销售。 该公司

44、的特别之处就在于其的一项无形资产，是我国著该公司的特别之处就在于其的一项无形资产，是我国著 名科学家袁隆平先生的名字。根据公司和袁隆平先生签订的名科学家袁隆平先生的名字。根据公司和袁隆平先生签订的 协议，袁隆平先生同意在股份公司存续期间将其姓名用于股协议，袁隆平先生同意在股份公司存续期间将其姓名用于股 份公司的名称和公司股票上市时的股票简称，公司则向袁隆份公司的名称和公司股票上市时的股票简称，公司则向袁隆 平先生支付姓名权使用费平先生支付姓名权使用费580万元。万元。 袁隆平是中国工程院院士、袁隆平是中国工程院院士、“世界杂交水稻之父世界杂交水稻之父”，以，以 他几十年在杂交水稻方面的研究成果

45、，为解决我们这个泱泱他几十年在杂交水稻方面的研究成果，为解决我们这个泱泱 大国大国12亿人口的吃饭问题，起了举足轻重的作用。而亿人口的吃饭问题，起了举足轻重的作用。而“袁隆袁隆 平平”这三个字的品牌价值，据有关资产评估事务所的评估，这三个字的品牌价值，据有关资产评估事务所的评估， 达达1008.9亿元。亿元。 44知识书苑 本章结构与要点：本章结构与要点： 取得取得持有持有处置处置 q无形资产无形资产 的内容的内容 q无形资产的无形资产的 入账价值入账价值 q无形资产无形资产 的转让的转让 q无形资产无形资产 的摊销的摊销 q无形资产的无形资产的 期末计价期末计价 45知识书苑 第一节第一节

46、无形资产无形资产 一、无形资产的内容一、无形资产的内容 1.概念：指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨 认非货币性资产。 （1）不具有实物形态 （2）具有可辨认性 商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性； （3）属于非货币性（长期资产支出在受益期摊 销） 46知识书苑 确认条件确认条件 该资产的该资产的经济利益经济利益很可能流入企业很可能流入企业 该资产的该资产的成本成本能够能够可靠地计量可靠地计量 任务一任务一 无形资产无形资产 47知识书苑 2。无形资产的内容。无形资产的内容 资产名称资产名称 专利权专利权 商标权商标权 土地使用权土地使用权 第一节第一节 无形资产无形资产 特许权

47、特许权 著作权著作权 非专利技术非专利技术 48知识书苑 二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量 无形资产应当按照成本进行初始计量。无形资产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购无形资产（一）外购无形资产 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及 直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 49知识书苑 例：甲公司例：甲公司2007年年3月月10日从某研究所购买一专利权，双日从某研究所购买一专利权，双 方协商确定的价款方协商确定的价款200万元，在办理财产转移过程中，支付律万元，

48、在办理财产转移过程中，支付律 师费用师费用0.8万元。万元。 借：无形资产借：无形资产 2 008 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 008 000 50知识书苑 （二）投资者投入（二）投资者投入 借：无形资产借：无形资产 （投资各方确认价值投资各方确认价值） 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本） 资本公积资本公积 任务一任务一 无形资产无形资产 51知识书苑 区分研究阶段支出与开发阶段支出区分研究阶段支出与开发阶段支出 研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益 开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化 （三）自行

49、开发无形资产（三）自行开发无形资产 52知识书苑 区分研究阶段支出与开发阶段支出区分研究阶段支出与开发阶段支出 （三）自行开发无形资产（三）自行开发无形资产 53知识书苑 n1.研究阶段研究阶段 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行 的独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一的独创性的有计划调查。研究阶段是探索性的，为进一 步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究 活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产 等均具有较大的不确定

50、性。等均具有较大的不确定性。 企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发 生时计入当期损益（管理费用）。生时计入当期损益（管理费用）。 n2.开发阶段开发阶段 开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果 或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具 有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段有实质性改进的材料、装置、产品等。相对于研究阶段 而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大 程度上具备

51、了形成一项新产品或新技术的基本条件。程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。 54知识书苑 首先，在首先，在“研发支出研发支出”科目中归集科目中归集 期末，对于不符合资本化条件的研发支出，期末，对于不符合资本化条件的研发支出， 转人当期管理费用；符合资本化条件但尚未完转人当期管理费用；符合资本化条件但尚未完 成的开发费用，继续保留在成的开发费用，继续保留在“研发支出研发支出”科目科目 中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资中，待开发项目完成达到预定用途形成无形资 产时，再将发生的实际成本转入无形资产。产时，再将发生的实际成本转入无形资产。 55知识书苑 企业自行开发无形资产发生的研发支

52、出企业自行开发无形资产发生的研发支出 借：研发支出借：研发支出费用化支出（不满足资本化条件的）费用化支出（不满足资本化条件的） 研发支出研发支出资本化支出（满足资本化条件的资本化支出（满足资本化条件的 ） 贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等 达到预定用途形成无形资产的达到预定用途形成无形资产的 借：无形资产（按借：无形资产（按“研发支出研发支出资本化支出资本化支出”科目的余额）科目的余额） 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出 期（月）末，将期（月）末，将“研发支出研发支出费用化支出费用化支出”科目归集的费用化支出金额科目归集的费用化支出金额 转入

