房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较

1、房地产开发作业 1. 最低期望收益率 当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的 利息）之和，即F= P（1 + ?。其中，n为投入时间，i为利息率。 当资本投入开发项目时， 该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期 间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。其中，i为投资资本最低期望收益率。 禾熄率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。但是 两者在性质上和数值上有很大差别。当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常 也基本上是无风险地取得回报一利息，

2、当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与 管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付岀知识，还要承担一定的风险，从而取得 回报一收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。 最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+ 风险报酬率。 2. 基准收益率 也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定 的可接受的投资方最低标准的收益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率的确定既 受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。 影响因素： （1）资金成本： 资金来源主要有借贷资金和自

3、有资金二种。借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。因此资 金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的 高低。 1）资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。如果投资者能实现基准收益率，则说明投资 者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。 2）投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。这是该行业 的最低期望收益率。如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。 3）如果资金来源是兼有贷款和自有资金时，则按照两者所占资金的比例及其利率求取加

4、权平均值，即 综合利率作为基准收益率。 资金费用率是借贷资金利息和项目自有资金最低期望盈利的综合费用率。 因此，基准收益率 资金费用率 借贷利率。 （2）机会成本： 投资的机会成本是指投资者把有限的资金不用于该项目而用于其他投资项目所创造的收益。投资者总是希 望得到最佳的投资机会，从而使有限的资金取得最佳经济效益。因此，项目的基准收益率必然要大于它的 机会成本，而投资的机会成本必然高于资金费用，否则，日常的投资活动就无法进行了。因此，基准收益 率投资的机会成本 资金费用率。 （3）投资风险： 进行项目投资，投资决策在前，实际建设和生产经营在后。在未来项目建设和生产经营的整个项目寿 命期内，内外

5、经济环境可能会发生难以预料的变化，从而使项目的收入和支出与原先预期的有所不同。不 利的变化会给投资决策带来风险，为了补偿可能发生的风险损失，投资者要考虑一个适当的风险贴补率， 只有满足了风险贴补，才愿意进行投资。 （4）通货膨胀： 在预期未来存在着通货膨胀的情况下，如果项目的支岀和收入是按预期的各年时价计算的，项目资金 的收益率中包含有通货膨胀率。为了使被选项目的收益率不低于实际期望水平，就应在实际最低期望收益 率水平上，加上通货膨胀率的影响。 基准收益率的计算公式 在按时价计算项目支岀和收入的情况下，基准收益率的计算公式可归纳如下： ic = （1 + ii ）（1 +i2）（1 +i3）-

6、 1 式中，ic为基准收益率；ii为年资金费用率与机会成本之高者；i2为年风险贴补率；i3为年通货膨胀率。 在ii、i2、i3都为小数的情况下，上述公式可简化为： i c = i 1+i 2 + i3 在按不变价格计算项目支岀和收入的情况下，不用考虑通货膨胀率，则： ic = （1 + i1）（1 + i2）- 1 由上可知，基准收益率是由多种因素决定的，是随上述诸因素的变化而变化的，基准收益率的确定具 有一定的难度。但基准收益率的大小则是采用净现值法的关键，它决定了项目的取舍。因此，作为投资者 来讲应慎重确定基准收益率的大小 基准收益率是由投资者根据某项投资项目的实际情况，在具体分析运算前事

7、先加以确定，表达了单位 投入资本平均每年（时间周期）应该（不是“实际可以”）从项目中获得的净收益（增值收益 ），该指标不随具 体投资方案的不同而变化。 3. 内部收益率（IRR） 是当方案净现值（NPV）为零时的折现率，可理解为单位投入资本在某一具体投资方案（即现金流量 一定）下，在一定测算期内，平均每年实际可从项目中获得的净收益（增值收益）。 某个投资项目的内部收益率随考虑的资本投入类型的不同（自有资本、全投资）及收入环节（税前、税后） 等的不同（直接导致净现金流量不同），表现为一组指标，即某个投资项目的内部收益率不是一个，而是一组。 内部收益率是由投资者根据某项投资的具体方案经测算得岀的，

