房地产场需求统计分析报告

1、2005 淄博 房地 产市 场住 房需求 统计分析报告 85.7%的被调查者在 5 年内有购房打算，16.8%的被调查者预计一年内 购房预购面积以 90110 平方米的需求量最高，一次置业的家庭主要希望购买 7090 平方米的房子，二次置业主要为改善生活质量2535 岁之间占预购房人群的 54%主要房屋预购者家庭能够支付的最高月还款额在 5001000元/ 月之间 31.4% 的被调查者认为我市房地产市场目前存在的主要问题是小区配套不完善购房仍以工薪阶层为主，价格是最大瓶颈，别墅等高档住宅市场需求不大银行贷款利率上调不影响购房计划毛坯房已不受欢迎 , 经过简单装修或厨、卫精装修的房子受到被调查

2、者欢迎近几年，随着我国住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势。为进一步加强对我市房地产开发市场的引导和调控，及时解决商品房市场运行中出现的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，促进我市房地产业的健康发展，并为我市广大房地产开发企业提供权威的房地产开发参考， 市房地产开发协会与淄博晚报共同主办首届“颐景园”杯淄博房地产市场住房需求 问卷调查本次活动历时 34 天，共在淄博晚报刊登调查问卷三期，截止 6 月 30 日共回 收调查问卷 15434 份，参与被调查者的范围覆盖我市所有城区， 其中中心城区 7678 份，淄川区 1721 份，博山区 1786 份，临淄区 823

3、 份。本次问卷调查采用 30 个选择题的形式进行了调查，其中大部分围绕着市民 和房地产开发企业较为关心的问题展开，与市民关系较为密切的共有 22 个，调查 内容较为全面。问卷回收完后，市房地产开发协会与淄博晚报又专门组织人员对调查问卷进 行了统计，同时组织部分专家根据统计结果撰写分析报告。购房者身份及人群结构调查数据显示，参与调查的人群主要为 23 60 岁，其中 25 岁至 35 岁的人 群占到总调查人数的 54% 。从调查人员单位性质看，机关事业单位所占比例占到 五成以上，企业约占三成 ,其他约占二成。被调查者家庭月收入在 3000 3500 元 之间的比例最高，达 16.5% ；6000

4、 元以上的高薪家庭相对较小。年龄在 2535 岁之间的人员占预购房人群的 54% ，位居榜首，而 3544岁的人群比例为 32.1% ， 位居第二。大多数被调查者为全职工作者，其重点分布于政府机关、教育文化、 医院、电信、电力、贸易等领域，月薪一般在 1000 2000 元范围内。 购房时机和倾向据调查，五年内准备购房的都市人占调查对象的 85.7% ， 16.8% 的被调查者现住房面积预计一年内购房，大多数被调查者表示将以购买新建商品房为主， 预购面积在 90130 平方米之间。50.0%10.0%0.0%39.2%29.4%16.8%14.7%40.0%30.0%20.0%1年内13年内3

5、5年内5年以后预选购住房时间调查显示，一次置业的家庭主要希望购买 7090 平方米的房子，其购房主要是为解决当前居住生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二次置业，购房主要为改善生活质量，这部分住房消费者对住房的要求已经由“住的开”变为追求居住的舒适性、功能性。另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例远远高于其他住房群体，预购面积以 90110 平方米的需求为最高，达 31.2% ；预选购住房面积而在 110130 平方米的预购群体中， 拥有产权房的家庭预购比例也高达 5 成 以上，说明购房群体大多持币在手，有比较具体的购买计划，预计 3 年左右再进 行置业，使生活质量

6、进一步得到改观。可见在这个群体中的市场潜力非常可观。 购房付款方式传统消费观念仍占据一定地位，值得注意的是，在大多数预购房市民中，有 30.1%的被调查者希望使用家庭存款或向亲友借贷来购房， 40.8% 的被调查者打算 向银行贷款。调查显示，购房资金主要来源于家庭储蓄和银行按揭贷款，其中家 庭储蓄占据一定的比例。这说明传统的消费观念仍然在我市广泛存在，这显然不 利于各项消费的良性增长 ,但银行贷款特别是公积金贷款和按揭贷款也已被市民认 可 ,但高比例存在的使用家庭存款或向亲友借贷购房仍显示,银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，达到开发商与购房者双赢的效果。40.8%59.2%70

7、.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%推迟 不推迟银行贷款利率上调对购房时间影响43.3%的调查对象表示，目前我市的房价还可以， 59.2% 的调查对象 表示银行贷款利率上调不会影响他们的购房计划。居民购房承受能力调查显示，大多数被调查者希望房价在 1500 2000 元之间的比例最高，为30.4% ，希望总房价在 1035 万元之间最多，占到 74.1% ；3540 万元的占到6.7% ；希望房价在 60 万元以上为 2.4%房地产业区域性差异很大， 本次调查也显示， 我市各区县的市民需求与房价相 比有较大差距，特别是中心城区与其他区县的差距更是十41.6

8、%愿意支付的最高总房价 分明显。比如张店城区内住宅楼的房价平均要 2000 元/平方米，平均价比其他区 县高出每平方米 200 元左右，中心城区市民对房子的购买欲望相对于其他区县也 相对较高，计划 1 至 3 年内购房的市民人数也比其他区县高出一大截。购房区位 消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但中心城区的新区成热点区域本次调查结果显示， 打算在中心城区购房的被调查者仍占了相当大的比例， 其 中一部分外区县人也有在中心城区置业的打算。计划在中心城区购房的被调查者 中，有近一半的人将购房的区域选在了联通路以北，有 7 成左右将首选区域确定 在柳泉路以西。从整个情况来看，随着淄博城市规划的实施，