53、管理费用转入管理费用 借：管理费用借：管理费用 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 账务处理图示账务处理图示 56知识书苑 【案例】 n20072007年年1 1月月1 1日，甲公司的董事会批准研发某项新日，甲公司的董事会批准研发某项新 技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠技术，该公司董事会认为，研发该项目具有可靠 的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功的技术和财务等资源的支持，并且一旦研发成功 将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过将降低该公司的生产成本。该公司在研究开发过 程中发生材料费用程中发生材料费用6 000 0006 000 000元、人工费用元、人工费用3

54、 000 3 000 000000元、使用其他无形资产的摊销费用元、使用其他无形资产的摊销费用500 000500 000元元 以及其他费用以及其他费用2 000 0002 000 000元，总计元，总计11 500 00011 500 000元元 ，其中，符合资本化条件的支出为，其中，符合资本化条件的支出为5 000 0005 000 000元。元。 20072007年年1212月月3131日，该项新技术已经达到预定用途日，该项新技术已经达到预定用途 。 57知识书苑 n（1 1）发生研发支出）发生研发支出 借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出6 500 0006 500 000 资

55、本化支出资本化支出5 000 0005 000 000 贷：原材料贷：原材料6 000 0006 000 000 应付职工薪酬应付职工薪酬3 000 0003 000 000 银行存款银行存款2 000 0002 000 000 累计摊销累计摊销500 000500 000 n（2 2）20072007年年1212月月3131日，该项新型技术已经达到预定用途日，该项新型技术已经达到预定用途 借：管理费用借：管理费用6 500 0006 500 000 无形资产无形资产5 000 0005 000 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出6 500 0006 500 000 资本化支

56、出资本化支出5 000 0005 000 000 58知识书苑 【例例】某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研 究开发过程中发生材料费究开发过程中发生材料费40 000 000元、人工工资元、人工工资10 000 000元，以及其他费用元，以及其他费用30 000 000元，总计元，总计80 000 000元，元， 其中，符合资本化条件的支出为其中，符合资本化条件的支出为50 000 000元，期末，该元，期末，该 专利技术已经达到预定用途。专利技术已经达到预定用途。 59知识书苑 研发支出研发支出研发支出研发支出银行存款银行存款 60知识书苑 【

57、思考思考】京东方集团公司自行开发并按京东方集团公司自行开发并按 法律程序申请取得一项专利无形资产。法律程序申请取得一项专利无形资产。 该专利在研究过程中发生的材料费用该专利在研究过程中发生的材料费用 100万元、直接参与开发人员的工资费万元、直接参与开发人员的工资费 用用200万元，开发过程中符合资本化条万元，开发过程中符合资本化条 件的费用件的费用1 000万元；依法取得专利权时万元；依法取得专利权时 发生了注册费发生了注册费200万元、律师费万元、律师费10万元。万元。 61知识书苑 n企业合并取得的无形资产 n非货币性资产交换取得的无形资产 n债务重组取得的无形资产 n将在后续章节或后续

58、课程中讲述，此处不再 赘述。 62知识书苑 三、三、 无形资产的后续计量无形资产的后续计量 （一）无形资产后续计量的原则（一）无形资产后续计量的原则 使用寿命为使用寿命为有限的有限的应在使用寿命内系统合应在使用寿命内系统合 理摊销理摊销 使用寿命不确定的使用寿命不确定的不摊销不摊销 无法预见无形资产为企业带来经济利益期无法预见无形资产为企业带来经济利益期 限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产 63知识书苑 无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿 命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位命的年限或者构成

59、使用寿命的产量等类似计量单位 数量。数量。 （1）无形资产来源于合同性权利或是其他法定权利，）无形资产来源于合同性权利或是其他法定权利， 而且合同规定或法律规定有明确的使用年限。而且合同规定或法律规定有明确的使用年限。 无形资产使用寿命不应超过合同性权利或其他法定无形资产使用寿命不应超过合同性权利或其他法定 权利的期限；合同性权利或其他法定权利能够在到权利的期限；合同性权利或其他法定权利能够在到 期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要期时因续约等延续，且有证据表明企业续约不需要 付出大额成本，续约期应当计入使用寿命。付出大额成本，续约期应当计入使用寿命。 （2）合同或法律没有规定使用寿命

60、的，企业应当综）合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综 合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来 经济利益的期限。例如，与同行业的情况进行比较、经济利益的期限。例如，与同行业的情况进行比较、 参考历史经验、或聘请相关专家进行论证。参考历史经验、或聘请相关专家进行论证。 64知识书苑 使用寿命使用寿命 有限的有限的 无形资产无形资产 摊销摊销 使用寿命估计使用寿命估计估计使用寿命或构成使用寿命的产量估计使用寿命或构成使用寿命的产量 摊销期间摊销期间自可供使用至不再为无形资产自可供使用至不再为无形资产 摊销方法摊销方法反映无形资产价值实现方式反映无