某项目投资收益分析

1、部分项目投资收益分析槐树片区综合改造投资分析东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地 404.67 亩，规划建筑面积 67.06 万 m2，容积率 2.55。改造预计拆迁费用为 7.18 亿元； 上缴规费 2.96 亿元；建安成本 9.65亿元。总投资 21.84 亿元。预计销售收入 25.32 亿元，回报率 20.94%。中大槐树南区（规划全部为住宅）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170 万元 /亩*300 亩=51000 万元a.土地出让17.1万元/亩*300 亩三类住宅 17.1 万元/亩金=5130 万元有b.土地管理0.08万元/亩*300 亩管理费 0.

2、08 万元/亩关费=24 万元规c.综合配套246 元/m *50 万规划新建住宅和配套公建配套费费m2=12300 万元246 元/ m2 ，2d.人防配套费30 元/ m2* 50 万m2=1500 万元人防配套费 30 元/ m2e.技术咨询服务费2.3 元/ m2* 50 万m2=115 万元技术咨询服务费 2.3 元/ m2f. 图纸审查费4.58元/ m2*50 万m2=100 万元图纸审查费 4.58 元 / m2g 开工手续费3.343%*80000 万元=2744 万元招标代理费 0.37%，标底费0.025%，质监费 0.14%，合同公 证费 0.01%，劳保统筹 2.6%

3、，交 易信息咨询费 0.098%，造价管理 费 0.1%。规费合计31609万元3建安成本a.建安直接费1600元/ m2*50 万 m2=80000（高层）小高层按 1600 元/m2；b.水电工程费（外）70 元/ m2*50 万 m2=3500 万元水电工程费（外）按70 元 / m2；c.销售费用210000 万元*0.5%=1050 万元按销售额的 0.5%；建安成本合计84550万元总 投 资：167159万元合计单方造价：3343.18元/ m2预计销售收入：4200元 / m2*50 万 m2=210000万元高层、小高层住宅4200 元/ m2税 金：210000 万元*5.

4、5%=11550 万元预计盈利：210000万元-11550 万元 -167159=31288万元回 报 率：18.72%容积率： 2.5 建筑面积： 50 万平方米中大槐树北区规划住宅部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*44.80 亩拆迁单价为 170 万元/亩。=7616 万元a.土地出让40 万元/亩*44.80 亩土地出让金 40 万元 /亩。金=1792 万元b.土地管理0.08万元/亩*44.80 亩管理费按 0.08 万元/亩。费=3.58 万元有c.综合配套246元/m *7.47 万配套费 246元/ m2。关费m2=1837.62 万元2规d.人防配套3

5、0 元/ m2*7.47 万人防配套费 30元/ m2费费m2=224.1 万元e.技术咨询2.3元/ m2*7.47 万技术咨询服务费按 2.3 元/服务费m2=17.18 万元m2f.图纸审查2 元 / m2*7.47 万图纸审查费 2 元/ m2费m2=14.94 万元g 开工手续3.343%*11952 万元招标代理费 0.37%，标底费=409.95 万元0.025%，质监费 0.14%，合 同公证费 0.01%，劳保统筹 2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费 0.1%规费合计4721.58 万元3建安成本a.建安直接费1600元/ m2*7.47 万m2=11952 万

6、元高层按 1600元/ m2b.水电工程费（外）70 元/ m2*7.47 万m2=522.9 万元水电工程费（外）按 70 元 / m2；c.销售费用31374万元*0.5%=232.5万元按销售额的 0.5%；建安成本合计14043.6万元总 投 资：26381.18万元合计单方造价：3531.62元/ m2预计销售收入：4200 元/m2*7.47m2=31374 万元高层按 4200 元/m2预计销售收入合计：31374万元税 金：31374万元*5.5% =1725.57 万元预 计 盈 利：31374-1725.57-14043.18=3267.25万元回 报 率：12.38%容积

7、率： 2.5 建筑面积： 6.065 万平方米中大槐树北区规划市级公建部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费220万元/亩*59.87 亩拆迁单价为 231.55 万元/亩。=13171.4 万元a.土地出让36.9万元/亩*51.95 亩二类商业办公用地土地出让金=1916.96 万元金 36.9 万元 / 亩。b.土地管理0.08万元/亩*51.95 亩管理费 0.08 万元/亩。费=4.16 万元c.综合配套246 元/m *10.995 万配套费 246元/ m2。费m2=2704.77 万元有d.人防配套30元/ m2*10.995 万人防配套费 30元/ m2费m2=329.85

8、 万元2关e.技术咨询2.3元/ m2*10.995 万技术咨询服务费按 2.3 元 / m2服务费m2=25.29 万元规F. 图纸审4.58元/ m2*10.995 万图纸审查费 4.58 元/ m2查费m2=50.36 万元费g 开工手续3.343%*21990 万元招标代理费 0.37%，标底费费=735.13万元0.025%，质监费 0.14%，合同公证费 0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费 0.1%。规费合计5692.56万元3建安成本a.建安直接费10.995万 m2*2000 元/ m2=24463.87 万 元高层按 2000元/ m2b.水