8、随投资方案的变化而不同，反映某项 目具体投资的实际投资收益水平。 内部收益率并未考虑现行的利率水平，完全取决于现金流内部的情况，没有考虑外部的金融环境。可 以认为是一家理想银行（存贷款利率相同，没有服务费用或是交易费用，对于任何规模的资本，其利率均 相同的银行）应用的，使给定现金流现值为零的利率。 4. 贴现率 即折现率，是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现， 银行将利息先行扣除所使用的利率。贴现率的高低，主要根据金融市场利率来决定。 贴现率与利率的关系：贴现率是以利率为基础的。 利率（即利息率）是经济学、借贷和租赁等融资实务和企业财经管理中的一个重要

9、杠杆调节工具和专 业名字。因此，利率有长短期存款利率和长短期贷款利率等。即利率水平或高低会因主体不同和期限不同 而不同。利率往往由主体机关为他方确定或借贷双方商定。例如，国家根据国民经济状况确定利率政策水 平或基准利率浮动幅度，银行根据该幅度确定借贷和存款的具体水平（数字），企业和或个人之间借贷由借 岀方或双方商定利率高低多少等。 贴现率通常用于财经预测，企业财经管理和特定融资实务中的测算用字。例如，用适当的贴现率来预 测经济发展、企业财务成长测算、投资预测与回报测算、资产评估与企业价值评估等等。贴现率的确定均 以相关年金期限和贴现率用途目的等情况以利率为基准调节相关因素（系数）而得，一般由行

10、为单方自行 估计确定。 因此，贴现率可以大于、等于或小于利率。一般贴现率小于市场利率，目的是为了防止银行利用两者 之差进行牟利。 贴现率与实际利率的换算公式：贴现率=利率/（I +利率时期） 5. 还原利率 格P= A + 1+r (1+r) 2 (1+r) 3 (1+r) “=F【1- (1 + r)-n 如果项目未来每年的纯收 n，则该项目未来的收益价 所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率。 益为A,还原利率为 r，（假定各年不变），有收益的年限（测算期）为 、收益可能性等多种 可选择较高的还原利率；反之, ,还要收回具有与投资 ,所以投资项目风险越大，风险 6.利润率

11、 利润率是剩余价值与全部预付资本的比率，即 剩余价值 利润率=X 100% 资本投资额 还原利率的选择要考虑到预期通货膨胀率，房产类别、地段、建筑年代 因素的影响。一般地，在预期通货膨胀较高或净收益的风险较大时, 选择较低的还原利率 还原利率的构成要素主要有： （1）真实报酬率，即投资者追求的真正收益率。 （2 ）通货膨胀的补偿，指房产投资者在通货膨胀期间隙得到真实报酬之外 相同购买力的资金，以抵补通货膨胀的损失。 （3）风除补偿，投资者愿意承担风险投资于房产是为了获得高收益 补偿也应越高，还原利率也就越大。投资回收补偿，是指投资资本本身应得的报酬。 在房产交易中，往往采取加权平均的办法选取还

12、原利率其方法是采用最大抵押利率和产权投 资的报酬率，结合二者在财产总值中所占份额进行加权计算，从而测算岀还原利率。其基本公式为 还原利率=产权投资报酬率X产权投资比例+年金现值系数X抵押筹款比例 还原利率与最低期望投资收益率在性质上属同一范畴，但还原利率并不就是某项投资（资本为 收益价格 P）的期望收益率。还原利率是一个独特的指标。确定还原利率应当以某种资产收益率为 基础综合考虑不动产（项目）的风险性、管理难易程度、流通性、增值性以及要求的角度（转让者 或投资者）等因素来进行。 利润率反映企业一定时期利润水平的相对指标。利润率指标既可考核企业利润计划的完成情 况，又可比较各企业之间和不同时期的经营管理水平，提高经济效益。 利润率是经常变动的，决定和影响利润率的主要因素有： （1） 剩余价值率： 在其他条件相同的情况下，剩余价值率高，利润率就高； 反之，剩余价值率低, 利润率也低。因此，凡是能够提高剩余价值率的方法，都会相应地提高利润率。 （2）资本有机构成：资本有机构成高，利润率低；资本有机构成低，利润率高。 （3） 资本周转速度：资本周转速度加快，提高年剩余价值率，从而提高年利润率。资本的年利润 率与资本周转速度成同方向变化。 （4）不变资本的节省：在剩余价值率、剩余价值量一定