旅游地产与商住地产开发模式比较

1、旅游地产与商住地产开发模式比较董事长：我们可以通过列表对比的方式，了解两者之间的优势与略势。因很多资料在网上搜索不到，所以很多内容请教了陈昊和一些老师。仍有部分内容不完整需要进一步补充。序 号类别旅游地产住宅地产1.土地产权40年70年2.地上建筑产 权40年，产权还要分割，产权界定 繁琐70年，产权清晰/明确3.购房付款方 式全款可按揭4.按揭方式全款付清后，再到银行进行抵押 贷款，贷款金额与贷款时长均不 如正常办理购房按揭，手续繁杂， 影响销售。龙门不属于限购范围， 可进行七 成银行贷款5.融资便宜程 度项目评估复杂，融资较为困难项目清晰，融资便宜6.投影基建面 积按100%投影面积计算按

2、70%投影面积计算7.税费多少相较商住地产开发要少的多税费很高8.土地补偿金 情况少量补偿需要按市场价格全额补偿9.开发难易程 度与商住地产差别不大与旅游地产差别不大10.销售难易程 度相较商住地产难度较咼相较旅游地产较为容易销售11.目标客户群体富豪阶层富豪阶层/投资阶层/中产阶层12.政策性导向顺应政策导向因房价问题，在大城市受到限 制。13.项目审批难 易程度较易较难14.房产售价高 低较低较咼15.其他收益方 式度假、旅游有部分市场，可占每年利润20%以上的比例房产销售为最主要的收益来源， 其他收益较少16.开发周期开发周期长，运营周期长开发周期短，运营周期短17.销售/回款周 期销售

3、周期较长，项目回款周期较 长销售周期较短，回款周期较短18.可供开发户 型可多样选择受政府政策限制，只能开发部门 户型。其中商业地产可开发独栋 别墅19.客户购买意 愿覆盖客户群少，具备购买能力的 人少因有明确产权、产权期限70年、 可按揭贷款、房产价值有上升空 间等多种因素可吸引富豪阶层、 中产阶层、投资阶层等大量的客 户。相较旅游地产客户购买意愿 较强。我们需要承认，不可能像国内房企巨头一样，可以大规模、大策划、大手笔 的进行项目的建设和发展。依照我们的资金实力我们需要滚动发展项目。 也就是 意味着，项目在运作初、中期就要有源源不断的利润返还。因此考虑以什么模式开发项目的核心要点是一一明附

4、模式能够快速回款？哪种模式客户购买最为方便？哪种模式能够吸引更多的消费者？通过分析我们可以得出结论，目前的这几百亩的开发以商住地产的方式开发 为好。但是为了整体的利益，项目的申报以综合用地开发较为符合项目现状。 将 现有的土地按不同的使用要点进行规划、申报，最大程度满足我们项目的可持续 发展。综合用地解析综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商 业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一 种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可 以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居 民住宅楼等。

5、对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者， 为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别 确定出让年期。综合用地价格的评估土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而 预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土 地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决 定土地价格的是用途。由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从

6、其所占用的土地上获取更多的收益，并在规 划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此， 在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立 体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是 写字楼，再往上是居民住宅。用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出 让土地使用权带来了一些问题。一方面，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地 50年。目前，我国出让土地使

7、用权一般都 为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地 对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比 70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以 较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让 期50年的综合用地，将使许多人难以接受。另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内 涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基 本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合 用地是指办公科研、写

8、字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一 宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。分算法分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。例1 :政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为

9、R2、C2 （二类居住和二类商业用地），容积率w 1.5，建筑层数w 12,建筑高度w 36,绿地率35%。其中，商业 建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米，居住用地基准地价 600元/平方米。计算过程如下：计算商业用地和居住用地的分摊面积根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.总建筑面积=20000X 1.5 =30000 （平方米）商业用地分摊土地面积=（4500 / 30000 ）X 20000 = 3000 （平方米）居住用地分摊土地面积=（30000-4500 ） / 30000 X 20000= 17000（平方米）计算商业用地和居住用地

10、的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，一年期修正系数也为1.当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.商业用地总价=900X 1.3 X 3000=351 （万元）居住用地总价=600X 1.1 X 17000=1122 （万元）估价结果商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900元/平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：600元/平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用 地使用

11、年限40年，居住用地使用年限70年）或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发 国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。字 串1同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价 1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积 20000平方米，然后计算出综合地价为 14730000 / 20000 = 736.5 （元/平方米），估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5元/平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用

12、地使用 年限40年，分摊土地面积 3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米）合算法合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住 用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途 分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无 法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定 为50年。例2:政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积 3

13、000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，居住用地基准地价为600元/平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400元/平方米。计算过程如下：计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例总建筑面积=1000 + 3000+ 7000 = 11000 (平方米)；容积率=11000/2000= 5.5 ;R仓储=1000/ 11000 = 0.091 ; R商业=3000/ 11000 = 0.273 ; R 居住 =7000/ 11000 = 0.636计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数假设仓储、居住用地的土地还原利率为8

14、%，商业用地土地还原利率为10 %。K仓储=1K商业=1 1 / (1 + 10%) 50 /1 1 / (1 + 10%) 40 = 1.014K居住=1 1 /( 1 + 8%) 50 /1 1 /( 1 + 8%) 70 = 0.983 计算综合用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积率大于 3时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6.综合地 价=400X 1X 1X 0.091+ 900X 1.01388312 X 2X 0.273+600X 0.98317624 X 1.6 X 0.636 =1134.91 (元/平方米)字串 8估价结果土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91元/平方米；土地 总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