9、电工程费（外）70元/ m2*10.995万m2=769.65 万元水电工程费（外）按 70 元/ m2；c.销售费用54975 万元*1%=549.75 万元按总销售额的 1%；建安成本合计23309.4万元总 投 资：42173.36万元合计单方造价：3835.68元/ m2预计销售收入：5000元/ m2*10.995万 m2=54975万元公建 5000元/ m2税 金：54975*5.5%=3023.63 万元预 计 盈 利：54975 3023.63-42173.36=9778.01万元回 报 率：23.19%容积率： 3.3 建筑面积： 10.995 万平方米省立医院周边片区投资

10、分析东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路，旧城改造涉及振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。棚户区零星散布，合计占地 60 亩，规划建筑面积 8万 m2，容积率 2.0。预计拆迁费用 1.2亿元；上缴规费 0.41亿 元；建安成本 1.05亿元。总投资 2.65亿元。预计销售收入 3.2 亿元，回报率 13.96%。省立医院片区序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200 万元/亩*60 亩=12000 万元拆迁单价为 200 万/亩。a.土地出让金24.45万元/亩*60 亩=2168.72 万元二类住宅 24.45 万元/亩b.土地管理费0.08 万元/亩*60 亩=4.8 万

11、元管理费按 0.08 万元/亩。c.综合配套费246元/m *8.0 万m2=1968 万元配套费 246元/ m2。2有d.人防配套费30 元/ m2*8.0 万m2=240 万元人防配套费 30元/ m2关e.技术咨询服务费2.3 元 / m2*8.0 万m2=18.4 万元技术咨询服务费按 2.3元/ m2规f. 图纸审查费4.58 元/m2*8.0 万m2=61.05 万元图纸审查费 4.58 元/ m2费g开工手续费3.343%*9600 万元=320.93 万元招标代理费 0.37%，标底费0.025%，质监费 0.14%，合同公证费 0.01%，劳保统筹 2.6%， 交易信息咨询

12、费 0.098%，造价 管理费 0.1%。规费合计4055.77万元3建 安 成 本a.建安直接费1200元/ m2*8.0 万m2=9600 万元造价按 1200 元/ m2。b.水电工程费（外）70 元 / m2*8.0 万 m2=560 万元水电工程费（外） 按 70元/ m2；c.销售费用32000 万元*1%=320万元按销售额的 1%；建安成本合计10480 万元总 投 资：26535.77万元合计单方造价：3316.97元/ m2预计销售收入：4000 元 / m2*8.0 万m2=32000 万元住宅 4000 元/ m2税 金：32000*5.5%=1760 万元预 计 盈

13、利：32000-1760-26535.77=3704.23万元回 报 率：13.96%容积率： 2.0 建筑面积： 8.0 万平方米五里沟片区综合改造投资分析东起纬五路、西到发祥巷、南起经二路、北到经一路，在五里沟办事处辖区 内，该片区棚户区总占地 100亩，规划建筑面积 13.33 万 m2，容积率 2.0。拆 迁投资 2.00亿元；上缴规费 0.69亿元；建安成本 1.75亿元。总投资 4.44 亿元。 预计销售 5.54 亿元，回报率 17.85%。五里沟片区序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200 万元/亩*100.亩拆迁单价为 200 万/亩。=20000 万元2有关规费a.土地出

14、让金 （2585.69万 元）24.45万元/亩*88.7 亩 =2168.72 万元 36.9 万元 / 亩*11.3 亩=416.97 万元二类住宅 24.45 万元/亩 二类公建 36.9 万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*100 亩=8万元管理费按 0.08 万元/亩。c.综合配套费246元/m *13.33 万m2=3279.18万元配套费 246元/ m2。d.人防配套费30 元/ m2*13.33 万 m2=399.9 万元人防配套费 30元/ m2e.技术咨询服务费2.3元/ m2*13.33 万m2=30.66 万元技术咨询服务费按 2.3元/m2f. 图纸审查费4.

15、58 元/m2*13.33 万m2=61.05 万元图纸审查费 4.58 元 / m2g开工手续费3.343%*15996 万元=230.03 万元招标代理费 0.37%，标底 费 0.025%，质监费 0.14%，合同公证费 0.01%，劳保统筹 2.6%， 交易信息咨询费 0.098%， 造价管理费 0.1%。规费合计6899.23万元3建a.建安直接费1200元/ m2*13.33 万造价按 1200 元/ m2。安m2=15996 万元成 b.水电工程费70 元/ m2*13.33 万水电工程费（外）按 70本 （外）m2=933.1 万元元 / m2；c.销售费用55350万元*1%

16、=553.5万按销售额的 1%；元建安成本合计17482.6万元总 投 资：44381.83万元合计单方造价：3329.47 元/ m2预计销售收入：（ 553504000元/ m2*11.3 住宅 4000元/ m2万元）万 m2=45200 万元5000元/ m2*2.03 公建 5000元/ m2万 m2=10150 万元税 金：55350*5.5%=3044.25 万元预 计 盈 利：55350-3044.25-44381.83=7923.92万元回 报 率：17.85%容积率： 2.0 建筑面积： 13.33 万平方米西市场片区综合改造投资分析东起铁路 51 号家属院、南至经二路、西