9、张店世纪路以西的 新区在最近几年快速发展，在经济发展、交通配套及城市环境等方面将逐步成熟， 并具有较好的发展前景优势，此区域已成为房地产市场的开发热点。这种情况显示， 中心城区的区位集中优势仍较为明显， 其中环境因素良好的西部更是占尽了天时地利人和，成为市民购房的首选位置。房型、户型 市场呼唤精装修住宅在本次调查中， 51.2% 的被调查者选择了小高层或高层， 43.5%的被调查者仍 旧打算购买多层楼房，其中年龄在 25 岁至 35 岁之间的被调查者比较倾向于小高 层和高层，年龄越大越倾向于选择多层，这说明随着市场上多层产品逐渐减少， 客户群体对小高层的产品类型基本接受，但仍旧有较大比例的客户

10、群体对多层物 业眷恋。选择别墅的被调查者为 5.3% ，许多被调查者表示即使选择别墅也不会在 城市购买，大多考虑去沿海地区或郊县。在对房子的采光选择上， 8 成以上的被调查者选择较为一致， 均选择了所有房 间都要求采光效果良好。30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%交房标准的趋势在本次调查中，经过简单装修或厨、卫精装修的房子受到被调查者欢迎，只有 8.6% 的调查者选择了毛坯房，毛坯房已经不受人欢迎，全部精装修的房子也有 较大市场，调查显示，23.1% 的被调查者希望购买全部精装修的住宅。 购房者生活、 工作节奏快，多数对房子的装修和装饰没有太多的经验，如果有实力的

11、开发商能 提供有品质保证的精装修成品房，既减少了受那些不讲信用的和低素质的装修商 蒙骗的可能，又可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响，同时还可以将装修与 住房一次性进行按揭贷款，所以精装修商品房会受到购房者的青睐。可以预见， 市场上的毛坯房被精装修成品房取代已是大势所趋，它是成熟的开发商和成熟的 住房消费者的共同选择，这是一个值得房地产开发企业考虑的问题。购房面临问题 小区配套仍是消费者购房的重要考虑因素 买房时最害怕出现的问题是什么？调查显示，主要有三个方面：房子质量有问题、开发商私改规划和小区配套不完善， 31.4% 的被调查者认为我市 房地产市场目前存在的主要问题是小区配套不完善，这个问

12、题不仅成为买房 时市民最害怕出现的问题，更成为我市房地产市场存在的主要问题 另外，开发商信誉、物业管理质量和供暖质量也成为被调查者们最关心的事， 这些因素甚至直接影响到了市民购房的积极性。许多被调查者表示，在购房前会 提前了解一下开发商的信誉和其开发的商品房的质量及物业管理水平。有三成以上的被调查者表示愿意购买经济适用房， 但不知道到哪里购买， 需具 备何种条件， 6 成以上的被调查者认为我市没有经济适用房， 认为政府应该在经济 适用房的开发、建设、管理上发挥作用。居住环境对购房影响 消费者越来越看重小区的景观环境 调查显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点， 比如：环保问题、居住环境（包 括人

13、文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购 房的决策。购房者对居住地的环境要求日益提高。 认为自己购房考虑的最大因素是小区绿 化和空气质量的占调查总体的 39.1% ，遥遥领先于其他几项，争取 “绿色 ”生存环 境已成为大多数人的希望。相比较而言，中心城区市民对于环境因素的要求更高 一些，其中置业时选择在世纪路以西的占到 4 成以上。许多被调查者选择柳泉路 以西，联通路以北的主要原因是 “绿色 ”程度大大好于市区。通过对我市房地产市场住房需求分析， 在我市的住宅开发中， 无论从住宅区位、 住宅户型还是住宅价位看，住宅的供应体系都相对比较单一，特别是经济适用住 房所占比例

14、明显偏低，对于调整市场价格，预防市场风险，所起到的作用不大。通过对我市房地产市场住房需求分析，结合近几年的情况，可以看出，我市的 城市人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业在最近几年仍具有相当大的发展 潜力，但当前房地产开发的高档化及大户型住宅的居高不下与普通市民不断增长 的房屋物业需求之间出现了一些错位。如果开发企业能顺应市场，结合市场实际情况，理性的分析市场，做好项目的定位，避免盲目跟风，使项目性质、户型结 构、建筑面积等真正能够适应我市实际的市场需求，针对预购面积以90 110 平方米的需求量最高这一调查结果，多建设面积适中的商品房，并对社区环境及服 务等其他相关要素加以调整，相信我市房地产开发的前景非常乐观。通过对我市房地产市场住房需求分析， 房地产开发企业应积极做好住宅产业现 代化工作，提升开发产品的内在品质，更新住房消费理念，形成新的住宅消费增 长点，促进房地产业健康发展。同时，随着社会的进步和消费者支付能力的进一 步增强，消费者对住宅不仅仅只是功能上的需求，而且还有精神方面的需求。 21 世纪是品牌竞天下的时代，一个优秀的品牌，代表着商品的质量，能起到开辟市 场，维护和提高商品的竞争能力的作用，能增加消费者的购买信心，有品牌的公 司就有信誉和实力是众多住房消费者的共识，所以对品牌的追求已成