17、到纬十二路、北到津浦铁路，棚户 区总占地 349.85亩，规划建筑面积 41.862万 m2，容积率 2.5。预计拆迁投资 7.2 亿元；上缴规费 2.5 亿元；建安成本 5.37 亿元。总投资 15.07 亿元。预计销 售收入 18.80 亿元，回报率 17.89%。西市场北侧北区（主要为住宅）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元 /亩*104.亩拆迁单价为 170 万 /亩。=17680 万元a.土地出让24.45 万元/亩*104 亩二类住宅用地土地出让金按金=2550.87万元24.45 万元/亩。有b.土地管理费0.08 万元/亩*104 亩=8.35 万元管理费按 0.0

18、8 万元/亩。2关规费c.综合配套费246元/m *9.83 万 m2=2418.18 万元配套费 246元/ m2。d.人防配套30元/ m2*9.83 万人防配套费 30元/ m2费m2=294.9 万元e.技术咨询2.3元/ m2*9.83 万技术咨询服务费按 2.3 元 / m2服务费m2=22.61 万元f. 图纸审查费4.58 元/m2*9.83 万m2=45.02 万元图纸审查费 4.58 元/ m2g 开工手续费3.343%*6881 万元=230.03 万元招标代理费 0.37%，标底费0.025%，质监费 0.14%，合同 公证费 0.01%，劳保统筹 2.6%，交易信息咨

19、询费 0.098%，造价管理费 0.1%。规费合计5569.96万元3建安成本a.建安直接费700元/ m2*9.83 万m2=9138.53 万元造价按 700 元 / m2。b.水电工程费（外）70元/ m2*9.83 万m2=1966 万元水电工程费（外）按 70元/ m2；c.销售费用29490万元*1%=294.9万元按销售额的 1%；建安成本合计7864万元总 投 资：31113.96万元合计单方造价：3165.20 元 / m2预计销售收入：3000元/ m2*9.83 万m2=29490 万元住宅销售预计 3000元/ m2税 金：29490*5.5%=1621.95 万元预

20、计 亏 损：29490-1921.95-31113.95 = -3245.91万元容积率： 1.42 建筑面积： 9.83 万平方米西市场北侧南区（以公建和高层住宅为主）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费200万元/亩*214.95 亩=42990 万元土地拆迁单价为 200 万/亩。a.土地出让金30万元/亩*214.95 亩=7931.66万元二类商业办公及住宅用地出让 金平均 30 万元/亩。b. 土地管理费0.08万元/亩*214.95 亩=17.2 万元管理费按 0.08 万元/亩。c. 综合配套 费246元/m *26.672 万m2=6561.31 万元配套费 246元/ m2

21、。2有d.人防配套费30元/ m2*26.672 万 m2=800.16 万元人防配套费 30元/ m2关e.技术咨询服务费2.3元/ m2*26.672 万m2=61.35 万元技术咨询服务费按 2.3元/ m2规f. 图纸审查费4.58元/ m2*26.672 万m2=122.16 万元图纸审查费 4.58 元/ m2费g 开工手续费3.343%*34134.2 万元=1141.11 万元招标代理费 0.37%，标底费0.025%，质监费 0.14%，合同公 证费 0.01%，劳保统筹 2.6%，交 易信息咨询费 0.098%，造价管理费 0.1%。规费合计16634.95万元3建安本a.

22、建安直接费1.95万 m2*1000 元/ m2=1950万元（二层）二层按 1000元/ m2；（总计34134.2 万元）14.742万 m2*1100 元/m2=16216.2 万元（多层）多层按 1100 元/ m2；9.98万 m2*1600 元/ m2= 15968万元（高层）高层按 1600元/ m2。b.水电工程费（外）700元/ m2*26.672 万m2=5334.4 万元水电工程费（外）按 70元 / m2；c.销售费用131726万元*1%=1317.26 万元按销售额的 1%；建安成本合计37318.5万元总投资：96943.45万元合计单方造价：3634.93 元

23、/ m2预计销售收入：（公建） 5500元/ m2*16.692 万 m2=97806 万元公建 5500元/ m2（住宅） 4000元/ m2*9.98 万 m2=39920 万元住宅 4000 元/ m2预计销售收入合计：131726万元税 金：131726万元*5.5%=7244.93 万元预 计 盈 利：131726-7244.93-96943.45=27537.62万元回 报 率：28.40%容积率： 1.42 建筑面积： 9.83 万平方米 西市场南侧（山东绿洋食品厂）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费11330.37万元共 30.9 亩a.土地出让24.45 万元/亩*9.6 亩二类住宅 24.45 万元 /亩金=234.72 万元（计 1020.6936.9万元/亩*21.3 亩二类商业 36.9 万元/亩万元）=785.97万元b. 土地管理0.08 万元/亩*30.9 亩管理费按 0.08 万元/亩。费=2.47 万元有c.综合配套246元/m *5.362 万配套费 246元/ m2。费m2=1319